Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
I – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante:A
Demandada:B
II – OBJECTO DO LITÍGIO
A Demandante propôs contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na alínea i) do nº 1 do art. 9º da Lei nº 78/2001 de 13 de Julho, pedindo que fosse declarado resolvido o contrato promessa celebrado dos autos, por culpa exclusiva da Demandada e a condenação da Demandada a pagar o sinal que recebeu da Demandante, no montante de € 4.998,00 (quatro mil novecentos e noventa e oito euros) e ainda, nos juros legais vincendos desde a data de citação até efectivo e integral pagamento.
Alegou, para tanto e em síntese, que celebrou com a Demandada um contrato promessa de compra e venda da fracção “Z”; a Demandada prometeu-lhe vender a referida fracção livre de quaisquer ónus ou hipotecas, pelo preço global de € 127.193,00, sendo o montante de 4.988,00 entregue na data da celebração do contrato, como sinal e princípio de pagamento, € 14.964,00 como reforço de sinal e continuação de pagamento, no prazo de 45 dias a contar da assinatura do contrato, condicionado à concessão de empréstimo bancário e reforços de sinal voluntários de periodicidade e valor voluntário até à data da realização de escritura pública de compra e venda; em .../.../... a Demandante pagou o valor do sinal através de cheque; no referido contrato promessa também ficou estipulado que a escritura definitiva de compra e venda seria outorgada no decorrer do mês de Maio de ..., recaindo sobre a Demandada o dever de comunicar à Demandante a data, hora e local da realização da mesma, através de carta registada, com uma antecedência mínima de 8 dias; no mês de Maio de ..., a Demandada não diligenciou pela marcação da referida escritura; como o prédio ainda estava em construção, a Demandada esperou pela conclusão das obras e por todos os documentos para a referida escritura, nomeadamente, a licença de utilização; o imóvel permaneceu sem licença de utilização, o que contribuiu para a inviabilização do contrato prometido de compra e venda; apesar da Demandante facilitar o cumprimento, ainda que tardio, do contrato promessa, nunca mais teve qualquer comunicação por parte da Demandada, pelo que perdeu interesse na efectivação do negócio, tal como comunicou à Demandada por carta com aviso de recepção; a Demandante apenas pediu à Demandada a devolução em singelo do sinal, mas em vão; posteriormente, a Demandada vendeu a terceiro o imóvel objecto do contrato promessa.
Juntou documentos.
A Demandada, devidamente citada, apresentou Contestação, onde pugna pela improcedência da presente acção, alegando em síntese, que houve um contrato promessa de compra, no entanto, à fracção objecto do negócio, foi atribuída a letra “G” e não a “Z”, pelo que a fracção nunca foi vendida e apenas em 2008 foi celebrado contrato promessa e aguarda a celebração da escritura; a Demandante tinha conhecimento do atraso que a obra vinha sofrendo e a Demandada foi confrontada com a obrigatoriedade de proceder a alterações de projecto, pelo que, sem culpa sua, a obra e a necessária licença de utilização, tardaram; por outro lado, a Demandante ficou de fazer um reforço de sinal de € 14.964,00, o que nunca fez, pelo que é ininteligível a perda de interesse por parte da Demandante que o que pretendeu foi ficar fora do negócio, pelo que sem causa objectiva, perdeu o sinal.
Realizada a sessão de Mediação não lograram as partes chegar a Acordo.
Foi determinada a realização da Audiência de Julgamento, à qual a Demandada, não obstante ter sido regularmente notificada, faltou, não justificando a sua falta.
No entanto, como apresentou contestação que consta de fls. 27 a 28, entendeu-se não se poder considerar o efeito cominatório a que se reporta o nº 2 do art. 58 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, pelo que foi determinada a marcação de nova Audiência de Julgamento para produção de prova pela Demandante.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Cumpre apreciar e decidir.
III – FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da prova carreada para os autos, resultaram provados os seguintes factos:
A) Entre Demandantes e Demandada, foi celebrado um contrato promessa de compra e venda, não tendo as respectivas assinaturas tido reconhecimento presencial pelo notário;
B) Pelo referido contrato, a Demandada prometeu vender à Demandante, e esta prometeu comprar o seguinte imóvel:
“ A fracção autónoma correspondente à letra “Z”, correspondente a uma habitação do Tipo T2 no segundo andar, Nascente/Sul, Entrada 1 e respectivo lugar de garagem identificado pela mesma letra, do prédio urbano sito no concelho de Vila Nova de Gaia”
C) A fracção descrita em B) encontra-se descrita na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, sob o nº x;
D) O preço acordado de venda da fracção autónoma foi de € 127.193,00, conforme resulta da cláusula 3ª daquele contrato;
E) A Demandante entregou à promitente vendedora, em 20 de Julho de 2002,a título de sinal, a quantia de € 4.988,00;
F) A restante parte do preço, ou seja, € 122.205,00 seria paga da seguinte forma:
- € 14.964,00 como reforço do sinal e continuação de pagamento, no prazo de 45 dias a contar da assinatura do contrato, provenientes de adiantamento de empréstimo bancário;
- reforços de sinal voluntários de periodicidade e valor voluntário até à data da escritura de compra e venda;
- o restante montante, será liquidado no acto de outorga da escritura pública de compra e venda;
G) Sobre a Demandada recaía o dever de comunicar à Demandante a data, hora e local da realização da escritura de compra e venda, prevista para o mês de Maio de ..., através de carta registada com aviso de recepção, com uma antecedência mínima de 8 (oito) dias.
H) O prédio encontrava-se em obras e não tinha licença de utilização;
I) A Demandante não fez mais reforços de sinal, para além do montante entregue a título de sinal, uma vez que tinha o seu crédito aprovado pelo Banco, estando em condições de outorgar a escritura de compra e venda;
J) No mês de Maio de ... a Demandada não diligenciou pela marcação da escritura e nesta data, o prédio ainda não tinha licença de utilização, situação que se prolongou no tempo;
L) A Demandada foi várias vezes interpelada pela Demandante, pessoal e telefonicamente, para marcação da referida escritura, sem qualquer êxito;
M) Por carta registada com aviso de recepção, datada de 31 de Maio de 2004, a Demandante solicitou a devolução do valor entregue a título de sinal, após perda de interesse no negócio;
N) Em .../.../... a Demandada vendeu a fracção “Z” a terceiros.
Não ficou provado que:
I- À fracção objecto do referido contrato promessa de compra e venda tenha sido atribuída a letra “G” e não a “Z”, pelo que,
II- A fracção nunca foi vendida e apenas, em ... foi celebrado o contrato promessa de compra e venda,
III- Aguardando a outorga da escritura pública.
IV- A Demandada foi confrontada com a obrigatoriedade de proceder a alterações no Projecto, daí o atraso na obra e na obtenção da Licença de Utilização.
Motivação dos factos provados:
Resultaram estes factos da análise dos documentos de fls. 7 a 22. Também para os mesmos factos, o Tribunal fundou a sua convicção no depoimento das seguintes testemunhas:
- C, à data dos factos era vendedora da imobiliária “Réplica” e foi quem mostrou a fracção dos autos à Demandante; a referida fracção estava em construção e a Demandante sinalizou a compra, através de cheque; foi o funcionário da Demandada, quem redigiu o contrato promessa de compra e venda; declarou também que a Demandante não fez o reforço do sinal, porque a obra estava parada e o prédio não tinha licença de utilização, por outro lado, a Demandante não tinha necessidade de fazer o reforço de sinal uma vez que, tinha o seu crédito para habitação aprovado, pelo que podia outorgar logo a escritura de compra e venda; por último declarou que a Demandante, ao fim de dois anos de espera, perdeu o interesse na compra da referida fracção, à qual foi sempre atribuída a letra “Z”.
- D, electricista, pai da Demandante, declarou que a sua filha queria muito a fracção, tendo sinalizado a sua aquisição, entregando, através de um cheque, cerca de € 5.000,00; o prédio foi adquirido ainda em construção, as obras estiveram paradas durante muito tempo e também não tinha licença de utilização.
Motivação da matéria de facto não provada:
Resultou da ausência de mobilização probatória credível que permitisse o Tribunal aferir da veracidade dos factos após a análise dos documentos juntos e da inquirição das testemunhas.
Aliás, a Demandada faltou às duas audiências de julgamento agendadas, não arrolou testemunhas, nem juntou documentos que suportassem os factos alegados por si, na contestação.
Estes os factos.
IV – O DIREITO
As partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos seus contratos – art. 405º, nº 1 do Código Civil, mas uma vez concluído, o contrato deve ser cumprido ponto por ponto, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos por lei – art. 406, nº1 do Código Civil.
