Sentença de Julgado de Paz
A, na qualidade de Administradora do B sito na Rua das Escolas, n.os 144 a 160, na cidade do Porto, melhor identificada na petição inicial, propôs a presente acção declarativa de condenação contra C, com os demais sinais nos autos, doravante designado por demandado, pedindo a condenação deste a pagar-lhe a quantia de 838,62 €, referente a contribuições para o condomínio em atraso, acrescida de juros moratórios vincendos sobre o capital até ao efectivo e integral pagamento. Alegou, para tanto, em síntese, que é administradora do condomínio desde 03/05/2007, que, por seu turno, o demandado é proprietário das fracções autónomas designadas pelas letras “A” e “B”, correspondentes a um armazém e uma garagem do prédio urbano em questão, e que este não pagou as contribuições por si devidas respeitantes aos meses de Junho, Novembro e Dezembro de 2006, Janeiro a Junho de 2007 e comparticipação na despesa extra para ligação do saneamento ao colector, tudo no montante acima indicado.
Para prova da matéria por si alegada, a demandante juntou três documentos (fls. 5 a 23), tendo vindo posteriormente a apresentar outros oito (fls. 113 a 131), na sequência de intimação para o efeito.
Regularmente citado (cfr. fls. 54 e 55), o demandado apresentou contestação, alegando, em síntese, que não é responsável pelo pagamento das contribuições referentes aos meses de Junho, Novembro e Dezembro de 2006, dado que só adquiriu as referidas fracções autónomas em .../.../...; e que, por outro lado, teve que efectuar diversas obras e reparações que competiriam à administração do condomínio e face à escusa desta, nomeadamente para desentupir e limpar a rede de águas residuais domésticas e para impermeabilizar a parede lateral esquerda do prédio, em que gastou muito mais do que a demandante peticiona, pelo que pretende fazer a compensação do seu crédito com o crédito peticionado pela demandante e ser, assim, absolvido do pedido.
Para prova da matéria por si alegada, o demandado juntou cinco documentos (fls. 62 a 70), a que veio a juntar mais tarde outros dezanove (fls. 86 a 104).
Não se realizou pré-mediação, dado a demandante ter dispensado a mesma, pelo que o processo seguiu os seus termos até à audiência de julgamento.
Realizou-se a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal.
O Julgado de Paz é competente em razão do objecto, da matéria, do território e do valor (artigos 6º; 9º, nº 1 c); 12º, nº 1 e 8º, respectivamente, da Lei 78/2001 de 13 de Julho, em conjugação com o artigo 774º do Código Civil, quanto à questão da competência territorial).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
FACTOS PROVADOS:
1. A demandante é administradora do condomínio do prédio sito no Porto, desde 3 de Maio de 2007.
2. O demandado é proprietário das fracções A e B, correspondentes a um armazém e uma garagem, respectivamente, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, acima mencionado.
3. No exercício das suas funções, a demandante solicitou ao demandado o pagamento das contribuições para as despesas de condomínio, abaixo especificadas, devidas pelas fracções A e B.
4. O demandado não pagou até ao presente essas contribuições.
5. Estão em dívida as contribuições respeitantes aos meses de Junho de 2006, no valor de 42,56 €; Novembro de 2006 a Março de 2007, no valor de 201,95 €; e Abril a Junho de 2007, no valor de 119,79 €.
6. Além disso, está em dívida o pagamento da prestação extra para ligação do saneamento ao colector, no valor de 474,32 €.
7. A demandante enviou por carta registada com aviso de recepção para a caixa de correio das fracções do demandado, endereçada a este, a convocatória para a assembleia de condóminos de 3 de Maio de 2007, bem como, posteriormente, a respectiva acta, tendo em ambos os casos a correspondência sido devolvida por falta de reclamação.
8. Na sequência de interpelação para pagamento, o demandado comunicou por escrito à demandante, em 17 de Abril de 2007, que não se reconhecia devedor das quantias reclamadas por só se ter tornado proprietário em .../.../... e por ter efectuado obras de reparação e melhoramento no edifício da responsabilidade do condomínio.
9. O anterior proprietário das fracções A e B comunicou à demandante por escrito, em 02/01/2007, que o demandado se tornara proprietário das mesmas e que este iria pagar o valor de 123,34 €, correspondente às contribuições de Junho, Novembro e Dezembro de 2006.
10. O demandado já era possuidor das fracções A e B no primeiro semestre de 2006, período em que levou a efeito diversas obras de conservação e beneficiação das mesmas, para aí instalar um stand de automóveis, pintou os muros exteriores do prédio e impermeabilizou a parede lateral esquerda do edifício, mediante a colocação de tela e chapas metálicas, tendo gasto no conjunto destas operações um valor indeterminado superior a 30.000,00 €.
