Sentença de Julgado de Paz
Sentença
(N.º 1, do art.º 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
(N.º 1, do art.º 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Matéria: - Responsabilidade civil contratual e extracontratual
(Alínea h, do n.º 1, do art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho).
Objecto do litígio: pedido de indemnização por violação de deveres legais em mediação imobiliária.
Demandante: A
Mandatária: B
Demandada: C
Mandatária: D
Valor da acção: 5.000,00 €.
Do requerimento Inicial
A Demandante alega, em síntese, que, em .../.../..., reservou a compra de um andar sito em Santa Marta do Pinhal, Freguesia de Corroios, Concelho de Seixal na C, cuja venda esta mediava, tendo entregue um cheque no montante de €2500,00 e posreriormente documentos.
Mais alega que o andar cuja compra reservou foi vendido a terceiro sem que a demandada lhe comunicasse tal facto e que a demandada agiu de má-fé “pois venderam a fracção a uma terceira pessoa, não cumprindo com o que havia sido combinado” e pretende ser indemnizada no valor de €5000,00.
Mais alegou conforme requerimento inicial, de fls 2 a 4, que aqui se dá como reproduzido.
Pedido
“Nestes termos e nos demais de direito deve a presente acção ser julgada procedente por provada, e consequentemente, a demandada a pagar uma indemnização no valor de €5000,00 (cinco mil euros).”
Contestação
A demandada contestou, deduzindo a excepção da sua ilegitimidade por apenas mediar a realização de um contrato entre a demandante e a proprietária do imóvel a vender (E) pelo que não pode ser assacada qualquer responsabilidade à demandada “nos termos indicados na petição”
À cautela, impugnou os factos alegados por falsos e descreveu a sua versão, sustentando que a demandante incumpriu as suas obrigações e não a demandada. Considera difamatória a acusação de ter agido de má-fé e que “não consubstancia a demandante a que título entende ter direito a ser indemnizada, se prejuízo existiu, qual a extensão do mesmo e a que se deve o indicado valor”
Mais alegou, conforme contestação de fls 13 a 17, que aqui se dá como reproduzida.
Conclui pela improcedência da acção quer pela procedência da excepção quer por não prova da mesma.
Tramitação
Foi agendada pré-mediação para o dia 10-03-2009, à qual faltou a demandada que não justificou a falta.
Foi marcada audiência de julgamento para o dia 27-03-2009, que se realizou, conforme acta de fls, tendo-se marcado leitura de sentença para esta data.
Factos provados
Com base nos depoimentos de parte, testemunhas e documentos, dão-se como provados os seguintes factos:
1 - A demandante, em .../.../..., reservou a compra de um andar sito em Santa Marta do Pinhal, Freguesia de Corroios, Concelho de Seixal, na C, cuja venda esta mediava.
2 - Na altura a demandante entregou o cheque n.º x, do Millennium BCP, no montante de €2500,00 e, posteriormente, os documentos para a preparação e concretização da compra e venda.
3 – A demandante assinou o documento, junto a fls 5, que aqui se dá como reproduzido, no qual se estabelece um prazo de trinta dias para a celebração do contrato promessa de compra e venda, data em que será pago o sinal de 10 500,00€, e se refere que o cheque de 2500,00€, passado à ordem do vendedor E, é entregue à demandada, como fiel depositária, como caução e reserva. Mais adiante refere o documento que “Este cheque serve de reserva e princípio de sinal da compra da casa acima referida, não sendo descontado no banco, sendo devolvido aos Promitentes-compradores, no Acto do Contrato Promessa de Compra e Venda”. Mais se refere ainda que se a entidade bancária fizer empréstimo insuficiente o cheque é devolvido e que no caso de haver desistência da compra por decisão dos compradores o cheque reverterá a favor dos promitentes vendedores e que, se a desistência for destes, estes indemnizarão os compradores no valor desta reserva.
Dispõe-se também no documento que “os promitentes – compradores se comprometem a entregar a documentação indispensável ao normal desenvolvimento do seu processo bancário e que consta do documento anexo a esta reserva, no prazo máximo de 10 dias úteis, sendo a partir dessa data da sua total responsabilidade eventuais consequências que possam advir.”
4 – Não obstante o prazo de trinta dias constante do documento, foi acordado verbalmente com a demandante um prazo de dois a três meses para a celebração do contrato promessa.
5 – A demandante celebrou com a C contrato para esta mediar a venda do andar onde residia e reside.
6 – A demandada não informou a demandante de qualquer decisão da entidade bancária sobre a viabilidade da concessão de empréstimo para a compra.
