Sentença de Julgado de Paz
A, UNIPESSOAL, LDA., identificada a fls. 1, intentou, em 10 de julho de 2014, contra B e C, melhor identificados a fls. 1 e 2, a presente ação declarativa de condenação, pedindo que estes fossem condenados a: a) Proceder às reparações no primeiro direito, com vista à eliminação das infiltrações; b) Proceder às reparações no prazo máximo de 15 dias; c) Pagar o total de 7.651,83 € (Sete mil, seiscentos e cinquenta e um euros e trinta e três cêntimos), para as obras a executar no 54-B, da Rua D1, e d) Caso os demandados não executem as reparações, no prazo requerido, e sendo a policlínica obrigada a eliminar os sinais de humidade sempre que existentes, devem ainda os demandados ser condenados a pagar todas as obras recorrentes, bem como uma coima diária pelo encerramento durante o período de execução das obras.
Para tanto, alegou os factos constantes do seu Requerimento Inicial de fls. 1 a 6, que se dá por reproduzido, dizendo, em síntese e no que à presente decisão importa, que é locatária da fração autónoma, designada pela letra “B”, correspondente à loja B, destinada a comércio, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua D2, n.ºs 54, 54-A e 54-B, na Aldeia de Paio Pires, freguesia de Paio Pires, concelho do Seixal; os Demandados são proprietários da fração autónoma correspondente ao primeiro andar direito do mesmo prédio; desde janeiro de 2013 que a Demandada tem problemas de infiltrações em vários gabinetes situados por baixo do terraço dos Demandados; pediu pareceres técnicos; contactou por diversas vezes e meios com os Demandados para resolverem o problema, sem sucesso, agravando-se os problemas das infiltrações; um dos gabinetes ficou sem o equipamento (negatoscópio) que caiu devido à humidade, os detetores de incêndio foram igualmente danificados; foi sujeita a vistoria da Administração Regional de Saúde de Lisboa e Vale do tejo que lhe deu prazo para resolver o problema das infiltrações; pediu a intervenção da Assembleia de Condóminos, sem sucesso porque os Demandados não compareceram, pelo que solicitou orçamento para a reparação dos danos causados pelas infiltrações, o qual orça em 7.651,83 € (Sete mil, seiscentos e cinquenta e um euros e trinta e três cêntimos).
Juntou 18 documentos (fls. 7 a 31; 36 a 45; 91 a 111 e 120 a 127) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Após várias vicissitudes que culminaram com a citação pessoal, por funcionário, foram os Demandados, pessoal e regularmente citados, para contestarem, no prazo, querendo, nada tendo dito.
A Demandante veio requerer o Aperfeiçoamento do seu requerimento Inicial, nos termos consignados a fls. 137 e 138, especificando o art.º 14.º e alterando o seu pedido como segue: “Quanto ao art.º 14.º, específica que as infiltrações provenientes do terraço afetaram a parede frontal e o teto da copa, do vestiário, do gabinete 5 e do gabinete 4, e bem assim o teto do gabinete 7 e as paredes frontal e lateral do gabinete 6.
Quanto ao art.º25.º, com vista a uma melhor especificação dos trabalhos a realizar para reparação dos danos causados pelas infiltrações, pediu novo orçamento cujo valor é de €: 6.008,00 (seis mil e oito euros), pelo que requerer alteração do valor constante nesse art.º e bem assim do pedido formulado na alínea c).
Quanto ao pedido, requer a sua reformulação nos seguintes termos:
1.º Pedido: proceder à reparação do 1.º dto., com vista à eliminação das infiltrações, no prazo de 15 dias, contados do proferimento da sentença, e, caso não o façam, serem condenados no pagamento de uma sanção no montante de €50,00(cinquenta euros) por cada dia de atraso na realização das mesmas;
2.º Pedido: pagar à Demandante a quantia de €: 6.008,00 (seis mil e oito euros) relativa às obras de reparação a executar na clínica contra a exibição da fatura relativa às mesmas.