Estas noções elementares, aplicáveis aos negócios em geral, não podem deixar de ter pleno cabimento no contrato-promessa, pelo que a resolução da promessa e as sanções de perda do sinal ou da sua restituição em dobro só têm lugar no caso de inadimplemento definitivo da promessa.
Atendendo ao efeito ou resultado, existem três formas de não cumprimento: a falta de cumprimento ou incumprimento definitivo, a mora ou atraso no cumprimento e o cumprimento defeituoso.
A falta de cumprimento ocorre quando a prestação deixou de ser executada no devido tempo e já não pode ser cumprida e por se tornar impossível – arts. 801º e 802º do Código Civil.
O não cumprimento definitivo pode, ainda, resultar da falta irreversível de cumprimento, equiparado por lei à impossibilidade – art. 808º, nº 1 do Código Civil. Tal sucede quando a prestação, sendo materialmente possível, perdeu o interesse, objectivamente justificado, para o credor.
Existe assim, duas causas de inadimplemento definitivo: quando se verifica perda do interesse do credor na prestação devida, com a demora do devedor e quando o devedor moroso não cumprir no prazo razoável, adicional e peremptório (admonitório), fixado pelo credor.
Pressupõe-se a mora do devedor (art. 804º, nº 2 do CC), convertida em não cumprimento definitivo, equiparando-se este à impossibilidade de cumprimento (art. 801º do CC).
Quanto à causa de falta de cumprimento existem duas modalidades de não cumprimento: inimputável ao devedor e imputável ao devedor.
Só nos casos de não cumprimento imputável ao devedor se pode rigorosamente falar em falta de cumprimento.
In casu, analisado o teor do contrato-promessa e os factos dados como provados, resulta claro, a nosso ver, que a Demandada faltou culposamente ao cumprimento do acordado.
Com efeito, de harmonia com o estabelecido nos arts. 801º, nº 2, 802º e 808º do Código Civil, a lei permite a resolução de contrato bilateral se, objectivamente, o credor perder o interesse que tinha na prestação em consequência de mora culposa do devedor. Esta situação é equiparada ao incumprimento definitivo da obrigação – art. 808º, nº 1 do Código Civil.
Segundo o Prof. Antunes Varela, a perda do interesse tem que resultar da mora no cumprimento e não de qualquer outra circunstância.
Verificada a perda de interesse na prestação por parte de um dos promitentes, considera-se que o outro faltou definitivamente à promessa.
O não cumprimento definitivo, imputável a um dos contraentes, confere ao outro o direito de resolver o contrato promessa – artºs 432º, nº 1 e 801º, nº 2 do Código Civil.
Resulta da factualidade dada como assente, que várias vezes a Demandante interpelou a Demandada para proceder à marcação da escritura de compra e venda.
A Demandante não podia esperar eternamente, que a Demandada se dignasse a acabar a obra, a fim de que fosse emitida a competente licença de utilização. A Demandada não cumpriu essa obrigação, pelo que foi impeditiva do negócio, através da competente escritura pública.
A promitente-compradora não pode esperar indefinidamente que o promitente-vendedor acabe a obra, obter a licença de utilização para assim, marcar a escritura pública de compra e venda.
Assim sendo, nos termos do art. 808º do Código Civil considerando-se não cumprida a obrigação por parte da Demandada, a Demandante tem direito a pedir a resolução do contrato.
Para além disso,
Se o não cumprimento do contrato for devido ao que recebeu o sinal, o que o pagou tem a faculdade de exigir o dobro do que prestou, tanto mais, que a Demandada já alienou o aludido imóvel a terceiros.
Atento o exposto, a Demandante tinha o direito de haver o dobro do sinal que prestou. Como o não o requereu apenas, tem a haver para si a devolução do montante entregue a título de sinal, tal como foi pedido.
V – DISPOSITIVO
Face ao quanto antecede, julgo procedente a presente acção, e, por consequência:
a) Declaro resolvido o contrato promessa celebrado entre Demandante e Demandada;
b) Condeno a Demandada a pagar à Demandante a quantia de € 4.998,00 (quatro mil novecentos e noventa e oito euros), acrescida dos juros de mora, contabilizados desde a data da citação até efectivo e integral pagamento.
Declaro a Demandada como parte vencida, correndo as custas por sua conta com o correspondente reembolso à Demandante, em conformidade com os art. 8º e 9º da Portaria nº 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 29 de Junho de 2011
A Juiz de Paz
(Maria Manuela Freitas)
A Juiz de Paz
(Maria Manuela Freitas)
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