I- IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES E OBJECTO DO LITÍGIO
A presente acção vem proposta pelo A, contra B e C, todos melhor identificados nos autos e tem por objecto o incumprimento, pelos últimos, da obrigação de pagamento, enquanto proprietários de uma fracção do prédio, de quotas de condomínio e da sua quota-parte em despesas com reparação dos elevadores, assim se enquadrando na alínea c) do nº 1 do artigo 9º da Lei 78/2001, de 13 de Julho.
Alega o Demandante, representado pelo seu administrador, que por deliberação da Assembleia de Condóminos de 22.06.2003 foi fixado em €1.131,54, o valor a cargo dos Demandados por reparação dos elevadores e que, por Assembleias de 29.04.003, 03.03.2004 e 29.04.2005, foi fixado o valor da quota de condomínio trimestral a cargo destes nos valores, respectivamente, de €106,03, €109,40 e € 107,69.
Nada tendo pago durante os anos de 2003, 2004 e 2005, os Demandados são devedores ao Condomínio Demandante de € 2.424,02. Instados a pagar os Demandados nada disseram. Pede a condenação no pagamento da referida quantia e, também, das quotas de condomínio que se vencerem na pendência da acção.
Juntou 19 documentos (de fls. 3 a 50).
Regularmente citados os Demandados contestaram nos termos de fls. 78 a 86, excepcionando a incompetência relativa, em razão do território, do Julgado de Paz de Lisboa, e impugnando os factos alegados dizendo, no essencial, que desconheciam o valor em dívida por nunca terem sido convocados para qualquer assembleia de condóminos, nem notificados de qualquer acta; que desconhecem se as actas são autênticas e deve ser declarada a sua invalidade até porque delas não consta o valor das quotas a pagar pelos Demandados; terá sido deliberada a reparação dos elevadores e que foi feito foi a sua substituição; a fracção dos autos está arrendada e tem uma renda muito baixa e, por isso, os Demandados só aprovariam obras ordenadas pela Câmara para poderem repercutir o seu custo na renda; constitui abuso de direito, face ao rendimento e encargos que a fracção proporciona, as obras levadas a cabo pelo Demandante.
Juntaram 6 documentos, de fls. 87 a 92 e procuração forense.
Foi realizada a primeira sessão da audiência de julgamento, com observância das formalidades legais aplicáveis como da acta se alcança, na qual foram juntos, pelo Demandante, os documentos de fls. 106 a 134. A requerimento dos Demandados, foram juntos os originais possíveis daqueles documentos, conforme fls. 136 a 164. Notificados da junção, os Demandados nada disseram.
Foi designada a presente data para continuação da audiência com leitura de sentença. As partes não compareceram.
Cumpre apreciar e decidir.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do território e do valor.
Verificam-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, inexistindo, para além da excepção que, na sequência da factualidade apurada adiante se tratará, questões prévias ou nulidades que obstem ao conhecimento do mérito da causa ou invalidem totalmente o processo.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Pelas declarações prestadas pelo Demandante e pelos documentos juntos aos autos, que ao diante se referem e dão por reproduzidos, consideram-se provados, com interesse para a decisão da causa os seguintes factos :
A) O Condomínio Demandante tem como actual administrador o Sr. D, eleito por deliberação da Assembleia de Condóminos de 29 de Abril de 2005, nos termos da acta e documentos complementares de fls. 3 a 10;
B) Na Assembleia atrás referida foi também deliberado fixar o valor das quotas trimestrais de condomínio para ano de 2005, cabendo à fracção dos Demandantes o valor de €107,69;
C) Os Demandados são os proprietários da fracção autónoma designada pela “AP”, correspondente ao nono andar, letra B, do prédio em regime de propriedade horizontal sito na E, nos termos da certidão predial de fls. 11 a 16;
D) Em Assembleia de Condóminos realizada em 26 de Junho de 2003 (cfr. acta de fls. 17 a 21) os condóminos do Condomínio Demandante aprovaram uma proposta para reparação dos elevadores do prédio apresentada pela sociedade Atlas e, deliberaram, também, afectar a importância de € 3.740,00 aos trabalhos de construção civil inerentes àquela reparação, cabendo aos Demandados pagar, em função da sua permilagem, o valor de €1.131,54, nos termos do mapa junto a fls. 21;
E) Por deliberação da Assembleia de Condóminos realizada em 29 de Maio de 2003, foi fixado o valor das quotas trimestrais de condomínio para ano de 2003, cabendo à fracção dos Demandantes o valor de €106,03, nos termos que constam da acta e mapa anexo de fls. 22 a 26;
