Sentença de Julgado de Paz
(n.º 1, do artigo 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho,
na redação que lhe foi dada pela Lei N.º 54/2013, de 31 de Julho,
doravante designada abreviadamente LJP)
na redação que lhe foi dada pela Lei N.º 54/2013, de 31 de Julho,
doravante designada abreviadamente LJP)
Processo n.º 600/2013-JPSXL
Matéria: Arrendamento urbano, enquadrada na alínea g), do n.º 1, do artigo 9.º, da LJP.
Objeto do litígio: pagamento de rendas em atraso do locado.
Demandantes (2):
1) A, titular do BI n.º -------, emitido em 05-07-2005, contribuinte fiscal n.º ---------, residente em -----------, United Kingdom;
2) B, titular do cartão de cidadão n.º ---------, válido até 12-01-2015, contribuinte fiscal --------------, com morada para notificação na Rua --------, N.º 14, 1.º Esq., -------- Amora.
Demandado: C, divorciado, titular do cartão de cidadão n.º ---------, emitido em 18-06-2012, nascido em 1953-09-04, natural de Angola, contribuinte fiscal n.º 128 072 563, residente na Rua --------, Lte. 49, RC/ Esq., Cruz de Pau, --------- Amora, e com domicílio profissional na Rua ---------, N.º 9, ------, ---------- Amora.
Mandatário: Dr. D, advogado, com domicílio profissional na Rua ----------, N.º 36, 1.º Esq., ----------- Amora.
Valor da ação: €1700 (mil e setecentos euros).
Do Requerimento Inicial:
Alegam, em resumo, as Demandantes, que são proprietárias do prédio urbano sito na Rua --------------, N.º 70, Correr D’Água, Seixal, e que, nessa qualidade, por si e na qualidade de representante da outra Demandante, a 1.ª Demandante deu de arrendamento em 11 de Junho de 2007 o quintal do referido prédio ao Demandado para armazém, tendo sido acordada a renda mensal de €137,50 (cento e trinta e sete euros e cinquenta cêntimos), posteriormente reduzida em Dezembro de 2011, a pedido do Demandado, para €100 (cem euros). Mais disseram que a partir de Janeiro de 2012 o Demandado deixou de liquidar a renda, afirmando que entregaria o local até Maio de 2012, após o ter vazado de todos os seus pertences. Acrescentaram que, passado mais de um ano, sem entrega do locado, pediram ao Demandado que pagasse as rendas em atraso e entregasse as chaves do locado, ao que este declinou, tendo alegado ter cedido o espaço a um terceiro, que o estava a usar, o que estava proibido no contrato. Alegam ainda que, em 20 de Junho de 2013, o Demandado ainda não tinha entregue as chaves, nem liquidado as rendas em atraso, só o tendo feito posteriormente, mas mantendo no local os seus pertences, pelo menos, até Agosto de 2013.
Mais disseram ainda que, após interpelações sucessivas, encontra-se ainda por liquidar €1700 (mil e setecentos euros), relativos às rendas não liquidadas de Fevereiro de 2012 a Junho de 2013.
Pedido:
Pedem a condenação do Demandado a pagar-lhes €1700 (mil e setecentos euros), relativos às rendas não liquidadas de Fevereiro de 2012 a Junho de 2013. Juntam 2 (dois) documentos (de fls. 5 a 8).
Contestação:
Regularmente citado, o Demandado apresentou contestação em 21 de Janeiro de 2014 (de fls. 38 a 39), invocando ter liquidado €100 (cem euros) relativos à renda dos meses de Dezembro de 2012 e Janeiro de 2013, e que, por não ter condições no locado, entregara as chaves em Fevereiro de 2013 à 1.ª Demandante. Mais disse ter colocado chapas de zinco, um portão de 4/3 metros de largura e deixado 100 tijolos para fazer um beirado em cima do telheiro, que está como garagem. Acrescentou ainda que arranjou um inquilino para o local, mas que a 1.ª Demandante negou arrendar-lhe o quintal/garagem, e que, como disse que estava sujo, o Demandado pediu novamente as chaves para limpar o local. Acrescenta que recusa o pagamento da quantia peticionada.
Tramitação:
As Demandantes recusaram aceder à fase de mediação.
Após algumas dificuldades de citação do Demandado, foi este citado por via postal em 14 de Janeiro de 2014 (cfr. fls. 32), pelo que, tendo em conta o prazo de que dispunha para apresentar contestação, foi marcada audiência de julgamento para o dia 30 de Janeiro de 2014, à qual compareceram a 2.ª Demandante, por si e na qualidade de representante da 1.ª Demandante, ausente no estrangeiro, e o Demandado. Em sede de audição das partes e de tentativa de conciliação, constatou-se que o Demandado se encontrava numa posição de manifesta inferioridade, pelo que deveria obrigatoriamente encontrar-se assistido por mandatário, nos termos do disposto no artigo 38.º, n.º 2 da LJP. O Demandado declarou ter um advogado que poderia constituir como mandatário, sendo-lhe concedido o prazo até ao dia 26 de Fevereiro de 2014 para o fazer, data para a qual ficou desde logo agendada audiência (cfr. fls. 90 e 91). Posteriormente, em virtude de doença da Juíza de Paz titular do processo, foi a audiência desmarcada, aguardando os autos o regresso da signatária para agendamento de nova data, a qual foi designada para o dia 22 de Setembro de 2014. Nessa data, o Demandado constituiu mandatário o ilustre supra indicado, tendo sido realizada tentativa de conciliação, a qual se frustrou. Convidado a, querendo, corrigir a contestação, nos termos do disposto no artigo 43.º, n.º 5 da LJP, o Demandado aceitou, em virtude de ter liquidado os €100 (cem euros) por lapso, requerendo ainda a condenação das Demandantes no valor de €3650 a título de pedido reconvencional, e acrescentando que o locado se encontra presentemente arrendado à pessoa que figura no recibo junto aos autos. Foi a correção apenas admitida no que à exceção de pagamento do valor de €100 (cem euros) respeitava, por não ser o pedido reconvencional admissível, nos termos do artigo 48.º, n.º 1 da LJP. De imediato, dada a palavra às Demandantes para, querendo, se pronunciarem sobre a exceção de pagamento, estas fizeram-no. Foi ainda produzida prova documental e testemunhal, e suspensa a audiência até ao dia 29 de Setembro de 2014, para junção de fotocópia do registo predial que comprovasse a propriedade alegada (tudo cfr. ata de fls. 114 a 119). Em 22 de Setembro de 2014 as Demandantes juntaram caderneta predial da fração, mas não o documento solicitado, pelo que em 29 de Setembro de 2014 foi-lhes concedido novo prazo de três dias para junção do documento em falta, de modo a obstar ao proferimento de decisão formal – cfr. fls. 138 e 139. Em 30 de Setembro de 2014 as Demandantes juntaram o documento em falta, o qual foi notificado ao Demandado, para eventual contraditório até esta data, que foi designada para esse fim e subsequente sentença. À audiência para hoje designada compareceram a 2.ª Demandante, por si e na qualidade de representante da outra Demandante, o Demandado e o seu ilustre mandatário, tendo efetuado o contraditório da documentação entretanto junta pelas Demandantes, após o qual foi a audiência suspensa por cerca de trinta minutos para redação da presente, que refletisse a prova hoje produzida. Retomada a audiência, na presença dos mesmos supra indicado, foi proferida a presente sentença – cfr. ata de fls. anteriores.
