I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandada: B
A Demandante veio propor contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na al. g) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação desta a pagar a quantia de € 3.713,93 (três mil setecentos e treze euros e noventa e três cêntimos), referente a rendas em atraso (€ 900,00), indemnização no montante de 50% do valor em débito (€ 450,00), indemnização na mesma percentagem decorrente de atraso no pagamento das rendas correspondentes aos meses de Dezembro de 2006 a Março de 2007 (€ 600,00), facturas de água, luz e gás (€ 411,36), valor necessário para a reinstalação da água (€ 102,85), quotas de condomínio em atraso (€ 100,22) e montante necessário para reparação da porta irremediavelmente danificada (€ 1.149,50); e ainda todas as rendas, acrescidas da respectiva indemnização, e quotizações que se vencerem a partir de Junho de 2007; bem como os juros legais vencidos sobre as quantias de € 411,36 e € 100,22, a contar da citação e até efectivo e integral pagamento.
Alegou, para tanto e em síntese, que é legítima proprietária de uma fracção autónoma designada pelas letras “AG”, sita no concelho de Vila Nova de Gaia, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo n.º x; que em Setembro de .../, a Demandante deu de arrendamento para habitação à Demandada o supra referido imóvel, o qual estava em perfeitas condições de habitabilidade, num óptimo estado de conservação, totalmente equipado e mobilado; que o referido arrendamento teve início em .../.../..., tendo ficado combinado que posteriormente seria formalizado por escrito o contrato de arrendamento, o que até à presente data não veio acontecer, por a Demandada, não obstante ter sido interpelada para o efeito, sempre se ter recusado, tendo sido convencionada a renda mensal de € 300,00, a qual deveria ser paga no primeiro dia do mês anterior a que dissesse respeito, por transferência bancária; que a Demandada se obrigava ainda ao pagamento atempado da água municipalizada, energia eléctrica e gás que consumisse, bem como das quotas de condomínio; que a Demandada não pagou as rendas mensais devidas de Abril de 2007 a Junho de 2007, no montante de total de € 900,00, (€ 300,00x3), ao qual deverá acrescer uma indemnização no valor de 50%, ou seja € 450,00; que, para além das quantias supra mencionadas, a Demandante pretende ainda receber uma indemnização de 50%, no valor de € 600,00, relativo ao pagamento fora de prazo das rendas dos meses de Dezembro de 2006 a Março de 2007, ou seja, depois do dia oito; que a Demandante constatou ainda que a Demandada não havia pago algumas facturas de electricidade, água e gás, nos valores de € 107,85, € 258,42, € 45,09, respectivamente, conforme estava obrigada; que a Demandante liquidou as dívidas à “EDP”, “Águas de Gaia, EM” e “Portgás” no montante global de € 411,36, incluídos já os juros pelo atraso; que em face do incumprimento da Demandada, a Demandante viu-se obrigada a resolver os contratos de fornecimento daqueles bens com as empresas supra mencionadas, tendo, apesar disso, tomado conhecimento que a Demandada arrombou o contador da electricidade, o qual já tinha sido selado pela EDP e fez uma ligação directa à água da companhia de forma a obter, de forma ilegal, o fornecimento desses bens; que com a reinstalação da ligação da água a Demandante terá que despender o montante de € 102,85, já com IVA à taxa legal; que a Demandada não regularizou ainda as quotas de condomínio referentes ao 1º e 2º trimestres de 2007, no montante global de € 100,22; que numa das tentativas de resolver o problema, a Demandante, ao deslocar-se ao bem locado, constatou que a porta de entrada da fracção estava irremediavelmente danificada, tendo a Demandada dito que tinha sido um acidente mas que a iria reparar o que acabou por não acontecer, sendo necessário para a substituição da porta o montante de € 1.149,50, já com IVA à taxa legal; que, apesar de por diversas vezes interpelada, a Demandada ainda não regularizou os montantes em dívida, tendo inclusive, juntamente com seus familiares, insultado e agredido a Demandante.
Juntou documentos.
A Demandada, regularmente citada, não apresentou Contestação, tendo comparecido na sessão de Pré-Mediação, seguida de Mediação, da qual não resultou Acordo, pelo que se determinou a realização da Audiência de Julgamento, à qual a Demandada faltou, não justificando a sua falta.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Atento o disposto no art.º 58º n.º 2 da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, julgo confessados os factos alegados pela Demandante.
Consideram-se ainda por reproduzidos os doc.s de fls. 6 a 28.
IV - O DIREITO
Perante os factos articulados e dados como assentes, é inequívoco que entre as partes se celebrou um típico contrato de arrendamento.
A primeira e mais elementar obrigação de todo o locatário, como tal enunciada na al. a) do art.º 1038º, do C. Civil, é a de pagar oportunamente a renda estipulada.
Essa obrigação provém da natureza onerosa e sinalagmática do contrato (art.º 1022º, do C. Civil), e deve ser cumprida no tempo e lugar devidos (art.º 1039, do C. Civil), sob pena de constituir o locatário em mora (art.º 1041º).
O tempo e o lugar do pagamento da renda são disciplinados nos artigos 20º e 21º do R.A.U., em coordenação com o art.º 1039º, do C. Civil.
Salvo convenção em contrário, se as rendas tiverem sido estipuladas em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito (cfr. art.º 20º, do R.A.U.).
