Sentença de Julgado de Paz
E
Sentença
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Sentença
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Objecto: Arrendamento Urbano.
(alínea g), do n.º 1, do art. 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Valor da Acção: € 2.661,50 (dois mil oitocentos e oitenta e dois euros).
Demandante: A
Mandatária: B
Demandados: 1 - C e 2 - D
Mandatário dos Demandados: E
Requerimento inicial:
“1.º - A Demandante é dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra “B”, sita no Rés do Chão Esquerdo, do prédio urbano sito no concelho de Sintra, inscrito na respectiva matriz sob o artigo n.º x.
2.º - No dia .../.../... foi celebrado um Contrato de Arrendamento Comercial entre a Demandante e as Demandadas (a primeira demandada na qualidade de inquilina e a segunda demandada na qualidade de fiadora) da referida fracção, conforme documento que ora se junta (doc. 1).
3.º - O referido contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de 5 (cinco) anos, renovável por períodos de 1 (um) ano, tendo o seu início no dia .../.../... .
4.º - A renda mensal estipulada foi de 1.441,00 Euros (mil quatrocentos e quarenta e um euros).
5.º - Ficou contratualmente acordado que a primeira demandada poderia denunciar o referido contrato de arrendamento desde que o fizesse mediante carta registada, a enviar à Demandante, com a antecedência mínima de 60 (sessenta) dias (doc.1).
6° - Acontece que, no dia 13 de Abril de 2007, foi recepcionado um fax pela Demandante, remetido pela primeira Demandada, no qual esta mencionava que pretendia rescindir o referido Contrato de Arrendamento (doc.2).
7.º - Conforme se pode verificar no texto do fax enviado pela primeira Demandada referia que essa rescisão teria efeitos a partir do dia .../.../... (doc.2).
8° - Nos termos do artigo 1110.º do C.Civil “As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, são livremente estabelecidos pelas partes...”.
9.º - A primeira Demandada não cumpriu a cláusula 4° do Contrato de Arrendamento, tendo enviado pretensão de denúncia do mesmo por fax, indicando tal pretensão apenas com 17 dias de antecedência (doc.2). Logo,
10.º - Os efeitos da rescisão só teriam início em 14 de Junho, considerando os 60 (sessenta) dias de pré-aviso, que teriam que ser dados pela primeira Demandada.
11.º - Pelo incumprimento contratual, especificamente do prazo de denúncia, vem a A. reclamar que lhe seja paga a quantia de 2661,50 Euros, correspondente ao pagamento do mês de Maio de 2007, e a meio mês, do mês de Junho de 2007.
12° - O incumprimento do prazo de denúncia não obsta à cessação cio contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao pré-aviso em falta (art. 1098° do Código Civil).
13° - Com a outorga do contrato de arrendamento, assumiu a qualidade de fiador e principal o segundo Demandado, que na realidade é o sócio-gerente da primeira Demandada.
14.º - O segunda Demandado ao assumir a qualidade de fiador, contou com autorização expressa da sua cônjuge - F, conforme se pode verificar pela cláusula 13. e parágrafo único do contrato de arrendamento junto sob documento n.° 1.
15° - O segundo Demandado é, assim, solidariamente responsável pelo pagamento da quantia agora reclamada pela Demandante, com a primeira Demandada, pois
16.º - Nos termos do artigo 627.°, n.°1 do Código Civil, o fiador “garante a satisfação do direito de crédito, ficando pessoalmente obrigado perante o credor."
17° - O fiador garante o cumprimento das obrigações pecuniárias gerais, originárias do contrato de arrendamento, e especialmente, garante o pagamento das rendas em falta e não pagas pelo inquilino.
18° - Nos termos do artigo 9°, n.° 1, alíneas g) e i) da Lei 78/2001, de 13 de Julho, são os Julgados de Paz, competentes para apreciar e decidir o presente litígio.
19° - A Demandante não se opõe à resolução do presente litígio pela via da mediação.
Nestes termos e nos mais de direito, deve a presente acção ser julgada procedente por provada e consequentemente, devem as Demandadas ser solidariamente condenadas no pagamento à Demandante na quantia de 2661,50 Euros, acrescida de juros vencidos e vincendos até ao efectivo e e integral pagamento.
E.D., A Advogada, B.
Pedido:
Nestes termos e nos mais de direito, deve a presente acção ser julgada procedente por provada e consequentemente, devem as Demandadas ser solidariamente condenadas no pagamento à Demandante na quantia de 2661,50 Euros, acrescida de juros vencidos e vincendos até ao efectivo e integral pagamento.
Junta: Dois documentos.
