Sentença de Julgado de Paz
Proc. n.º 312/2023-JPVNG
SENTENÇA
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: Condomínio do Prédio sito na [...], n.ºs 71 a 119, [Cód. Postal-1] [...], representado pela sociedade administradora [ORG-1], Lda.”.
Demandados: [PES-1] e [PES-2], residentes na [...], n.º 15, 5.3, [Cód. Postal-2] [...].
II - OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante veio propor contra os Demandados a presente acção declarativa, enquadrada na al. c) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho (LJP), alterada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de Julho, pedindo a condenação destes a pagarem-lhe a quantia de €1.074,21 (mil e setenta e quatro euros e vinte e um cêntimos); e ainda as quotizações e os juros legais vencidos e vincendos até efectivo e integral pagamento; bem como a suportar as custas do processo e demais despesas legais.
Alegou, para tanto e em síntese, que a Administração do Condomínio foi reeleita em 14.06.2022; os Demandados são donos e legítimos proprietários da fracção autónoma designada pela letra “E” do Edifício sito na [...], n.ºs 71 a 119, [Cód. Postal-1] [...] (1º C), afeta ao regime de propriedade horizontal e descrita na Conservatória do Registo Predial de [...] sob o n.º [Nº Identificador-1], sendo, como tal, condóminos do aludido prédio, encontrando-se, nessa qualidade, obrigados a contribuir para o pagamento das despesas necessárias à conservação e manutenção das partes comuns do edifício; da Acta n.º 51, referente à Assembleia de Condóminos de 14 de Junho de 2022, consta que foi deliberado incluir no débito do condómino devedor, ora Demandados, as quotizações vincendas, bem como, sobre estas, os juros vencidos e vincendos até integral pagamento, custas processuais, despesas de preparação do processo pela Administração e patrocínio judiciário (advogado e solicitador), sendo expressamente autorizado o Administrador do Condomínio de os contratar, fixando-se o valor de €500,00, a debitar na conta corrente do condómino antes de se interpor a referida acção; foi de igual modo deliberado propor acção judicial, a fim de obter o pagamento dos débitos aprovados, correndo por conta do condómino faltoso as despesas judiciais e extrajudiciais necessárias; a 15.06.2023, foram enviadas cartas onde foram comunicados aos condóminos os valores totais em débito; foi enviada, a 29.06.2022, carta registada com aviso de recepção aos Demandados onde constam as deliberações constantes da Acta n.º 51, uma vez que estiveram ausentes da respectiva Assembleia; os Demandados, até à presente data, não pagaram alguns dos valores a que estavam obrigados, encontrando-se em falta os seguintes pagamentos: mensalidades de condomínio e fundo comum de reserva dos meses de Janeiro a Julho de 2023, quotas extraordinárias aprovadas na Acta n.º 51 vencidas no mesmo período de tempo e contencioso aprovado.
Juntou documentos.
Os Demandados foram regularmente citados, tendo o Demandado [PES-1] apresentado Contestação, onde alega, em suma, que a sociedade que se arroga administradora do Condomínio em questão não o é e não tem poderes nem legitimidade para o exercício do mandato forense, porquanto, a designação da referida empresa enquanto administradora foi realizada em 22.05.2021, em reunião de pessoas que, entre outras coisas, são condóminos, mas não em Assembleia de Condóminos, já que esta nunca foi convocada, pelo que as deliberações e respectiva acta que as regista são inexistentes e ineficazes; nem a administração determinou uma Assembleia à distância nem a maioria dos condóminos o solicitou, pelo que as deliberações tomadas são nulas; nunca o Demandado foi convocado para qualquer Assembleia de Condóminos para eleger a empresa que se arroga administradora; o Regulamento do Condomínio aprovado em 2023, que não foi alterado, prevê as consequências para eventuais atrasos no pagamento das quotas, sendo as multas todavia apenas aplicáveis após deliberação do Condomínio.
Em pronúncia às excepções, veio o Demandante dizer que não se entende a menção do Demandado às deliberações tomadas em sede de Assembleia de Condóminos realizada em 22.05.2021; a actual Administração do Condomínio foi eleita na Assembleia de Condóminos de 14.06.2022, cujas deliberações foram positivadas na Acta n.º 51 do Livro de Actas do Condomínio em questão, Assembleia para a qual foram os Demandados devidamente convocados, tendo entendido não comparecer; por carta registada com aviso de recepção, de 20.06.2022, foram os Demandados notificados do teor das deliberações tomadas nessa Assembleia, a qual não foi de qualquer forma impugnada; o pagamento de €500,00 por recurso à via contenciosa não tem um cariz sancionatório e, portanto, não constitui uma penalidade para os condóminos relapsos; constitui uma prefiguração de despesas que resultam do recurso à via contenciosa, uma clara manifestação do princípio da liberdade contratual e do princípio de que os condóminos que dão lugar a uma despesa específica deverão ficar responsáveis pelo seu pagamento integral.
