RELATÓRIO:
Os demandantes, A e B, melhor identificados fls. 1, intentaram a ação declarativa de condenação contra a demandada, C, NIF. x, residente no x, ao abrigo do art.º 9, n.º1, alínea g) da LJP.
Para tanto, alegam em síntese que, são proprietários da fração autónoma A-Cave, sita num prédio urbano constituído sob regime da propriedade horizontal, descrito no Registo Predial sob n.º x da freguesia de x. Sucede que em .../.../... arrendaram, por escrito, o imóvel á demandada, para fins não habitacionais com prazo certo, sendo o seu objeto exploração de atividade de jogos com bar de apoio. Contrato que foi celebrado pelo prazo de 5 anos, terminando a .../.../..., com a renda mensal de 800€, a pagar por deposito ou transferência bancária, além de uma caução na quantia de 6.000€ a pagar no ato de celebração do contrato. Porém, a demandada não entregou a quantia exigida de caução e protela o cumprimento desta, o que desde já reclamam. Sucede que também não pagou a renda de julho/2013 pelo que a interpelaram para que o fizesse, no prazo de 5 dias. Perante isto, receberam carta respondendo que só iram proceder a regularização da divida quando a CMF emitisse nova licença. Sucede que devido a obras efetuadas na cozinha e casa de banho, tiveram que entregar novos elementos na CMF e em .../.../... lhes foi dito, oralmente, que não existia qualquer impedimento, sendo a licença emitida válida, embora tivesse que receber nova carta. Também em agosto de 2013 a demandada não pagou regularmente mas somente o fez em setembro, após ser interpelada para o fazer. Sucede que a 25/09/2013 receberam carta daquela solicitando que diminuísse a renda para metade, alegando ter tido prejuízos pela falta da licença. Concluíram pedindo que seja condenada no pagamento das rendas vencidas dos 3 meses de 2013, acrescida da correspondente indemnização de 50%, das rendas vencidas na pendencia da ação e na entrega da caução inicial. Juntaram 12 documentos.
A demandada foi regularmente citada, apresentando contestação. Alega em suma que, o contrato em causa foi efetivamente para exercer a atividade de bar e salão de jogos, mas tal não se concretizou, embora tenha feito um investimento nessa área. De facto, competia ao senhorio providenciar a adequada licença, pois só detinha a de bar, e sem a adequada licença não pode explorar o salão de jogos. Na carta que lhes enviou referia a falta de licença e solicitava a resolução da situação, ora os demandantes sabiam que as obras efetuadas iriam retirar a validade da licença, e ainda assim alega uma licença oral. Tal como consta do contrato no ato da celebração entregou a referida quantia de caução, pelo que não pode vir reclamar algo que já tem. Em relação às rendas em atraso alega que ainda detém dois meses, as quais devem ser realizadas nas condições que enunciou, 400€. Conclui pela improcedência da ação e absolvição do pedido.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou sessão de mediação por recusa da demandada.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na totalidade.
AUDIENCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao disposto no art.º 26, n.º1 da LJP, sem que as partes tenham chegado ao consenso. Passando-se á fase de produção de prova com apresentação de mais 4 documentos pela demandada, a audição de algumas testemunhas e um requerimento do mandatário da demandada. Na segunda sessão foi apresentado o documento requerido na última sessão e ocorreu uma acareação de testemunhas, terminando com breves alegações das partes, tudo conforme atas de fls. 91 a 96 e 104 a 105.
-FUNDAMENTAÇÃO-
I-FACTOS ASSENTES (por acordo):
a)Que os demandantes são proprietários da fração autónoma A-Cave, na parte constituída pela cave e o parque de estacionamento duplo existente na zona poente do terraço localizado no prédio urbano, no sítio x, freguesia de x, inscrito na matriz predial sob o art.º x.
b)Que no dia .../.../... deram de arrendamento o imóvel referido, á demandada, que aceitou os termos e condições previstos no contrato, para fins não habitacionais, com prazo certo.
c)Que o fim do contrato de arrendamento é o exercício da atividade de jogos com bar de apoio, denominado D.
d)Que o contrato foi celebrado pelo prazo de 5 anos, com inicio a .../.../... e termo a .../.../... .
e)Que no dia 25/09/2013 os demandantes receberam carta da demandada alegando prejuízos financeiros e fiscais, devido a ausência de licença de utilização.
f)Que a demandada não pagou as rendas dos meses dos meses de julho e agosto.