3.º Pedido: além da sanção supra referida devem os Demandados ser condenados na reparação dos danos que resultem da situação ora em apreço sempre que se verificarem, até à reparação total do 1.º Dto.”.
Requereu a redução do segundo pedido para o montante de 6.008,00 (Seis mil e oito euros).
Os Demandados foram notificados para, no prazo que lhes foi concedido, se pronunciarem, querendo, quanto ao aperfeiçoamento requerido, nada tendo dito, pelo que se admite o mesmo, nos termos do disposto no n.º 5, do art.º 43.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, com a redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho (LJP).
Cabe a este tribunal determinar, em primeiro lugar, se o terraço que origina as infiltrações para as instalações da Demandante é parte comum ou própria da fração autónoma, propriedade dos Demandados e, sendo parte própria, se se verificam os requisitos da obrigação de reparar e de indemnizar e, na afirmativa, quais os danos a ressarcir e a quantia indemnizatória.
Tendo a Demandante afastado o recurso à Mediação para resolução do litígio (fls. 6) e tendo decorrido o prazo para a apresentação da contestação, sem que tal se verificasse, foi designado o dia 1 de outubro de 2014 para a realização da Audiência de Julgamento e não antes, por absoluta indisponibilidade de agenda (fls. 80).
Aberta a Audiência e estando apenas presente a representante legal da Demandante – Sra. Dra. E - foi esta suspensa, ficando os autos a justificação da falta por parte dos Demandados, tendo-se designado, de imediato, o dia 30 de outubro de 2014 para a sua continuação e não antes, em virtude de se tornar necessária a junção de documentos imprescindíveis à decisão.
Reaberta a Audiência e estando apenas presente a representante legal da Demandante, verificando-se o aperfeiçoamento do Requerimento Inicial e a necessidade de notificar os Demandados para se pronunciarem, querendo, no prazo que lhes foi concedido, foi a audiência suspensa para o efeito, designando-se, desde logo, a presente data para a sua continuação, com prolação de sentença.
Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do Tribunal, de acordo com a qual seleciona a matéria dada como provada ou não provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomada em consideração a confissão por parte dos Demandados, por ausência de contestação escrita e falta, injustificada, à Audiência de Julgamento, considerando-se provados todos os factos alegados pela Demandante.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. A Demandante é locatária da fração autónoma, designada pela letra “B”, correspondente à loja B, lado esquerdo, do Prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, desde 30 de maio de 1989, sito na Rua D2 n.º 54, 54-A, 54-B, freguesia de Aldeia de Paio Pires, concelho de Seixal, descrito na conservatória do Registo Predial do Seixal, sob o n.º ------------ (Doc. n.º 1, 2 e de fls. 36);
2. Nos termos do contrato de locação celebrado com a F – Instituição Financeira de Crédito, S.A., cláusula 7.ª, “Quando o imóvel estiver sujeito ao regime de propriedade horizontal, o Locatário assume todos os direitos e obrigações do Locador, com exceção dos que impliquem disposição das partes comuns do título constitutivo, participando e votando nas assembleias de condóminos e podendo nelas ser eleito para os diversos cargos.”. (Doc. n.º 1);
3. Os Demandados são proprietários da fração autónoma, designada pela letra “D”, correspondente ao primeiro andar direito, composto por quatro divisões assoalhadas, cozinha, despensa, duas casas de banho, hall, duas varandas e terraço, do mesmo prédio, situando-se imediatamente por cima da fração autónoma, designada pela letra “B” (Doc. n.º 2 e de fls.122 a 125);
4. Desde o mês de janeiro de 2013, que a Demandante tem problemas de infiltrações em vários gabinetes por baixo do terraço que integra a fração autónoma dos Demandados;