A Demandada [PES-2] faltou à Audiência de Julgamento e não justificou a sua falta, tendo a diligência sido realizada em segunda marcação.
Fixo o valor da acção em €1.074,21 (mil e setenta e quatro euros e vinte e um cêntimos).
Cumpre apreciar e decidir.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da matéria carreada para os autos resultou provado que:
A) A empresa [ORG-1], Lda.” foi reeleita Administradora do Condomínio do Edifício sito na [...], n.ºs 71 a 119, [Cód. Postal-1] [...], em Assembleia de Condóminos de 14.06.2022 – cfr. Acta n.º 51 a fls. 5 a 27;
B) Os Demandados são proprietários da fracção autónoma designada pela letra “E” do Edifício sito na [...], n.ºs 71 a 119, [Cód. Postal-1] [...] (1º C), afeta ao regime de propriedade horizontal e descrita na Conservatória do Registo Predial de [...] sob o n.º [Nº Identificador-1] - cfr. certidão permanente a fls. 127 e 128;
C) Da Acta n.º 51, referente à Assembleia de Condóminos de 14 de Junho de 2022, na qual os Demandados não estiveram presentes mas foram devidamente convocados e notificados da respectiva Acta – cfr. comprovativos a fls. 28 a 47 - consta que foi deliberado incluir no débito do condómino devedor as quotizações vincendas, bem como, sobre estas, os juros vencidos e vincendos até integral pagamento, custas processuais, despesas de preparação do processo pela Administração e patrocínio judiciário (advogado e solicitador), sendo expressamente autorizado o Administrador do Condomínio de os contratar, fixando-se o valor de €500,00, a debitar na conta corrente do condómino antes de se interpor a referida acção;
D) Foi de igual modo deliberado propor acção judicial, a fim de obter o pagamento dos débitos aprovados, correndo por conta do condómino faltoso as despesas judiciais e extrajudiciais necessárias;
E) Na mesma Assembleia foi aprovado o orçamento para o exercício 2022, cabendo à fracção “E” a quota mensal de €41,23 (€37,48 quota ordinária+€3,75 fundo comum de reserva);
F) Foi também aprovada uma verba extraordinária no valor de €288.000,00 para obras de manutenção do Edifício, a dividir por todos os condóminos e por permilagem, com pagamento em quarenta e oito prestações mensais, iguais e sucessivas, com início no mês de Julho de 2022, cabendo à fracção “E”, a quota extra mensal de €40,80;
G) Em Assembleia de Condóminos de 11.10.2023 (Acta n.º 52), na qual os Demandados não estiveram presentes mas foram devidamente convocados e notificados da respectiva Acta – cfr. Acta n.º 52 e comprovativos a fls. 93 a 120 -, foi aprovado o orçamento para o exercício 2023/2024, cabendo à fracção “E” a quota mensal de €45,55 (€41,41 quota ordinária+€4,14 fundo comum de reserva);
H) Os Demandados, até à presente data, não pagaram alguns dos valores a que estavam obrigados, encontrando-se em falta os seguintes pagamentos: quotas ordinárias e fundo comum de reserva vencidas de janeiro de 2023 a fevereiro de 2024 (€594,50) e verba extraordinária aprovada na Acta n.º 51 vencida no mesmo período de tempo (€571,20).
Motivação dos factos provados:
Teve-se em conta os suprarreferidos documentos.
Não foi provado:
I. O Regulamento do Condomínio aprovado em 2023, que não foi alterado, prevê as consequências para eventuais atrasos no pagamento das quotas, sendo as multas, todavia apenas aplicáveis após deliberação do Condomínio.
Motivação da matéria de facto não provada:
Por ausência de mobilização probatória que atestasse a veracidade do facto.
IV - O DIREITO
A propriedade horizontal concentra dois direitos reais distintos: um de propriedade singular (propriedade da fracção); outro de compropriedade (que recai sobre as partes comuns do prédio), conforme decorre dos art. ºs 1420º e 1421º do C.C.
Os condóminos estão sujeitos a restrições ao seu direito de propriedade e de compropriedade. A limitação mais significativa proveniente da compropriedade nas coisas comuns é sem dúvida a que impõe aos condóminos a obrigação de contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum. Tal responsabilidade decorre dos princípios consignados no art.º 1424º do C. Civil, nos termos do qual se dispõe que “Salvo disposições em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”
Cabendo à Administração do Condomínio a cobrança das contribuições dos condóminos para essas despesas comuns, mesmo pela via judicial (art.º 1436º e 1437º do C.C.), no âmbito dos seus poderes de administração, assegurando a execução das deliberações.
