SENTENÇA
Processo n.º x
RELATÓRIO:
A demandante, A, identificada a fls.1, intentou uma ação declarativa de condenação contra a demandada, B, melhor identificada a fls.1 e nos termos da alínea do n.º1 do art.º 9 da L. 78/2001 de 13/07.
Para tanto, alega em síntese, que é a administradora do condomínio edifício C, na qual a demandada foi proprietária das frações autónomas A, B, C, D,E, F, G, H, I, J, K e L, todas situadas no bloco A daquele edifício. Concluiu pedindo a condenação desta no pagamento da quantia de 3.729,61€ referente a quotas de condomínio não pagas no período de Dezembro de 2007 a Outubro de 2011, e das quotas extras, acrescida dos juros de mora e da penalização de 10% do valor da divida, bem como das quotas que se vencerem na pendencia da presente ação. Juntando 21 documentos.
A demandada foi regularmente citada contestou alegando que a demandante não possui poderes para intentar a ação, o que equivale a sua incapacidade judiciária, além de que não era uma ata mas sim um acordo não vinculativo pois não tem a assinatura dos sócios para obrigar a sociedade demandada, impugnando os restantes fatos pois as frações foram vendidas e como tal as quotas dizem respeito aos respetivos proprietários, não tendo sido notificada para cumprir nada, e desconhecendo a que se refere a quota extra. Conclui pela improcedência da ação. Junta aos autos 13 documentos.
A demandante respondeu a exceção alegando que foi mandatada para exercer o cargo de administradora do edifício em causa na assembleia de condóminos realizada em 08/11/2007, ata assinada pelos condóminos presentes. Concluindo pela procedência da ação. Juntou 2 documentos.
TRAMITAÇÃO:
Realizou-se sessão de mediação sem obtenção de acordo entre as partes.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem exceções, que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na sua totalidade.
AUDIENCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao n.º1 do art.º 26 da L.78/2001 de 13/07, de ora em diante designada por LJP, e embora se tenha apelado para a participação cívica dos cidadãos na justiça e no cumprimento das suas obrigações não foi conseguido obter acordo entre as partes, pelo que se passou a fase de produção de prova.
FACTOS PROVADOS:
a)Que a demandante teve uma reunião com alguns gerentes da demandada.
b)Que a demandada é a construtora do imóvel.
c)Que a reunião ocorreu antes da constituição do prédio em propriedade horizontal.
d)Que a demandada foi proprietária de algumas frações.
e)Que as quantias peticionadas são referentes a frações que não são propriedade da demandada.
f)Que as frações foram vendidas nos anos de 2007,2008 e 2009.
g)Que a demandada não foi convocada para as assembleias de condomínio.
h)Que a demandada não foi notificada da quota extraordinária.
i)Que o regulamento de condomínio não foi aprovado em assembleia de condóminos.
j)Que a demandada não teve conhecimento das deliberações proferidas nas assembleias de condomínio.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal alicerçou a sua convicção nas peças processuais, bem como na análise dos trinta e seis documentos juntos pelas partes, cujo teor dou por reproduzido.
II- DO DIREITO:
A relação material controvertida dos presentes autos circunscreve-se ao incumprimento de uma obrigação dos condóminos, nos prédios constituídos em regime de propriedade horizontal, o pagamento das prestações mensais de condomínio, designadas comummente por quotas de condomínio.
No que respeita a este assunto suscita-se as seguintes questões: a demandante possui ou não poderes para exercer o cargo de administradora; a demandada deve quotas de condomínio e em caso afirmativo quais.
Em relação a primeira questão, dispõe os n.º 1, 4 e 5 do art.º 1435 do C.C. que o administrador é eleito e exonerado pela assembleia, mantendo-se em funções até que haja eleições ou seja nomeado sucessor. Este cargo é remunerável, podendo ser exercido por um condómino quer por um terceiro.
Por sua vez, este age em juízo, quer contra os condóminos na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia (n.º1 do art.º 1437 do C.C).
