Sentença de Julgado de Paz
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RELATÓRIO:A - CONDOMÍNIO DAS GALERIAS ----------------, SITO NAS RUAS DR. ----------------- ---------- N.º 21, 23, 25 E 27; RUA ---------- ----------DE SOUSA, N.º 86 E RUA -------- ------------- MACHADO, N.ºs 8 E 10 – CALDAS DA RAINHA, identificado a fls. 1, intentou, em 28 de agosto de 2012, contra Sr. B e Sra. C, melhor identificados, também a fls. 1, a presente ação declarativa de condenação, pedindo que estes fossem condenados a pagar-lhe a quantia de 3.784,19 € (Três mil, setecentos e oitenta e quatro e euros e dezanove cêntimos), relativa às quotas de condomínio vencidas e não pagas no período compreendido entre os meses de março de 2007 a março de 2012; quota para o Fundo Comum de Reserva dos anos de 2009, 2010 e 2011; quota para o Fundo de maneio do ano de 2009; juros vencidos e despesas administrativas. Mais pediu a condenação dos Demandados no pagamento das quotas prestações mensais que se vencerem e das custas do processo.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 4, que aqui se dá por reproduzido, dizendo que os Demandados são proprietários da fracção autónoma, designada pelas letras “CC”, correspondente ao rés-do-chão, loja n.º --, do Condomínio Demandante e que, nessa qualidade, desde o mês de março de 2007 não pagam a sua quota-parte nas despesas com as partes comuns, perfazendo as quotas não pagas o montante de 3.337,39 € (Três mil, trezentos e trinta e sete euros e trinta e nove cêntimos) a que acresce o montante de 336,80 € e de 110,00 € (Cento e dez euros), o que perfaz o montante peticionado e que até à data da entrada da ação, apesar de instados a fazê-lo, por carta, os Demandados não efetuaram o pagamento das quantias em dívida.
Juntou 7 documentos (fls. 15 a 46 e 155 a 159) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Tendo-se frustrado a citação do Demandado, não obstante as diligências levadas a efeito nesse sentido, por despacho de fls.129, foi o mesmo declarado ausente, em parte incerta e nomeada Defensora a Ilustre advogada, Sra. Dra. D que, regularmente citada para contestar, querendo, em representação do ausente, nada disse.
A Demandada, após várias vicissitudes, acabaria por ser, pessoal e regularmente, citada no dia 20 de março de 2015, tendo apresentado a douta contestação de fls. 96 a 102, na qual, além de impugnar os factos alegados pelo Demandante, se defende por exceção, invocando as exceção da nulidade da citação do Demandado, por ter sido conjunta e a Demandada desconhecer o seu paradeiro; A falta de citação do Demandado; Falta de autorização ou deliberação que o autor devesse obter, em virtude, no documento n.º 1, Ata Dezassete não constam as procurações escritas dos condóminos representados (frações BT, BD, BH, BN, BV, BP e BQ que se encontravam alegadamente representados pelas frações autónomas designadas pelas letras BR, BL e BU; assim, só se encontravam presentes os proprietários das frações autónomas designadas pelas letras BL, BR e CG, os quais não representavam um quarto do valor total do prédio, não tendo as deliberações sido validamente tomadas na referida assembleia, exceção dilatória, nos termos do disposto na al. d), do art.º 577.º, do Código de Processo Civil (CPC); da ilegitimidade da Demandada, uma vez que, contrariamente ao alegado pelo Demandante, a Demandada não é proprietária da fração autónoma, pelo que as despesas do condomínio não são por ela devidas e da prescrição, alegando que a Demandada só foi citada no dia 20 de março de 2015 e que só a partir dessa data a ação produz efeitos quanto à mesma, pelo que estando pedido o pagamento de quotas de condomínio dos anos de 2007, 2008 e 2009 e 2010, as quais prescrevem no prazo de cinco anos, todas estas quotas, bem como os juros peticionados se encontram prescritos. Termina pedindo que as invocadas exceções sejam declaradas procedentes, com a consequente absolvição da instância e do pedido. Caso assim não se entenda, o que só por mera hipótese e dever de patrocínio se admite, deverá a presente ação ser declarada improcedente, por não provada, sendo a Demandada absolvida do pagamento de qualquer quantia.
