Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
RELATÓRIO:
A, identificado a fls. 1 e 3, intentou, em 16 de novembro de 2012, contra B, melhor identificado, também, a fls. 1 e 3, a presente ação declarativa de condenação, pedindo que este fosse condenado a pagar-lhe a quantia de 3.411,58 € (Três mil quatrocentos e onze euros e cinquenta e oito cêntimos), relativa às quotas ordinárias de condomínio vencidas e não pagas no período compreendido entre os meses de janeiro de 2008 e outubro de 2012; quota extraordinária para obras no edifício; penalização e penalização extraordinária. Mais pediu a condenação do Demandado no pagamento das quotas e penalizações que se vencerem na pendência da ação e custas.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 7, que aqui se dá por reproduzido. Juntou 16 documentos (fls. 8 a 108) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Tendo-se frustrado a citação do Demandado, não obstante as tentativas nesse sentido, por despacho de fls. 147, foi o mesmo declarado ausente, em parte incerta e nomeada defensora a C, Ilustre advogada, que regularmente citada para contestar, querendo, no prazo, em representação do ausente, nada disse.
A questão a decidir por este tribunal circunscreve-se à obrigação do Demandado de responder pelo pagamento das quotas ordinárias de condomínio e bem assim pelas penalizações peticionadas.
Tendo o Demandante prescindido do recurso à Mediação para resolução do litígio (fls. 7), não obstante estar a decorrer o prazo para a apresentação da contestação, sem prejuízo do mesmo, foi designada a presente data para a realização da Audiência de Julgamento (fls. 155). A audiência estava agendada para as 14,00 horas, mas, por indisponibilidade da Ilustre Defensora nomeada ao Demandado, de acordo com a disponibilidade manifestada, agendou-se para as 11,30 horas (cfr. fls.163 e 164).
Aberta a Audiência, e estando presentes a representante legal do Demandante - D – e a Ilustre defensora nomeada ao Demandado - C - foram estas ouvidas, não se tendo efetuado a tentativa de conciliação por tal não estar na disponibilidade da Ilustre Defensora nomeada ao Demandado, pelo que se procedeu à audiência de julgamento com observância do formalismo legal e se profere sentença.
Estando reunidos os pressupostos de estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal segundo a qual se declaram os factos provados ou não provados, ficou a dever-se aos documentos juntos pelo Demandante e às suas declarações em Audiência de Julgamento, completadas por aqueles.
Não se considerou a ausência de contestação escrita, atento o disposto no n.º 4 do art.º 490.º, do Código de Processo Civil.
Com interesse para a decisão da causa, ficaram provados os seguintes factos:
1. O condomínio Demandante é representado pela sua administradora eleita – E, a qual, por sua vez, é representada pela sua sócia gerente D (Doc. n.º 2);
2. O Demandado é proprietário, da fração autónoma, designada pelas letras “HH”, correspondente ao oitavo andar, letra A, para habitação, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na freguesia de Amora, concelho do Seixal (Doc. n.º 3);
3. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 24 de maio de 2004, foi deliberado realizar obras de conservação no exterior do edifício, cabendo à fração autónoma, propriedade do Demandado a comparticipação de 846,98 € (Oitocentos e quarenta e seis euros e noventa e oito cêntimos) – Doc. n.º 4;
4. Na Assembleia de Condóminos, realizada em 15 de fevereiro de 2007, foi deliberado manter em vigor para o ano de 2007, a quota de condomínio aprovada na assembleia anterior, pelo que manteve o valor de 31,63 € (Trinta e um euros e sessenta e três cêntimos) – Doc. n.º 5);
5. Na Assembleia de Condóminos, realizada em 18 de fevereiro de 2008, foi deliberado que o valor da quota ordinária de condomínio a vigorar entre o mês de fevereiro de 2008 e o mês de janeiro de 2009, seria de 29,07 € (Vinte e nove euros e sete cêntimos) – Doc. n.º 6;