Pela analise do documento, junto de fls. 7 a 11, consta-se que no dia 8/11/2007 teve lugar uma assembleia de condóminos, ou seja antes do edifício em questão estar constituído no regime de propriedade horizontal, o que é visível pelos registos que a demandante juntou aos autos e nos quais tem aposta a data de .../.../... como sendo a de constituição deste direito real, documentos juntos de fls. 19 a 40. Ora não faz sentido falar de um condomínio antes de existir a propriedade horizontal, pelo que o documento em questão não pode sequer tratar-se de uma ata na verdadeira aceção da palavra, na medida em que ata de uma assembleia é um documento escrito que reproduz os fatos ocorridos e as decisões aí tomadas.
Na sequência do mesmo, não ocorreu a eleição de uma qualquer administração do condomínio uma vez que este nem sequer existia. E, a acontecer isso, teria necessariamente que, após a regular constituição do prédio no regime da propriedade horizontal, haver nova assembleia, devidamente convocada para o efeito, de modo a ratificar aquela eleição ou a proceder a devida eleição, conforme o disposto no n.º1 do art.º 1435 do C.C., o que não foi feito.
Assim, as quantias peticionadas referentes a quotas do ano de 2007, estão automaticamente excluídas, porque só se pode falar em propriedade horizontal após a sua constituição (art.º1417 C.C.) e como tal não serão devidas por ninguém.
Pela análise dos vários documentos (atas) juntos, constata-se que a demandante passou a exercer essas funções de forma ininterrupta desde os finais de 2007, sem para tal ser eleita, o que constitui uma ilegalidade por contrariar o disposto no n.º1 do art.º 1435 do C.C., todavia tem sido prática constante e alguns condóminos reconhecem-na como tal, talvez porque não se terem apercebido desse fato.
Como qualificar, então aquela reunião? O único proprietário de um edifício ao submete-lo ao regime da propriedade horizontal, age com o objetivo de posteriormente transmitir o seu direito sobre partes do prédio. Os efeitos da propriedade horizontal, apenas, atuarão à medida que as frações forem alienadas a novos proprietários, ou seja, é com a existência de mais de que um condómino, que os efeitos deste instituto se produzirão.
A nomeação de um terceiro como administrador do condomínio feita pelo único proprietário do prédio, antes da constituição da propriedade horizontal e antes da venda de qualquer fração, consubstancia-se num contrato de mandato, pois aquele terceiro ficou incumbido de praticar atos por conta do dono do prédio; no mesmo sentido in: AC. do STJ de 24/01/2008, Rev. n.º 4408/07-7ª.
Todavia, no caso em apreço constata-se que naquela reunião estiveram presentes a representante legal da demandante e dois dos gerentes da demanda, que assinaram aquele documento. Ora, esta é uma sociedade comercial por quotas, que tem como forma legal de obrigar a assinatura conjunta de todos os gerentes, o que é visível pela certidão que juntou a fls. 173 a 176, (n.º 5 do art.º 6, n.º1 e 4 do art.º 260 e n.º1 do art.º 261, todos do C. Soc. Com.), pelo só os atos praticados pelos titulares competentes, gerentes, vinculam a sociedade perante terceiros, nos quais se inclui a demandante.
Todavia, quem negoceia com outrem deve faze-lo com base na boa-fé, o qual é um dos princípios de ordem pública e como tal basilar do nosso ordenamento jurídico, (art.º 227 C.C.), pelo que é de conhecimento oficioso, não sendo legítimo a demandada opor a demandante que devia conhecer a forma de obrigar da sociedade, o que implica a ineficácia deste ato em relação a ela, o que consubstancia claramente uma forma de abuso de direito (art.º 334 C.C.).
No que respeita ao mandato, não existem elementos, nem foi feita prova que se tratasse de um contrato remunerado, pelo que qualquer que tenha sido o ato realizado pela demandante, o respetivo custo não poderá ser imputado a demandada, além de que aquela não provou que tivesse realizado atos jurídicos.