No caso vertente, atendendo à matéria de facto dada como provada em razão da confissão dos factos, a Demandada tem em débito as rendas referentes aos meses de Abril, Maio e Junho de 2007, no montante de € 900,00.
Quanto à indemnização pedida no valor de 50% das rendas, vejamos que direito assiste à Demandante.
À disposição do n.º 1 do Art.º 1041º do Código Civil prevendo a possibilidade de o locador, em caso de mora do locatário no pagamento das rendas, poder exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento, está subjacente a faculdade que o locatário tem de sobrestar no despejo mediante o pagamento ou depósito do montante das rendas em dívida acrescido da referida indemnização (purgação da mora).
No entanto, constituindo esta disposição um estímulo ao pagamento pontual, é perfeitamente legítimo ao senhorio peticionar as rendas acrescidas da indemnização numa acção em que o que se pretende não é o despejo - para o qual o Julgado de Paz nem sequer tem competência – mas sim o pagamento das rendas em dívida, até porque o locador se fosse essa a sua intenção, poderia ter optado pela resolução do contrato e subsequente despejo, e o locatário se quisesse manter o arrendamento teria para todos os efeitos que pagar a sobredita indemnização a acrescer às rendas em dívida.
Mas,
Apurou-se que, entretanto, a Demandada entregou o locado.
Ora, tal como, verificando-se a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas, nos casos em que o locatário não proceda aos pagamentos supra referidos, o locador não terá o direito a receber a referida indemnização conjuntamente com a resolução do contrato e subsequente restituição do locado, também no caso vertente, são apenas devidas as rendas em atraso, em singelo.
É ainda a Demandada devedora das quantias de € 107,85, € 258,42 e € 45,09, referentes a facturas de electricidade, água e gás, respectivamente, relativas a consumos do locado que a Demandante pagou às empresas fornecedoras, com juros já incluídos, sendo que, em face do incumprimento da Demandada, viu-se ainda obrigada a resolver os contratos de fornecimento em causa, tendo vindo aquela a arrombar o contador da electricidade que já tinha sido selado pela “EDP” e feito uma ligação directa à água da companhia de forma a obter, de forma ilegal, o fornecimento desses bens, sendo que, com a reinstalação da ligação da água a Demandante terá que despender o montante de € 102,85, IVA incluído.
Quanto às quotas de condomínio não pagas pela Demandada referentes aos 1º e 2º trimestres de 2007, no montante de € 100,22, são também elas devidas, uma vez que, ao abrigo do princípio da liberdade contratual – art.º 405º do Código Civil - podem os outorgantes de um contrato de arrendamento acordar que as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, fiquem a cargo do arrendatário.
Peticiona ainda a Demandante a condenação da Demandada a pagar as rendas e quotizações de condomínio que se vencerem a partir de Julho de 2007, inclusive, até integral pagamento.
Ora, tratando-se de prestações periódicas, como o são as rendas imputadas ao locatário na execução de um contrato de arrendamento e as quotas de condomínio respeitantes à comparticipação nas despesas de manutenção e conservação das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal e com o pagamento de serviços de interesse comum – que no caso em apreço se cifram em € 300,00/mês e € 50,11/trimestre, respectivamente - pode, conforme o disposto no n.º 1 do art.º 472º do Código de Processo Civil, compreender-se no pedido e na condenação tanto as prestações já vencidas como as que se vencerem enquanto subsistir a obrigação.
Por outro lado,
O locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato – cfr. art.º 1043º do C.C..
A prudente utilização do locado é a que é envolvida de zelo e cuidado normais na espécie de coisas em causa, a aferir pelo julgador, em função da diligência de um bónus pater familiae, considerando-se como tal, os pequenos estragos, por exemplo, a afixação de anúncios ou reclamos da actividade do locatário no prédio, a abertura de algum orifício nas paredes para instalação de ar condicionado, a colocação de suportes nas paredes para estantes, quadros, imagens ou candeeiros.
Tendo em conta a factualidade alegada relativa aos danos provocados na porta da entrada da fracção arrendada, o estado do locado extravasa do dano ou estrago correspondente a uma prudente utilização.
Tratam-se de deteriorações ilícitas e culposas imputáveis à Demandada, pelo que responde, nos termos do artigo 1044º do Código Civil, pelo dano que causou à Demandante – “ O locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, não exceptuadas no artigo anterior, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela.”
Em consequência, tem a Demandante o direito de exigir da Demandada a reparação dos danos verificados no arrendado - a qual a Demandada não levou a cabo não obstante a promessa de o fazer - ou uma indemnização no valor da sua reparação, de forma a restituir-lhe o estado de manutenção que devia ter assegurado e não assegurou, sendo necessário o montante de € 1.149,50 para substituição da porta irremediavelmente danificada.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção, e, por consequência, condeno a Demandada B a pagar à Demandante A a quantia de € 2.663,93 (dois mil seiscentos e sessenta e três euros e noventa e três cêntimos); e ainda as rendas e quotas de condomínio vencidas desde o mês de Julho de 2007, inclusive, até à data de entrega do locado; bem como os juros de mora, à taxa legal, sobre a quantia de € 511,58, vencidos desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Custas na proporção do decaimento e reembolso nesses precisos termos.
Cumpra-se o disposto nos artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe.
Vila Nova de Gaia, 28 de Dezembro de 2007
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia