Proc. n.º 352/2016
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A, residente na Rua ----------- Vila Nova de Gaia.
Demandados: B, residente na Rua ----------3ª M,- Vila Nova de Gaia, C, residente na Rua -----------3ª O, Vila Nova de Gaia, D, residente na Rua -------------3ª N, Vila Nova de Gaia, E, residente na Rua ----------- 1º G, Vila Nova de Gaia, F, residente na Rua ---------- 2º, L, Vila Nova de Gaia, G, residente na Rua ---------- 1º E, Vila Nova de Gaia, H, com sede na Avenida ------, em Lisboa, I, residente na Rua ------------- 1º B, 8 Vila Nova de Gaia, e J, residente na Rua ------------- 2º J, Vila Nova de Gaia, todos condóminos do Condomínio do Edifício sito L, em Vila Nova de Gaia, representados pela Administradora do Condomínio K, acima identificada.
II - OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante veio propor contra os Demandados, representados pela Administradora do Condomínio, a presente acção declarativa, enquadrada na alínea c) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a anulação da deliberação correspondente ao Ponto 1 da Ordem de Trabalhos, tomada em 28.05.2016, em Assembleia de Condóminos do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua L , em Vila Nova de Gaia, com fundamento na sua invalidade; bem como a suportar as custas do processo e demais despesas legais.
Alegou, para tanto e em síntese, que, no dia 28 de Maio de 2016, reuniu-se, em sessão extraordinária, a Assembleia de Condóminos do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua L, Vila Nova de Gaia, com a Ordem de Trabalhos constante da respectiva Acta com o nº 52; o Demandante é dono e legitimo proprietário da fracção designada pela letra “D”, correspondente a uma habitação sita no R/C Direito do referido prédio; o Demandante não esteve presente na mencionada Assembleia de Condóminos nem se fez representar; do ponto 1 da Ordem de Trabalhos relativo à “análise da existência de dívidas de condóminos ao condomínio”, foi aceite a proposta respeitante à “recuperação dos valores em divida pela via judicial do R/C Dto. Fracção D”; ainda nesse ponto da Ordem de Trabalhos referem-se como “taxas do condomínio” em divida pelo Demandante as relativas aos meses de “Janeiro de 2009 a Abril de 2016, perfazendo um valor de € 1.760,00 (valor do condomínio mensal € 17,50 acrescido do fundo de reserva € 2,50 mensal)”, conforme documento discriminativo que se anuncia como anexado à Acta; tal documento discriminativo, contudo, não se encontra anexo à Acta da Assembleia de Condóminos; o Demandante não reconhece o valor em divida, sendo que no respeita ao período dos anos de 2009 a 2016 não recebeu qualquer comunicação de deliberação de aprovação de qualquer orçamento, nem das contribuições relativas à sua fracção; sem prescindir, invoca a prescrição dos valores imputados aos exercícios de 2009, 2010 e 2011.
Juntou documentos.
Regularmente citados os Demandados, na pessoa da Administradora do Condomínio (esta também por si), não apresentaram Contestação.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento com obediência às formalidades legais como da Acta se infere.
Cumpre apreciar e decidir.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da matéria carreada para os autos, ficou provado que:
A) O Demandante é dono e legitimo proprietário da fracção autónoma, designada pela letra “D”, correspondente a uma habitação sita no R/C Direito do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua L, da freguesia de Oliveira do Douro, concelho de Vila Nova de Gaia;
B) No dia 28 de Maio de 2016, reuniu-se em sessão extraordinária a Assembleia de Condóminos do prédio, com a Ordem de Trabalhos constante da respectiva Acta com o nº 52;
C) Nessa Acta, relativamente ao Ponto 1 da Ordem de Trabalhos com o teor “Análise da existência de dividas dos condóminos ao condomínio”, consta, para além do mais, que foi deliberado proceder-se à “Recuperação dos valores em divida pela via judicial do R/C Dto. fração D…. propriedade do Sr. A; Taxas de condomínio dos seguintes meses: Janeiro de 2009 a Abril de 2016 perfazendo um valor de € 1.760,00 (valor de condomínio mensal € 17,50 acrescido de Fundo de Reserva € 2,50 mensal), conforme documento discriminativo que se anexa, notificado a 13 de Abril do ano corrente por carta registada com AR e até à presente data os nossos registos bancários não acusaram o recebimento dos valores discriminados em anexo”.
D) A 15.06.2016, foi enviada ao Demandante pela Administradora do Condomínio carta registada, com aviso de recepção, com a cópia da Acta nº 52 (mas já não foi provado que o tenha sido com o mencionado anexo discriminativo), uma vez que aquele não esteve presente na mesma nem se fez representar.
Motivação dos factos provados:
Tiveram-se em conta os documentos de fls. 7 a 10 v. (cópia da Acta n.º 52 sem o anexo que nela se faz referência; comprovativo do envio da mesma ao Demandante por carta registada com aviso de recepção; e caderneta predial urbana obtida via internet em 19.02.2016 respeitante à fracção “D”), conjugados com as declarações do Demandante, da Administradora do Condomínio e da Demandada M, estas últimas condóminas do Edifício.
- O Demandante reiterou o por si alegado em sede de Requerimento Inicial, acrescentando que não recebeu as contas por e-mail nem deu o seu consentimento para ser notificado via correio electrónico; no período compreendido entre o ano de 2009 e o ano de 2016, não recebeu qualquer comunicação de deliberação de aprovação de qualquer orçamento nem das contribuições relativas à fracção “D”.
- B declarou ser condómina e Administradora do Condomínio desde 2016, em sistema rotativo – um ano cada condómino entre três vizinhos; o Demandante disse-lhe para lhe enviar as contas por e-mail para poder analisá-las, o que fez, mas não tem comprovativo; a quota foi sempre de € 17,50 e o fundo comum de reserva de € 2,50; todos os anos aprovam o orçamento mas o Demandante não vai às Assembleias; a primeira Acta que enviou ao Demandante por carta registada foi a nº 52, ora em apreço; o Demandante não foi notificado da Acta da Assembleia Ordinária de 2016 que aprovou o orçamento para esse ano.
- M referiu que o Demandante disse que não era preciso enviar as actas por carta registada, servia por e-mail; mandaram-lhe todos os relatórios de contas por e-mail; disponibilizou-se, juntamente com a Administradora do Condomínio, a mostrar-lhe os documentos, chegando a ir a casa do Demandante mas este não atendeu.
IV - O DIREITO
Da prescrição
Estamos no domínio de uma das formas do direito de propriedade, mais concretamente, no regime da chamada propriedade horizontal, o qual tem a ver com “…um edifício dividido em fracções, constituindo unidades independentes e isoladas, pertencentes a proprietários diversos…”, nos termos do artigo 1414.º do CC.
Dispõe o art.º 298.º, n.º 1, do CC, que “…Estão sujeitos a prescrição pelo seu não exercício durante o lapso de tempo estabelecido na lei, os direitos que não sejam indisponíveis ou que a lei não declare isentos de prescrição…”.
A prescrição consiste, pois, na faculdade de o beneficiário recusar o cumprimento da prestação ou de se opor ao exercício de um direito decorrido certo prazo (art.º 304.º, n.º 1, do CC). O fundamento deste instituto reside, assim, na negligência do titular do direito em exercitá-lo durante determinado prazo, fazendo presumir que ele tenha querido renunciar ao direito ou, pelo menos, tornando-o não merecedor da tutela jurídica. A razão da lei é a adaptação da situação de direito à situação de facto de não exercício do direito durante certo tempo pelo seu titular.
O prazo ordinário da prescrição é de 20 anos (art.º 309.º do CC). Há ainda prazos mais curtos, excepcionais, de cinco anos (art.º 310.º do CC), de seis meses (art.º 316.º do CC) ou de dois anos (art.º 317.º do CC). O art.º 310.º, do CC, elenca várias situações que prescrevem no prazo de cinco anos [alíneas a) a f)] e, na alínea g), refere expressamente que também prescrevem no mesmo prazo “…Quaisquer outras prestações periodicamente renováveis…”.
Ora, no seguimento do entendimento que temos como a melhor doutrina e jurisprudência, afigura-se-nos ser esta, justamente, a situação atinente às quotas de condomínio em causa, ou seja, a comparticipação das despesas comuns por parte de cada um dos condóminos que constituem prestações periodicamente renováveis. Entendemos ser este o caso das ditas despesas condominiais, ou melhor dizendo, “…as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum…”, como é referido no art.º 1424.º, n.º 1, do CC, que integram, assim, a situação prevista na já referida alínea g) do art.º 310.º, do CC, estando, pois, sujeitas ao prazo de prescrição de 5 anos.
O prazo da prescrição começa a contar-se da exigibilidade de cada prestação. Tal prescrição, interrompe-se, todavia, pela citação ou qualquer acto que exprima a intenção de se exercer o direito.