No que respeita ao pretenso acordo realizado entre a demandante e a demandada, entende-se que o pagamento de quotas de condomínio é uma obrigação, não resulta de qualquer acordo, resulta tão só do fato do condómino, ser simultaneamente proprietário da respetiva fração e comproprietário das partes comuns do edifício, o que é uma consequência legal da sujeição do prédio ao regime da propriedade horizontal (n.º1 e 2 do art.º1420 C.C.), pelo que deve contribuir para a manutenção de algo que também lhe pertence, o que normalmente é feito mediante uma quotização, que constituem receitas próprias do condomínio e servem para efetuar pagamentos relativos às partes comuns do edifício.
Como já foi referido e se reitera o construtor do imóvel só passa a ser condómino se, entretanto, tiver vendido alguma fração a outrem.
Resulta dos factos provados que efetivamente a demandante foi, para além de construtora, proprietária de algumas frações. No que concerne as frações identificadas pela demandante, a demandada provou que entretanto as vendeu, conforme as várias escrituras que juntou, fls. 177 a 250. Pela análise destas verifica-se que nesta ação são pedidas quotas até Outubro de 2011 e nenhuma das frações em causa é nesta data propriedade da demandada e em relação a estas apenas se manteve como proprietária até ao primeiro trimestre de 2009 de quatro, a saber: C, D, H e J, pelo que se verifica existir irregularidades nas contas apresentadas, o facilmente é visível pelo teor da ata, de fls. 76 a 145, onde inclusive surgem diferentes quantias para a mesma fração, pelo que este documento não merece credibilidade para sustentar a quantia peticionada, além de que se encontra em contradição com outros de data anteriores, onde a quantia apresentada é bastante superior á ora em causa.
No que respeita ao regulamento de condomínio e sua aplicação, apraz dizer que é uma importante fonte de regulação das partes comuns dos prédios constituídos no regime da propriedade horizontal (art.º1429- A do C.C.).
Não fazendo parte do título constitutivo deverá ser elaborado pela assembleia de condóminos ou pelo administrados, no caso daquela não o ter elaborado.
Verifica-se pela ata, de fls.155 a 159, que este documento foi elaborado pela demandante, todavia nesta assembleia, realizada a 22/02/2008, a analise deste documento não fazia parte dos assuntos a discutir, nem a sua deliberação, porém foi sujeito a apreciação e deliberação, sem que para tal existisse quórum de reunião: presença de todos condóminos, o que no caso concreto era necessário para discutirem e deliberarem sobre um assunto que não faziam parte da convocatória, pois só assim estão reunidos os requisitos legais, conforme refere os n.º 2, 3 do art.º 1432 do C.C., pelo que qualquer deliberação tomada contra o disposto neste é inválida.
Acresce a tudo isto que, a demandante não fez prova de que a demandada tivesse conhecimento do que se passa nas assembleias de condóminos, pelo que as deliberações mesmo que validas são juridicamente ineficazes em relação aos condóminos que as não receberam, (n.º6 do art.º1436 do C.C.) como é o caso da demandada.
DECISÃO:
Nos termos expostos, julga-se a ação totalmente improcedente e em consequência absolve-se a demandada do pedido.
CUSTAS:
Ficam a cargo da demandante, por ser considerada parte vencida, devendo efetuar o pagamento da quantia de 35€ (trinta e cinco euros) a título de custas da sua responsabilidade, num dos 3 dias úteis subsequentes a notificação da presente decisão, sob pena de incorrer numa sobretaxa de 10€ (dez euros) por cada dia de atraso no efetivo cumprimento (art.º 8 e 10 da Portaria n.º 1456/2001 de 28/12, na redação dada pela Portaria n.º 209/2005 de 24/02).
Proceda-se ao reembolso da demandada, nos termos do art.9º da referida Portaria.
Funchal, 19 de Janeiro de 2012
A Juíza de Paz
(que redigiu e reviu em computador, n.º5 art.º138 do C.P.C.)
(Margarida Simplício)