Sentença de Julgado de Paz
ATA DE AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO (2ªSessão)
COM PROLACÇÃO DE SENTENÇA
COM PROLACÇÃO DE SENTENÇA
Data: 5 de abril de 2013.
Hora de Início: 17:35 horas / Hora de Encerramento: 18:20 horas
Juíza de Paz: Senhora Dra. Maria de Ascensão Arriaga
Técnica do Serviço de Atendimento: Lic. Maria Helena Mateus
Parte Demandante: A
Parte Demandada: 1- B, 2- C, 3- D e 4- E
Feita a chamada verificou-se estarem presentes:
- A parte Demandante supra referida e o seu representante legal F
- Os 1º, 2º e 4º Demandados supra referidos e a Ilustre Mandatária do 3º Demandado D, Sr. Dra. G
Verificou-se ainda estar presente a seguinte testemunha:
Após, Pela Senhora Juíza de Paz foi dada a palavra às partes para proferirem breves alegações.
Findas as alegações a Senhora Juíza de Paz proferiu a seguinte:
SENTENÇA
I- IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES E OBJECTO DO LITÍGIOO A sito em Alcabideche, representado pela sua administração, ora Demandante, veio propor contra (1º) (2º) (3º) e (4º), ora Demandados, todos melhor identificados nos autos, a presente ação, pedindo a condenação dos Demandados no pagamento de €1.085,28, a título de contribuições de condomínio não pagas, e juros de mora, acrescidos de quotas vincendas na pendência da ação e juros. Em sede de audiência de julgamento pediu a condenação dos Demandados nas quotas vencidas desde julho.2012 até à presente data, no valor de mais €366,30, assim ampliando o pedido para €1.451,58.
Alegando matéria com enquadramento na alínea c) do nº1 do artigo 9º da Lei 78/2001, de 13.07, sustenta que os Demandados são proprietários da fração autónoma designada pela letra “H”, correspondente ao 2º andar frente, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na freguesia de Alcabideche, concelho de Cascais, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº x, da mesma freguesia. Por força de deliberações das Assembleias de Condóminos de 30.01.2010, 15.01.2011 e 21.01.2012, foi fixado, respetivamente, em €34,52, €35,56 e €36,63, o valor da quota mensal imputável à fração dos Demandados. Estes, não pagaram as quotas de condomínio dos anos de 2010 até junho de 2012 o que perfaz um total em dívida de €1.060,74. A este valor acrescem juros de mora que liquida em €24,54. Os Demandados foram interpelados para pagar por cartas de 27 de fevereiro e de 25 de junho de 2012. Junta 10 documentos (de fls. 3 a 31).
Após várias diligências infrutíferas de citação postal vieram os 1º, 2ª e 4ª Demandadas, a ser citados pessoalmente no Julgado de Paz, por técnico, e não apresentaram contestação.
A Demandada D, regular e pessoalmente citada por via postal, apresentou a contestação de fls. 42 e seguintes. Alega, no essencial, que adquiriu a fração dos autos em …/…/… e que, em ato contínuo à compra, celebrou com a 4ª Demandada um contrato, dito de locação financeira, através do qual cedeu a esta, o gozo e fruição da fração. Nos termos legais e contratuais o locatário está obrigado a suportar as despesas de condomínio. Conclui pela improcedência da ação. Junta 3 documentos (fls. 52 a 94) e procuração forense
O Demandante, que inicialmente aderiu à fase de mediação, veio, atentas as dificuldades de citação, a desistir da mesma.
A audiência teve início em 01.04.2013 e nessa sessão não esteve presente a 2ª Demandada que também não justificou a falta no prazo legal. Foi designada a presente data para continuação da audiência de julgamento encontrando-se presentes todas as partes. Como se referiu supra, o Demandante ampliou o pedido.
Cumpre apreciar e decidir.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do território e do valor. Verificam-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, inexistindo questões prévias ou nulidades que obstem ao conhecimento do mérito da causa ou invalidem totalmente o processo.