II-FACTOS PROVADOS:
1)Que acordaram no pagamento mensal da quantia de 800€ de renda.
2)Que acordaram no pagamento de uma caução na quantia de 6.000€.
3)Que no ato da celebração do contrato a demandada não pagou a caução.
4)Que a C.M. Funchal emitiu para o estabelecimento a licença de utilização n.º x.
5)Que, posteriormente, os demandantes fizeram obras no locado.
6)O que sucedeu antes das partes celebrarem o contrato de arrendamento.
7)Que o contrato incluiu a utilização de bens móveis.
8)Que os demandantes requereram junto da C.M.F. a competente licença de utilização, a .../.../... .
9)Que o locado possui a licença sanitária n.º x, emitida pela C.M.F a .../.../... .
10)Que a demandada adquiriu mais máquinas de jogos.
11)O que sucedeu no mesmo dia em que subscreveu o contrato de arrendamento.
12)Que foi contratado com o anterior arrendatário do locado.
13)Que a demandada lhe pagou em dinheiro e géneros.
14)Que o estabelecimento explorado pela demandada foi alvo de inspeções da P.S.P.
15)Que na sequência a demandada foi sujeita a um processo de contra ordenação, que corre termos sob n.º x.
16)Que o estabelecimento não possuía licença de exploração de todos os jogos que aí detém.
17)Que a demandada não pagou a totalidade das rendas.
18)Que os demandantes enviaram carta interpelativa para a demandada.
19)Que a demandada respondeu.
20)Que requeria a diminuição do montante que mensalmente paga de renda.
21)Que apresentava a quantia de 400€.
22)Que passou a depositar mensalmente apenas a quantia de 400€.
23)Que as rendas são pagas por transferência bancária.
24)Que os demandantes não responderam á carta.
25)Que a demandada não pode exercer em pleno as duas atividades comerciais.
26)Que o estabelecimento passou a ter menos clientela
27)Que diminuiu o proveito económico da demandada.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal alicerçou a convicção na análise crítica dos documentos juntos pelas partes, tendo em consideração que estão de acordo com a globalidade da prova e as regras da experiencia comum, servindo de prova aos factos: 1, 4, 7, 8, 9, 14, 15, 18, 19, 20 e 21.
O depoimento da testemunha, E, foi isento e clarificante de toda a situação em causa, por ter sido ele quem apresentou as partes e auxiliou na celebração do negócio, sendo também o anterior arrendatário do locado. Relevando para prova dos factos: 1, 2, 3, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13.
A testemunha, F, embora isento foi pouco relevante para a matéria em discussão, pois a maioria dos factos que referiu referiam-se a exploração do locado efetuada pelo anterior inquilino, o que não era objeto de discussão nos presentes autos.
A testemunha, G, teve um depoimento esclarecedor, tendo conhecimento direto dos factos, pois acompanha normalmente a demandada por dificuldades de expressão linguística daquela, pessoa estrangeira. Relevando na prova dos factos: 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 15 18, 19, 22, 23, 24, 25, 26 e 27.
A testemunha, H, na qualidade de contabilista da demandada, explicou a sua intervenção no caso, as vezes que se deslocou á C.M.F. para tentar perceber a questão da licença, as conversas que teve com o demandante e as dificuldades económicas sentidas pela demandada com a diminuição da clientela, auxiliando na prova dos factos: 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 e 27.
As testemunhas, I, J e K, são frequentadores habituais do estabelecimento, o que vinha sucedendo desde o anterior inquilino do locado, esclareceram a diminuição da clientela e respetivo motivo, auxiliando na prova dos fatos: 26 e 27.
