Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
RELATÓRIO:
A, identificado a fls. 1, intentou, em 9 de outubro de 2012, contra B e C, melhor identificados a fls. 1 e 2, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que estes fossem condenados a pagar-lhe a quantia de 816,25 € (Oitocentos e dezasseis euros e vinte e cinco cêntimos), relativa às quotas de condomínio vencidas e não pagas no período compreendido entre os meses de janeiro de 2012 e outubro de 2012; quota extraordinária para instalação do sistema anti - pombos e penalização de 25% ao mês, por atraso no pagamento. Mais pediu a condenação dos Demandados no pagamento das quotas de condomínio que se vencerem na pendência da ação, acrescidas das penalizações mensais.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 4, que aqui se dá por reproduzido, dizendo que: O A sito em Corroios, entidade equiparada a pessoa coletiva com o n.º x, é representado por D, eleito administrador no dia 13 de Janeiro de 2012 (docs. n.ºs 1 e 2); os Demandados são proprietários da fração autónoma designada pela letra “F”, correspondente ao 2º andar esquerdo, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito na localidade de Corroios, freguesia de Corroios, concelho de Seixal (Doc. n.º 3); o valor da quota mensal é de €35,00 (trinta e cinco euros), conforme ata que protesta juntar; foi aprovado que as quotas de condomínio devem ser pagas até ao dia 8 (oito) do mês a que disser respeito, conforme consta no artigo 11º do regulamento do condomínio (Doc. n.º 4); também consta no regulamento do condomínio que é cobrada uma penalização de 25% sobre a quota mensal por cada mês em atraso, conforme artigo 13º do regulamento do condomínio (Doc. n.º 4); Foi aprovado na assembleia de condóminos de dia 4 de Outubro de 2012 que irá ser instalado um sistema anti -pombos no prédio, e que cada condómino deverá pagar a quantia de €72,50 (setenta e dois euros e cinquenta cêntimos) a pagar até ao dia 30 de Outubro de 2012 (Doc. n.º 5); os demandados têm em dívida as quotas de condomínio dos meses de Janeiro, Fevereiro, Março, Abril, Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro e Outubro de 2012, no total de €350,00 (trezentos e cinquenta euros); os demandados têm em dívidas os seguintes valores: a)Quotas de condomínio dos meses de Janeiro, Fevereiro, Março, Abril, Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro e Outubro de 2012, no total de €350,00 (trezentos e cinquenta euros); b)Penalizações de 25% por cada mês em atraso no total de €393,75 (trezentos e noventa e três euros e setenta e cinco cêntimos) e c)€72,50 (setenta e dois euros e cinquenta cêntimos) do sistema anti - pombos; os demandados têm em dívida o total de €816,25 (oitocentos e dezasseis euros e vinte e cinco cêntimos).
Juntou 7 documentos (fls. 5 a 27; 32 a 33 e 92 a 96) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Os Demandados foram, regular e pessoalmente, citados para contestarem, no prazo, querendo, tendo juntado aos autos requerimento de concessão do benefício da Proteção Jurídica, na modalidade de Apoio Judiciário, com nomeação de patrono, para contestar a presente ação.
Por tal facto, ficaram os autos a aguardar a decisão do Instituto de Segurança Social, IP., com o qual se insistiu por várias vezes.
Em .../.../..., veio aquele Instituto comunicar a sua decisão de indeferimento. Os Demandados nada disseram.
Por deliberação da Assembleia de Condóminos, realizada no dia 18 de janeiro de 2013, o Demandante passou a ser representado pelo seu novo administrador - E – coadjuvado pelo anterior administrador (fls. 92 a 96).
A questão a decidir por este tribunal circunscreve-se à obrigação dos Demandados de pagar as quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio, ao incumprimento desta obrigação e às consequências do incumprimento face às deliberações tomadas em assembleia de condóminos.
Tendo o Demandante prescindido do recurso à Mediação para resolução do litígio (fls. 4), não obstante estar a decorrer o prazo para a apresentação da Contestação, sem prejuízo do mesmo, logo que recebida a decisão do Instituto de Segurança Social, IP, foi designado o dia 16 de abril de 2013 para a realização da Audiência de Julgamento e não antes, atento o decurso daquele prazo (Fls. 85).
