Sentença de Julgado de Paz
ACTUALIZAÇÃO DE RENDAS
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A, residente na Rua X, Vila Nova de Gaia.
Demandada: B, com residência na Rua X, Vila Nova de Gaia.
II - OBJECTO DO LITÍGIO
A Demandante veio propor contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na al. g) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de €1.894,00 (mil oitocentos e noventa e quatro euros).
Alegou, para tanto e em síntese, que é proprietária do Artigo Matricial XXX, antigo 000, e Senhoria da ora Demandada; no dia 03.06.2013, enviou à Demandada carta registada com A/R propondo o valor da renda para €141,00 mensais (1/15 do valor locado - VT €25.480,00), assim como a transição para o novo regime de Arrendamento Urbano e para um contrato a prazo pelo período de cinco anos, anexando a caderneta predial; em 25.06.2013, a Demandante recebeu a resposta da Inquilina com data de 19.06.2013, na qual anexou o Bilhete de Identidade, comprovando que tinha mais de sessenta e cinco anos de idade (n.º 1 o Art.º 36º da Lei n.º 31/2012) e aceitou a transição do contrato de arrendamento para o NRAU e pelo prazo de cinco anos; quanto ao valor da renda, não aceitou os €141,00/mês; em 21.08.2013, a Demandante recebeu carta da Demandada com data de 19.08.2013, na qual enviou a Certidão do RABC, declaração emitida nos termos do n.º 1 do Art.º 32º da Lei n.º 6/2006, de 27.02, com a redacção que lhe foi conferida pela Lei n.º 31/2012 de 14.08, no valor de € 5.124,86, dizendo que ia pagar € 43,50 (€5.214,86:12=€434,57x10%=€43,50), valor este que começou a pagar em Setembro de 2013; em 01.07.2015, a Demandante enviou carta registada com A/R à Demandada, pedindo comprovativo do RABC referente ao ano fiscal de 2014; em 22.07.2015, a Demandante recebeu certidão do RABC, cujo valor é de €8.448,21; em 27.07.2015, a Demandante enviou à Demandada carta registada com A/R informando que o valor da renda era de € 119,68 (€8.448,21:12 meses=€704,01x17%=€119,68); ao verificar a declaração apresentada em 2013 no valor de €5.214,86 e esta nova de €8.448,21, a Demandante achou impossível o valor de € 5.214,86 estar correcto; em 30.07.2015, solicitou uma nova certidão à Inquilina referente ao ano de 2012, certidão esta em que já deveria constar a correcção feita pela Inquilina visto os valores estarem falseados e ter sido esta obrigada pela Autoridade Tributária a apresentar nova declaração de IRS; em 03.09.2015, a Demandante recebeu resposta da Dra. C que se apresentou na qualidade de mandatária da Demandada, dizendo que iriam liquidar o valor da renda de €119,68, com início em Outubro de 2015, mas o valor dos retroactivos não iria liquidar porque eram da competência do Serviço de Finanças os valores inscritos; em 23.09.2015, a Demandante enviou nova carta informando que os valores inscritos são da inteira responsabilidade do contribuinte, e, mesmo que os valores estejam pré-preenchidos, o contribuinte é sempre obrigado a corrigi-los se verificar que estão incorrectos pois a AT só se limita a dar os dados declarados; a Inquilina, na carta de 03.09.2015, veio comprovar que a Demandante tinha direito aos retroactivos pois na carta que esta lhe tinha enviado em 30.07.2015 ainda não lhe tinha falado sobre a diferença a favor da Demandante que passa a descrever: Ano fiscal de 2012 - €8.419,00:12=€701,58x17%=€119,26 (valor correcto), €5.214,86:12=€434,57x10%=€43,50 (valor falseado) - diferença mensal a favor da Demandante é de €75,76, com início no mês de Setembro, pelo que há que ter em conta, de Setembro a Dezembro de 2013 (quatro meses), de Janeiro a Dezembro de 2014 (doze meses) e de Janeiro a Setembro de 2015 (nove meses), logo, 25 mesesx€75,76=€1.894,00; em 19.11.2015, como não obteve resposta, a Demandante enviou nova carta à Inquilina, anexando cópia da carta da Dra. C assim como a resposta da Demandante à mesma, perguntando à Demandada se estava interessada em resolver amigavelmente o problema, não tendo esta dado qualquer resposta.