Em relação á acareação das testemunhas serviu somente para esclarecer um dos factos em dúvida, a caução e respetivo pagamento, não se verificando o descredito de nenhum dos depoimentos.
Não se provou mais qualquer facto com interesse para a causa, por ausência de prova condigna.
III-DO DIREITO:
O caso em apreço prende-se com o incumprimento de um contrato de arrendamento, não habitacional, celebrado pelas partes em .../.../..., pelo que é aplicável as disposições legais dos art.º 1022 e sgs do C.C., com as alterações introduzidas pela L. n.º 31/2012 de 14/08, conforme resulta expressamente do art.º 59, n.º1, aplicável às relações contratuais que subsistam após a entrada em vigor desta lei, como é o caso dos autos.
Questões a apreciar: existência ou não de licença valida (utilização e exploração do locado), caução e quantia em divida.
No arrendamento mercantil vigora o princípio da liberdade contratual (art.º 405 C.C.), deixando aos respetivos contraentes estabelecer o que bem lhes aprouver, por isso a maioria das normas, possuem natureza supletiva, aplicando-se, apenas as disposições legais, se no contrato nada for estabelecido.
No entanto, quer se trate de um arrendamento para fins habitacionais como não habitacional, no arrendamento há uma correspetividade entre a obrigação do inquilino de pagar a renda (art.º 1038 alínea a) do C.C.) com a obrigação do locador de assegurar o gozo da coisa para os fins a que se destina (art.º 1031 alínea b) do C.C.).
No caso concreto temos um contrato celebrado pelas partes, por escrito, o que sucedeu a .../.../... .
O referido contrato tem como objeto a atividade de bar e salão de jogos (pluralidade de fins contratuais), o que desde logo resulta dos termos do contrato, de fls. 26 a 33, na cláusula 3ª, como dos termos da contestação, o que significa que concomitantemente se desenvolvem duas atividades económicas destintas mas com igual relevância, sem que ocorra a preponderância de nenhuma delas.
A existência de um espaço (físico) para nele exercer uma determinada atividade comercial, necessita de previa obtenção de licença camarária, facto que é conhecimento de ambas as partes. Porém, é neste aspeto que as partes discordam, ou melhor, uma alega a existência de licença e a outra alega que não é valida, pelo que cumpre apreciar a questão.
Licença ou alvará é um documento escrito, emitido pela autoridade camararia, que garante a autorização de funcionamento de uma determinada atividade, a qual obedecerá á legislação exigida para o caso concreto.
No caso em apreço há que distinguir dois tipos de licenças: o alvará de utilização ou sanitário e a licença de exploração de máquinas de diversão, uma vez que se fizeram várias referencias a ambas; porém desde já se salienta que são licenças destintas e com regulamentação específica, e como tal não confundíveis.
A licença de utilização destina-se a comprovar que o imóvel está de acordo com o projeto (arquitetónico), e a adequação do estabelecimento ao uso previsto, respeitando assim as condições legais exigidas ao tipo de estabelecimento (D.L. 234/2007 de 19/06, no art.º1, n.º1).
Visa-se assim verificar, através de um conjunto de formalismos que o estabelecimento tem que renuir, de modo a responsabilizar os agentes económicos pelos serviços que envolvam riscos para a saúde e segurança das pessoas.
Por sua vez, coisa destinta é a licença de exploração de máquinas de diversão, isto é, máquinas que não pagam prémios em dinheiro, fichas ou coisas com valor económico, mas que desenvolvem jogos cujo resultado depende exclusivamente da perícia do utilizador (atualmente regulado pelo D. L. 240/20012 de 29/08, art.º 19 e sgs).
Ora de acordo com os factos provados o locado possui a licença de utilização n.º x, que foi emitida para o seguinte fim: salão de jogos com bar de apoio. Porém no mesmo espaço foram realizadas obras, facto que se verificou antes da celebração do contrato em questão, mas em data que não se apurou (na altura do anterior arrendatário).