F) Por deliberação da Assembleia de Condóminos realizada em 03 de Março de 2004, foi fixado o valor das quotas trimestrais de condomínio para ano de 2004, cabendo à fracção dos Demandantes o valor de €109,40, nos termos que constam da acta e mapa anexo de fls. 27 a 31;
G) Os Demandados não procederam desde o início de 2003 e até ao final de 2005 ao pagamento de qualquer quota trimestral e também não pagaram a reparação do elevador do prédio, o que tudo perfaz um valor em dívida de € 2.424,02;
H) Os Demandados foram interpelados para pagar através das cartas, com avisos de recepção de fls. 33 a 50;
I) O Demandante dirigiu as suas comunicações ao Demandado B e para a Rua da Madalena, ............, em Lisboa;
J) As comunicações de fls. 32 e 38 dos autos, foram dirigidas em nome do Demandado B para o Demandante com cheques para pagamento de quotas de condomínio, sendo que a primeira não está assinada e a segunda tem aposta assinatura por chancela;
K) A fracção dos autos está arrendada e tem uma renda actual inferior a €60,00 nos termos dos documentos de fls. 87 a 91;
Ficou ainda provado que :
L) Por carta de 16 de Fevereiro de 2001, junta a fls. 106, o Demandante foi informado que “ … de futuro as quotas de condomínio assim como todos os assuntos referentes à fracção “AP” serão tratados pelo novo proprietário, Sr. B, Rua da Madalena, ..................................................... Lisboa …”
M) O Demandado B foi convocado, por cartas registadas com aviso de recepção, enviadas em seu nome e para a morada da Rua da Madalena, que foram recebidas, para as Assembleias de Condóminos realizadas em 29 de Maio de 2003 (cfr. 145 a 147); em 26 de Junho de 2003 (cfr. fls. 148 a 150); em 03 de Março de 2004 (cfr. fls. 151 a 153) e em 29 de Abril de 2005 (cfr. fls. 157 a 159);
N) Ao Demandado B foram enviadas, por cartas registadas com aviso de recepção, endereçadas em seu nome e para a morada da Rua da Madalena, que foram recebidas, as minutas e cópias de actas referentes às Assembleias de 29 de Maio de 2003 (cfr. fls. 148 a 150); de 26 de Junho de 2003 ( cfr. fls. 37 e 38); de 03 de Março de 2004 (fls. 42 e 43). A acta da Assembleia de 29 de Abril de 2005, enviada nos mesmos das anteriores, veio devolvida (cfr. fls. 160 a 162).
Com interesse para a decisão da causa não ficaram provados os seguintes factos:
1. Os pagamentos das quotas e reparações dos elevadores deviam ser efectuadas no domicílio do Administrador do Demandante que é na Cruz de Pau;
2. Os Demandados nunca foram convocados para nenhuma Assembleia de Condóminos e as actas não lhes foram dadas a conhecer;
3. A Rua da Madalena, nº ......, não é o domicílio do Demandado e este nunca recebeu as comunicações que o Demandante lhe enviou;
4. Os mapas – designados Projecto de Orçamento – não são referidos nas actas de aprovação dos orçamentos anuais nem o valor a pagar pelos Demandados;
5. Em vez da reparação dos elevadores que havia sido deliberada foi efectuada a substituição dos elevadores.
Fundamentação dos factos provados e não provados
Para fundar a sua convicção o tribunal ponderou toda a prova documental junta aos autos e as declarações do administrador do Demandante, posto que não foi apresentada prova testemunhal e os Demandados não compareceram tendo-se feito representar por I. mandatária com poderes especiais.
Quanto aos factos não provados, foi tida em conta quer a insuficiência quer a absoluta falta de prova sobre a sua veracidade ou, mesmo, a produção de prova em sentido contrário.
Da excepção de incompetência em razão do território
Dispõe o nº 2 do artº 12º da Lei 78/2001, de 13 de Julho, que a acção destinada a exigir o cumprimento de obrigações pecuniárias, como é o caso dos autos, pode ser proposta, à escolha do credor, no lugar onde a obrigação deveria ser cumprida ou no do domicílio do demandado. Dispõe o artº 774º do Código Civil que as obrigações pecuniárias devem ser cumpridas no domicílio que o credor tiver ao tempo do pagamento.
O credor, o Condomínio, situa-se em Lisboa, sendo aqui o seu domicílio.
Por sua vez, as obrigações cujo cumprimento vem pedido aos Demandados, referem-se a contribuições para as despesas de conservação e de fruição de fracção autónoma – contribuições que devem ser efectuadas em dinheiro e que são, indubitavelmente, de natureza pecuniária embora indissociáveis da propriedade da fracção.
E, assim, é manifesto que o tribunal territorialmente competente para apreciar a presente acção, sendo o do lugar onde a obrigação devia ser cumprida (o domicílio do credor), é o Julgado de Paz de Lisboa.