Juntou documentos.
Regularmente citada, a Demandada apresentou Contestação onde alega que é Arrendatária do imóvel identificado nos autos; em Junho de 2013, iniciou-se entre as partes, a solicitação da Senhoria, um processo de actualização de rendas e transição para o NRAU nos termos dos seus art.ºs 35º e 36º; na sequência dos procedimentos necessários e nomeadamente tendo a Arrendatária mais de sessenta e cinco anos, solicitou junto do Serviço de Finanças competente, o RABC relativo ao ano de 2012, tendo-o depois comunicado à Senhoria assim como comprovado a sua idade; foi com referência ao rendimento ali apurado que o valor foi então actualizado para os €43,50 que a Demandada passou a pagar desde Setembro de 2013; e, na altura, tal montante não mereceu qualquer reparo da Senhoria, tendo sido então fixado o valor a pagar, em princípio pelo período de cinco anos; em 2015, por carta enviada em 01 de Julho, a Senhoria solicitou certidão do valor de rendimento anual bruto corrigido, vulgo RABC, referente a 2014, ao abrigo da alteração ao artigo 35º, n.º 5, do NRAU ocorrida por via da Lei n.º 79/2014; a Demandada prontamente tratou de obter a dita declaração e enviá-la para aquela e assim, a partir do mê de Outubro de 2015, a renda foi actualizada para o valor de € 119,68 já que o RABC indicava um valor de € 8.448,21; de salientar que este valor foi apresentado e proposto pela própria Demandante e Senhoria, por carta enviada em 27.07.2015; mais uma vez a Inquilina aceitou e começou a pagar em Outubro de 2015; não se entende, desta forma, como pode agora requerer retroactivos quando foi a própria a propor e aceitar o valor de € 119,68; por outro lado, desde já se afirma que a Demandada, ao contrário do que refere a Demandante, não falseou a dita declaração referente a 2012; se algum erro se pode imputar é à AT, entidade que emite a declaração; a Demandada não teve naquele ano mais fontes de rendimento, não lhe adveio qualquer subsídio ou complemento, desconhecendo por que razão não estaria correcto; no entanto, não vê como possam ser devidos retroactivos relativos a um valor que foi previamente acordado e fixado pelas partes; a nova renda é devida a partir do RABC pedido em 2015 e essa tem sido paga escrupulosamente; também não se vislumbra com que legitimidade a Senhoria solicita em 2016 ao Serviço de Finanças de Vila Nova de Gaia 3, em 08 de Março, o RABC da Arrendatária, e menos se entende como é que os Serviços da AT dão elementos fiscais a terceiros(!?); o RABC, ou outros desta natureza, contêm dados pessoais de cada contribuinte, havendo aqui uma clara violação de dados pessoais da Demandada pelo menos do artigo 6º da Lei da Protecção de Dados; a declaração com o RABC é um documento que apenas pode ser solicitado pelo arrendatário para sua posterior entrega ao senhorio, e, se assim não fosse, o NRAU não estipulava que essa é uma obrigação dos arrendatários, passando os senhorios a ter acesso directo à situação fiscal dos seus arrendatários, o que seria um claro abuso dos seus poderes enquanto senhorios; a este propósito, também já aquando da carta junta como Documento n.º 9 pela Senhoria, se evidencia ter nessa altura encetado diligências junto da AT, solicitando informações fiscais pessoais acerca da Inquilina, o que constitui uma clara violação dos seus direitos; o valor da renda foi novamente actualizado em 2015, por referência ao RABC então apresentado, não merecendo pois qualquer reparo ou alteração o ali acordado entre as partes, pelo que não pode posteriormente a Senhoria dar o aceite por não aceite.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento com obediência às formalidades legais como da Acta se infere.