Aberta a Audiência e estando presente apenas o representante legal do Demandante – E - foi esta suspensa, ficando os autos a aguardar o decurso do prazo para a justificação de falta, por parte dos Demandados, nos termos dos n.ºs 2, 3 e 4 do art.º 58.º da LJP, designando-se, desde logo, a presente data para a sua continuação. Não tendo sido justificada a falta à primeira data, profere-se sentença.
Estando reunidos os pressupostos de estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomada em consideração a confissão por parte dos Demandados, operada pela ausência de Contestação escrita e falta, injustificada, à Audiência de Julgamento e o documento de fls. 12 a 16 e verso, quanto à titularidade do direito de propriedade, considerando-se provados todos os factos alegados pelo Demandante.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
Dispõe o art.º 58.º, n.º 2 da LJP que, se o Demandado, tendo sido regularmente citado, não comparecer, não apresentar contestação escrita nem justificar a falta no prazo de três dias, consideram-se confessados os factos articulados pelo Demandante.
Neste caso, os Demandados encontram-se regularmente citados, não apresentaram contestação escrita, não compareceram à Audiência de Julgamento e não justificaram a sua falta.
Opera, assim, a cominação prevista no supra mencionado normativo, pelo que se consideram confessados os factos articulados pelo Demandante.
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte dos Demandados, das suas obrigações de condóminos, pela falta de pagamento da quota ordinária de condomínio.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
É função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio a pagar por cada condómino.
Resulta provado que os Demandados são proprietários da fracção autónoma objecto dos presentes autos e que, na qualidade de condóminos, não pagaram as quotas ordinárias de condomínio relativas ao período compreendido entre os meses de janeiro e outubro de 2012, estando em dívida pelas mesmas o valor global de 350,00 € (Trezentos e cinquenta euros).
Resulta, ainda provado que a situação de incumprimento se mantém até à presente data, pelo que, em consonância com o pedido formulado pelo Demandante, os Demandados devem ser condenados no pagamento das quotas vencidas na pendência da ação, relativas aos meses de novembro, dezembro de 2012 e janeiro a abril de 2013, no valor de 210,00 €. Valor que terá de ser adicionado ao peticionado, o que perfaz o montante global de 560,00 € (Quinhentos e sessenta euros).
Mais resulta provado que os Demandados não pagaram a quota extraordinária, aprovada para a instalação do sistema anti – pombos, no valor de 72,50 € (Setenta e dois euros e cinquenta cêntimos).
Pelo que o valor em dívida, relativo às quotas ordinárias e extraordinária, na presente data, ascende a 632,50 e (Seiscentos e trinta e dois euros e cinquenta cêntimos).
É inequívoca a responsabilidade dos Demandados assistindo ao Demandante o direito de exigir o seu pagamento.
Mais do que um direito, diremos que o Demandante tem a obrigação de pedir o pagamento das quotas mensais aos faltosos, sob pena de, generalizando-se o incumprimento, deixar de poder fazer face, sequer, às despesas de manutenção do edifício.
Sendo certo que os Demandados revelam um total desinteresse pelo cumprimento das suas obrigações, já que não só não cumpriram a obrigação que sobre si impendia de pagarem as quotas da sua responsabilidade, como não se dignaram vir aos autos participar civicamente na justa composição do litígio.
Resulta igualmente provado que o Regulamento do Condomínio, aceite pelos condóminos das frações correspondentes ao rés-do-chão direito; 1.º esquerdo, 1.º direito e segundo direito, desconhecendo-se se foi convocada Assembleia de condóminos para o discutir e aprovar, com entrada em vigor em 1 de março de 2007, dispõe no artigo 13.º que “o condómino que não pague os montantes devidos fica sujeito ao pagamento de uma sanção pecuniária de agravamento de 25% sobre o montante a liquidar, por cada mês de atraso, sendo a cobrança desta sanção a aprovar pela assembleia.”.
O Demandante pede a condenação dos Demandados no pagamento da quantia de 393,75 €, aprovada pela assembleia de condóminos, conforme o Regulamento. Vejamos se lhe assiste razão para formular este pedido:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o artº. 806º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (artº. 559º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
No caso dos condomínios, rege o disposto no art.º 1434.º do Código Civil, dispondo no seu n.º 2 que o montante das penas aplicáveis em cada ano não pode exceder a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator.
