Sentença de Julgado de Paz
Alegou, para tanto e em síntese, que é o legítimo proprietário da loja nº 48 do D, situado no Porto, tendo-a adquirido em data em que se encontrava instalado na mesma o estabelecimento comercial designado por “E” e explorado o mesmo durante alguns meses, posto o que o trespassou a F; que, algum tempo depois, esta trespassou o citado estabelecimento comercial a G, a qual veio a trespassar o mesmo em 2004 à 1ª demandada, tendo esta levado a efeito diversas obras não autorizadas no locado, posto o que o trespassou à 2ª demandada, a qual veio a comunicar em 30/01/2009 que iria entregar o locado no final do mês de Fevereiro, tendo entregue as chaves do mesmo em 08/03/2009; que, no dia seguinte, o demandante, acompanhado da sua esposa e de um empreiteiro, se deslocaram à loja para apurar o estado da mesma, tendo constatado que haviam sido retirados azulejos das paredes, que as respectivas paredes estavam por rebocar e pintar, que faltavam vidros na parte superior do locado e na porta de entrada, que a instalação eléctrica teria de ser substituída, por ter fios cortados ou emendados, e que a tijoleira do chão estava partida, tudo demandando uma reparação no valor de 1.649,08 € (IVA incluído).
Para prova da matéria por si alegada, o demandante juntou aos autos quinze documentos.
Regularmente citadas, veio a 1ª demandada a apresentar contestação, por excepção e impugnação, alegando em suma que é parte ilegítima e que fez obras de beneficiação no locado por estar o mesmo carente das mesmas, tendo-o valorizado, sendo alheia a tudo o que se passou após ter trespassado o estabelecimento.
Realizou-se a sessão de pré-mediação, logo seguida da mediação, mas as partes não lograram chegar a acordo.
Foi, então, marcada e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal, após um primeiro adiamento.
Este julgado de paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º, nº 1 g) e 11º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há nulidades, excepções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer.
FACTOS PROVADOS:
1. O demandante é dono e legítimo possuidor da fracção autónoma designada pelas letras “DH”, correspondente à loja nº x, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito no Porto, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº x.
2. O demandante adquiriu a referida fracção autónoma em data indeterminada do ano de 1992, quando estava instalado na mesma o estabelecimento comercial denominado “E”.
3. O demandante, juntamente com a sua esposa e filhas, explorou aquele estabelecimento durante alguns meses.
4. O demandante acabou por trespassar o referido estabelecimento a F, a qual, por sua vez, o trespassou posteriormente a G.
5. Por contrato de trespasse celebrado em data indeterminada do último trimestre do ano de 2004, G transmitiu o mesmo estabelecimento à 1ª demandada.
6. Mais de um ano após ter recebido o referido estabelecimento de trespasse, a 1ª demandada executou diversas obras no locado, nomeadamente revestiu paredes com pladur, pôs tecto falso e candeeiros, renovou as canalizações e a instalação eléctrica, instalou balcões e colocou nova tijoleira no chão, renovando e modernizando o mesmo.
7. A 1ª demandada não comunicou nem pediu autorização ao demandante para a execução das obras acima aludidas.
8. Em .../.../..., a 1ª demandada trespassou o estabelecimento comercial “E” à 2ª demandada, tendo esta iniciado a sua exploração no início do mês seguinte.
9. Por carta de 30/01/2009, recebida pelo demandante a 03/02/2010, a 2ª demandada comunicou ao demandante que aquele seria o último mês de ocupação da loja x, situada no D, no Porto, e que iria efectuar o depósito da renda referente ao mês de Fevereiro e depois cessar a actividade de café na loja x.
10. A 2ª demandada veio então a pagar a renda referente ao mês de Fevereiro de 2009, no montante actualizado de 316,00 €, tendo entregue as chaves do locado em casa do demandante.
11. No dia seguinte, o demandante deslocou-se à loja para apurar em que condições a mesma se encontrava e ligou ao H, empreiteiro, a pedir-lhe para ir lá ver o local por este estar a precisar de obras.
12. Depois de retirar as placas de pladur, o demandante constatou que faltavam os azulejos que existiam antes em duas paredes do locado.
13. Numa das paredes do locado, havia um painel de azulejos que tinha a inscrição “E”.
14. Quando a 1ª demandada assumiu a posição de arrendatária, os referidos azulejos ainda estavam na parede do locado, embora já em mau estado.
15. No espaço onde faltavam os referidos azulejos, as paredes respectivas estavam por rebocar e pintar.
16. O locado estava também desprovido de vidros nas janelas cimeiras das suas paredes, os quais tinham sido retirados em momento anterior à exploração do estabelecimento por qualquer uma das demandadas.