II – FUNDAMENTAÇÃO DOS FACTOS
Ponderado o teor dos documentos juntos aos autos que se dão por reproduzidos; a confissão do 1º e da 4ª Demandada feita por meio de esclarecimentos prestados oralmente em sede de audiência de julgamento; a falta de contestação e de justificação de falta à audiência de julgamento da 2ª Demandada e, ainda, o disposto no artigo 356º, nº2 do Código Civil e no artigo 58º da Lei 78/2001, de 13.07, cabe dar como provada a factualidade invocada pelo condomínio Demandante no que se refere à titularidade da propriedade da fração autónoma que é objeto dos autos; às deliberações das assembleias de condóminos, das quais resultou a fixação do montante das quotas imputáveis à fração; à falta de pagamento das contribuições de condomínio desde janeiro de 2010 até á presente data e às interpelações para pagamento. Outrossim, se considera provada a factualidade alegada pela Demandada F no que respeita à data de aquisição da fração, à celebração do contrato junto aos autos e respetivo teor incluindo a assunção pela 4ª Demandada, interveniente nesse contrato na qualidade de locatária, da obrigação de pagamento das despesas de condomínio relativas à fração.
Concretizando a factualidade que aqui é essencial temos que:
A fração autónoma designada pela letra “H”, correspondente ao 2º andar frente, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na freguesia de Alcabideche, concelho de Cascais, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº x, da mesma freguesia, se inclui no Condomínio aqui Demandante.
Esta fração foi propriedade do 1º e 2ª Demandados (B e C) até ao dia 29.11.2010 (nos termos que decorrem da certidão predial junta aos autos a fls.14/19).
No dia …/…/…, foi registada a aquisição da propriedade da referida fração a favor da 3ª Demandada (F) pela Ap. x da mesma data.
Também no foi registado, pela Ap. x, o contrato de locação financeira celebrado entre a 3ª Demandada, como sujeito passivo/locadora e a 4ª Demandada (D ) como sujeito activo/locatária.
Através da deliberação da Assembleia de Condóminos de 30.janeiro.2010, foi fixada em €34,52, a quota mensal de condomínio a cargo da fração dos autos (cfr. fls. 9, 9vº, 10 e 10vº).
Por força da deliberação da Assembleia de Condóminos de 15.janeiro.2011, foi fixada em €35,56, a quota mensal de condomínio a cargo da fração dos autos (cfr. fls. 6, 6vº,7 e 7vº).
Por força da deliberação da Assembleia de Condóminos de 21.janeiro.2012 foi fixada em €36,63, a quota mensal a cargo da fração dos autos (cfr. fls. 3, 3vº, 4, 4vº, 5 e 5 vº).
As quotas são pagas trimestralmente até ao último dia de cada trimestre a que respeitam.
As quotas de condomínio dos meses de janeiro.2010 a junho.2012 não foram pagas e totalizam €1.060,74 e as quotas de julho.2012 até abril.2013 que também não foram pagas, ascendem a €366,30 (10 x €36,63) o que tudo perfaz €1.427,04.
DO ENQUADRAMENTO DE DIREITO
Dispõe o nº 1 do art.º 1424º do Código Civil, que " Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações."
A regra geral que decorre do transcrito normativo é a de que os proprietários das frações respondem pelo pagamento das denominadas “quotas de condomínio” prestando por este meio o seu contributo para os custos inerentes ao uso, fruição e conservação das partes comuns do edifício onde se inserem as frações autónomas.
No caso de fração autónoma objeto de contrato de locação financeira, o diploma legal que define o regime jurídico próprio destes negócios afasta aquela regra geral e, antes, estabelece que as despesas correntes necessárias à função das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum são encargo do locatário (artigo 10º do Dec. Lei 149/95, de 24.junho, com as alterações introduzidas pelo Dec. lei 265/97, de 02.outubro). Também, no contrato que celebraram entre si, a 3ª e a 4ª Demandada estipularam, na respetiva cláusula 5º, alínea k), que cabia a esta última o pagamento de todos os impostos, taxas ou encargos que possam incidir sobre o imóvel, incluindo despesas de condomínio.
Sem necessidade de maiores aprofundamentos e perfilhando a orientação da larga maioria da doutrina e jurisprudência (v. g. Ac. STJ, Proc. 5662/07.5YYPRT-A.S1, sendo Relator o Exmo. Conselheiro Fonseca Ramos, publicado in www.dgsi.pt), cabe desde já adiantar que a aqui 3ª Demandada, apesar de proprietária da fração dos autos, não é, atenta a sua qualidade de locadora, responsável pelo pagamento das respetivas quotas de condomínio.
Vejamos, então, quem é, ou quem são, os responsáveis pelo pagamento das quotas reclamadas nos autos posto que no período a que as mesmas se reportam ocorreu transmissão do direito de propriedade da fração.