Factos provados:
Ponderada a prova consubstanciada nos documentos juntos, nas declarações das partes, provado por confissão e por acordo, e a prova testemunhal produzida, há que considerar provada a seguinte factualidade com interesse para a decisão da causa:
1 – As Demandantes são proprietárias desde 10/03/1987 do prédio urbano sito na Rua -------------, 68, 70, 72 e 74, Amora, Seixal, registado sob o n.º ----------------- na Conservatória do Registo Predial de Amora, sob o n.º ------------ do Livro N.º 82;
2 – Em 11 de Junho de 2007, a 1.ª Demandante, em seu nome e na qualidade de representante da 2.ª Demandante, celebrou contrato de arrendamento com o Demandado relativamente ao arrendamento para arrecadação por este do quintal sito no n.º 70 do referido prédio,
3 – pelo prazo de um ano,
4 – com início em 11 de Junho de 2007,
5 – estipulando as partes a renda mensal de €137,50 (cento e trinta e sete euros e cinquenta cêntimos),
6 – a liquidar até ao oitavo dia útil de cada mês, ao senhorio ou seu representante,
7 – proibindo a sub-locação, no todo ou em parte,
8 – bem como de realização de obras pelo Demandado, sem prévia autorização escrita pelo senhorio;
9 – Em Dezembro de 2011 o valor da renda foi reduzido por mútuo acordo para o montante de €100 (cem euros), a pedido do Demandado;
10 – Em Janeiro de 2012, o Demandado arrendou o espaço a E,
11 – que aí se manteve até Fevereiro de 2012;
12 – Em Maio de 2013 o Demandado foi interpelado para entregar as chaves do locado e pagar as rendas em atraso,
13 – tendo acordado fazê-lo até Junho de 2013;
14 – Só em Julho de 2013 o Demandado entregou as chaves do locado,
15 – tendo deixado pertences seus no mesmo até Agosto de 2013;
16 – O Demandado não liquidou as rendas do locado desde Fevereiro de 2012 até Junho de 2013;
17 – O local encontra-se arrendado desde Dezembro de 2013 a Carlos Alberto de Oliveira de Almeida,
18 – O qual liquidou em 1 de Dezembro de 2013 o valor de €100 (cem euros) relativos à renda do mês de Janeiro de 2014;
19 – O Demandado foi interpelado para o pagamento.
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Fundamentação:Verifica-se a competência do Julgado de Paz para apreciar a presente ação tendo em conta que o respectivo valor é inferior a €15.000 (quinze mil euros); que está em discussão matéria atinente a arrendamento urbano e, bem assim, que se trata de imóvel sito no concelho do Seixal, concelho este que corresponde à área de jurisdição territorial do Julgado de Paz (artigos 7º, 8º, 9º, nº1 alínea g), e artigo 11º, nº1, todos da LJP).
É questão a decidir nos presentes autos: se o Demandado é, ou não, devedor às Demandantes das rendas do locado que estas peticionam.
Regularmente citado, o Demandado contestou e esteve presente na audiência de julgamento. Como tal, não opera a cominação constante do artigo 58.º, n.º 2 da LJP. Assim, cabe às Demandantes o ónus de provarem os factos que alegaram – conforme artigo 342.º, n.º 1 do Código Civil, o que estas fizeram, nos termos supra expostos.
Para a prova dada como produzida, foram consideradas as declarações das partes, conjugadas com a documentação junta aos autos, bem como o testemunho de F e de E. Quanto à primeira testemunha, apresentada pelas Demandantes, testemunhou de forma clara, credível e convicta, criando no Tribunal a convicção e que falava verdade, ao declarar ter presenciado a interpelação em Maio de 2013, e, posteriormente, em Julho de 2013 ao Demandado para pagamento das rendas e entrega das chaves do locado.
Quanto à segunda testemunha, apresentada pelo Demandado, declarou ser verdade que este lhe arrendara o locado em fins de Janeiro de 2012, e que em Fevereiro de 2012 dali tirara os seus pertences, sem nada liquidar. Mais declarou que sabia que o Demandado deixara bens no locado, e ter presenciado a entrega de umas chaves a uma senhora que não a Demandante em Fevereiro de 2012, desconhecendo se existiam outras chaves do locado. Ora, foi o próprio Demandado que, em sede de contestação, admitiu ter as chaves do locado em seu poder ainda em Fevereiro de 2013, um ano após o declarado pela sua testemunha, pelo que esse testemunho é incompatível, inclusive, com o admitido pelo Demandado.