Juntou 4 documentos (fls. 104 a 117 e 148 a 150) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
O Demandante foi notificado da douta contestação, nada tendo dito ou requerido.
Devido aos constrangimentos relativos aos recursos humanos disponíveis neste tribunal, só em 14 de janeiro do corrente ano foi possível dar impulso processual aos autos, facto que nos leva a apresentar o nosso pedido de desculpas formal aos intervenientes processuais.
Na referida data foi declarada nula a citação do Demandado e decidida a nomeação da Ilustre Defensora ao Demandado, em virtude das inúmeras diligências levadas a efeito com vista à sua citação (fls. 129).
Em cumprimento do despacho proferido na Audiência de Julgamento, veio o Demandante juntar aos autos requerimento no qual informa os autos que os Demandados deixaram de efetuar o pagamento das quotas da sua responsabilidade, referentes à fração “de que eram proprietários” (sic) até abril de 2010, inclusive estando em dívida o valor de 1.886,22 € (Mil, oitocentos e oitenta e seis euros e vinte e dois cêntimos), relativo às quotas do período compreendido entre o mês de março de 2007 (parte) a abril de 2010 e fundo comum de reserva e Fundo de maneio do ano de 2009; junta cópia não atualizada da Certidão de Registo, ao arrepio do que lhe fora notificado; alega que as quotas tinham determinado valor; mantém que os Demandados eram titulares do direito de propriedade e diz que a titularidade só foi alterada quando da transmissão da fração para o Banco E, em maio de 2010, data a partir da qual a dívida existente de quotas condominiais foi devidamente assumida e paga por aquela identificada entidade bancária. Para prova da alteração da titularidade do direito de propriedade, junta um recibo relativo ao pagamento pelo Banco F – Leasing das quotas dos meses de maio de 2010 a dezembro de 2010 (fls. 159).
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Cabe a este tribunal decidir se os Demandados são devedores das quantias peticionadas e decorrentes da sua responsabilidade pela quota-parte nas despesas com as partes comuns do edifício, analisadas que sejam as questões por si levantadas quanto à regularidade da representação na Assembleia de Condóminos de 13 de abril de 2012; da ilegitimidade da Demandada e da prescrição. **
Tendo o Demandante optado pelo recurso à Mediação para resolução do litígio, foi agendado o dia 20 de agosto de 2012 para a realização da sessão de Pré-Mediação, a qual foi desmarcada em virtude de os Demandados não se mostrarem citados. Tendo os Demandados sido citados conjuntamente, foi a referida sessão agendada para o dia 13 de abril de 2015, a qual se realizou, com a presença da Demandada, seguida de sessão de Mediação, na qual os presentes não lograram alcançar o acordo. A referida sessão não se remarcou em virtude de ter sido nomeada a Ilustre defensora ao Demandado, situação incompatível com os princípios e objetivos da Mediação.
Assim, foi designado o dia 28 de março de 2016 para a realização da Audiência de Julgamento (fls. 138), e não antes, devido aos referidos constrangimentos que, entretanto, se agravaram.