Até …/…/… foram proprietários inscritos da fração, o 1º e a 2ª Demandados. A partir de …/…/…, a propriedade da fração passou a pertencer à 3ª Demandada que cedeu o respetivo uso e fruição à 4ª Demandada E, por via contratual, em concreto, por contrato de locação financeira, devidamente registado.
Conjugando o que acima se referiu quanto à especificidade do contrato de locação com a qualidade de locatária da 4ª Demandada não merece dúvida a conclusão de que, a partir de …/…/…, pelo menos, ficou a 4ª Demandada obrigada ao pagamento das quotas de condomínio. As quotas vencidas e não pagas a partir daquela data e até hoje, incluindo o mês de abril.2013, ascendem a €1.047,32.
Quanto às quotas anteriores a …/…/…, a solução, quanto à pessoa do responsável, passa pela apreciação da natureza jurídica das dívidas de quotas de condomínio.
Vejamos.
É pacífico o entendimento segundo o qual a dívida resultante do não cumprimento da obrigação de contribuir para as despesas com a manutenção, uso e fruição das partes comuns de um edifício submetido ao regime da propriedade horizontal, tem por fonte um direito real: o direito de propriedade sobre cada uma das frações autónomas que integram o respectivo edifício. A obrigação de pagamento não decorre de nenhum facto natural, nem da vontade mas, antes, da investidura de uma pessoa na qualidade de proprietário de uma coisa. Assim, as obrigações de pagamento de contribuições para despesas de condomínio designam-se por obrigações, propter rem ou ob rem (por causa de uma coisa), (Prof. Oliveira Ascensão, in “As Relações Jurídicas Reais”, Lisboa, 1962 e Prof. Henrique Mesquita, in “Obrigações Reais e Ónus Reais”, Coimbra, 1990).
Segundo ensina o Prof. Henrique Mesquita, as obrigações propter rem são vínculos jurídicos em virtude dos quais uma pessoa, na qualidade de titular de um direito real, fica adstrita para com outra à realização de uma prestação de dare ou de facere.
As obrigações propter rem, porque são dependentes e acessórias de um direito real, em princípio acompanham as vicissitudes deste direito, designadamente, quando ocorre transmissão do direito de propriedade transmitem-se, a par desse direito, para o novo adquirente ou beneficiário.
Esta característica (de transmissão da obrigação a par do direito real de que emerge) designa-se por ambulatoriedade.
Importa, pois, saber se a obrigação em causa, de pagamento de quotas de condomínio para fazer face as despesas comuns, sendo em regra uma obrigação real inerente à titularidade do direito de propriedade, pode ser separada dele e atribuída efetivamente a quem detenha, ou tenha detido, um poder de facto e de direito sobre a coisa.
Focando-nos no caso concreto, importa saber se as dívidas de condomínio anteriores à aquisição da fração pela 4ª Demandada se devem considerar transmitidas para esta enquanto nova titular do direito de propriedade a que aquela obrigação de pagamento está ligada ou se, antes, as aquelas dívidas recaem sobre os anteriores titulares da propriedade da fração.
Considera o referido autor, que seria injusto fazer recair essas dívidas sobre o comprador da fração pois trata-se de prestações destinadas a custear despesas habituais originadas pela utilização de serviços ou pelo consumo de bens necessários a assegurar a funcionalidade normal do condomínio. Defende que deve ser rejeitada a doutrina (tradicional) que considera a ambulatoriedade uma característica de todas as obrigações propter rem pois se há obrigações em que a ambulatoriedade se impõe, outras existem, pelo contrário, que devem considerar-se intransmissíveis, por ser essa a solução que melhor se harmoniza com os vários interesses a que importa conferir tutela adequada.
Com todo o respeito, que é muito, perfilhamos aqui a tese da ambulatoriedade plena, segundo a qual as dívidas ao condomínio são obrigações reais (proter rem) porque são impostas em “atenção a certa coisa a quem for titular desta” e, logo, acompanham a transmissão do direito de propriedade (Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. I, 10 ed, 2000, p. 193).
Afigura-se-nos que no atual estádio de informação da população em geral e com a crescente intervenção dos agentes imobiliários, qualquer comprador, medianamente diligente, tem possibilidade de saber se o vendedor da fração que pretende adquirir tem, ou não, em dia, o cumprimento das suas obrigações condominiais. Afastar, nestes casos, a característica da ambulatoriedade, com o argumento de que o comprador não tem meio de conhecer a existência de dívidas tem, como contrapartida, criar uma dificuldade acrescida e injustificada ao Condomínio - que mais não é do que o conjunto de todos os comproprietários e cujos direitos importa salvaguardar – de obter o cumprimento da obrigação. É, ainda, inverter o escopo do estabelecimento da relação obrigacional: a satisfação do interesse do credor; é, também, diminuir as garantias patrimoniais do credor (Condomínio) que, muitas vezes, só passados largos meses vem a tomar conhecimento da transmissão da fração e que, em regra, desconhece o paradeiro do ante proprietário. Na verdade, as regras da experiência mostram que, por vezes, a transmissão não é objeto de registo predial, apesar de obrigatório.