Note-se que a pessoa do administrador não se confunde com a do credor. O pagamento, é certo, deve ser efectuado ao administrador (artº 1436º, al. e) do Código Civil) mas, isso não significa que, quando aquele não é residente, o pagamento tenha de ser efectuado fora do condomínio. Só assim será se houver acordo das partes nesse sentido. Nos autos, nada neste sentido ficou provado.
Pelo que antecede, tem de improceder a excepção de incompetência territorial do Julgado de Paz de Lisboa que os Demandados suscitam.
Do enquadramento de facto e de direito
O Condomínio Demandante pede que os Demandados paguem a parte que, segundo deliberações em actas, lhes compete nas despesas com a reparação dos elevadores e com a gestão corrente do prédio.
Os Demandados são proprietários de fracção autónoma, correspondente ao nono andar, letra B, do prédio em regime de propriedade horizontal identificado nos autos e ao qual se referem os valores peticionados.
Ao contrário do que alegam, os Demandados, foram convocados para todas as Assembleias Gerais em que foram determinados os valores a pagar por cada condómino, seja a título de comparticipação nas despesas dos elevadores seja nas quotas trimestrais. Igualmente, após tais deliberações, lhes foram enviadas cópias das actas, incluindo os projectos de orçamento respectivamente aprovados e o mapa de distribuição de encargos relativo à obra dos elevadores.
A referida correspondência do condomínio foi remetida, em nome do Demandado marido, nos exactos termos que lhe foram indicados na carta que constitui o doc. de fls. 106. Toda aquela correspondência, enviada sob registo com aviso de recepção para a morada indicada, foi recebida, só assim não sucedendo com a acta da Assembleia de 19 de Abril de 2005, que foi devolvida, por razões atinentes ao destinatário. Por assim ter sucedido, não pode deixar de presumir-se (artº 349º do Código Civil) que o Demandado marido tomou conhecimento da correspondência recebida e por via dele, a Demandada mulher. Se assim não sucedeu, é porque os Demandados não cumpriram a obrigação de informação sobre a sua morada que decorre do nº 9 do artº 1432º do Código Civil, o que não lhes pode, obviamente, aproveitar.
As actas, enviadas e recebidas, não foram impugnadas nos prazos legais (artº 1432º do Código Civil) nem, agora, se vislumbra, que as mesmas enfermem de nulidade, até porque não lograram os Demandados demonstrar que tenham sido realizadas, ao nível dos elevadores, obras desconformes com as que foram aprovadas e constavam da convocatória. Neste contexto, apenas concluir-se que as deliberações aí vertidas são vinculativas para os Demandados decorrendo para estes, enquanto condóminos, a obrigação de pagar ao Condomínio a quota-parte que lhes compete relativamente ao preço das obras e a quotas trimestrais.
É o que resulta do nº 2 do artº 1º do Dec. Lei 268/94, de 25 de Outubro – “As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções “ - e, também, do nº 1 do artº 1424º do Código Civil – “… as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos …”.
Igualmente não colhe a tese dos Demandados relativa a abuso de direito do condomínio na deliberação de reparação dos elevadores alegando que o valor que lhes cabe pagar é superior ao rendimento da fracção e que, em face da deliberação, não é susceptível de repercussão na renda. É que, embora se possa compreender a situação que vem alegada, o Condomínio não sabe, nem tem que saber, qual a situação concreta de cada fracção, nem o rendimento que dela decorre para os respectivos proprietários, nem o seu administrador pode, perante o interesse de um condómino, deixar de promover a conservação e bom funcionamento, incluindo conformidade legal, de todas as partes comuns do prédio.
III – DECISÃO
Por tudo o exposto, julgando improcedente a excepção de incompetência territorial do Julgado de Paz de Lisboa, julgo a acção procedente e, em consequência, condeno os Demandados a pagarem ao Demandante a quantia de €2.424,02 (dois mil quatrocentos e vinte e quatro euros e dois cêntimos), a título de comparticipação em despesas de condomínio (ordinárias e de reparação), acrescida das quotas trimestrais vencidas desde a entrada da acção (04.01.2006) até à presente data.
Declaro parte vencida os Demandados, os quais vão condenados no pagamento das custas do processo.
Custas do processo: € 70,00
Decorridos dez dias sobre o termo do prazo supra referido sem que se mostre efectuado o pagamento, será requerida a execução por custas aos Serviços do Ministério Púbico junto dos Juízos Cíveis de Lisboa, pelo valor então em dívida, que será de € 135,00 (cento e trinta e cinco euros).
Registe e notifique.
(Texto elaborado e revisto pela própria por meios informáticos)
Julgado de Paz de Lisboa, 12 de Maio de 2006
A Juíza de Paz
Maria de Ascensão Arriaga