Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO:
A e B, identificados a fls. 1 e 3, intentaram, em 18 de Agosto de 2008, contra C e D, melhor identificados, a fls. 2 e 3, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que estes fossem condenados a: 1.º efectuar a reparação do telhado da moradia; 2.º efectuar a reparação do algeroz; 3.º efectuar os trabalhos de pintura das paredes e tectos dos dois quartos e da casa de banho e 4.º efectuar o isolamento de todas as paredes laterais. Mais pediram que, caso os Demandados se recusem a efectuar estas reparações, sejam condenados no pagamento do montante de uma indemnização dos danos existentes, a apurar em execução de sentença.
Para tanto, alegaram, os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 5, que se dá por reproduzido. Juntou 10 documentos (fls. 6 a 26) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Regularmente citados os Demandados, vieram apresentar douta Contestação na qual, além de se defenderem por impugnação, terminando por requerer a sua absolvição do pedido, se defenderam por excepção, arguindo excepção da caducidade do direito de denúncia, tudo conforme fls. 108 a 112, que se dão por reproduzidas. Não juntou documentos.
As questões a resolver por este tribunal são as seguintes:
a) Verificação da existência dos defeitos no imóvel;
b) O direito dos Demandantes à sua eliminação.
c) O direito a serem indemnizados, caso os Demandados não procedam à reparação dos defeitos. – e
d) Da caducidade do direito de denúncia.
Tendo os Demandantes recusado o recurso à Mediação para resolução do litígio (fls. 5) e, não obstante estar a decorrer o prazo para a apresentação da Contestação, sem prejuízo deste, foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento (fls. 96).
Aberta a Audiência, e estando todos presentes, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da LJP, e, tendo-se explorando todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à realização da Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, como da respectiva acta se alcança (fls. 127 a 129).
Cumpre apreciar e decidir:
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou outras questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, de acordo com a qual selecciona a matéria dada como provada ou não provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos juntos a fls. 6 a 26, as declarações das partes nos seus articulados e em Audiência de Julgamento no que lhes era desfavorável e os depoimentos da testemunha apresentada pelos Demandados.
Ponderou-se o depoimento da testemunha – E – que, aos costumes declarou ser filho dos Demandados e conhecer de vista o Demandante e que prestou depoimento com isenção, revelando conhecimento directo dos factos sobre os quais testemunhou, não tendo a sua especial qualidade retirado credibilidade ao seu depoimento.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1.Os Demandantes adquiriram aos Demandados uma moradia em banda, sita em Corroios, freguesia de Corroios, concelho do Seixal;
2. Os Demandantes são legítimos proprietários da referida moradia, descrita na Conservatória de Registo Predial da freguesia de Amora, sob o n.º x e inscrita na matriz predial respectiva sob o artigo x;
3. A escritura de compra e venda foi celebrada em .../.../...;
4. Os Demandados entregaram as chaves da moradia aos Demandantes no início de Janeiro de .../;
5. Logo após a celebração da escritura de compra e venda, os Demandantes verificaram várias infiltrações de água através do piso inferior;
6. Em data que não foi possível apurar, os Demandantes solicitaram à Câmara Municipal do Seixal, uma vistoria de salubridade;
7. Do Auto de Vistoria consta que existem deficiências no telhado e nos revestimentos das paredes exteriores que provocam infiltrações para o seu interior causando a deterioração dos estuques e que existe também humidade por capilaridade, junto do rodapé da escada de acesso da garagem à habitação tendo provocado a deterioração dos estuques e problemas (curto-circuito) na instalação eléctrica da habitação;
8. No referido auto são preconizadas as seguintes obras: a)Revisão do telhado de forma a suprimir as infiltrações pluviais para o interior da habitação; b)Impermeabilização e pintura dos revestimentos das paredes exteriores incluindo a calafetagem das fissuras existentes; c) Reparação e pintura dos estuques deteriorados pelas infiltrações, pela humidade e todos aqueles que se apresentam fissurados; e d) Revisão da instalação eléctrica atingida pela humidade.
9. Os Demandantes enviaram cartas registadas aos Demandados com cópia do Auto de Vistoria;
10. Pelo menos uma das cartas, não se apurou qual, foi recebida pelos Demandados;
11. Na carta de 29 de Junho de .../, os Demandantes referiam não ter tido resposta à carta datada de 11 de Junho de .../ e que a moradia evidenciava alguns defeitos de construção;
12. Os Demandados não responderam às cartas que os Demandantes lhe enviaram por acharem que a moradia não tinha qualquer defeito;
13. Após a celebração da escritura pública de compra e venda, os Demandados foram contactados pelos Demandantes por causa da ligação do gás para a lareira, tendo-os encaminhado para a empresa responsável;
14. Os Demandados não construíram a moradia;
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
Importa, antes de mais, qualificar a relação jurídica existente entre o Demandante e a Demandada.
Não restam dúvidas de que, atenta a causa de pedir, ou seja, os factos em que os Demandantes ancoram a sua pretensão, nos conduzem à qualificação jurídica da referida relação como contrato de compra e venda de um imóvel (cfr. Art.ºs 874.º e 879.º do Código Civil).
Com o pedido formulado, os Demandantes movem-se no âmbito da venda de coisa defeituosa (cfr. Art.º 913.º e seguintes do Cód. Civil).
De facto, a coisa entregue pelo vendedor, na execução do contrato de compra e venda, deve estar isenta de vícios físicos, defeitos intrínsecos inerentes ao seu estado material que estejam em desconformidade com o contratualmente estabelecido, ou em desconformidade com o que, legitimamente, for esperado pelo comprador.
No mesmo sentido vai a Lei da Defesa do Consumidor (Lei n.º 24/96, de 31 de Junho, com a redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, com a redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de Maio), resultando da referida Lei os direitos gerais dos consumidores, sendo que, além de outros, o consumidor tem o direito à qualidade dos bens ou dos serviços e o direito à prevenção e à reparação dos prejuízos, quando o bem ou o serviço não respeite aquele outro direito.
Face às profusas disposições legais que disciplinam a matéria, incluindo o Código Civil, tem-se como defeito “…o vício que (…) desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização do fim …” (art.º 913.º do Cód. Civil) e assim, se o objecto da venda puder ser consubstanciado em tal norma, estamos seguramente perante a venda de um bem defeituoso.
Das disposições supra referidas, resulta, em primeira linha, para o comprador da coisa defeituosa o direito à eliminação do defeito, se este puder ser suprimido.
Feito que está o aresto da legislação aplicável ao caso, cumpre averiguar se existem os alegados defeitos e, caso existam, da possibilidade da sua eliminação.
Os Demandantes alegaram - e provaram - que existem deficiências no telhado e nos revestimentos das paredes exteriores que provocam infiltrações para o seu interior, causando a deterioração dos estuques. E que existe humidade, por capilaridade, junto ao rodapé da escada de acesso da garagem à habitação tendo provocado a deterioração dos estuques e problemas eléctricos.
Mas é tudo quanto provam, não provando, nomeadamente, se tais deficiências são defeitos de construção nem qual a extensão dos danos, nem em que divisões da moradia se verificam.
Serão tais situações, porque provadas, enquadráveis na noção de defeito que acima se referiu e que é pacificamente aceite quer pela jurisprudência quer pela doutrina?
Averiguemos, então, o caso concreto de que nos ocupamos:
Quanto às deficiências do telhado não resulta provado que estas não advenham, por exemplo, de má manutenção do mesmo, nomeadamente por falta de limpeza do algeroz que, como é consabido, tem de ser limpo pelo menos uma vez por ano para obstar a que as águas pluviais se acumulem na placa, provocando infiltrações na placa e, depois, no interior da habitação.
Quanto às deficiências no revestimento das paredes exteriores também não resulta provada a sua origem nem é concretizada a sua dimensão.
Relativamente aos danos causados pelas infiltrações, não resulta provada a sua existência e extensão nem em divisões da moradia se verificam.
Convenhamos, pois, que para cumprimento do ónus da prova que recaía sobre os Demandantes, estes pouco provaram, limitando-se a juntar o auto de Vistoria que é forçosamente vago e nada prova quanto à qualificação das deficiências como defeitos e cópia da carta que enviaram aos Demandados na qual não especificam em concreto de que defeitos alegadamente padece a moradia.