11. Por outro lado, em 6 de Dezembro de 2007, o demandado teve que gastar 151,25 € para efectuar o desentupimento e limpeza da rede de águas residuais domésticas, na sequência de inundação das suas fracções.
Nada mais se provou com interesse para a boa decisão da causa, segundo as várias soluções jurídicas plausíveis para a mesma.
CONVICÇÃO PROBATÓRIA:
Os factos provados, nomeadamente os 1º, 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º e 9º, resultam, antes do mais, do depoimento da primeira testemunha apresentada pela demandante, conjugado com o teor dos documentos por esta juntos aos autos, bem como do acordo das partes (no que tange ao facto 4º), da escritura de compra e venda de fls. 65 e ss. (no que respeita ao facto 2º) e dos documentos de fls. 63 e 64 (no que concerne ao facto 9º), sendo certo que aquela depôs de forma serena, objectiva e esclarecedora.
O facto 8º decorre, sem mais, do teor do documento de fls. 62, o qual, além do mais, também faz prova da matéria do facto 3º.
O facto 10º resulta quer dos documentos de fls. 86 a 104, quer dos depoimentos da testemunha D, que foi o encarregado das obras de impermeabilização acima aludidas, e das 2ª a 4ª testemunhas apresentadas pela demandante que reconheceram que o demandado fez obras de beneficiação nas suas fracções para aí instalar um estabelecimento comercial de automóveis.
O facto 11º resulta do teor do documento de fls. 5, bem como do depoimento da primeira testemunha apresentada pelo demandado.
DO DIREITO:
Os presentes autos fundam-se no incumprimento de uma obrigação dos condóminos, enquadrando-se na al. c) do n.º 1 do art.º 9.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho.
Nos termos do n.º 1 do art.º 1424º do Código Civil as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos na proporção das suas fracções.
Sendo o Demandado proprietário das fracções autónomas designadas pelas letras “A” e “B”, correspondente a um armazém e uma garagem do prédio sito no Porto, afecto ao regime de propriedade horizontal, está pois em princípio obrigado, na qualidade de condómino, ao pagamento das comparticipações que forem deliberadas em assembleia de condóminos.
Neste caso, resultou provado que se encontram em dívida as prestações respeitantes a Junho, Novembro e Dezembro de 2006, por um lado, e a Janeiro a Junho de 2007, por outro, bem como a prestação extra para ligação do saneamento ao colector, no total de 838,62 €.
Deste modo, as questões a resolver, neste caso, são as seguintes, face ao alegado pelo demandado:
- Se são devidas pelo demandado as contribuições vencidas antes de .../.../..., data em que se tornou proprietário, por negócio translativo formal, das respectivas fracções; e
- Se o mesmo tem um crédito sobre o condomínio susceptível de ser compensado com o crédito deste sobre si.
No que diz respeito à primeira questão, provou-se que o demandado já era o possuidor das referidas fracções autónomas ao tempo em que se venceram as contribuições respeitantes a Junho, Novembro e Dezembro de 2006, mas não que o mesmo fosse seu proprietário. Provou-se também que o vendedor daqueles imóveis comunicou à administração do condomínio que caberia ao demandado pagar essas contribuições, mas não a que título. Designadamente, não se provou que essa afirmação do referido vendedor resultasse de qualquer acordo estabelecido com o demandado ou que o mesmo tivesse aceitado esse facto.
As obrigações de contribuir para as despesas do condomínio constituem, segundo alguma doutrina, obrigações próprias da coisa ou obrigações reais (obrigações propter rem), e não do seu titular. Nesse sentido, as obrigações vencidas e não pagas transmitem-se com a coisa para o seu adquirente. A ser assim, o demandado seria responsável pelo pagamento daquelas contribuições do ano de 2006. Porém, mesmo quem perfilha este entendimento é de opinião que as contribuições para as despesas correntes, isto é, para pagamento de serviços de interesse comum, obrigam apenas quem beneficia delas, neste caso, o proprietário das fracções ao tempo em que essas despesas se deram ou os serviços foram prestados. É esse também o nosso entendimento, pelo que, a esta luz, o demandado estaria livre de responsabilidades.
Contudo, provou-se que o demandado já estava na posse das fracções autónomas em apreço em data anterior à da escritura de compra e venda e mesmo do vencimento daquelas contribuições respeitantes a Junho, Novembro e Dezembro de 2006.