7 - A demandada não convocou a demandante para a realização do contrato promessa.
8 - Passados três meses sem que houvesse qualquer contacto da demandada, a demandante telefonou para a demandada e a “vendedora” Susana Gonçalves referiu que
“não havia problema nenhum, que estavam à espera que a demandante vendesse a sua casa sita no Laranjeiro”
9 - Meses depois a demandante contactou a demandada e F disse-lhe que não havia problemas pelo facto de ainda não terem dado entrada do processo para o registo da fracção que iria adquirir.
10 - A demandante, em Novembro de 2008, dirigiu-se ao prédio onde se situa a fracção que iria adquirir e verificou que a fracção estava habitada.
11 - A demandante telefonou à “vendedora” da demandada, F, para lhe solicitar que esta a acompanhasse à fracção que pretendia comprar.
12 - Esta comprometeu-se com a demandante para no dia seguinte irem ver novamente a fracção.
13 – Neste dia, a demandante foi contactada telefonicamente para se dirigir às instalações da demandada, para uma reunião.
14 – Aí foi informada por F que a dita fracção tinha problemas nas canalizações e que o melhor seria a demandante ir ver outra casa, que a demandada lhe venderia.
15 - A demandante questionou então a “vendedora” e o gerente “porque razão havia luz na casa que havia sido reservada”.
16- O gerente respondeu que a fracção reservada à demandante, havia sido vendida a uma terceira pessoa.
17 - Na sequência devolveram-lhe toda a documentação que a demandante havia entregue e o cheque no valor de €2500,00.
18 – Não foram alegados prejuízos no requerimento inicial.
19 – A demandante tinha interesse na aquisição da fracção por esta se situar muito perto da casa dos pais e irmã e estas, nessa circunstância e em especial a mãe, a poderem ajudar a cuidar dos filhos.
20 – F já não trabalha para a demandada.
Fundamentação
A demandante vem requerer a condenação da demandada no pagamento de uma indemnização, no montante de 5 000,00€, por esta ter agido de má-fé na mediação da venda de uma fracção autónoma para habitação, que a demandante pretendia adquirir.
Alegou o que, em síntese, já se resumiu acima em “Do requerimento inicial”.
A demandada contestou como, também em síntese, se resumiu acima.
Da prova produzida deram-se como provados os factos descritos acima na rubrica do mesmo nome, com base nos depoimentos das partes, testemunhas e documentos. As partes e testemunhas foram imparciais na medida do adequado. Ficou claro pelos depoimentos e testemunhos que a demandada não informou a demandante sobre a inviabilização do empréstimo pela entidade bancária, como a demandada sustentou, não a convocou para a celebração de contrato-promessa, não a informou da venda da fracção a terceiro, não se tendo provado a data dessa alienação, e não tomou a iniciativa da devolução dos documentos e cheque. A demandante fez prova suficiente destes factos, não se estando a proceder a inversão do ónus da prova, embora a contraprova tenha contribuído para dar consistência à versão da demandante. Deve aqui realçar-se que a demandante no requerimento inicial não alegou quaisquer factos relativos a danos sofridos decorrentes da não realização do negócio ou decorrentes da violação de normas das disposições legais que regem a actividade da mediação imobiliária, tendo-se limitado a alegar que a demandada agiu de má-fé e que pretendia ser indemnizada em 5 000,00€.
A questão a decidir é a de saber se a demandada agiu ou não com má-fé e se deve ou não indemnizar a demandante.
Antes porém é necessário decidir se a demandada é ou não parte legítima, uma vez que esta excepção foi suscitada e a questão se coloca face ao modo como a demandante configurou a acção no requerimento inicial.
Da legitimidade
Nos termos do DL n.º 211/2004, de 20 de Agosto, que regula o exercício da actividade de mediação imobiliária, esta consubstancia-se no desenvolvimento de acções de prospecção e recolha de informações do bem imóvel pretendido pelo cliente ou em acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, tratando-se no caso da promoção da venda de fracção sita Santa Marta do Pinhal, Corroios.
Considera-se “ «Interessado» o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação” e “ «Cliente» a pessoa singular ou colectiva que celebra o contrato de mediação imobiliária com a empresa” (alíneas a) e b), do n.º 4, do art.º 2.º deste diploma). No caso em apreciação, a demandante configura o perfil de interessado, se bem que o não venha a ter, na medida em que não se concretizou o negócio, e a E, com quem a imobiliária contratou a promoção da venda, o de cliente.
Não se apurou que a demandante tenha contratado com a demandada o que quer que fosse, o que nos termos deste diploma poderia ter sido possível (vide n.º 6, do art.º 18.º), além de que se se tivesse pugnado pela existência de um qualquer contrato relativo à compra da fracção, o mesmo seria nulo por falta de forma, uma vez que é exigível que estes contratos sejam reduzidos a escrito (art.º 19.º do mesmo diploma).
A demandante alega que a demandada agiu de má-fé e que por tal quer ser indemnizada. Ora má-fé poderia ter existido mas na formação de um contrato (culpa na formação dos contratos – art.º 227.º do Código Civil); a demandada agia em nome e por conta do vendedor – em representação deste – e a haver má-fé esta tinha necessariamente que ser assacada ao vendedor, à E que não é parte nesta acção. Ou seja, interpretando a expressão da demandante neste sentido jurídico do termo, efectivamente e como sustenta a demandada, esta seria parte ilegítima na acção (art.º 26.º, do Código de Processo Civil), porquanto o interesse em contradizer pelo prejuízo que decorresse da acção se repercutiria não na sua esfera jurídica mas na da E, vendedora e parte na relação contratual (promessa de compra e venda e negócio definitivo), a quem seria imputável a responsabilidade pela eventual má-fé.
Porém, a demandante não tem que articular de direito (n.º 2, do art.º 43.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho) nem o fez no requerimento inicial e o que é consentâneo com todo o petitório é que a demandante pretende responsabilizar a própria demandada, enquanto mediadora imobiliária, por violação dos seus deveres legais de informação e cuidado e não exigir responsabilidades pré-contratuais ao outro futuro contraente Imovest, o que aliás, a demandante, e já através da sua mandatária, em audiência de julgamento, explicitou, tendo de interpretar-se a expressão má-fé no sentido corrente do termo de falta de lisura, de falta de interesse e zelo normal na defesa dos interesses da demandante e que a lei assegura. Entendido assim o requerimento inicial, que aliás a demandada compreendeu e até contestou, a demandada tem todo o interesse em defender-se quer porque pode ser responsabilizada por prejuízos causados quer porque do ponto de vista legal a violação dos seus deveres legais a sujeita a coimas e pode por em causa a sua imagem e bom-nome.
Deste modo, com esta explicitação e considerando este sentido do requerimento, a demandada é parte legítima.
Do direito
Aquele DL n.º 211/2004, de 20 de Agosto, que regula o exercício da actividade de mediação imobiliária, estabelece no art.º 16.º, subordinado à epígrafe “deveres para com os interessados”, que a empresa de mediação é obrigada a um conjunto de deveres, entre os quais os de “propor com exactidão e clareza os negócios de que forem encarregadas, procedendo de modo a não induzir em erro os interessados” e “comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado” (alíneas d) e e), do n.º 1, do art.º 16.º do mesmo diploma).
No presente caso resultou provado que a demandada violou estes dois deveres legais em relação à demandante, porque não procedeu por forma a não induzir em erro a demandante e não informou de factos que punham em causa a viabilidade do negócio, visando estas normas também a defesa dos interesses da demandante enquanto interessada na compra da fracção, cuja venda a demandada promovia. Desde logo não a informou da inviabilidade de empréstimo pela instituição bancária, não procedeu ao agendamento do contrato-promessa ou, no mínimo, não comunicou à demandante a falta de interesse do vendedor pelo decurso do prazo, não comunicou à demandante que o vendedor já alienara o imóvel e não tomou a iniciativa de lhe devolver os documentos e o cheque, só o tendo feito quando a demandante, após conhecer que a casa já estava a ser habitada por outrem e também com algum ardil (má-fé no sentido que a própria demandante empregou…) quis acordar uma visita ao andar. Pela sequência destes acontecimentos a violação daqueles dois deveres da demandada é censurável e de forma grave por a violação destes deveres ter sido reiterada e mantida a expectativa de que se poderia verificar a concretização do negócio durante demasiado tempo e até que a demandante confrontou a demandada com a venda a terceiro. Mesmo que se pretenda uma desculpabilização por um funcionário menos apto, houve uma sucessão de factos não aceitável, que deveria ter sido supervisionada em tempo e corrigida logo à primeira falha.
Danos
Da violação destes deveres a que a demandada está obrigada no desenvolvimento da sua actividade decorre a obrigação de indemnizar o lesado nos termos do art.º 483.º, do Código Civil, caso se verifiquem todos os pressupostos da obrigação de indemnizar constantes desta norma legal.
Nos termos deste artigo “aquele que, com dolo ou mera culpa, violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação”.