6. Na Assembleia de Condóminos, realizada em 2 de março de 2009, foi deliberado alterar o valor da referida quota para a quantia de 29,70 € (Vinte e nove euros e setenta cêntimos), para vigorar entre o mês de fevereiro de 2009 e o mês de janeiro de 2010 – Doc. n.º 7;
7. Nas Assembleias de Condóminos, realizadas em 7 de maio de 2010, foi deliberado que o valor da quota ordinária passaria para a quantia de 30,31 € (Trinta euros e trinta e um cêntimos) e na Assembleia de Condóminos, realizada em 29 de março de 2012, foi deliberado manter aquele valor da quota ordinária (Docs. n.ºs 8 e 2);
8. Na Assembleia de Condóminos, realizada em 15 de fevereiro de 2007, foi deliberada a aplicação de uma penalização, no valor de 2,50 €, para pagamentos efetuados fora do mês a que dizem respeito (Doc. n.º 5);
9. Nas Assembleias de Condóminos, realizadas em 18 de fevereiro de 2008; 2 de março de 2009; 7 de maio de 2010 e 29 de março de 2012, foi deliberado aplicar uma penalização de10,00 €, sempre que o pagamento estivesse em atraso mais de três meses (Docs. n.ºs 2, 6, 7 e 8 8);
10. Na Assembleia de Condóminos, realizada em 29 de março de 2012, foi aprovada a aplicação de uma penalização extraordinária nos seguintes termos: “A penalização será no valor de 150,00 € para dívidas até 400,00 €; de 250,00 € para dívidas de 401,00 € até 1.000,00 € e de 450,00 € para dívidas superiores a 1.001,00 €.” (Doc. 2);
11. O Demandado tem em dívida até outubro de 2012, a quantia de 671,98 €, pela quota extraordinária para obras no edifício e 1.737,10 €, pelas quotas ordinárias vencidas no período compreendido entre o mês de janeiro de 2008 e o mês de outubro de 2012;
12. As penalizações atingem o valor de 1.002,50 €;
13. O Demandado foi regularmente convocado para as Assembleias de Condóminos, tendo sido notificado das deliberações tomadas nas mesmas, nunca as tendo 9impugnado (Docs. n.ºs 9 a 16);
14. A situação de incumprimento mantém-se até à presente data.
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte do Demandado, das suas obrigações de condómino, pela falta de pagamento das quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
É função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio a pagar por cada condómino.
Resulta provado que o Demandado é proprietário da fração autónoma, objeto dos presentes autos, o que o constitui na obrigação de pagar a sua quota-parte nas despesas de manutenção e conservação das partes comuns.
Resultando, ainda, provado que, na qualidade de condómino, não pagou as quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio, vencidas entre janeiro de 2008 e outubro de 2012, estando em dívida pelas mesmas o valor global de 1.737,10 € (Mil e dez euros).
Mais resulta provado que a situação de incumprimento se mantém até à presente data, pelo que, em consonância com o pedido formulado pelo Demandante, o Demandado deve ser condenado no pagamento das quotas, ordinárias e extraordinárias, entretanto vencidas, ou seja, as relativas aos meses de novembro e dezembro de 2012 e janeiro e fevereiro de 2013, no montante global de 121,24 €. Este valor acresce ao peticionado, o que perfaz a quantia global de 1.858,34 € (Mil oitocentos e cinquenta e oito euros e trinta e quatro cêntimos).
Resulta igualmente provado que o Demandado não pagou a quota extraordinária para obras, no montante de 671,98 € (Seiscentos e setenta e um euros e noventa e oito cêntimos, pelo que o valor em dívida pelas quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio é de 2.530,32 € (Dois mil quinhentos e trinta euros e trinta e dois cêntimos).
È inequívoca a responsabilidade do Demandado, assistindo ao Demandante o direito de exigir o seu pagamento. Mais do que um direito, diremos que o Demandante tem a obrigação de pedir o pagamento das quotas mensais aos faltosos, sob pena de, generalizando-se o incumprimento, deixar de poder fazer face, sequer, às despesas básicas com as partes comuns do edifício (v.g. iluminação das escadas).