A licença de utilização então emitida pela C.M.F., embora tivesse sido emitida primordialmente para a atividade de salão de jogos, seria valida e manter-se-ia em vigor caso não tivesse ocorrido as obras.
De facto desde que o estabelecimento foi licenciado para o referido fim ocorreram uma serie de alterações legislativas acerca do exercício destas atividades e de acordo com as legislações em vigor o documento exigido tem sido designado de forma diversa. Precisamente por isso o D.L. 234/2007 de 19/06 estabeleceu no art.º 24, n.º2 que os alvarás sanitários, as licenças de utilização, as autorizações de utilização de estabelecimentos de restauração ou de bebidas, que tivessem sido emitidos antes da entrada em vigor deste diploma seriam considerados como validos, até que se realizassem obras de modificação do estabelecimento.
Qualquer modificação que ocorra, incluindo-se nisto a alteração da entidade titular da exploração, estaria sujeita a posterior emissão de licença (arts.º 10 e 2, n.º2 alínea b) do referido D.L. 234/2007, para a qual deveria haver um pedido de realização de uma vistoria prévia instruída de uma serie de documentação (art.º 10, n.º3 do D.L. 309/2002 de 16/12).
Assim, verificou-se que os demandantes tiveram a preocupação de efetuar o respetivo pedido junto da C.M.F., contudo o mesmo só deu entrada na C.M.F a .../.../..., ou seja, alguns meses após ter ocorrido a celebração do contrato de arrendamento com a demandada, o que significa que tinham perfeito conhecimento que o locado não possuía as condições legais exigidas para ser aberto ao publico.
Porém aquela entidade (C.M.F.) embora, ainda, não se tenha pronunciado com carater definitivo, já emitiu um parecer prévio, onde declina a concessão da licença em causa, documento junto a .../.../... fls.114 e 115.
Em primeiro lugar havia da parte dos demandantes, a obrigação legal de comunicar à demandada a real situação do imóvel, ou seja, que entretanto foram realizadas obras, o que deriva do princípio da boa-fé contratual (art.º 227 C.C.). Trata-se de uma regra de conduta que lhes impunha uma atuação honesta e leal, de modo a não frustrar as legitimas expetativas da parte contratante, para que pudesse saber com o que poderia contar e nessas condições optar por contratar, de modo a assumir ela própria o risco duma licença que já não correspondia à atual situação do locado, o que assim não sucedeu, pelo que se mantém responsáveis face á demandada.
No contrato ao referir-se á existência duma licença de utilização, não era a esta que está em causa, mas sim a uma outra que permitiu constituir a totalidade do prédio sob o regime da propriedade horizontal, é o que se depreende duma leitura mais profunda do mesmo, conjugada com outros elementos complementares, que no decurso dos autos foram carreados para os autos.
Não obstante, para destinar aquela fração a unidade comercial era evidente que necessitava de licença própria para exercer as atividades pretendidas e dadas de arrendamento.
Contudo, ao referir-se no contrato à existência daquela licença (utilização) é suscetivel de induzir em erro a qualquer pessoa colocado na posição da demandada, como parece ter sido isso que sucedeu.
E, para qualquer uma das partes ficou claro que é relevante a existência duma licença de utilização válida.
Quanto á referida licença de exploração de máquinas de diversão, embora também esteja em causa a possibilidade de continuar ou não a exercer aquela atividade, não foi esta que originou a eventual aplicação de uma coima á demandada. Tal facto pode ser comprovado pelo próprio auto, a fls. 100 e 101, que embora se refira à existência de algumas máquinas a mais no estabelecimento, o que se depreende não estarem registadas em nome da demandada na qualidade de respetiva proprietária, obrigação que lhe competia fazer, uma vez que as adquirira ao anterior locatário, conforme fato provado, remete a aplicação das coimas a aplicar á situação concreta para o regime das obras e á falta de licença de utilização.
De facto, com a entrada em vigor do D.L. 240/20012, esta licença deixou de ser exigida, embora ainda o fosse no momento em que as partes celebraram o negócio, por este motivo se depreende que não são as maquinas que estão atualmente a impedir o exercício daquela atividade.