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Aberta a Audiência, verificou-se que estava presente o representante legal do Demandante – Sr. G – a Demandada – Sr. D. C – acompanhada da sua Ilustre mandatária – Sra. Dra. I – e a Ilustre Defensora nomeada ao Demandado – Sra. Dra. D - pelo que foram todos ouvidos, nos termos do disposto no art.º 57 da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, com a redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho (LJP), não se tendo tentado a conciliação, nos termos do disposto no art.º 26.º do referido diploma legal, por tal não se encontrar na disponibilidade da Ilustre defensora nomeada ao Demandado, pelo que se procedeu à realização da Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, conforme da respetiva ata melhor se alcança.Tendo em consideração que o Demandante não deu cumprimento ao despacho de fls. 138, em que se ordenava que juntasse aos autos os documentos de registo atualizados e os necessários à prova do valor das quotas de condomínio aprovadas na pendência da ação e bem assim a liquidação das quotas entretanto vencidas, tendo, ainda, em consideração que declarou que, em data que não podia precisar, as quotas começaram a ser pagas pelo Banco locador, foi a audiência suspensa e designado o dia 13 de abril de 2016 para a sua continuação, com prolação de sentença e não antes, atenta a necessidade de observância do direito ao contraditório quanto aos documentos juntos.
Naquela data ordenou-se que, logo que tais documentos fossem juntos aos autos, se notificassem os restantes intervenientes processuais. (fls. 151 e 152).
Não obstante a urgência ordenada na notificação, os referidos documentos foram tardiamente notificados aos restantes intervenientes processuais (véspera da data designada para a continuação da audiência de julgamento), pelo que foi a mesma dada sem efeito e designada, em sua substituição, a presente data.
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Cumpre, antes de mais, decidir sobre a alegada ilegitimidade da Demandada. A Demandada, na sua douta contestação, alega que não é proprietária da fração autónoma, objeto dos presentes autos, pelo que as prestações peticionadas não são por ela devidas.
Para prova junta uma cópia da Certidão de Registo Predial da qual apenas consta a aquisição, em 2000 e a transferência de património em 2005.
Todavia, terá de se concluir que a referida cópia não contém todas as inscrições e averbamentos, uma vez que da cópia da Certidão de Registo Predial, junta aos autos pelo Demandante consta o registo, em 19 de dezembro de 2000, de um contrato de locação financeira, celebrado em 20 de junho de 2000, entre os Demandados e o Banco E, S.A. (cfr. fls. 16).
Tal contrato teria a duração de 15 anos, terminando, portanto, em 2015, caso as partes não lhe pusessem termo antes, como parece ter acontecido.
Acresce que a Demandada e o Demandado divorciaram-se, tendo celebrado Contrato-Promessa de Partilha, em 8 de novembro de 2001, junto aos autos pela Demandada (fls. 148 e 150), no qual acordaram que a fração autónoma objeto dos presentes autos é atribuída ao cônjuge marido e que este se responsabiliza pelo pagamento da dívida ao Banco E, resultante de empréstimo hipotecário destinado à compra da verba 1 (a referida fração autónoma).
Pelo que teria sido mais sério da parte da Demandada alegar os factos como eles resultam dos documentos juntos aos autos, do que alegar que não era proprietária, sem mais, como o fez criando uma aparência que não corresponde à realidade, como muito bem sabe.
De facto, conquanto se reconheça que a Demandada não terá sido nunca proprietária da fração autónoma, o certo é que se acabaria por provar que foi locatária por tempo que os documentos juntos aos autos não permitem apurar.
Como quer que seja, da forma como o Demandante configura a ação, dizendo que os Demandados são proprietários, sempre os Demandados seriam parte legitima, nos termos do n.º 3, do art.º 30.º, do CPC, que dispõe que “Na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação controvertida, tal como é configurada pelo autor.”.
Até porque os documentos podem ser apresentados até à data designada para a audiência de julgamento e, determinar se os Demandados eram titulares do direito que o demandante lhes atribuiu é matéria que tem de ser analisada na decisão do mérito da ação e não no âmbito dos pressupostos da estabilidade da instância, nomeadamente da legitimidade.
Decisão:
Nos termos e com os fundamentos que antecedem, declaro improcedente a exceção dilatória da ilegitimidade da Demandada na presente ação.
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Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir: **
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTOA convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomadas em consideração as declarações das partes na audiência de julgamento e os documentos juntos por ambas as partes, uma vez que não foram apresentadas quaisquer testemunhas.
