Sentença de Julgado de Paz
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A, divorciada, contribuinte fiscal n.º x, residente na Rua x, n.º x, x, xxxx-xxx Lisboa;
Demandados: B, Rua x, n.º x, xxxx Linda-a-velha.
II - OBJECTO DO LITÍGIO
A Demandante intentou contra os Demandados uma acção declarativa de condenação, enquadrada na alínea g), do n.º 1, do artigo 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, respeitante a arrendamento urbano, pedindo que o Tribunal aprecie se ao presente contrato de arrendamento se aplica o regime de actualização das rendas decorrente da entrada em vigor da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto e que, em consequência, se fixe a renda a pagar pela Demandante.
Alegou, para tanto e em síntese que, em Agosto de 1997, foi celebrado um contrato de arrendamento para habitação entre C, então cônjuge da ora Demandada e pai do Demandado, pelo qual o primeiro deu de arrendamento à Demandada a fracção autónoma correspondente ao 3.º esquerdo da Rua x, n.º x, em Lisboa, e que a renda em Abril de 2013 estava fixada em €: 482,00. Alegou ainda que, em 12 de Abril de 2013, a Demandante recebeu uma comunicação do senhorio dando conta da intenção de proceder à actualização da renda, nos termos do no regime do artigo 30.º da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, propondo a renda de €: 650,00 e a transição do contrato para o NRAU, mas não enviando cópia da caderneta predial. Alegando ainda que o Senhorio, em função da declaração do Serviço de Finanças e dos seus rendimentos fixou a renda do imóvel em €: 190,38.
Os Demandados, regulamente citados, contestaram, em síntese, alegando que não há lugar à actualização da renda ao abrigo dos artigos 30.º e seguintes da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, 14 de Agosto de 2012, na medida em que houve um lapso de comunicação entre o Senhorio (entretanto falecido) e o seu Advogado devido ao debilitado estado de saúde do Senhorio, que levou o Demandado Senhorio a emitir comunicação de actualização do valor da renda.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento com a observância do legal formalismo, como da acta se alcança.
Cumpre apreciar e decidir.
Verificam-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, não existindo questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
III – FUNDAMENTAÇÃO
A prova produzida resulta da documentação junta aos autos de fls. 12 a 25, 41 a 47, dos factos provados por acordo e por confissão.
O n.º 1 artigo 60.º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho refere que da sentença deve constar uma sucinta fundamentação.
Da prova produzida, constatou-se, em Agosto de 1997, foi celebrado um contrato de arrendamento para habitação entre C, então cônjuge da ora Demandada e pai do Demandado e a Demandante, pelo qual o primeiro deu de arrendamento à Demandada e esta tomou de arrendamento, o x do prédio sito na Rua x, n.º x, em Lisboa e que a renda praticada em Abril de 2013 foi fixada em €: 482,00. Resulta ainda provado que, em 12 de Abril de 2013 a Demandante recebeu uma comunicação do senhorio dando conta da intenção de proceder à actualização da renda, nos termos do previsto no regime do artigo 30.º da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, propondo a renda de €: 650,00 e a transição do contrato para o NRAU (provado por doc. 2 e 3 junto com o Requerimento Inicial). Em carta datada de 28 de Julho de 2013, a Demandante não aceitou a proposta que fixava o valor da renda em €: 650,00 (provado por doc. 4 junto com o Requerimento Inicial).
Resulta provado que o Senhorio, em função da declaração do Serviço de Finanças e dos seus rendimentos fornecidos pela Demandante, fixou a renda do imóvel em €: 190,38. Resulta também da “experiência da vida” e da “natureza das coisas” que esta declaração foi emitida por erro na declaração (o Demandado emitiu uma declaração pensando que estava perante um contrato anterior à vigência do RAU) pois a vontade declarada não corresponde à vontade real do autor à luz do artigo do artigo 247.º do Código Civil o que se traduz em ser a declaração anulável, o que se prova quando o Senhorio se apercebe do erro que cometeu e escreve à Demandante (cf. docs. 9 e 10 do Requerimento Inicial). Entende este Tribunal que a Demandante não podia deixar de ignorar a essencialidade, para o declarante (senhorio), do elemento em que incidiu o erro, como exige o artigo 247.º do Código Civil, pois a Demandante não podia deixar de conhecer que o referido contrato, foi celebrado na vigência do novo RAU e de acordo com as leis do mercado, o que resulta provado pela redução do valor da renda em cerca de 60%, o que a Demandante abusivamente à luz do n.º 2, do artigo 762.º do Código Civil, não podia deixar de conhecer.
A Demandante, alega que em face do novo regime de actualização de rendas apenas deve pagar a quantia de €: 190,38.
A Lei n.º31/2012, de 14 de Agosto altera o regime supletivo da actualização de rendas e o da prorrogação legal forçada dos contratos de arrendamento, criando um mecanismo de actualização de renda e passagem dos contratos para o novo regime, que se baseia num princípio de negociação particular e que contém um conjunto de regimes de excepção para determinadas situações, o que permite que nos chamados “arrendamentos vinculísticos”, as rendas sejam actualizadas em função dos valores de mercado. O Senhorio ao abrigo dos artigos 30.º e seguintes da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, 14 de Agosto de 2012, comunicou à Demandante a actualização de renda. Tendo a Demandante declinado essa proposta.