No caso, a presente acção foi intentada a 28.07.2016 e os Demandados, representados na pessoa da Administradora do Condomínio, citados no dia 24.10.2016. Ora, a deliberação, cuja anulação o Demandante pretende, reporta-se à aprovação de débitos do próprio ao Condomínio desde Janeiro de 2009 a Abril de 2016.
Assim sendo, inseridas nesse todo, estarão prescritas as quotas vencidas até Julho de 2011, inclusive.
No mais,
O Demandante pretende impugnar o Ponto 1 da Ordem de Trabalhos da Assembleia de Condóminos realizada a 28.05.2016: “Análise da existência de dívidas de condóminos ao Condomínio” com subsequente “Recuperação dos valores em dívida pela via judicial do R/C Direito, fracção D”, o que lhe permite o n.º 1 do art.º 1433º do C. Civil, ao dispor que as deliberações da Assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado. Refira-se que, do teor da Acta (n.º 52), depreende-se que os Pontos 1, 2 e 3 da Ordem de Trabalhos, embora discriminados logo no início da Acta, confundem-se como um todo (um único Ponto) no desenvolvimento da mesma (veja-se, aliás, que nem sequer são mencionados os pontos 2 e 3, passa do 1 para o 4), sendo certo que todos se dirigem-se à fracção “D” do ora Demandante, mais precisamente à questão do seu alegado débito ao Condomínio.
Alega o Demandante que não reconhece o valor em divida que na sessão da Assembleia de Condóminos de 28 de Maio de 2016 foi imputado à sua fracção, sendo que no período de 2009 a 2016 não recebeu qualquer comunicação de deliberação de aprovação de qualquer orçamento nem das contribuições relativas à fracção “D”.
Pois bem,
A este propósito, impõe-se tecer algumas considerações.
O comando do n.º 6 do artigo 1432.º do Código Civil é de ordem geral – “as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias” -, pelo que o n.º 2, n.º 3 e n.º 4 do artigo seguinte tem de com ele se articular – “No prazo de 10 dias” (…) “contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao Administrador a convocação de uma Assembleia extraordinária” (…), “No prazo de 30 dias” contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, poderem “sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.”, “O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da Assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.”. Isto quer dizer que as deliberações tomadas têm de ser comunicadas aos condóminos ausentes por carta registada com aviso de recepção (A/R), sendo a partir de tal comunicação que se contam os prazos: o prazo de 10 dias” (…) “para os condóminos ausentes, poderem exigir ao Administrador a convocação de uma Assembleia extraordinária”, o “prazo de 30 dias”, para os condóminos ausentes “poderem sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem”, o prazo de caducidade (20 dias) do direito de pedir a anulação das deliberações tomadas.
É para isso (e para que possam dar o seu assentimento ou manifestar a sua discordância, bem como para poderem pedir uma Assembleia Extraordinária, sujeitarem a deliberação a um centro de arbitragem e/ou proporem a acção judicial de anulação: artigo 1432.º, n.º 7, artigo 1433.º, n.º 2, n.º 3, e n.º 4, respectivamente, ambos do Código Civil) que as deliberações tomadas têm de ser obrigatoriamente comunicadas aos condóminos ausentes na reunião da Assembleia de Condóminos, sendo que o prazo de caducidade, se a lei não fixar outra data, só começa a correr no momento em que o direito puder ser legalmente exercido (cfr. artigo 329.º do Código Civil), momento que ocorre precisamente quando a comunicação, que a lei obriga a fazer, chega ao alcance dos condóminos ausentes. Doutro modo, bastaria que o Administrador do Condomínio nunca comunicasse as deliberações tomadas para que os condóminos ausentes nunca pudessem impugnar a reunião da Assembleia e/ou pedir a anulação das deliberações por ela tomadas e/ou invocar a sua nulidade e/ou requerer o procedimento cautelar da suspensão das deliberações, precisamente por as não conhecerem (e talvez nem saberem que foram tomadas). As deliberações tomadas só não têm que ser comunicadas aos condóminos presentes (ou representados) na reunião da Assembleia de Condóminos.
A falta de envio da acta ou da comunicação das deliberações da Assembleia dos Condóminos, a todos os condóminos ausentes, produz a ineficácia das deliberações da Assembleia dos Condóminos relativamente a eles, coarctando-lhes o direito de comunicarem à Assembleia dos Condóminos o seu assentimento ou a sua discordância (cfr. Artigo 1432.º, n.º 7, do Código Civil), originando ainda a impossibilidade de aceitação tácita ou a possibilidade de impugnação e/ou o requerimento de suspensão das deliberações da Assembleia de Condóminos, a todo o tempo, para anulação ou revogação das deliberações da Assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados (cfr. Artigo 1433.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil) e/ou que devam considerar-se nulas e, como tais, impugnáveis a todo o tempo por qualquer interessado, nos termos do artigo 286.º do Código Civil.