Com interesse para a decisão, ficaram provados os seguintes factos:
1. No ano de 2012, o Condomínio Demandante foi administrado pela J – de Villa Ares, Lda., a qual, por sua vez era representada por Sr. L (Doc. n.º 1);
2. Os Demandados celebraram, em 19 de dezembro de 2000, com o Banco E, S.A., contrato de Locação Financeira, que teria a duração de 15 anos, da fração autónoma, designada pelas letras “CC”, correspondente ao rés-do-chão, Loja n.º --, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, denominado A - CONDOMÍNIO DAS GALERIAS ----------------, SITO NAS RUAS ----------------- ---------- N.º 21, 23, 25 E 27; RUA ---------- ----------, N.º 86 E RUA -------- ------------- , N.ºs 8 E 10 – (Doc. n.º 2);
3. Contrato que terá cessado, em data que não foi possível apurar;
4. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 13 de abril de 2012, foram comunicadas pela administração as dívidas existentes, da anterior administração, ficando a constar da ata que a fração autónoma, objeto dos presentes autos, tinha por pagar as quotas que foram peticionadas nos presentes autos (Doc. n.º 1);
5. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 25 de fevereiro de 2011, foi deliberado alterar o valor da quota do ano de 2009 e do ano de 2010, por erro de cálculo, devendo os condóminos ser creditados e debitados das respetivas diferenças nas suas contas correntes, inserindo-se na ata quadros com os valores errados e os valores corretos (Doc. n.º 3);
6. De acordo com os referidos mapas, a quota de condomínio relativa à fração autónoma, objeto dos presentes autos era no valor de 45,23 € (Quarenta e cinco euros e vinte e três cêntimos), sendo o Fundo Comum de Reserva no montante anual de 54,27 € (Cinquenta e quatro euros e vinte e sete cêntimos) – idem;
7. Foi deliberado pelos condóminos que a quota anual para o Fundo comum de reserva seria paga no dia 1 de julho de cada ano;
8. A administração enviou carta registada dirigida o Demandado, em 16 de julho de 2012, pedindo-lhe o pagamento das quotas peticionadas nos presentes autos (Doc. n.º 5);
9. Carta que se presume ter sido devolvida à procedência, atenta a fotocópia do Aviso de Recepção não assinado, junta aos autos pelo Demandante (fls. 46);
10. Foi emitido recibo em nome do Banco F – Leasing, relativo às quotas dos meses de maio a dezembro de 2010 (Doc. fls. 159).
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão da causa.
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FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITOO Demandante veio propor a presente ação, ancorando a sua pretensão no facto de os Demandados serem proprietários da fração autónoma supra identificada, pedindo que estes fossem condenados no pagamento das quotas de condomínio alegadamente em dívida.
Acontece que, do documento que juntou para prova de tal facto, resulta que os Demandados nunca foram proprietários da referida fração autónoma, mas sim locatários, por contrato celebrado em dezembro de 2000.
Contrato que, segundo declarações do representante legal do Demandante terá terminado em maio de 2010.
Nessa conformidade, veio o Demandante reformular o seu Requerimento Inicial, já após a realização da primeira sessão da audiência de Julgamento, pedindo, então, apenas as quotas do período compreendido entre o mês de março de 2007 e o mês de abril de 2010 e quota para o Fundo Comum de Reserva e para o Fundo de maneio do ano de 2009, tudo no montante de 1.886,22 € (Mil, oitocentos e oitenta e seis euros e vinte e dois cêntimos). Vejamos:
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do Código Civil (CC) que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
Adquirem a condição de condóminos todos os que forem proprietários das fracções que compõem o edifício, melhor dizendo, o condomínio.
Face ao registo o proprietário da fracção objecto dos presentes autos, à data, era o Banco F – Leasing, S.A..
Contudo, conforme resulta do documento junto aos autos, foi celebrado um contrato de locação financeira entre aquele e os ora Demandados, com a duração de 15 anos.