O caso dos autos oferece vários obstáculos que não é possível transpor. Em primeiro lugar não está alegado que o Regulamento “aceite” por quatro dos Condóminos, foi objeto da Ordem de Trabalhos de uma qualquer Assembleia de Condóminos, como, legalmente, devia.
Em segundo lugar não está alegado e, por consequência, provado que o referido Regulamento foi notificado aos Demandados, uma vez que terá entrado em vigor antes da aquisição da fração autónoma.
Ora, o estabelecimento de penas pecuniárias carece da concordância – expressa ou tácita – daqueles a quem se dirige na manifestação necessária da vontade negocial de estabelecer as mesmas.
Não sendo de cumprimento obrigatário para aqueles que não o aprovaram, expressa ou tacitamente.
Em terceiro lugar, a redação do estabelecimento da pena pecuniária é apta a provocar equívocos, sendo contraditória entre si. Isto é, diz-se no artigo 13.º, ponto 2 que os pagamentos atrasados implicam o pagamento de uma pena pecuniária, calculada “sobre o montante a liquidar” e, depois que é “por cada mês de atraso”. Em que ficamos? A pena pecuniária é aplicada sobre o montante em dívida ou sobre cada uma das quotas, por cada mês de atraso?
É que, nesta última hipótese estamos claramente a falar de uma exorbitante taxa de juros anual de 300%, o que parece ser o que os condóminos deliberaram.
Em segundo lugar, as penalizações aprovadas, na conjuntura atual, são, a nosso ver, uma exorbitância e dificilmente se contêm nos limites legais.
Não foi, aliás alegado que tais penalizações se contêm no limite daquele dispositivo. Ora, o estabelecimento de penalizações pela Assembleia de Condóminos tem na sua génese uma função moralizadora e pedagógica, não servindo para justificar um enriquecimento, sem causa, à custa do património do faltoso. Daí que o legislador tivesse estabelecido um limite que não pode ser ultrapassado.
O que surpreende é que os condóminos, sobretudo nos dias de hoje em que a crise bate à porta de todos, aprovem penalizações deste calibre.
Na certa fazem-no na convicção de que nunca estarão em falta e que, por isso, podem estabelecer penalizações para serem aplicadas aos seus vizinhos num verdadeiro empurrão para o precipício.
De facto, se um condómino já não pode pagar a sua quota-parte nas despesas, como vai poder pagar acréscimos do dobro ou do triplo do valor em dívida?
Acresce que os condóminos que tomam tais deliberações elaboram erro quando assumem que não vão estar na posição de devedores. É que, hoje em dia, é com a maior facilidade que qualquer cidadão fica na situação de não poder cumprir os seus compromissos, sem culpa sua, por força da conjuntura económica, desemprego e/ou doença prolongado, porque uma coisa, não raro, conduz à outra.
Por último, reza aquele n.º 2 do Regulamento de Condomínio que “a cobrança desta sanção a aprovar pela assembleia”, o que quer dizer que a Assembleia de Condóminos tanto pode decidir aplicar a sanção, como não.
A questão que se coloca é a de saber com que critérios vai a Assembleia de Condóminos decidir? Não o sabemos! O que sabemos é que fica a porta aberta para a discriminação – positiva e negativa – dos condóminos, o que não pode aceitar-se, nem é conforme à lei vigente.
Por conseguinte e com os fundamentos invocados, o pedido de condenação dos Demandados no pagamento da sanção pecuniária não pode deixar de improceder.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção parcialmente procedente, porque parcialmente provada, decido condenar os Demandados a pagar ao Demandante a quantia de 632,50 € (Seiscentos e trinta e dois euros e cinquenta cêntimos), relativa às quotas, ordinárias e extraordinária de condomínio vencidas e não pagas até ao presente mês de abril de 2013, inclusive. Mais decido absolver os Demandados do pedido de pagamento da pena pecuniária por atraso no pagamento.
As custas serão suportadas pelo Demandante e pelos Demandados, na proporção respetiva de 48% e 52%, em razão do decaímento (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe.
Seixal, 24 de abril de 2013
(Juíza de Paz que redigiu e reviu pelos meios informáticos – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
(Juíza de Paz que redigiu e reviu pelos meios informáticos – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)