Relativamente a este processo importa analisar e decidir duas questões: em primeiro lugar, a questão de saber se houve acordo quanto ao valor da renda independentemente da aplicação, ou não, do novo regime de actualização de rendas. A segunda questão se o referido regime legal de actualização de rendas se aplica aos contratos celebrados após a entrada em vigor do RAU.
Quanto à primeira questão, nos termos do artigo 406.º, n.º 1, do Código Civil, o contrato dever ser pontualmente cumprido mas pode modificar-se se houver acordo de ambas as partes nesse sentido, tendo resultado provado que tal não se verificou porque a Demandante rejeitou a proposta do senhorio de fixação do valor da renda em €: 650,00.
Quanto à segunda questão, decorre também do n.º 1, do artigo 406.º do Código Civil que o contrato apesar de deve ser pontualmente cumprido também se pode modificar nos casos admitidos por lei, sendo o regime de actualização de rendas uma dessas situações, no entanto, dado que o referido contrato foi celebrado em 1997, em data posterior à aprovação do RAU, coloca-se a questão de saber se o regime de actualização de rendas se aplica aos contratos celebrados após a entrada em vigor do RAU.
Este Tribunal entende que não, na medida em que as disposições de actualização de rendas e o respectivo regime apenas se aplica aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do RAU nos chamados “arrendamentos vinculísticos” em que o valor das rendas foi, por razões conjunturais, fixado legislativamente pelo Estado, sendo que, à semelhança do que aconteceu na segunda metade do século XX, o actual regime de actualizações é imposto legislativamente com vista a aproximar (entenda-se aumentar) os valores destas rendas aos valores praticados no mercado, livre, de arrendamento. Se se entendesse que o regime das actualizações se aplicava àqueles contratos de arrendamento celebrados após a entrada em vigor do RAU e num regime livre de celebração e de mercado livre, obtinha-se, em muitas situações, um efeito que nunca fora pretendido pelo legislador e que é contrário ao pretendido pelo mesmo, ou seja, em vez das rendas aumentarem seriam reduzidas e os valores das rendas em vez de se aproximarem dos valores de mercado ficariam mais longe do valor alcançado pelo encontro entre a oferta e a procura, o chamado valor de mercado.
O NRAU aplica-se a contratos celebrados após a sua entrada em vigor (artigo 59.º, n.º 1, 1.ª parte) e o legislador teve a preocupação de criar dois regimes: o regime aplicável aos contratos celebrados na vigência do RAU (após 18/11/1990) que vem previsto no capítulo I do Titulo II; e o regime dos contratos celebrados anteriormente à entrada em vigor do RAU. Sendo que apenas nos segundos é possível actualizar as rendas na sequência de obras no local (artigo 30.º e seguintes da Lei n.º 6/2006).
Em face do exposto, e tendo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi aprovada e de que o legislador soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (artigo 9.º, n.º 1 e 3, do Código Civil), entende-se que o regime de actualizações de rendas do NRAU não se aplica aos contratos celebrados na vigência do RAU e, portanto, dado que o contrato em apreço foi celebrado nessa vigência, a pretensão da Demandante não poderá proceder, não se podendo deixar de entender que o valor da renda em vigor no ano de 2013 era de €: 482,00 conforme recibos juntos aos autos.
As comunicações trocadas entre senhorio e arrendatária revelam as situações de erro em que o senhorio se encontrava (desconhecia que estava em erro relativo ao momento em que o contrato foi celebrado e respectivo regime) aplicando um regime legal não tinha lugar na situação em apreço, apercebendo-se desse erro quando constatou que o valor da renda seria reduzido da quantia de €: 482,00 para €:190,38 (redução em cerca de 60%), o que nunca foi pretendido pelo senhorio, nem pelo legislador quando aprovou este regime de actualização, portanto, não pode deixar de se entender inválida a declaração de vontade constante no doc. 8 do Requerimento Inicial. Por sua vez, não pode deixar de se considerar abusiva a conduta da Demandante à luz do artigo 334.º do Código Civil quanto pretende uma redução do valor de renda ao abrigo de um regime legal que não é aplicável ao caso concreto ou num acordo celebrado ao abrigo desse regime legal, como a Demandante não podia deixar de entender.
IV- DECISÃO
Assim, em face do exposto, declara-se a invalidade da vontade do senhorio manifestada no doc. 8 junto do Requerimento Inicial e que o valor da renda do contrato de arrendamento celebrado entre as partes não é susceptível de ser actualizado nos termos pretendidos pela Demandante, fixando-se o valor da renda em €: 482,00 para o ano de 2013.
Custas a pagar por ambas as partes e já liquidadas, nos termos dos artigos 8.º e 9.º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
A data da leitura da sentença foi previamente agendada.
Registe e arquive, após trânsito em julgado.
Lisboa, 27 de Março de 2014
Processado por meios informáticos
Revisto pelo signatário. Verso em branco
O Juiz de Paz
(João Chumbinho)