Ora o estabelecimento foi entregue para ser explorado, do que decorre que, não existindo convenção em contrário, deveria possuir as qualidades necessárias ao fim a que se destina. A falta de uma licença válida significa que não está em condições para estar aberto ao público, o que constitui o cumprimento defeituoso do contrato, facto que se verifica mesmo antes da demandada se atrasar no pagamento das rendas.
No que respeita á caução, trata-se de uma cláusula acessória do contrato, que se traduz na entrega de uma determinada quantia pecuniária, que tem como objetivo garantir a cobertura de um dano proveniente do não cumprimento de uma determinada obrigação.
No caso concreto trata-se de uma garantia geral, que abrange todo e qualquer incumprimento contratual, uma vez que as partes não especificaram o seu fim, conforme se constata da leitura do contrato.
Do que foi possível apurar, em sede de julgamento, conclui-se que na mesma ocasião em que as partes terão subscrito o contrato de arrendamento, realizou-se em simultâneo outro negócio que envolve a demandada e um terceiro, que até então era o anterior locatário do espaço e nele detinha alguns bens que já não pretendia.
Tendo aquela pago em dinheiro e em géneros, a modica quantia de 20.000€, pela aquisição do estabelecimento devidamente equipado e a funcionar com máquinas, o que resulta do depoimento das testemunhas, G e E e documentos juntos a fls. 107 e 108.
Sem me aprofundar sobre este negócio, uma vez que não é objeto de discussão nos autos deixou na demandada alguma confusão sobre o destino daquela quantia. Porém, foi claramente apurado que não se destinou aos demandantes mas sim aquele outro, que não é parte interessada na questão em litígio, conforme ele mesmo o admitiu.
Assim, consta do contrato na clausula 4, n.º3 que a demandada presta no ato da celebração do contrato uma caução na quantia de 6.000€.
Da leitura do mesmo, não se depreende que a demandada tenha ou não efetuado aquela obrigação, mas sim que nesse dia e momento devia faze-lo, facto que era da competência da demandada provar mas não sucedeu (art.º 342, n.º2 do C.C).
De facto é um pouco estranho que só passado cerca de ano e meio após a celebração do contrato os demandantes venham exigir a referida quantia, mas enquanto as coisas correm bem nada há a assinalar, aliás é típico do ser humano este tipo de atitude, e quando a situação começa a descambar, aí aparece tudo, inclusive aquilo com que não se contava…
A prova do cumprimento desta obrigação competia a demandada, de acordo com o disposto no art.º 342, n.º2 do C.C., não tendo logrado faze-lo entende-se que ocorreu o incumprimento desta obrigação contratual, á qual a demandada se mantém vinculada.
No que respeita á quantia em divida a demandada admite não ter pago a totalidade de 2 meses, o que perfaz a quantia de 1.600€, assim em relação ás quais há a considerar a penalização legal proveniente do não pagamento daquelas prestações de carater periódico, com prazo certo de cumprimento (art.º 1075, n.º1 do C.C.), o que faz parte do pedido.
Assim, nos termos do art.º 1041 do C.C. o senhorio tem direito a exigir, além das rendas, uma indemnização correspondente a 50% da quantia em divida, o que equivaleria, em relação aos meses em que as partes acordam estar em divida, a quantia de 2.400€, com a referida penalização.
No que respeita às restantes rendas em questão, a demandada tem apenas depositado metade da quantia que devia, ou seja, 400€ em vez dos 800€ acordados, o que corresponderá ao cumprimento parcial da obrigação mensal (art.º 406, n.º1 do C.C.).
Contudo, é preciso não esquecer que ocorreu, antes deste incumprimento, outro atinente aos demandantes, a inexistência duma licença de utilização válida, conforme já foi referido, o que desencadeia a responsabilidade dos demandantes, nos termos do art.º 798 e 799, ambos do C.C.
Ora mantendo cada uma das partes interesse na continuação do contrato de arrendamento, mesmo padecendo deste vício, dispõe o artigo 1040.º, nº 1: «[s]e, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta,…».