O Demandante peticiona a condenação dos Demandados a pagarem as contribuições mensais de condomínio vencidas, bem como as prestações vincendas até efectivo e integral pagamento.
Relativamente a este último, dispõe o n.º 1 do artigo 557º do CPC que “Tratando-se de prestações periódicas, se o devedor deixar de pagar, podem compreender-se no pedido e na condenação tanto as prestações já vencidas como as que se vencerem enquanto subsistir a obrigação”.
Ora, os valores aqui peticionados relativos a quotas de condomínio respeitantes à comparticipação nas despesas de manutenção e conservação das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal bem como ao pagamento de serviços de interesse comum, que se venceram na pendência da presente acção, correspondem a prestações periódicas, sendo que, para efeitos de aplicação do citado artigo 557º, o elemento relevante para a condenação será a existência da periodicidade das prestações e o apuramento do incumprimento relativamente às prestações vencidas, as quais fazem presumir a manutenção da situação de débito.
No caso dos autos, apurou-se que os Demandados não pagaram as quotas vencidas até à data da propositura da acção nem as quotas subsequentes entretanto vencidas e que, também estas, como se encontra demonstrado nos autos, foram deliberadas em Assembleia e registadas em Acta (Acta n.º 51 e Acta n.º 52), com a aprovação do respectivo orçamento (2022 e 2023/2024), onde consta o facto fundador das mesmas, respectivo montante e datas de vencimento. Tais Actas foram devidamente enviadas aos Demandados, pelo que tais prestações, vencidas até Fevereiro de 2024, podem compreender-se no pedido e na condenação.
Assim, face à matéria dada como provada por confessada, os Demandados têm em débito a quantia de €1.165,70, relativa a:
- Quotas ordinárias de condomínio vencidas de janeiro de 2023 a fevereiro de 2024, à razão de €41,23/mês (€37,48 quota ordinária+€3,75 fundo de reserva) de janeiro a outubro de 2023, e €45,55/mês (€41,41 quota ordinária+€4,14 fundo de reserva) a partir de novembro de 2023, no total de €594,50;
- Verba extraordinária aprovada na Acta n.º 51, à razão de €40,80/mês, vencida no mesmo período de tempo (€571,20).
Vão ainda condenados no pagamento da quantia de €500,00 relativa a despesas de contencioso a imputar aos condóminos relapsos, conforme deliberações aprovadas nas Assembleias de Condóminos de 14.06.2022 e 11.10.2023, as quais não foram pelos Demandados impugnadas, e que, além de legítimas ao abrigo do princípio da autonomia de vontade das partes, parece-nos o mais razoável e sensato no sentido de que de quem dá causa à acção deverá arcar com as despesas dela emergentes ao invés de vir a sobrecarregar os demais condóminos que nada têm a ver com o incumprimento alheio.
Ainda que se entendesse tratar-se aqui de penas pecuniárias para efeitos de aplicação do n.º 2, do art.º 1434º do C. Civil, o qual dispõe que “o montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infrator”, não é alegado qual o rendimento colectável da fracção em apreço, sendo certo que esse ónus seria dos Demandados, pelo que cai por terra a argumentação da defesa.
Às quantias assim apuradas acrescem os juros de mora, à taxa legal vigente de 4%, contabilizados desde a data de vencimento de cada uma das quotizações – ao dia 09 do mês a que respeitam, e desde a citação no que toca à quantia de €500,00, peticionada a título de despesas do processo e patrocínio judiciário, até efectivo e integral pagamento – cfr. art.ºs 804º e 805º, n.º 1 e n.º 2, alínea a), do C. Civil.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo procedente a presente acção, e, por consequência, condeno os Demandados [PES-1] e [PES-2], a pagarem ao Demandante Condomínio do Prédio sito na [...], n.ºs 71 a 119, [Cód. Postal-1] [...], representado pela sociedade administradora [ORG-1], Lda.”, a quantia de €1.665,70 (mil seiscentos e sessenta e cinco euros e setenta cêntimos), acrescida dos juros de mora, à taxa legal de 4%, calculados nos termos supra expostos.
Custas pelos Demandados, os quais deverão efectuar o pagamento das mesmas, no montante de €70,00 (setenta euros), no prazo de três dias úteis a contar da notificação da presente Sentença, sob pena de incorrerem numa penalização de €10,00 (dez euros) por cada dia de atraso, não podendo exceder a quantia de €140,00, nos termos do n.º 4 do art. 3º da Portaria 342/2019, de 01 de Outubro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 26 de fevereiro de 2024
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)