17. Esses vidros em falta tinham as seguintes medidas:
a) 2 vidros com 1,31m x 0,75m;
b) 2 vidros com 2,15m x 0,275m;
c) 1 vidro com 1,35m x 0,275m;
d) 1 vidro com 1,75m x 0,275m;
18. O vidro da porta de entrada tinha sido cortado no canto inferior direito para fazer passar o fio da máquina de tabaco, que esteve durante algum tempo no exterior do locado.
19. A instalação eléctrica não estava em condições de segurança, pois apresentava tomadas e caixas de derivação derretidas.
20. A tijoleira do chão tinha uma ou outra peça partida e estava mal assente em alguns pontos.
21. O demandante encarregou a empresa I, de que é titular o citado H, de efectuar obras de reparação e conservação da sua loja, tendo aquela colocado dois vidros com 1,31m x 0,75m, dois vidros com 2,15m x 0,275m, um vidro com 1,35m x 0,275m, um vidro com 1,75m x 0,275m e outro vidro com 0,77m x 0,625m, no total de 183,63 €, substituído a instalação eléctrica pelo preço de 390,60 € e levantado a tijoleira do chão da loja e aplicado uma nova pelo preço de 800,00 €.
22. O demandante despendeu, assim, com as obras acima descritas o total de 1.374,23 €, IVA excluído.
23. O demandante interpelou a 1ª demandada para assumir a responsabilidade pelas obras acima aludidas, não lhe tendo esta dado resposta, e tentou interpelar, sem êxito, a 2ª demandada para o mesmo efeito.
CONVICÇÃO PROBATÓRIA:
O facto nº 1 mostra-se provado por certidão da 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto junta aos autos pelo demandante;
O facto nº 2 decorre quer da certidão acima aludida quer do acordo das partes.
Os factos n.os 3 a 5 tiveram também o acordo das partes, sendo certo quando a este último que o acordo se cingiu estritamente à matéria que ficou dada como provada, desde logo por confissão da 1ª demandada, não se tendo provado que o respectivo trespasse não tivesse sido dado a conhecer ao demandante.
O facto nº 6 resulta quer das declarações da 1ª demandada quer do depoimento das testemunhas J e K.
O facto nº 7 decorre da ausência de prova em contrário por parte da 1ª demandada.
O facto nº 8 resulta da confissão das demandadas e do teor do contrato de trespasse junto aos autos pelo demandante.
O facto nº 9 foi confessado integralmente e sem reservas pela 2ª demandada.
O facto nº 10 mereceu o acordo das partes, tendo a 2ª demandada esclarecido que só deixou as chaves do locado na caixa de correio da casa do demandante por não ter conseguido contactar previamente com ele.
O facto nº 11 baseia-se no depoimento da testemunha H, o qual referiu que o demandante lhe ligou para fazer obras na sua loja, porque a mesma estava em mau estado, donde resulta que este já ali tinha estado antes de falar com aquela testemunha, só depois se tendo feito acompanhar pelo mesmo ao local.
O depoimento desta testemunha foi ainda relevante para dar como provada a matéria dos factos n.os 12, 13, 15, 16 (parcialmente), 17, 19, 20, 21 e 22 (parcialmente), já que o mesmo foi prestado de forma isenta, serena e credível.
O facto nº 14 baseia-se nas declarações confessórias prestadas pela 1ª demandada, tanto mais que não foi produzida melhor prova a esse respeito, tendo esta referido que os azulejos estavam soltos e que caíram por si quando foi substituída a bancada que encostava à parede.
O facto nº 16 resultou ainda das declarações prestadas pelas demandadas, que referiram que o locado já não tinha vidros cimeiros quando tomaram de trespasse o estabelecimento, sendo certo que as testemunhas J e L, frequentadores do café, o primeiro desde que a 1ª demandada passou a explorá-lo e o segundo depois disso, também corroboraram essa factualidade.
O facto nº 18 traduz o teor das declarações das demandadas a esse respeito, tendo as testemunhas L e M confirmado as mesmas.
Por sua vez, o facto nº 21 tem também suporte documental, consubstanciado no orçamento respectivo, o qual consta dos autos.
Já o facto nº 22 teve uma resposta restritiva, já que o demandante, apesar de ter protestado vir a fazê-lo, não juntou aos autos factura/recibo do serviço que lhe foi prestado, donde não ser líquido que o mesmo tenha pago IVA.
Finalmente, o facto nº 23 foi confirmado pelas demandadas.
DO DIREITO:
A solução jurídica da presente causa desdobra-se em duas questões diferentes: por um lado, saber se a 2ª demandada tem a pagar as rendas peticionadas; por outro, saber se é devida a indemnização peticionada e, em caso afirmativo, por quem.
Por uma questão de simplicidade, começaremos por abordar a primeira questão acima enunciada, apesar de corresponder ao segundo pedido formulado pelo demandante.