5. Por esse motivo, solicitou uma vistoria de um técnico aos gabinetes da loja de que é locatária e ao primeiro andar direito;
6. Na sequência da vistoria efetuada pela empresa G, Lda., o Sr. Arquiteto H, constatou existirem algumas anomalias ao longo do terraço e alçado lateral da fração dos Demandados (Doc. n.º 4);
7. No relatório, datado de 28 Junho do ano de 2013, consta que: todos os tubos devem ser isolados e impermeabilizado; devem ser retirados todos os ladrilhos envolventes da grelha e que a taparam; deve ser impermeabilizada a envolvente do ralo do pavimento (liquida/tela) antes da pavimentação para assegurar que as pendentes estão corretamente executadas e não acumulam poças; é também necessária abertura e reparação dos tubos de queda e ralos de pavimento no terraço; tratamento das fissuras com argamassas próprias (tipo “sika”) e Impermeabilização de toda a empena;
8. Para a elaboração desse auto o Demandado autorizou a presença do técnico que elaborou o auto na sua fração autónoma;
9. O qual, na ocasião, o informou das soluções para eliminar as infiltrações;
10. A Demandante tentou entregar cópia do relatório ao Demandado, mas este recusou-se a aceitá-la;
11. Os problemas das infiltrações foram-se agravando, ficando um gabinete sem um equipamento (negatoscópio), que caiu devido à humidade existente na parede;
12. Esse equipamento (negatoscópio) é essencial para as consultas;
13. Dois detetores de incêndio ficaram totalmente danificados (com ferrugem);
14. A Demandante efetuou já várias reparações, nomeadamente substituição do teto do vestiário, sem sucesso porque as infiltrações voltam a manifestar-se;
15. As infiltrações provenientes do terraço afetaram a parede frontal e o teto da copa, do vestiário, do gabinete 5 e do gabinete 4, e bem assim o teto do gabinete 7 e as paredes frontal e lateral do gabinete 6;
16. Após várias tentativas de comunicação com o Demandado para a execução das obras, sem sucesso, a Demandante solicitou uma vistoria junto da Câmara Municipal do Seixal, de que resultou o Auto n.º 61-H/14, datado de 3 de Junho de 2014 (Doc. n.º 9);
17. Do referido Auto consta que se verificaram deficiências no terraço de cobertura do piso superior (1.º Dt.º) e nos revestimentos dos muretes que o circundam que provocam infiltrações para o interior do estabelecimento vistoriado (n.º 54-B); fendas na empena do edifício e na parede lateral, abaixo do nível do terraço e que podem existir infiltrações pluviais para o estabelecimento vistoriado, através dos ventiladores colocados no murete de fundo do terraço;
18. Recomenda o Auto: a impermeabilização do pavimento do terraço de cobertura do piso superior (1.º Dt.º), incluindo a revisão do sistema de escoamento das águas e a revisão das pendentes do mesmo, de forma a eliminar empoçamentos; a reparação dos revestimentos exteriores da empena do edifício, revestimentos exteriores da parede do estabelecimento situada abaixo do terraço e dos revestimentos dos muretes, incluindo a calafetagem das fissuras, em todos eles, e a respetiva pintura e reparação e pintura dos revestimentos dos tetos e das paredes do estabelecimento vistoriado deteriorados pelas infiltrações;
19. A clinica, propriedade da Demandante, foi, em 19 de maio de 2014, sujeita a uma vistoria no âmbito da Vigilância Sanitária das Condições Higio-Sanitárias dos consultórios dentários, levada a efeito na Administração Regional de Saúde de Lisboa e Vale do Tejo, (ARS) tendo sido notificada para, no prazo de trinta dias, eliminar os sinais de humidade existentes nas instalações de forma a salvaguardar a salubridade do local e garantir a qualidade das atividades desenvolvidas (Doc. fls.37 a 41);
20. A Demandante enviou, em 6 de junho de 2014 cópia do referido Relatório ao Demandado, por carta, registada, interpelando-o para, no prazo de 8 (oito) dias dar início às obras definitivas para remoção dos defeitos (Doc. fls. 42 a 45);
21. A referida carta foi devolvida à procedência, por “Não Reclamada”;