À semelhança do que vinha sendo entendido maioritariamente pela doutrina e jurisprudência, a redução da renda apenas tem lugar em situações de falta ou diminuição das condições de habitabilidade, impedimento de uso, ou a coisa locada apresentar vício que não permita ao prédio realizar cabalmente o fim a que é destinado (sobre esta problemática e no âmbito do anterior regime, pode ver-se, entre outros, o AC. do STJ de 21.02.2006, in dgsi.pt.).
A exceptio é uma causa justificativa do incumprimento, que o legislador admite em termos gerais (artigo 428.º), não se vendo qualquer norma ou princípio geral de direito que exclua do âmbito de aplicação ao contrato de arrendamento.
O prof. Almeida Costa (Dtº das Obrigações, 9ª ed, Almedina 2005) concordando com o seu teor, sustentou que o locatário tem a faculdade de invocar, nos termos gerais, a exceção de inadimplência, quando se verifique mero incumprimento parcial da correspetiva obrigação do locador. Mas a boa-fé exige, por um lado, que a falta assuma relevo significativo e, por outro lado, que se observe proporcionalidade ou adequação entre essa falta e a recusa do excipiente. A ideia de proporcionalidade ou equilíbrio das contraprestações manifesta-se no instituto da redução (art.º 292). No que se refere à locação, o mesmo princípio aflora a propósito da redução da renda ou do aluguer se o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada.
Conforme foi referido a falta de uma licença de utilização válida não permite a realização cabal do fim do contrato de arrendamento, facto que tem implicações no exercício comercial das atividades de bar e salão de jogos, nomeadamente como ficou provado ocorreu a diminuição da clientela, devido á impossibilidade de continuar a explorar a parte do salão de jogos, o que implicou a diminuição dos proventos que aufere (sem contudo se determinar o quantum da diminuição), o que corresponderá na pratica a uma falta com relevo significativo e como tal suscetível de desencadear a diminuição do valor mensal da renda.
Nestes termos considera-se que a diminuição do valor de renda na proporção requerida de 50% face ao valor inicial acordado é justo, face às circunstâncias já referidas, já que a demandada não poderá ficar exonerada da totalidade, pois poderia conduzir a abusos, visto que também continua a fruir do locado. Assim a diminuição será de aplicar às rendas vencidas em causa, julho e agosto, bem como á seguintes que foram depositadas. Na sequência do que até agora foi explanado, como em primeiro lugar, quem incumpriu o negócio foram os demandantes, entende-se ser justo não condenar a demandada no pagamento da penalização requerida, uma vez que não estamos face a um simples incumprimento mas uma situação justificada de incumprimento, fazendo recair sobre os demandados o risco (art.º 815 do C.C.) de impossibilidade superveniente das prestações em causa.
DECISÃO:
Nos termos expostos, julga-se a ação parcialmente procedente e em consequência condena-se a demandada a proceder ao pagamento da quantia de 6.000€ referente á caução. Quanto às rendas em atraso entende-se, também, condenar a demandada, no pagamento da quantia total de 800€, atendendo á diminuição do valor das rendas e ao incumprimento do contrato pelos demandantes, devido á ausência de licença de utilização válida desde o início da celebração do negócio entre as partes.
CUSTAS:
São da responsabilidade das partes em função do respetivo decaimento. Fixando-se para a demandada em 70% e para os demandantes em 30%. Assim, deve a demandada proceder ao pagamento da quantia de 14€ (catorze euros) e igual quantia ser devolvida aos demandantes.
O cumprimento desta obrigação legal deve ser efetuado no prazo de 3 dias úteis após a notificação da presente sentença, sob pena de lhe ser aplicado aquela a penalização de 10€ (dez euros) por cada dia de atraso e eventual execução (Portaria n.º 1456/2001 de 28/12 art.º 10).
Funchal, 3 de março de 2014
A Juíza de Paz
(redigido e revisto pela signatária, art.º 131, n.º5 do C.P.C. (Margarida Simplício)