Embora essa factualidade não conste expressamente da matéria provada, até porque não foi junto aos autos o respectivo contrato de arrendamento, é pacífico que o demandante e a 2ª demandada tinham uma relação locatícia entre si, tendo como objecto a loja nº x do D, onde estava instalada a cafetaria “E”.
Com efeito, a locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição (cfr. artigo 1022º do Código Civil). É certo que, pelo menos, a 2ª demandada não era uma das contraentes originais, dado que só se tornou arrendatária, por meio de trespasse do estabelecimento comercial instalado no locado, em .../.../.../, mas isso não modifica os termos da relação jurídica. Na verdade, o trespasse do estabelecimento comercial é uma forma válida de transmissão da posição de arrendatário, sem necessidade de autorização do senhorio (cfr. artigo 1112º, nº 1 a) do Código Civil), pelo que o trespassário sucede nos direitos e obrigações do primitivo inquilino, de acordo com o respectivo contrato de arrendamento. E o mesmo se diga relativamente ao adquirente de imóvel dado de arrendamento (cfr. artigo 1057º do Código Civil), pelo que também o demandante está sujeito ao mesmo contrato de arrendamento, ainda que não tenha sido ele a celebrar o mesmo (neste caso, não ficou evidenciado se assim aconteceu ou não).
Isto posto, pese embora a sucessão de leis no tempo desde a celebração do contrato de arrendamento até Janeiro de 2009, não há dúvida que a cessação do contrato de arrendamento por denúncia do arrendatário nessa data se rege pelas disposições do artigo 1100º do Código Civil (por remissão do artigo 1110º, nº 1 do mesmo código). Ora, de acordo com esse preceito legal, o arrendatário pode denunciar o contrato, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio com antecedência não inferior a 120 dias sobre a data em que pretenda a cessação, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano. Por outro lado, a inobservância da antecedência prevista não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta (cfr. artigo 1098º, nº 3 do Código Civil, por remissão do artigo 1100º, nº 2 do mesmo código).
Assim sendo, não há dúvida que a 2ª demandada podia denunciar o contrato de arrendamento como veio a fazer, mas tendo sempre a obrigação de pagar as rendas correspondentes aos quatro meses subsequentes, ainda que viesse a fazer – tal como fez – a entrega do locado antes disso. Por outro lado, sendo a denúncia uma declaração receptícia, só produz efeitos na data em que é recebida pelo senhorio. Ora, a 2ª demandada datou a sua carta de 30/01/2009, não sendo razoável presumir que a tenha enviado antes, pelo que, tendo sido esse dia uma sexta-feira, é perfeitamente aceitável que o demandante só a tenha recebido na terça-feira seguinte, isto é, dia 3 de Fevereiro, tal como o mesmo alegou. Porém, assim sendo, a obrigação de pagamento de rendas subsistiu até Junho de 2009, inclusive, uma vez que a denúncia só produziria os seus efeitos normais no final desse mês, atento o disposto nos artigos 1098º, nº 3 e 1100º, nº 1 do Código Civil. Deste modo, tendo a 2ª demandada pago a renda correspondente ao mês de Fevereiro, tem ainda a pagar as rendas correspondentes a todo o período de pré-aviso em falta, no montante total de 1.264,00 €.
Passando à segunda questão em apreço nestes autos, impõe-se recordar que o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato (cfr. artigo 1043º, nº 1 do Código Civil). Neste caso, presume-se que a coisa foi entregue em bom estado no início do contrato de arrendamento, dado que nada foi alegado em contrário (cfr. artigo 1043º, nº 2 do Código Civil). O locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, que não se enquadrem na ressalva prevista no citado artigo 1043º, nº 1 do Código Civil, salvo se resultarem de causa que não lhe seja imputável (cfr. artigo 1044º, nº 1 do Código Civil. E se tiver realizado pequenas deteriorações lícitas, deve reparar as mesmas antes da restituição do prédio (cfr. artigo 1073º do Código Civil). Por seu turno, cabe ao senhorio, salvo estipulação em contrário, executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelo fim do contrato (cfr. artigo 1074, nº 1 do Código Civil).
A pretensão do demandante tem que ser ajuizada à luz dos preceitos legais acima citados, mas também em função do disposto no artigo 562º e segs. do Código Civil. De facto, a obrigação de indemnização só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão e a medida da obrigação do lesante é a reconstituição da situação que existiria se não se tivesse verificado o evento danoso.