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Dos factos dados como provados decorre que em 11 de Junho de 2007, as Demandantes celebraram com o Demandado um contrato de arrendamento para armazém. O Demandado declarou em sede de audiência ter existido contrato de arrendamento anterior com a avó das Demandantes. Mas nenhuma prova foi apresentada que o corroborasse, apesar da possibilidade que lhe foi permitida de o fazer.
Como é sabido, contrato de arrendamento é o contrato pelo qual alguém se obriga a proporcionar a outrem o gozo temporário de coisa imóvel mediante retribuição (renda). No caso, estão provados factos que integram os elementos essenciais de um contrato de arrendamento. Verificou-se, efetivamente, uma cedência temporária, efetuada pelas Demandantes a favor do Demandado, da utilização de um quintal para armazém. Ficou ainda demonstrado o valor da contraprestação mensal convencionada.
No aludido contrato, as Demandantes obrigaram-se a proporcionar ao Demandado, como efetivamente proporcionaram, o gozo e a fruição do identificado fogo para armazém, vinculando-se, por seu turno, e em contrapartida, o Demandado ao pagamento de uma retribuição mensal de €100 (cem euros), para o período em apreço.
Em primeiro lugar, importa delimitar qual a Lei aplicável a este contrato, quanto à sua substância, forma e efeitos.
Relevam os factos supra dados como provados que o contrato em apreço foi celebrado em 11 de Junho de 2007. A Lei N.º 31/2012 de 14 de Agosto, que veio introduzir alterações no Código Civil relativamente ao arrendamento, bem como no Novo Regime do arrendamento Urbano, só entrou em vigor 90 dias após a sua publicação em 14 de Agosto de 2012 – cfr. o artigo 15.º da mesma Lei -, só estabelecendo um regime transitório no que ao regime da atualização das rendas respeita – cfr. artigo 10.º da citada Lei -, pelo que não estabeleceu qualquer norma transitória especial quanto às condições de validade formal do contrato anteriormente celebrado.
Temos pois estabelecido que ao contrato em apreciação é aplicável o NRAU aprovado pela Lei N.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, que entrou em vigor em 28 de Junho de 2006, e que introduziu modificações em outros diplomas, nomeadamente no Código Civil, no qual estabeleceu um regime diferente do seu antecessor, desde logo, quanto ao elemento primordial a que se deve atender para efeitos de saber a que forma deve obedecer o contrato, passando a ser distintivo por excelência o factor “tempo”, estabelecendo o artigo 1069.º do Código Civil (na redação introduzida pela Lei N.º 6/2006), que o contrato de arrendamento está sujeito à forma escrita desde que tenha duração superior a seis meses, o que foi cumprido.
Uma das obrigações a que o inquilino se obrigou, nos termos do contrato celebrado, foi a de pagar a renda às senhorias, no valor devido e no tempo e lugar acordados – nos termos do disposto nos artigos 1038.º e 1039.º, ambos do Código Civil. Não obstante, a partir da renda vencida desde 8 de Fevereiro de 2012, referente a esse mesmo mês, o inquilino deixou de liquidar as rendas devidas, no montante de €100 (cem euros) cada uma, encontrando-se com rendas em atraso desde essa data até à entrega do locado em Julho de 2013.
Quanto às causas de cessação do contrato de arrendamento, dispõe o artigo 1079.º do Código Civil que este pode cessar por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras previstas na lei. O que sucedeu nos presentes autos foi que ambas as partes aceitaram por fim ao contrato. Dispõe o artigo 1082.º, n.ºs 1 e 2 do Código Civil que as partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido, o qual só necessita de ser celebrado por escrito se não for imediatamente executado, sendo que, nos presentes autos, resulta provado que a cessação do contrato ficou dependente da entrega das chaves pelo Demandado e pagamento das rendas em dívida.