Ora, a alínea b), do art.º 10.º do Decreto-lei n.º 149/95, de 24 de Junho, com as sucessivas alterações (DL 265/97, de 2 de outubro, Retificação n.º 17-B/97, de 31 de outubro, DL 285/2001, de 3 de novembro e 30/2008, de 25 de fevereiro), veio trazer um desvio à aplicação do disposto no art.º 1424.º, do Código Civil.
De facto, verificando-se a existência de um contrato de locação financeira, “ … as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum” são da responsabilidade do locatário, constituindo uma das suas obrigações e não já do proprietário da fracção autónoma.
Seriam assim, pelo período de vigência do contrato de locação, os Demandados responsáveis pelas despesas com as partes comuns do edifício.
Todavia, o Demandante propondo a ação contra estes e pedindo a sua condenação no pagamento das quotas de condomínio, até à entrada da ação (mês de março de 2012) e bem assim das que se vencessem na pendência da ação, veio, depois, já na audiência de julgamento peticionar as quotas até ao mês de abril de 2010, alegando que o Banco pagou as quotas a partir do mês de maio de 2010.
E, tendo-lhe sido dada a oportunidade de provar que quotas tinham, então, em divida os Demandados, acabou por não habilitar o tribunal com meios de prova de tal facto.
Ora, sem a prova de tal facto e tendo em consideração a prova produzida nos presentes autos, não está o tribunal em condições de – com um grau de certeza mínima – dizer que os Demandados devem estas ou aquelas prestações relativas à sua quota-parte nas despesas com as partes comuns do edifício, na qualidade de locatário (e não de proprietários, como o Demandante insiste em qualifica-los).
Tendo alegado tal facto, cabia ao Demandante o ónus da prova do mesmo, o que não ocorreu minimamente, apesar da oportunidade que lhe foi dada para o efeito.
Efetivamente, nos termos do disposto no n.º 1, do art.º 342.º, do Código de Processo Civil “ Àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado.” E, neste caso, tinha o Demandante o encargo de provar a duração do contrato de locação financeira, por qualquer forma válida, nomeadamente através da junção do ofício em que o Banco reconhece a sua obrigação de pagamento das despesas de condomínio.
Não o fez, pelo que a ação não pode proceder.
Fica, assim, prejudicada a apreciação das questões alegadas pela Demandada, sendo certo que, no que à prescrição concerne, sempre se dirá que a invocada exceção não poderia proceder, atento o facto de a defesa ser contraditória com a presunção de pagamento.
Na verdade ao impugnar os factos alegados pelo Demandante, a Demandada está a reconhecer que não pagou e, por isso, sempre improcederia a referida exceção da prescrição que, neste caso e como é consabido, é presuntiva.
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DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente ação totalmente improcedente, porque não provada, decido absolver os Demandados do pedido contra si formulado pelo Demandante. DECISÃO
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As custas serão suportadas pelo Demandante (art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de dezembro). O Demandante deverá efetuar o pagamento da parcela de custas de sua responsabilidade e em dívida, no valor de €35,00 no prazo de três dias úteis a contar da notificação da presente decisão sob pena de incorrer no pagamento da sobretaxa de €10,00 por cada dia de atraso, e até um máximo de €140,00 (cfr. nº 10 da referida Portaria 1456/2001, de 28.12, na redação dada pela Portaria 209/2005, de 24.02). Decorridos quinze dias sobre o termo do prazo, sem que se mostre efetuado o pagamento, será extraída certidão da presente sentença e da conta de custas em dívida e remetida ao Ministério Público junto do tribunal competente para promoção da execução.
A Demandada será reembolsada da segunda parcela paga com a apresentação da contestação, no montante de €35,00, devendo pedir tal reembolso, no prazo de 30 dias.
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Registe. **
Seixal, 22 de abril de 2016(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 131.º/5 do C.P.C.)
(Nomeada em 16 de outubro de 2015)
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(Fernanda Carretas)