Cumpre apreciar e decidir.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da matéria carreada para os autos, foram provados os seguintes factos:
A) A Demandante é proprietária e Senhoria do imóvel com o artigo matricial n.º 000, tendo, nessa qualidade, dado início à tramitação legal para actualização da renda decorrente do contrato de arrendamento celebrado com a Demandada;
B) No dia 03 de Junho de 2013, a Demandante enviou carta registada com A/R à inquilina B, ora Demandada, propondo o valor da renda para € 141,00 mensais (1/15 do valor do locado - € 25.480,00), assim como a transição para o novo regime do Arrendamento Urbano e para um contrato a prazo pelo período de cinco anos;
C) Em 25.06.2013, recebeu a resposta da Inquilina com data de 19.06.2013, a qual anexou o BI comprovando que tinha mais de 65 anos e aceitou a transição do contrato de arrendamento para o NRAU e pelo prazo de cinco anos;
D) Quanto ao valor da renda, não aceitou o valor de € 141,00;
E) Em 21.08.2013, com data de 19.08.2013, a Demandante recebeu missiva da Inquilina anexando Certidão do RABC referente ao ano fiscal de 2012, no valor de € 5.214,86, dizendo que iria pagar € 43,50, valor que começou a pagar em Setembro de 2013; F) Em 01.07.2015, a Demandante enviou carta registada com A/R à Demandada, pedindo comprovativo do RABC referente ao ano fiscal de 2014;
G) Em 22.07.2015, a Demandante recebeu da Inquilina certidão do RABC referente ao ano fiscal de 2014, cujo valor é de €8.448,21;
H) Em 27.07.2015, a Demandante enviou à Demandada carta registada com A/R informando que o valor da renda era de € 119,68 (€8.448,21:12 meses=€704,01x17%=€119,68);
I) Em 30.07.2015, a Demandante solicitou uma nova certidão à Inquilina referente ao ano fiscal de 2012, certidão esta em que já deveria constar a rectificação feita em 2015 dada a discrepância de valores;
J) Em 03.09.2015, a Demandante recebeu resposta da Dra. C que se apresentou na qualidade de mandatária da Demandada, dizendo que a haver aumento das rendas, o mesmo apenas ocorrerá para o futuro e que não iria liquidar o valor dos retroactivos porque eram da competência do Serviço de Finanças os valores inscritos na certidão do RABC;
K) Em 23.09.2015, a Demandante enviou nova carta à Dra. C informando que os valores inscritos são da inteira responsabilidade do contribuinte, e, mesmo que os valores estejam pré-preenchidos, o contribuinte é sempre obrigado a corrigi-los se verificar que estão incorrectos pois a AT só se limita a dar os dados declarados, sendo que, da declaração em causa, não constou o valor da pensão de sobrevivência porque a contribuinte não a declarou. Apresentou ainda os cálculos com a diferença mensal a seu favor (€75,76=€119,26-€43,50), a contabilizar desde Setembro de 2013 e propondo o pagamento dos retroactivos num total de €1.894,00 (€75,76x25meses) em suaves prestações;
L) Em 19.11.2015, a Demandante enviou nova carta à Inquilina, anexando cópia da carta da Dra. C assim como a resposta da Demandante à mesma, perguntando à Demandada se estava interessada em resolver amigavelmente o problema, não tendo esta dado qualquer resposta;
M) Foi com referência ao rendimento apurado na certidão do RABC relativo ao ano de 2012 que o valor foi então actualizado para os €43,50 que a Demandada passou a pagar desde Setembro de 2013;
N) Na altura, tal montante não mereceu qualquer reparo da Senhoria;
O) A partir do mês de Outubro de 2015, a renda foi actualizada para o valor de €119,68 já que o RABC do ano de 2014 indicava um valor de € 8.448,21;
P) Este valor foi apresentado e proposto pela própria Demandante e Senhoria, por carta enviada em 27.07.2015, que a Inquilina aceitou e começou a pagar em Outubro de 2015.
Motivação da matéria de facto provada:
Consideraram-se os documentos de fls. 4 a 30 (troca de correspondência entre as partes e certidões do RABC), conjugados com o depoimento das testemunhas, como segue, o qual, juntamente com as declarações da Demandante, relevou ainda para os demais factos.