Verificando-se, ademais, que o Demandado revela um desinteresse total pelo cumprimento das suas obrigações, sendo certo que, não só não cumpriu a obrigação que sobre ele impendia de pagar as despesas da sua responsabilidade, como se ausentou da fração autónoma sem cumprir a sua obrigação – também legal – de comunicar à administração a morada para a qual deveriam ser enviadas as notificações que ao condomínio dizem respeito (art.º 1432.º, n.º 9, do Código Civil).
A cultura do incumprimento que – temos vindo a constatar – se instalou nos condomínios tem de ser contrariada porque violadora de normas legais e dos interesses dos condóminos.
Face ao exposto, não pode deixar de proceder o pedido formulado pelo Demandante, quanto a esta parte.
Resulta igualmente provado que, por deliberações tomadas pela Assembleia de Condóminos, foi deliberado aplicar, aos condóminos que tivessem dívidas há mais de três meses, uma penalização de 2,50 €, a qual passou para 10,00 €, quando a quota estivesse por pagar por mais de três meses e uma penalização extraordinária de 450,00 €, para dívidas com valor superior a 1.000,00 €. O Demandante pede a esse propósito, a condenação do Demandado no pagamento da quantia de 1.002,50 € (Mil e dois euros e cinquenta cêntimos). Vejamos se lhe assiste razão:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (art.º 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o art.º 806º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (art.º 559º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efetivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
No caso dos condomínios, rege o disposto no art.º 1434.º do Código Civil, dispondo no seu n.º 2 que o montante das penas aplicáveis em cada ano não pode exceder a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator.
Neste caso foi deliberada a aplicação de duas penalizações, uma, que se presume, ordinária e uma extraordinária, sem qualquer explicação ou justificação, embora se diga que se aplica quando houver recurso aos tribunais.
Em primeiro lugar, as penalizações aprovadas, na conjuntura atual, são, a nosso ver, uma exorbitância e dificilmente se contém nos limites legais.
Não foi, aliás alegado que tais penalizações se contêm no limite daquele dispositivo. Ora, o estabelecimento de penalizações pela Assembleia de Condóminos tem na sua génese uma função moralizadora e pedagógica, não servindo para justificar um enriquecimento, sem causa, à custa do património do faltoso. Daí que o legislador tivesse estabelecido um limite que não pode ser ultrapassado.
O que surpreende é que os condóminos, sobretudo nos dias de hoje em que a crise bate à porta de todos, aprovem penalizações deste calibre.
Na certa fazem-no na convicção de que nunca estarão em falta e que, por isso, podem estabelecer penalizações para serem aplicadas aos seus vizinhos num verdadeiro empurrão para o precipício.
De facto, se um condómino já não pode pagar a sua quota-parte nas despesas, como vai poder pagar acréscimos do dobro ou do triplo do valor em dívida?
Acresce que os condóminos que tomam tais deliberações elaboram erro quando assumem que não vão estar na posição de devedores. É que, hoje em dia, é com a maior facilidade que qualquer cidadão fica na situação de não poder cumprir os seus compromissos, sem culpa sua, por força da conjuntura económica, desemprego e/ou doença prolongado, porque uma coisa, não raro, conduz à outra.
Por conseguinte e no que ao direito concerne, o Demandante para ver a sua pretensão satisfeita teria de alegar e provar que as exorbitantes penalizações que aprovou se continham nos limites do supramencionado dispositivo, o que não fez.
Acresce que a penalização extraordinária aprovada é discriminatória, uma vez que basta que um condómino deva mais um euro do que o outro e já paga uma penalização bastante mais substancial do que o outro que deve menos um euro.
Como assim, improcede o pedido nesta parte.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente ação parcialmente procedente, porque parcialmente provada, decido condenar o Demandado a pagar ao Demandante, a quantia de 2.530,32 € (Dois mil quinhentos e trinta euros e trinta e dois cêntimos), relativa às quotas ordinárias de condomínio em dívida até ao presente mês de fevereiro. Mais decido, ainda, absolver o Demandado dos restantes pedidos contra si formulados pelo Demandante.
As custas serão suportadas por Demandante e Demandado, na proporção respetiva de 26 % e 74%, em razão do decaímento (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe.
Seixal, 27 de fevereiro de 2013
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)