A função típica da Acta, na ausência de norma em contrário, é apenas a de informar da existência da deliberação (documento ad probationem actus, formalidade necessária para a prova do acto) não se assumindo como elemento constitutivo da mesma (documento ad substantiam, formalidade necessária para a validade do acto) por conseguinte, como pressuposto da respectiva validade; mas antes como requisito de eficácia da deliberação.
Por tal razão e nessas circunstâncias, a ausência de comunicação das deliberações (consignadas em Acta) a todos os condóminos ausentes não se reconduz a vício invalidante das deliberações documentadas na Acta, mas gera a ineficácia das deliberações da Assembleia dos Condóminos.
Os condóminos ausentes, a quem não forem comunicadas as deliberações tomadas pela Assembleia dos Condóminos, podem justamente ignorar as deliberações, sem embargo de a todo o momento poderem também arguir – pela via judicial (acção de simples apreciação - falta de diligência do administrador do condomínio, ou por via de excepção - invocando o desconhecimento e a ineficácia das deliberações) – o vício da ineficácia das deliberações da Assembleia dos Condóminos.
Voltando ao caso dos autos,
A alegação do Demandante merece acolhimento pois a Administradora do Condomínio, para além de não ter comprovado no processo, documentalmente, as deliberações de aprovação do orçamento anual, e, assim, das concretas contribuições relativas à fracção “D”, no período de 2009 a 2016, através da junção aos autos das respectivas Actas, reconheceu que o Demandante não esteve presente nas Assembleias realizadas nesse período e que não lhe foram comunicadas as deliberações aí tomadas por carta registada, com aviso de recepção, como prescreve a Lei, adiantando que apenas enviou ao Demandante a Acta nº 52, ora impugnada, por essa via. Por outro lado, referiu ter enviado ao Demandante as contas, por e-mail, mas, para além de não ter feito prova desse envio nos autos, também não logrou provar, como lhe incumbia, que tinha acordado com o Demandante, que negou tal facto, o envio das contas e respectivas deliberações por outro meio que não o legalmente previsto - carta registada com aviso de recepção -, nomeadamente por correio electrónico.
Tem de se reconhecer, assim, a ausência de elementos probatórios documentais que comprovem, por um lado, o teor das deliberações tomadas nas Assembleias de Condóminos de aprovação dos orçamentos respectivos nos anos de 2009 a 2016, com a fixação do montante mensal das quotizações da fracção “D” (quota ordinária e fundo de reserva) e seu vencimento, e, por outro, que comprovem a válida comunicação dessas mesmas deliberações ao Demandante, para dessa forma se tornarem eficazes em relação a este.
Tendo em conta o que se deixou exposto, forçoso se torna concluir que a deliberação de 28.05.2016, no seu Ponto 1 (e, inevitavelmente, nos Pontos 2 e 3, como Ponto único que são, como já se explicou), é anulável – não se apurou terem sido realizadas as Assembleias de Condóminos anuais para aprovação do orçamento do exercício respectivo – e ainda que tivessem sido realizadas essas Assembleias, as respectivas deliberações sempre seriam ineficazes relativamente ao Demandante – por não se ter apurado ter sido notificado de eventuais Actas das referidas Assembleias .
Não obstante a invalidade das deliberações impugnadas, não podemos no entanto de relembrar que quem vive em Condomínio sabe que tem responsabilidades para com os seus compartes, que há encargos comuns que por todos têm de ser assumidos, que a vida em propriedade horizontal, com integração de várias fracções em unidade predial, acarreta incómodos e afazeres para os seus proprietários, que o exercício dos seus direitos e deveres obedecem a regulamentos e normas, não pode ignorar que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício bem como o pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos, que sem receitas não é possível assegurar uma eficiente gestão do Condomínio… mais ainda, há que cooperar para um bem que é de todos, colaborando de forma diligente com a Administração, a qual requer uma tolerância acrescida quando é exercida por leigos que nem sempre poderão estar devidamente informados acerca do cumprimento escrupuloso das formalidades legais em matérias de gestão de Condomínios.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo procedente a presente acção, e, por consequência, declaro a anulação da deliberação enunciada nos Ponto 1 da Ordem de Trabalhos da Assembleia de Condóminos de 28.05.2016, no que toca aos débitos da fracção “D”, propriedade do ora Demandante.
Custas pelos Demandados. Cumpra-se o disposto nos artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 27 de Janeiro de 2017
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)