Ora, desde logo, a lei só se refere aos estragos produzidos pela utilização, ressalvando aqueles resultantes da simples usura do tempo ou vetustez, isto é, do envelhecimento da coisa. Por outro lado, o locatário só é responsável se as deteriorações provierem de facto culposo seu (cfr. Jorge Henrique da Cruz Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, Almedina, Coimbra, 1996, pág. 416). Assim, aplicando estes critérios legais e doutrinais à situação em apreço, parece evidente que os danos apresentados pela instalação eléctrica (tomadas e caixas de derivação derretidas) não são da responsabilidade das demandadas, dado decorrerem de uma utilização da mesma não culposa. Contudo, é evidente que a colocação dos vidros em falta e que estavam no locado quando o mesmo foi dado de arrendamento, é devida, ainda que a sua retirada se tivesse justificado por necessidades de ventilação, ou de conexão da máquina de tabaco, e fosse, por isso, lícita à luz do disposto no artigo 1073º, nº 1 do Código Civil. Além disso, a substituição integral da tijoleira excede os limites da obrigação de indemnização das demandadas, atendendo a que a mesma carecia apenas de reparação parcial, exequível, tendo sido o demandante quem optou por aplicar tijoleira nova. Deste modo, nesta parte, a indemnização terá que ser fixada equitativamente, nos termos do artigo 566º, nº 3 do Código Civil. Finalmente, a questão dos azulejos e do reboco e pintura da parede não carece de apreciação nesta fase, dado que, embora alegada, a sua reparação (ou o preço da sua reparação) não foi incluída no pedido do demandante (cfr. artigo 661º, nº 1 do Código de Processo Civil). Em qualquer caso, a ser como a 1ª demandada descreveu, caberia ao demandante proceder à reparação dos mesmos, dado tratarem-se de obras de conservação do locado que lhe competiam legalmente, na falta de estipulação em contrário.
Assim sendo, a quantia indemnizatória devida ao demandante fixa-se em 343,63 €, correspondente à soma de 183,63 € devida pela colocação dos vidros e 160,00 € pelo prejuízo causado na tijoleira do locado.
Por último, cabe apreciar a qual das demandadas cabe a obrigação de indemnização, tanto mais que o demandante formulou um pedido de condenação alternativo. Ora, neste caso, a obrigação de indemnização funda-se na responsabilidade civil contratual e não na responsabilidade civil extracontratual, pelo que o critério de imputabilidade não é o da autoria dos factos danosos, mas sim o da titularidade da obrigação de restituir o locado no estado em que o recebeu, em conformidade com o disposto no artigo 1043º, nº 1 e 1073º, nº 2 do Código Civil. E não há dúvida que o sujeito da obrigação de restituição do locado no estado em que o recebeu é o arrendatário, independentemente da cadeia de transmissões que tenha havido desde o início até ao termo da relação locatícia. Nessa medida, não há dúvida que, sendo ao tempo da entrega do locado arrendatária a 2ª demandada, competia a esta reparar as deteriorações lícitas causadas no locado. É certo que a quebra da tijoleira é passível de ser considerada uma deterioração ilícita, em face dos artigos 1043º, nº 1 e 1044º, nº 1 do Código Civil, mas a mesma só pode ser imputável à 2ª demandada, visto que a recebeu em bom estado, como se pôde apurar. Aliás, por isso, não parece que o demandante pudesse, neste caso, exigir aos anteriores arrendatários, designadamente à 1ª demandada, a reparação dos prejuízos que invoca. De facto, em relação a esta só estaria em causa a falta dos vidros nas janelas e o corte do vidro da porta de entrada, sendo certo que se trataram em ambos os casos de deteriorações lícitas, como já se deixou acima evidenciado. E, por outro lado, nem se provou que tivesse sido ela a responsável pela sua retirada ou corte, já que ambos eram anteriores à sua aquisição da posição de arrendatária.
Na verdade, retira-se de toda esta situação a necessidade para os trespassários de conhecerem o contrato de arrendamento de que emerge o direito do trespassante, bem como de se inteirarem do estado de conservação do locado quer no momento do trespasse quer no início do arrendamento, já que a obrigação de reparação de eventuais deteriorações será um ónus que ficará a seu cargo e que poderá e deverá ter reflexo no contrato. Em qualquer caso, a última arrendatária não estará impedida de exercer o direito de regresso sobre a trespassante, sempre que se verifique haver violação do dever de boa fé contratual por parte desta, no que respeita à informação sobre o estado de conservação do locado em comparação com o mesmo aquando do início do arrendamento.
DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção parcialmente procedente e provada e, por via disso, condeno a 2ª demandada a pagar ao demandante a quantia de 1.607,63 € (mil seiscentos e sete euros e sessenta e três cêntimos), absolvendo a 1ª demandada do pedido contra ela formulado.
Custas por demandante e 2ª demandada na proporção do respectivo vencimento, fixando as mesmas em 45% para o primeiro e 55% para a segunda (cfr. artigo 446º, n.os 1 e 2 do CPC e artigo 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Porto, 5 de Agosto de 2010
O Juiz de Paz,
Luís Filipe Guerra