Quanto à retenção das chaves por parte do Demandado até ao mês de Agosto de 2013, com tal atitude, o Demandado, além de não ter cumprido com o acordado, impediram que as Demandantes celebrassem novo contrato de arrendamento do local, e, consequentemente, obtivessem os rendimentos da mesma, o que só vieram a conseguir em Dezembro de 2013, até porque não poderiam arrendar o locado a outrem enquanto o Demandado se mantivesse na posse das chaves do mesmo, e com bens ainda no mesmo.
O artigo 1081.º, n.º 1 do Código Civil estipula que a cessação do contrato torna imediatamente exigível a desocupação do locado e a sua entrega, exceto se outro for o momento acordado pelas partes. Tendo as partes acordado que o contrato cessara, e que as chaves deveriam ser entregues até, pelo menos, ao último dia de Maio de 2013, ao não cumprir com o acordado, procedendo à devolução das chaves, e como tal, da coisa locada, constitui-se o locatário na obrigação de indemnizar as Demandantes do valor da renda até ao momento da sua restituição – cfr. artigo 1045.º, n.º 1 do Código Civil. Assim, por ter retido as chaves até ao mês de Julho de 2013, só tendo, apesar do acordado, entregue a coisa locada nessa data, constitui-se o locatário na obrigação de indemnizar as Demandantes no valor referente à renda até essa data. Deste modo, ainda que por via de outro argumento, colhe aqui, também, o argumento das Demandantes.
Assim, a título de rendas não pagas desde 8 de Fevereiro de 2012 até 30 de Junho de 2013 (data do requerido), o Demandado inquilino devia (e deve) às Demandantes a quantia de €1700 (mil e setecentos euros).
Decisão:
Nos termos e com os fundamentos expostos, julgo a ação procedente, por provada, e em consequência, condeno o Demandado a pagar às Demandantes a quantia de €1700 (mil e setecentos euros) correspondentes a rendas do locado não liquidadas relativas aos meses de Fevereiro de 2012 a Junho de 2013.
Custas:
Nos termos dos n.ºs 8.º e 10.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, o Demandado é declarado parte vencida, pelo que fica condenado no pagamento das custas finais do processo.
Custas do processo: €70 (setenta euros), nos termos do disposto no artigo 1.º da Portaria N.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
O Demandado, aquando da apresentação de contestação, já liquidou €35 (trinta e cinco euros), pelo que deverá efetuar o pagamento do restantes €35 (trinta e cinco euros) das custas de sua responsabilidade, num dos três dias úteis subsequentes à presente data (conforme artigo 8.º da Portaria supra citada).
No caso de falta de pagamento, incorrerá o Demandado numa penalização de €10 (dez euros), por cada dia de atraso até um máximo de €140 (cento e quarenta euros) – cfr. art.º 10.º da Portaria N.º 1456/2001, de 28 de Dezembro. Decorridos catorze dias sobre o termo do prazo supra referido para pagamento sem que este se mostre efetuado, será extraída certidão a enviar aos Serviços do Ministério Púbico junto do Tribunal do Seixal, pelo valor então em dívida, que será de €175 (cento e setenta e cinco euros), para efeitos de eventual execução por custas.
Reembolse-se as Demandantes, nos termos do disposto no n.º 9.º da mesma Portaria.
Esta sentença foi proferida oralmente aos presentes, nos termos do artigo 60.º, n.º 2, da LJP, tendo sido posteriormente redigida.
Notifique a 1.ª Demandante.
Registe.
Julgado de Paz do Seixal, em 13 de Outubro de 2014
(processado informaticamente pela signatária)
A Juíza de Paz
Sandra Marques