Assim, independentemente do título que legitimava aquela posse, designadamente contrato promessa de compra e venda com tradição da coisa ou simples tolerância do proprietário (presumindo nós com alguma segurança que a posse tinha já em vista o futuro negócio translativo, pois que de outro modo o demandado não teria feito – como fez - obras avultadas nas referidas fracções), o demandado será responsável pelo pagamento destas despesas por força do disposto no artigo 1272º do Código Civil.
Com efeito, com base na presunção acima estabelecida (cfr. artigo 349º e 351º do Código Civil), mas também em face da comunicação que o proprietário fez à administração do condomínio, é possível concluir que o demandado tinha já naquela altura o direito exclusivo aos frutos que aquelas fracções podiam render (cfr. artigo 212º, nº 2 parte final do Código Civil).
Deste modo, o demandado tem que pagar as referidas contribuições.
Quanto à segunda questão enunciada, temos que a resolver, em primeiro lugar, à luz do disposto no artigo 1427º do Código Civil. Segundo este preceito legal, “as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino”.
Ora, “I - O condómino só tem direito a ser ressarcido das reparações efectuadas por sua iniciativa nas partes comuns do prédio, se forem indispensáveis e urgentes e faltar ou estiver impedido o administrador, conforme se prevê no artigo 1427º do Código Civil. II – Na falta desses requisitos o condómino tem direito a ser reembolsado com fundamento nas regras do enriquecimento sem causa” (RC, 20-3-2001: CJ, 2001, 2º, 26).
E “a emergência da reparação é o diapasão pelo qual se mede a legitimidade da intervenção do condómino não administrador, sendo em função do grau dessa urgência que inclusivamente se determinará a existência de impedimento do administrador. Assim, sendo a reparação necessária mas não urgente, o condómino poderá apenas tentar obter a sua realização através do administrador ou da assembleia de condóminos. Se realizar a obra fora de tal condicionalismo, arriscar-se-á a não ser reembolsado das despesas que fizer e a ter que se contentar com um direito de restituição fundado nos princípios do enriquecimento sem causa. (…) O conceito de despesas urgentes deve interpretar-se com certa largueza e elasticidade de modo a abranger todas as espécies possíveis (…), mas o dano a evitar com a reparação deve ser iminente e concreto, não bastando um dano futuro” (cfr. L. P. Moitinho de Almeida, Propriedade Horizontal, Coimbra, Almedina, 1996, pág. 75).
Ora, neste caso, o demandado não logrou fazer prova convincente do carácter urgente das obras realizadas nas partes comuns do edifício nem da falta ou impedimento do administrador, dado que só lhe terá dado conta dos trabalhos efectuados em Abril de 2007, isto é, já muito depois de os ter levado a cabo.
Com efeito, em primeiro lugar, nem todas as obras realizadas pelo demandado incidiram sobre partes comuns do edifício e só essas, naturalmente, por serem da competência da administração do condomínio, poderiam dar ao demandado um crédito sobre aquela. Na verdade, grande parte dos trabalhos levados a cabo pelo demandado recaiu apenas nas próprias fracções autónomas deste, visando o seu acondicionamento para instalar um estabelecimento comercial. Porém, no caso dos trabalhos de impermeabilização da parede lateral esquerda do edifício (a qual constitui parte comum, de acordo com o artigo 1421º, nº 1 a) do Código Civil) e no da pintura dos muros exteriores, não ficou demonstrado que o mesmos fossem urgentes, quer dizer, que visassem evitar dano iminente e concreto, embora se possa admitir que fossem necessários.
Por isso, nesses casos, o demandado terá quando muito direito a ser ressarcido de acordo com as regras do enriquecimento sem causa.
A excepção é o desentupimento e a limpeza da fossa, dado que essa operação teve carácter reactivo a uma inundação e decorreu de inércia, a título preventivo, da administração do condomínio. É certo que as testemunhas indicadas por esta disseram que o demandado recusara franquear a entrada à(s) pessoa(s) que lá tinha(m) ido antes com esse desiderato, mas não ficou esclarecido se o demandado tinha sido previamente informado dessa visita pela demandante nem se, por isso ou outra razão, a sua recusa fora infundada.
Deste modo, o demandado tem direito a ser reembolsado das despesas efectuadas a este título nos termos do disposto nos artigos 1427º e 847 e segs. do Código Civil.