É muito curto para aquilo que teriam de provar neste tribunal face ao que supra se expendeu.
Como assim, forçoso é concluir que os Demandantes não cumpriram este seu encargo de provar que a moradia que adquiriram aos Demandados padece de defeitos cuja responsabilidade pela reparação lhes pertence.
Este tribunal, conquanto não lhe compita substituir-se às partes na mobilização probatória poderia ter efectuado uma inspecção ao local e tê-lo-ia feito não fora o período que decorreu entre o conhecimento dos alegados defeitos pelos Demandantes e a denúncia (ainda assim deficiente) dos mesmos, como adiante se verá.
Por consequência e aqui chegados, não pode ser reconhecido aos Demandantes o direito à reparação das supra referidas deficiências porque não provaram que se tratava de defeitos da responsabilidade dos Demandados.
Acresce que há prazos para o exercício de direitos e os Demandados arguiram a excepção peremptória da caducidade do direito do Demandante à denúncia dos defeitos, pelo que, antes de declarar a procedência ou improcedência da acção, terá este tribunal de averiguar se a invocada excepção se verifica. É o que faremos de seguida:
Da Caducidade do direito de denúncia dos defeitos:
Os Demandantes adquiriram a sua moradia aos Demandados em .../.../..., tendo tomado posse da mesma no início de Janeiro de .../. As deficiências surgiram logo após a celebração da escritura pública de compra e venda, ou seja logo após o referido dia .../.../... .
Os Demandantes, não obstante sentirem-se prejudicados, nada fizeram até que requereram a vistoria aos serviços da Câmara Municipal do Seixal, a qual se realizou em 24 de Abril de .../.
Ainda assim, a primeira carta enviada aos Demandados data de .../.../... .
Ora, dispõe o n.º 2 do art.º 5.º-A, da Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, com a redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de Maio, que “ Para exercer os seus direitos, o consumidor deve denunciar ao vendedor a falta de conformidade num prazo (…) de um ano, se se tratar de bem imóvel, a contar da data em que a tenha detectado.”. Assim, os Demandantes deveriam ter denunciados os alegados defeitos aos Demandados em meados do ano .../, vindo a fazê-lo decorrido mais de um ano depois do termo desse prazo.
Compreende-se a preocupação do legislador sobretudo neste caso em que os vendedores não foram os construtores e por tal facto ficariam impedidos de chamar à responsabilidade o construtor da moradia.
Acresce que tratando-se de problemas de infiltrações, quanto mais tempo decorrer sem que as mesmas sejam reparadas mais graves serão os danos provocados, podendo mesmo o comprador ser responsabilizado pela sua inércia em os denunciar.
De toda a dinâmica da situação resulta que os Demandantes estavam preocupados apenas com o decurso do prazo de cinco anos de garantia, tanto que, tendo verificado as deficiências em meados de .../, apenas as denunciaram aos Demandados (ainda assim de forma deficiente) em meados do ano de .../, sendo certo que apenas propuseram a presente acção em 18 de Agosto, ou seja decorrido mais outro ano sobre a detecção das anomalias.
É um raciocínio viciado que se verifica com alguma frequência, isto é, o comprador interioriza que, independentemente da data em que toma conhecimento dos defeitos do imóvel, pode exercer sempre o seu direito à reparação, desde que o faça dentro do período de garantia, o que não corresponde à verdade, conforme se viu.
E, assim, a moradia esteve por mais de três anos a sofrer os efeitos das infiltrações e o, consequente, agravamento dos danos causados no seu interior.
Está, portanto fora de dúvida de que a denúncia dos alegados defeitos não foi feita no prazo legal para o efeito, vindo a ser concretizada quando já havia caducado o direito dos Demandantes.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a excepção da caducidade do direito de denúncia procedente, decido absolver os Demandados do pedido. Custas a suportar pelos Demandantes que se declaram parte vencida (art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe.
Seixal, 31 de Outubro de 2008
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
Depositada na Secretaria em:(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
2008-10-31