- D, por ser irmã da Demandante e já ter exercido funções de contabilista, sendo quem trata dos vários arrendamentos daquela, a qual referiu que em 2015, ao pedir o RABC de 2014 da Inquilina, os valores eram diferentes relativamente ao ano de 2012, o que achou estranho dado que a Demandada é viúva há vinte anos e os seus rendimentos não se alteraram; a testemunha já desconfiava que a declaração do RABC anterior estava errada mas não tinha forma de o demonstrar; só posteriormente é que se veio a constatar que faltava incluir a pensão de viuvez; quando as partes trocaram correspondência, a Demandante estava confiante que os rendimentos eram verdadeiros, não é que tivesse prescindido de um valor de renda superior; as declarações de RABC são emitidas com base nas declarações que o contribuinte presta as Finanças, sendo tais declarações da responsabilidade do contribuinte; se não estiverem correctas, o contribuinte é obrigado a corrigi-las; a Demandada não chegou a apresentar o RABC de 2013; a testemunha foi às Finanças e comunicou que o rendimento da Demandada não deveria estar correcto, tendo a AT emitido uma declaração de substituição do RABC de 2012.
- E, casado com uma familiar da Demandada, por ser quem trata das burocracias desta, tendo declarado que se tratou de um erro das Finanças não terem considerado uma parcela de rendimento da Demandada, o que levou a uma rectificação dos valores e a um acerto de contas com a AT; não foi a Demandada que falseou o RABC, só soube que o RABC era por volta de €8.000,00 e não de €5.000,00 quando as Finanças lho comunicaram.
IV - O DIREITO
A Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, veio introduzir profundas alterações em matéria de correcção extraordinária das rendas nos contratos mais antigos, celebrados antes da vigência do RAU, por iniciativa do senhorio, mostrando-se esta matéria regulada, quanto aos arrendamentos para habitação, nos artigos 30º a 37º do NRAU. A actualização da renda depende, portanto, da iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando, como prescreve o artigo 30º o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, o valor actualizado do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do locado, em conformidade com as regras do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, acompanhado de cópia da caderneta predial urbana.
De acordo com o disposto no artigo 31º, o arrendatário, poderá responder à pretensão do senhorio, no prazo de 30 dias, tomando uma de três posições: a) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio; b) opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor; c) pronunciar-se quanto ao tipo e/ou à duração do contrato propostos pelo Senhorio; ou d) denunciar o contrato de arrendamento.
Quando o arrendatário tenha no locado a sua residência permanente, ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença, pode ainda o arrendatário invocar na sua resposta que: a) O rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA); b) Tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %.
Deverá, o arrendatário, em qualquer uma destas circunstâncias, juntar os documentos comprovativos previstos no artigo 32º do NRAU.
Na falta de resposta do arrendatário dentro do prazo legal, a lei presume que ele aceita a renda pretendida pelo senhorio, bem como a alteração do regime de duração do contrato, ficando, assim, o contrato submetido ao NRAU e, no silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.
Se, pelo contrário, o arrendatário efectuar uma contraproposta ao valor da renda, ao tipo e ou à duração do contrato, o senhorio, no prazo de 30 dias, deve comunicar ao arrendatário se aceita, ou não, a proposta, valendo a falta de resposta como aceitação.
Mas, se o senhorio não aceitar o valor de renda proposto pelo arrendatário, tem aquele uma dupla faculdade: a) denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a cinco anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário, agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respectivamente. Porém, se o arrendatário tiver a seu cargo filho ou enteado menor de idade ou que, tendo idade inferior a 26 anos, seja estudante, a denúncia produz efeitos no prazo de 1 ano, devendo então o arrendatário desocupar o locado no prazo de 30 dias (nº 8 do artigo 33º); b) manter o contrato por mais cinco anos, procedendo à actualização da renda, com limite máximo do valor anual correspondente a 1/15 do VPT do locado, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos a contar da comunicação ao arrendatário. Findo este período, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU.
O valor máximo da renda assim apurado é, contudo, susceptível de sofrer reduções, em função dos escalões de rendimentos do agregado familiar do arrendatário, as quais se mostram previstos no nº 2, alínea c) do artigo 35º.
Caso o arrendatário invoque e prove documentalmente, na resposta à comunicação inicial do senhorio, destinada a alterar o contrato de arrendamento, que o rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais, o contrato não poderá ser denunciado por iniciativa do senhorio e o regime temporal do contrato permanecerá inalterado durante cinco anos, findo o qual o senhorio poderá então promover a transição do contrato para o NRAU, podendo o senhorio voltar a exigir a renda máxima calculada com base no valor patrimonial do arrendado (artigo 35º).