Entendemos finalmente, à luz do vertido no nº2 do artigo 595º do Código Civil, que ocorrendo uma transmissão singular da dívida, a transmissão só exonera o antigo devedor quando ocorre declaração expressa do credor; de contrário, o antigo devedor responde solidariamente com o novo obrigado e este tem, nos termos gerais de direito, regresso contra o vendedor se, eventualmente, desconhecia as dívidas.
Note-se que, no caso dos autos, o desconhecimento da dívida ao Condomínio Demandante não é de admitir em relação à 4ª Demandada, locatária, pois que é filha do 1º e da 2ª Demandados, vendedores da fração.
Em suma e aplicando o supra exposto à situação em apreço, conclui-se que o 1º, a 2ª e a 4ª Demandados são responsáveis solidários pelas obrigações de condomínio correspondentes ao período entre …/…/… e …/…/… . Estas obrigações totalizam €379,72.
Aos valores em dívida acrescem juros de mora pois que, não tendo pago, nas respetivas datas de vencimento trimestral, as quantias a que estavam obrigados, os Demandados constituíram-se em mora e, logo, na obrigação de indemnizar o credor Condomínio pelos danos sofridos com o incumprimento, o que nas obrigações pecuniárias corresponde aos juros de mora vencidos desde a data do vencimento da obrigação até à data do efectivo pagamento (artº 805º, nº 1 e 806º, nº 1 e 2 do Código Civil). O Demandante calculou tais juros em €24,54 calculados até 02.10.2012. Estes juros são imputáveis, tendo em atenção o montante e antiguidade das dívidas, pelo valor de €8,18 às quotas de condomínio vencidas até …/…/… e pelo valor de €16,36 às quotas vencidas após aquela data.
III – DECISÃO
Por tudo o exposto, julgo a ação improcedente quanto à 3ª Demandada que vai absolvida do pedido e procedente quanto aos 1º, 2º e 4º Demandados que vão condenados no pagamento ao Demandante nos seguintes termos:
. os 1º, 2ª e 4ª Demandados, no pagamento solidário de €387,90 (€379,72+€8,18) acrescidos de juros de mora à taxa legal de 4%, calculados sobre €379,72, a contar de 02.10.2012 e até integral e efetivo pagamento;
- a 4ª Demandada, no pagamento de €1.063,68 (€1.047,32+€16,36) acrescidos de juros de mora à taxa legal de 4%, calculados sobre €681,02 a partir de 02.10.2012 e até à presente data e calculados sobre €1.047,32 a partir da presente data e até integral pagamento.
Declaro vencidos e responsáveis pelas custas do processo, solidariamente, os 1º, 2ª e 3ª Demandados (artigo 8º da Portaria 1456/2201, de 28.12).
Custas do processo: € 70,00.
Reembolse-se ao Demandante a quantia de € 35,00.
Os referidos Demandados (B, C e E) deverão efetuar o pagamento das custas de sua responsabilidade (€70) num dos três dias úteis subsequentes ao conhecimento da presente decisão, sob pena de incorrerem numa sobretaxa de €10 (dez euros) por cada dia de atraso no efetivo cumprimento dessa obrigação e até um máximo de €140, conforme disposto nos números 8º e 10º da Portaria 1456/2001, de 28.Dezembro. Decorridos quinze dias sobre o termo do prazo supra referido sem que se mostre efectuado o pagamento, será requerida a execução por custas aos Serviços do Ministério Púbico da Comarca de Cascais, pelo valor então em dívida, que será de €210 (duzentos e dez euros).
Registe e dê cópia.
Da sentença que antecede foram todos os presentes notificados.
Para constar se lavrou a presente ata, por meios informáticos, que, depois de revista e achada conforme, vai assinada, sendo entregue cópia a cada uma das partes.
Cascais, Julgado de Paz, 5 de abril 2013.
A Técnica do Serviço de Atendimento
Maria Helena Mateus
A Juíza de Paz
Maria de Ascensão Arriaga