No que diz respeito às demais despesas suportadas pelo demandado com os trabalhos efectuados nas partes comuns, a prova produzida não foi desde logo esclarecedora quanto ao seu montante. De facto, ficou apenas provado que o demandado gastou mais de 30.000,00 € com tudo o que lá fez, mas não se apurou com certeza qual o custo inerente à impermeabilização da parede do edifício ou à pintura dos muros. É verdade que o demandado juntou aos autos diversos documentos comprovativos da aquisição de material de construção civil, mas, considerando que naquele mesmo período levou também a efeito obras de conservação das suas fracções autónomas, não foi possível aquilatar quais os materiais aplicados numa e noutra empreitada, imputando a cada uma delas o respectivo custo. Do mesmo modo, a declaração apresentada pela empresa que alegadamente fez os trabalhos de impermeabilização da parede do edifício, desacompanhada da respectiva factura e recibo, não chegou por si só para convencer o tribunal do valor suportado pelo demandado com a mão-de-obra desta empreitada, até porque não se percebeu se a mesma empresa fez mais alguma intervenção a pedido do demandado, nomeadamente nas suas fracções autónomas, até porque que o depoimento do seu encarregado, D, não foi esclarecedor nessa parte.
Isto posto, o demandado poderá ter um crédito sobre a administração do condomínio, mas, em face da prova produzida, esse crédito terá de ser necessariamente havido como ilíquido. Como se sabe, a iliquidez do crédito não impede a compensação (cfr. artigo 847º, nº 3 do Código Civil), tal como não o impede o facto dos montantes a compensar não serem iguais (cfr. nº 2 do mesmo preceito legal).
Por outro lado, atendendo a que o demandado só poderá ser reembolsado, nesta parte, mediante as regras do enriquecimento sem causa, torna-se necessário indagar se estas foram cumpridas por aquele.
Ora, como é evidente, o demandado tinha o ónus de alegação e da prova dos elementos constitutivos do seu direito (a existência de um enriquecimento; que esse enriquecimento não tinha causa que o justificasse; que tivesse sido obtido à custa do empobrecimento de quem pede a restituição; e que não tivesse havido um outro acto jurídico entre o acto gerador do prejuízo e a vantagem obtida pela administração do condomínio – cfr. Ac. STJ, 14-5-1996, CJ/STJ, 1996, 2º-70), além de ter eventualmente que formular um pedido, ainda que subsidiariamente, com fundamento no enriquecimento sem causa da demandante (cfr. artigo 474º do Código Civil, artigo 469º, nº 1 do Código de Processo Civil e artigo 48º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho).
Contudo, o demandado não o fez, sendo certo que o juiz só pode servir-se dos factos articulados pelas partes e não pode condenar em objecto diverso do pedido (cfr. artigos 664º e 668º, nº 1 e) do CPC).
Assim sendo, não é possível declarar aqui e agora a compensação do crédito do demandado, ainda que ilíquido, resultante dos trabalhos de impermeabilização e de pintura acima aludidos (cfr. artigo 847º, nº 1 a) a contrario do Código Civil), dado que o mesmo só poderá resultar de um enriquecimento sem causa.
Finalmente, resta apreciar o pedido de condenação do demandado ao pagamento de juros de mora sobre a sua dívida.
Nos termos dos arts. 804º, 805º e 806º do Cód. Civil, o devedor obriga-se ao pagamento de juros a partir do dia da constituição em mora, como forma de reparação dos danos por si causados ao credor com o seu atraso. Prescreve o artº 805º do citado Código, que o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir e ainda, para o caso que aqui nos interessa, se a obrigação tiver prazo certo. No caso vertente, a Demandante não alegou que a obrigação tivesse prazo certo nem pediu o cômputo dos juros de mora desde a data de vencimento de cada uma das prestações, liquidando os já vencidos. Assim sendo, são devidos juros de mora, à taxa legal de 4%, sobre o capital em dívida, computados a partir da data da citação e até ao efectivo e integral pagamento.
Porém, ao capital em dívida ter-se-á que deduzir o montante já pago por compensação pelo demandado (= 151,25 €), sobre o qual não incidem juros de mora, atento o disposto no artigo 854º do Código Civil.
DECISÃO
Pelo exposto, julgo a presente acção parcialmente procedente e, em consequência, condeno o demandado a pagar à demandante a quantia de 687,37 € (seiscentos e oitenta e sete euros e trinta e sete cêntimos), acrescida dos juros moratórios, à taxa legal de 4%, vencidos desde a citação até ao efectivo e integral pagamento.
Custas por demandante e demandado na proporção da respectiva sucumbência, que fixo em 20% para a primeira e 80% para o segundo – artigos 446º, n.os e 1 e 2 do CPC e 8.º e 9.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Porto, 7 de Novembro de 2008
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)