O arrendatário pode também invocar e provar documentalmente, na sua primeira resposta à comunicação do senhorio, que tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%. Neste caso, o contrato também não poderá ser extinto por denúncia do senhorio, mediante indemnização, não havendo alteração do regime temporal do contrato, mantendo-se este inalterado por tempo indeterminado. E, o montante do aumento da renda dependerá da condição económica do arrendatário.
Se o arrendatário idoso ou deficiente não invocar carência económica, não demonstrado que o rendimento do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, a renda será fixada, na ausência de acordo, por aplicação da fórmula prevista no nº 2, alíneas a) e b) do artigo 35º, sendo a renda calculada com base no valor patrimonial do local arrendado, ou seja, com o limite máximo do valor anual correspondente a 1/15 do VPT do locado (artigo 36º).
Todavia, o arrendatário poderá sempre denunciar o contrato, denúncia que produz efeitos no prazo de dois meses a contar da recepção pelo senhorio da resposta, devendo efectuar-se a desocupação do locado no prazo de 30 dias, não havendo lugar, neste caso, a actualização da renda.
Exposto o direito vigente aqui aplicável, decorrente da entrada em vigor da mencionada Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, vejamos o que sucedeu no caso vertente.
Provado ficou que a Demandante, na qualidade de Senhoria, comunicou à Demandada, enquanto Arrendatária do imóvel, por carta registada de 03.06.2013, a sua intenção de que o contrato de arrendamento transitasse para o novo regime de Arrendamento Urbano, sujeito a prazo certo, com duração de cinco anos, passando a renda que era de € 26,00 para € 141,00. Esta proposta foi recusada pela Demandada, contrapondo o valor de € 80,00 e invocando ter mais de 65 anos, vindo a juntar, por carta data de 19.08.2013, o comprovativo do Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) referente ao ano fiscal de 2012 no valor de €5.214,86, passando a renda actualizada no montante de € 43,50/mês a ser paga a partir de Setembro de 2013.
Sucede que, posteriormente, por carta datada de 01.07.2015, a Demandante, ao abrigo da alteração ao art.º 35º da Lei n.º 6/2006 de 27.02, preconizada pela Lei n.º 79/2014, de 19.12, veio solicitar à Inquilina certidão do RABC referente ao ano fiscal de 2014 onde consta ser o mesmo de €8.448,21. Perante a discrepância de valores e atento o facto de os rendimentos da Demandada não terem sofrido alterações, foi pela Autoridade Tributária, ao se aperceber que havia um valor que não tinha sido considerado (ao que parece seria a pensão de sobrevivência da Demandada) feita uma rectificação dos valores e um acerto de contas com os serviços fiscais.
Ora, a Demandante fixou e aceitou o valor da renda a pagar pela Demandada a partir de Setembro de 2013 em € 43,50 com base num cálculo que teve como referência o RABC de €5.214,86 que, na altura, constava na certidão relativa ao ano fiscal de 2012, que lhe foi entregue pela Demandada.
Tendo vindo a apurar-se, posteriormente, que tal valor não correspondia à realidade uma vez que não haviam sido considerados todos os rendimentos da Demandada, seja porque esta não os declarou, seja por algum lapso da Autoridade Tributária, a Demandante é alheia a tal vicissitude, tendo, como tal, o direito a ser reembolsada, retroactivamente, da diferença entre o valor da renda efectivamente pago pela Demandada a partir de Setembro de 2013, a saber €43,50/mês, e o valor que, em rigor, esta deveria ter pago considerando o valor real do RABC rectificado, de €8.419,32, a que corresponderia uma renda mensal de €119,27 (com arredondamento).
Uma vez que a Demandada veio a pagar, desde Outubro de 2015, o valor da renda já corrigido, são devidos os retroactivos referentes a vinte e cinco meses (de Setembro de 2013 a Setembro de 2015, inclusive), o que perfaz um total de €1.894,00, montante em cujo pagamento vai a Demandada condenada.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo procedente a presente acção, e, por consequência, condeno a Demandada B a pagar à Demandante A a quantia de €1.894,00 (mil oitocentos e noventa e quatro euros).
Custas pela Demandada. Cumpra-se o disposto nos artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 07 de Abril de 2017
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)