Contestação:
Os Demandados apresentaram contestação com os fundamentos seguintes:
“C, NIPC x, com Sede no concelho de Sintra, Registada na Conservatória do Registo Comercial de Cascais sob o n.° x e
D, casado, NIF x, Residente no concelho de Sintra, Titular do B.I. n.° x;
Demandados, citados para os termos dos presentes autos, vêm nos termos do disposto no artigo 47.° da Lei dos Julgados de Paz, CONTESTAR, com apelo aos seguintes factos e fundamentos:
-1.º- É certo o conteúdo do artigo 1.0 da douta petição inicial.
E SUCEDEU QUE,
-2.°- Os ora demandados, atendendo a inexistência de viabilidade económica da sua actividade comercial, exercida no locado, temendo não conseguir assegurar o pagamento das rendas do locado, tomaram a iniciativa de denunciar o contrato de arrendamento com efeitos a partir de .../.../... .
-3.º- Tal denúncia foi concretizada através do envio de um fax em 13 de Abril de 2007, dirigida ao senhorio - vide doc. n.° 2, da douta p.i.
-4.º- Aquando da denúncia do contrato de arrendamento por parte do inquilino, o senhorio não colocou qualquer objecção quanto ao não cumprimento da comunicação prévia com a antecedência mínima de 60 dias, conforme consta da cláusula quatro do contrato de arrendamento.
-5.º- Após o recebimento do fax o ora demandante interpelou o legal representante da demandada dizendo-lhe que só receberia o locado se fossem repostas as loiças sanitárias do W.C. onde se encontrava instalado um escritório.
E,
-6.º- Não obstante, não haver recebido o locado nessas condições, a demandada acedeu a tal pretensão e não só assegurou a instalação das referidas loiças sanitárias, como também realizou uma limpeza geral e pintura do locado.
PELO QUE,
-7.º- No dia 5 de Maio o legal representante da demandada entregou pessoalmente as chaves do locado ao sócio do Demandante (G) que as recebeu sem colocar qualquer outro tipo de obstáculos ao seu recebimento.
É AINDA DE REFERIR,
-8.°- Que o ora demandante só recebeu as chaves do locado e tomou posse deste depois de ter confirmado, pela observação directa do locado, que tinham sido cumpridas, por parte da ora demandada, as suas exigências.
-9.º- Nunca o ora Demandante fez menção ou interpelou o legal representante da demandada no sentido de a advertir que houve incumprimento contratual por parte desta e por isso deveria liquidar o valor de renda correspondente a um mês e meio de renda referente ao período compreendido entre 30 de Abril e 14 de Junho, cumprindo-se assim o estipulado no contrato.
PELO QUE,
-10.º- Foi com enorme estupefacção e incredibilidade, que os ora demandados se viram confrontados com o presente requerimento mais de cinco meses após ter sido entregue o locado ao demandante.
Para os demandados esta situação era algo pertencente ao passado e que estava plenamente resolvida no seu espírito.
-11.º- O demandante, após ter recebido o fax, sempre actuou perante os ora demandados como alguém que aceitou a denúncia do contrato nos termos e na forma em que esta foi realizada, com as devidas consequências legais; a única exigência dele foi a reposição dos sanitários do W.C. e só após ter confirmado que esta tinha sido realizada, aceitou a entrega do locado.
ALÉM DISSO,
-12.°- O ora demandante antes de receber as chaves do locado, nunca exigiu ou sequer manifestou o propósito de exigir aos ora demandados o pagamento do valor de renda correspondente a um mês e meio de renda referente ao período compreendido entre 30 de Abril e 14 de Junho por não terem respeitado o prazo de aviso prévio constante da cláusula quatro do contrato, que determinava 60 dias de antecedência.
-13.º- Tal facto nunca foi suscitado anteriormente, o ora demandante manteve-se no mais profundo silêncio, sabendo que tinha havido incumprimento contratual por parte dos ora demandados, o qual relevara mediante a sua actuação.
-14.°- Nos termos do artigo 218.° do Código Civil “O silêncio vale como declaração negocial, quando esse valor lhe seja atribuído por lei, uso ou convenção” e ainda nos termos do artigo 217.°, n.° 1 do mesmo Código “A declaração negocial pode ser expressa ou tácita: é expressa quando feita por palavras, escrito ou qualquer outro meio directo de manifestação da vontade, e tácita, quando se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam.”
-15.º- O silêncio do ora demandante, no período entre recepção do fax e a entrega do locado, deve ser interpretada como uma declaração tácita de consentimento quanto á forma como a denúncia foi realizada e quanto aos seus termos.
-16.º- Só assim faz sentido o silêncio do ora demandante em relação á questão do incumprimento contratual, considerando que ele em todas as outras questões relacionadas com o mesmo contrato, de forma clara e explícita manifestou a sua vontade.
-17.°- E foi dessa forma que a demandada interpretou o silêncio do ora demandante: como declaração tácita de aceitação plena de declaração de denincia formulada por aquela, não tendo reagido ao incumprimento da cláusula quatro do contrato de arrendamento.
-18.º- De qualquer modo, pelo incumprimento contratual, decorrente da falta de aviso prévio, o qual foi efectuado com 17 dias e não 60 dias, ou seja; com menos 43 dias, apenas permitiria o pagamento de € 2.161,05 a título de penalização, e não de € 2,661,50 como é solicitado pelo demandante, atendendo ao valor de renda mensal de € 1.441,00.
-19.°- Concluímos, assim, que não são devidos quaisquer rendas por parte dos demandados, porquanto o demandado ter aceitado a denúncia do contrato de arrendamento, e ter com a sua aceitação tácita manifestado perdão quanto à ausência do prazo de comunicação de 60 dias.
ALIÁS,
-20.°- Na eventualidade dos demandados terem recebido qualquer objecção por parte do demandante, por certo que teriam equacionado a sua continuidade no locado, o qual abandonaram por não terem capacidade económica que lhes permitisse continuar a pagar as rendas atempadamente.
-21.°- É convicção dos demandados, que a demandante está a agir de má-fé, porquanto bem saber que aceitou a denúncia recebeu as chaves do locado, sem ter alguma vez questionado o incumprimento da cláusula quatro do contrato.
Os demandados não se opõem á resolução do presente litígio pela via da mediação.
NESTES TERMOS,
e nos melhores de Direito, deve a presente acção ser julgada improcedente, por não provada, com as demais consequências legais.
TESTEMUNHAS:
H, casado, desempregado, residente em Rio de Mouro;
I, casada, Mediadora de seguros, residente no concelhop de sintra.
JUNTA: Procuração e duplicados legais.
O ADVOGADO
E
Tramitação:
As partes aderiram à mediação, tendo esta sido realizada em 30 de Novembro, não tendo as partes logrado obtenção de acordo susceptível de pôr fim ao litígio.
Foi agendado o dia 28 de Janeiro de 2008, pelas 10h e 30m, para a audiência de julgamento e as partes devidamente notificadas para o fazer.
Audiência de Julgamento.
No dia designado, compareceram as partes, acompanhadas dos respectivos mandatários.
Iniciada a audiência, a juíza de paz procurou conciliar as partes, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 1, do art. 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, tendo esta diligência sido bem sucedida, chegando as partes ao acordo que se transcreve:
ACORDO
Nos autos em referência as partes acordam no seguinte: 1 – A demandante reduz o pedido para a quantia de €1.000,00 (mil euros) e os demandados aceitam;
2 – O demandado compromete-se a pagar esta quantia em cinco prestações mensais e sucessivas de €200,00 (duzentos euros);
3 – Os pagamentos serão concretizados até ao dia oito do mês a que respeitarem, com inicio no mês de Março e termo no mês de Julho, ambos do corrente ano de 2008;
4 – Os pagamentos processar-se-ão mediante desconto de cinco cheques bancários, do MILLENNIUM BCP, nesta data entregues pelo demandado à demandante;
5 – O incumprimento de uma das referidas prestações implica o vencimento automático das restantes.
Decisão.
O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Estando o objecto da acção na disponibilidade das partes e verificada a legalidade do acordo, quer quanto ao objecto quer quanto ao conteúdo, constante de folhas 61 e 62 e acima transcrito, homologo-o nos seus precisos termos, condenando e absolvendo em conformidade ( n.º 1, do art.º 56.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho).
Custas:
Custas em partes iguais já inteiramente satisfeitas.
A sentença foi proferida e notificada às partes nos termos do artigo 60.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, ficando as mesmas cientes de tudo quanto antecede.
Julgado de Paz de Sintra, em 28 de Janeiro de 2008
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias
Demandante: A
Mandatária: B
Demandados: 1 - C e 2 - D
Mandatário dos Demandados: E
ACORDO
1 – A demandante reduz o pedido para a quantia de €1.000,00 (mil euros) e os demandados aceitam;
2 – O demandado compromete-se a pagar esta quantia em cinco prestações mensais e sucessivas de €200,00 (duzentos euros);
3 – Os pagamentos serão concretizados até ao dia oito do mês a que respeitarem, com inicio no mês de Março e termo no mês de Julho, ambos do corrente ano de 2008;
4 – Os pagamentos processar-se-ão mediante desconto de cinco cheques bancários, do MILLENNIUM BCP, nesta data entregues pelo demandado à demandante;
5 – O incumprimento de uma das referidas prestações implica o vencimento automático das restantes.
Julgado de Paz de Sintra em 28 de Janeiro de 2008-01-28
Pela demandante:
J
K
O demandado
D