22. A Demandante solicitou, ainda, à administração do Condomínio, a realização de uma assembleia de condóminos, que se realizou no dia 20 de Junho de 2014, pelas 21.00 horas, para dar a conhecer os problemas existentes na fração, bem como dos autos de vistoria;
23. Os Demandados não compareceram;
24. A Demandante pediu orçamento para a reparação dos danos verificados na fração autónoma de que é locatária, o qual, numa primeira fase, ascendia a 7.651,83 € (Sete mil, seiscentos e cinquenta e um euro e oitenta e três cêntimos) - Doc. n.º 11;
25. Tendo pedido novo orçamento, este ascende ao montante de 6.008,00 € (Seis mil e oito euros) – Doc. fls. 126 a 127;
26. A Demandante diligenciou, por diversos modos e vezes, junto dos Demandados para que estes procedessem às obras necessárias, sem qualquer sucesso;
27. Devido aos danos, causados pelas infiltrações provenientes do terraço do primeiro andar direito, propriedade dos Demandados, está a Demandante sujeita a diversos problemas, inclusivamente, sujeita ao encerramento ou à aplicação de uma coima, decorrente do prazo de trinta dias para eliminar os sinais de infiltrações;
28. Até à presente data os Demandados não procederam às obras de reparação do terraço de que são proprietários, nem por qualquer meio tentaram pôr termo às infiltrações.
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, relevantes para a decisão da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida envolve danos causados na fração autónoma de que a Demandante é locatária, causados por infiltrações provenientes do terraço de que os Demandados são proprietários.
A questão coloca-se porque o terraço que faz parte da fração autónoma, propriedade dos Demandados sofre de várias enfermidades, as quais têm vindo a provocar elevados danos na fração autónoma imediatamente inferior, na qual está instalada a clínica da Demandante.
Quanto a este terraço, que a doutrina e a jurisprudência têm vindo a designar por terraço intermédio, por não se situar no último andar, poderia colocar-se a questão de se saber se é parte comum ou se, pelo contrário, é parte própria da fração autónoma que o usa em exclusivo.
Ora, na versão inicial do art.º 1421.º, do Código Civil, definiram-se como imperativamente comuns – além do mais, - o solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio [al. a)] e o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do último pavimento [al. b) – n.º 1].
Sendo que, no n.º 2, do mesmo dispositivo legal se definiram como presuntivamente comuns, entre outras, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos [al. e)].
No ano de 1994, o legislador introduziu alterações nesta matéria quer no Código Civil, quer em diplomas avulsos (Decreto-lei n.º 268/94, de 25 de outubro e Decreto-lei n.º 269/94, de 25 de outubro) alterando designadamente a alínea b), do n.º 1, do referido art.º 1421.º, na qual se passaram a considerar comuns “o telhado de cobertura ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração”.
E, aditou ao preceito legal um n.º 3, nos termos do qual “o título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um dos condóminos certas zonas das partes comuns”.
Da principal diferença da redação dos dois preceitos resulta que passou a ser admissível que os telhados ou terraços de cobertura sejam destinados ao uso de qualquer fração autónoma e não apenas ao uso do último pavimento, sem perderem a sua natureza de comuns.
Mas isto foi a partir de 1995 - os diplomas entraram em vigor, no dia 1 de janeiro de 1995 - sendo certo que tal alteração não se aplica às situações jurídicas já constituídas, por força da verificação de certos factos, cujo conteúdo ou efeitos ficaram legalmente determinados com a produção desses factos e à medida dos mesmos factos, como sucede no caso de o terraço já ter sido afetado ao uso exclusivo de determinado condómino no domínio da lei na sua primitiva redação, sob pena de se atribuir efeito retroativo à nova redação do preceito, efeito que ele não tem(1).
Em consequência, neste caso, em que a propriedade horizontal foi constituída no ano de 1989, determinando o seu título constitutivo que o terraço integra a fração autónoma, designada pela letra “D”, tendo os Demandados adquirido a referida fração autónoma em 30 de maio de 1989, dúvidas não restam que o terraço é propriedade exclusiva destes, sendo, aliás, os únicos que a ele podem aceder.
Posto isto, há agora que analisar a questão que a Demandante trouxe a este tribunal para resolver, uma vez que, lamentavelmente, os Demandados não se dignaram vir aos autos participar civicamente na justa composição do litígio, o que se lamenta.
A Demandante formula pedidos que teremos de apreciar à luz do disposto no art.º 483.º e seguintes do Código Civil e bem assim das normas relativas à propriedade horizontal, essa figura jurídica que tantas dores de cabeça dá aos condóminos, quando estes não assumem as suas responsabilidades.
Ora, dispõe o art.º 483.º, do Código Civil que “Aquele que, com dolo ou mera culpa, violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios, fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação.” (Bold nosso).
Assim, são requisitos da responsabilidade civil e, por consequência, da obrigação de indemnizar, além do dano, o facto, que se analisa numa conduta humana dominável pela vontade; a ilicitude, traduzida na violação de direitos subjetivos absolutos, ou de normas destinadas a tutelar interesses privados; a imputação psicológica do facto ao lesante, sob a forma de dolo ou de mera culpa e o nexo de causalidade entre o facto e o dano, que pode afirmar-se, quando se prove, que a conduta do lesante, considerada ex ante (antes) e tendo em conta os conhecimentos concretos do mesmo, era adequada à produção do prejuízo efectivamente verificado, nos termos do disposto no Art.º 563.º do C.C. (cfr. Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, 1, 4.ª ed., 471 e ss. e 578).
Estes requisitos, estabelecidos no n.º 1 do art.º 483.º do C.C. para a obrigação de indemnizar, são cumulativos.
Por outro lado, dispõe o n.º 1, do art.º 1422.º do Cód. Civil que “Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.”. É especialmente vedado aos condóminos “Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício.” (n.º 2, al. a) do mesmo dispositivo legal).
Neste caso, foi violado o disposto no art.º 1422.º do Cód. Civil, uma vez que os Demandados não procederam à conservação e manutenção do terraço integrante da sua fração autónoma de forma a evitar o prejuízo da Demandante.
Prejuízo que, com a sua inércia, têm vindo a agravar exponencialmente, obrigando-a a fazer reparações pontuais para que as inspeções não lhe fechem as portas.
No que está a “deitar dinheiro fora” porque, enquanto os Demandados não cumprirem a sua obrigação de reparar o terraço, as infiltrações continuarão e os danos continuarão também a verificar-se.
Os Demandados têm demonstrado desrespeito pelos direitos da Demandante, desconhecendo-se por que razão não assumiram já a sua obrigação de reparar o terraço e com isso – que é o que se espera de qualquer pessoa de bem – teriam evitado prejuízos para a Demandante e para si próprios.
Em consequência, procede totalmente o pedido formulado pela Demandante quanto às obras de reparação do terraço, preconizadas pelos técnicos que vistoriaram as frações autónomas.
Tais obras devem ser levadas a efeito no prazo de 15 (quinze) dias, contados da presente data.
A Demandante pede também a condenação dos Demandados no pagamento da sanção pecuniária compulsória de 50,00 € (Cinquenta euros) por cada dia de atraso na realização das obras e, bem vistas as coisas, atento o desinteresse e a inércia dos Demandados em resolver o problema, não pode deixar este pedido de proceder também, embora em diferente medida.
Efetivamente, embora se desconheça a situação económica dos Demandados – que no-la não deram a conhecer – a verdade é que, se por um lado, se verifica que não cumprirão a sua obrigação se não forem condenados nesta sanção, também não é menos verdade que – recorrendo a critérios de razoabilidade (art.º 829.º -A, n.º 2 – nos parece tal sanção bastante exagerada, face à previsível situação de reforma dos Demandados (o Demandado tem 73 anos de idade).
Assim, recorrendo àqueles critérios e tendo em consideração que a culpa dos Demandados no arrastar da situação é grave, estabelece-se tal sanção em 25,00 € (Vinte e cinco euros), por cada dia de atraso, sem prejuízo da indemnização que seja devida à Demandante.
O que nos leva ao segundo pedido de condenação dos Demandados no pagamento da quantia necessária para as obras de recuperação da fração autónoma danificada pelas infiltrações provenientes do terraço de que os Demandados são proprietários.
A nossa Lei prevê a indemnização em dinheiro, sempre que reconstituição natural não seja possível, não repare integralmente os danos ou seja excessivamente onerosa para o devedor (n.º 1, do art.º 566.º, do Código Civil).
Assim, a Demandante teria o direito de exigir que os Demandados procedessem à reparação da fração onde está instalada a clinica e, só no caso de estes se recusarem ou não pudessem realizá-la poderia a Demandante substituí-los, exigindo o pagamento da quantia despendida para o efeito.
No entanto, conforme decorre dos autos, a Demandante tentou por diversos meios e por diversas vezes, durante mais de um ano, que os Demandados procedessem como era sua obrigação, sem qualquer sucesso, tanto que, até nos presentes autos os Demandados se remeteram ao – inexplicável – silêncio.
Pelo que, o direito à reconstituição da situação se devolveu à Demandante, devendo os Demandados ser condenados a suportar os encargos decorrentes da reparação dos danos provocados pelas infiltrações.
Naturalmente, a reparação dos danos, como aconselha o bom senso e as regras técnicas, deve ocorrer algum tempo depois da reparação do terraço, para que seja dada às paredes a possibilidade de secagem.
Resta apreciar o terceiro pedido de condenação dos Demandados na reparação dos danos que resultem da situação sempre que se verificarem, até à reparação total e definitiva do terraço do primeiro direito.
Este pedido tem razão de ser porque a Demandante – que tem obrigações sanitárias a cumprir – de vez em quando, tem de reparar e pintar quer os tetos quer as paredes da clínica de sua propriedade, o que lhe traz despesas.
Despesas que nunca imputou aos Demandados.
Porém, não pode ficar eternamente a ter gastos que seriam desnecessários se os Demandados cumprissem a sua obrigação de reparar o terraço.
Face ao que antecede, não pode deixar de proceder o pedido também quanto a esta parte.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente ação totalmente procedente, porque provada, decido:
A. Condenar os Demandados a, no prazo de quinze dias, contados da presente data, procederem à reparação do terraço de sua propriedade, com vista à eliminação das infiltrações para a Loja B;
B. Caso os Demandados não o façam, condená-los no pagamento da sanção pecuniária compulsória, no montante de 25,00 € (Vinte e cinco euros), por cada dia de atraso na realização das mesmas;
C. Condenar os Demandados a pagar à Demandante a quantia de 6.008,00 € (Seis mil e oito euros), necessária para a realização das obras de reparação a executar na clinica, contra a exibição da fatura relativa às mesmas;
D. Além da sanção supra referida, são os Demandados condenados na reparação dos danos que resultem da situação de infiltrações, sempre que se verifiquem, até à reparação total do primeiro direito.
Custas a suportar pelos Demandados (art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe.
Seixal, 11 de novembro de 2014
(Fernanda Carretas)
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 131.º/5 do C.P.C.)
(1)Entre muitos outros, Acórdão do Supremo Tribunal da Justiça, de 08-04-19997, Proc.º n.º 96-A756 e Acórdão da Relação de Guimarães, de 14-12-2006, Proc.º n.º 1972/06-2, em www.dgsi.pt.