Pelo já exposto resulta que se verificou a prática de facto ilícito, consubstanciada na violação daqueles deveres legais pela demandada, com culpa e que as normas violadas se destinam a proteger interesses também da demandante. Exige-se neste artigo como pressuposto que existam danos na esfera jurídica do lesado, que neste caso é a demandante, e que entre o facto ilícito e o dano se verifique um nexo de causalidade. No caso em apreço, a demandante não invocou qualquer dano no requerimento inicial, embora em audiência de julgamento tenha feito a prova do que se expôs no ponto 19 de factos provados mas mesmo aqui sem que, do provado, resultasse qualquer quantificação de eventual dano para além do transtorno e incómodo gerado pela situação. Mas mesmo que em audiência se tivesse provado algum dano quantificado o mesmo não seria susceptível de ser considerado porquanto é imprescindível que os factos relativos aos eventuais danos sejam articulados no requerimento inicial para que possam ser contraditados e o julgador os possa ter em conta. Para além disso, ou seja da descrição dos danos, seria ainda necessário que se demonstrasse a relação de causalidade adequada destes com o facto ilícito.
Não tendo sido invocado qualquer dano (e nem em audiência se demonstrou dano relevante para o direito) não se verificam todos os pressupostos exigíveis para haver lugar à obrigação de indemnizar, pelo que a acção improcede por não provada.
Há ainda que esclarecer o seguinte: se o pedido da demandante correspondesse a um hipotética exigência de um pretenso sinal em dobro, por se considerar que houve incumprimento contratual por parte do vendedor, a acção improcederia como já se referiu acima sobre a questão da legitimidade, uma vez que a demandada neste caso seria parte ilegítima por não ser ela a responsável pela devolução do pretenso sinal mas sim a E (que aliás poderia ela própria ser parte ilegítima se se demonstrasse que a demandada excedeu o seu mandato ou que (a E) não chegou a contratar). De resto tal imporia que se considerasse que, efectivamente, o cheque entregue consubstancia um valor com natureza de sinal e que a cláusula, do documento assinado, que estabelece que se a vendedora desistir do negócio apenas indemnizará no montante do valor do cheque seria nula. Contudo esta visão da questão não tem consistência quer por um lado porque o cheque não foi descontado e por conseguinte não houve entrega de sinal (só o haveria se o dinheiro fosse recebido) quer por outro porque a importância entregue não tem essa natureza, não obstante a confusão de interpretação que resulta do documento assinado pela demandante e demandada, que atribui ao cheque a natureza de caução e reserva e princípio de sinal da compra (é estipulado que o sinal é de 10 500,00€ a pagar na celebração do contrato promessa) mas que será devolvido na data da celebração do contrato promessa. Ou seja o cheque não chegará a ser recebido, não se materializando qualquer entrega de dinheiro. Reserva e sinal são coisas diferentes, significando aquela a intenção de vir a celebrar um contrato promessa no qual se estipulará um sinal. A reserva é um pré-sinal.
Violação do art.º 16.º do DL n.º 211/2004, de 20 de Agosto
A violação do art.º 16.º do DL n.º 211/2004, de 20 de Agosto, constitui contra-ordenação punível com coima, nos termos do n.º 1, alínea b), do art.º 44.º, deste diploma, dispondo-se no n.º 4, do art.º 38.º, que “todas as autoridades e seus agentes devem participar ao Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário (IMOPPI) quaisquer infracções contra-ordenacionais ao presente diploma e respectivas disposições regulamentares”. Por o comportamento da demandada ser passível de integrar a contra-ordenação prevista, vai enviar-se cópia desta sentença ao IMOPPI, actualmente Instituto da Construção e do Imobiliário, I. P., abreviadamente designado por InCI, I. P. (Decreto-Lei n.º 144/2007, de 27 de Abril).
Decisão
O julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Em face do exposto, absolvo a demandada do pedido.
Custas
Nos termos dos n.ºs 8.º e 10.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, a demandante é declarada parte vencida, pelo que fica condenada no pagamento de 35,00 € (trinta e cinco euros) relativos às custas, a pagar no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da data da notificação para o efeito, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de 10,00 € (dez euros) por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no n.º 9.º da mesma Portaria, em relação à demandada.
Esta sentença foi proferida e notificada às partes presentes, nos termos do art.º 60.º, n.º 2, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, ficando as mesmas cientes de tudo quanto antecede.
Envie-se cópia aos que faltaram e notificação para pagamento de custas.
Após trânsito, envie-se cópia da sentença ao InCI, I.P., por se ter constatado violação de deveres legais susceptível de ser considerada contra-ordenação.
Julgado de Paz do Seixal, em 21-04-2009
O Juiz de Paz
António Carreiro
O Juiz de Paz
António Carreiro