I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandantes: A e B, casados, residentes na Rua ......., Vila Nova de Gaia;
Demandados: C, ausente, com última residência conhecida na Rua ....., Vila Nova de Gaia e D, residente no mesmo local.
II - OBJECTO DO LITÍGIO
Os Demandantes vieram propor contra os Demandados a presente acção declarativa, enquadrada na al. g) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação destes a pagarem o montante de € 1.800,00 (mil e oitocentos euros) referente a rendas em atraso (€ 1.200,00) e a uma indemnização no montante de 50% do valor supra referido (€ 600,00); peticionando ainda os juros legais e todas as rendas que se vençam a partir de Abril de 2004 até efectivo e integral pagamento; e ainda a suportarem as custas da presente acção.
Alegaram, para tanto e em síntese, que são proprietários e legítimos possuidores de um prédio urbano sito na Rua .........., Vila Nova de Gaia; que em Novembro de 2002 celebraram um contrato de arrendamento do referido imóvel com os Demandados, por um período limitado de 1 ano, prorrogável por iguais períodos, tendo sido estipulada uma renda mensal de € 300,00, a qual os Demandados deixaram de pagar a partir de Janeiro de 2004.
Juntaram documentos.
Tendo-se frustrado a citação do Demandado C por via postal e por funcionário e não se tendo logrado obter através da base de dados da Direcção-Geral da Administração da Justiça, informações adicionais sobre a residência ou local de trabalho daquele, foi solicitada à Ordem dos Advogados nomeação de defensor oficioso ao ausente.
Citado o defensor oficioso nomeado, foi por ele apresentada Contestação, onde invocou a título de excepções dilatórias a questão de, em certo ponto do requerimento inicial, mais precisamente no primeiro § do capítulo V. “Os factos” serem referidos como Demandados dos presentes autos outras pessoas que não os Demandados supra identificados e que figuram como tal nas rubricas III. e IV. “Identificação das partes”. Invocou ainda a nulidade do contrato de arrendamento junto aos autos, em virtude de não respeitar a disposição imperativa do art.º 9º do Regime de Arrendamento Urbano, que prevê no seu n.º 1 que “Só podem ser objecto de arrendamento os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja testado pela licença de utilização...” e no n.º 4 que a licença de utilização ou a prova de que foi requerida “deve ser referida no próprio texto do contrato, nos termos do n.º 2, alínea c) do artigo anterior.”; sendo certo que o pretenso contrato não cumpre nenhuma das determinações citadas, carecendo da forma legalmente prescrita.
A Demandada D, devidamente citada, não apresentou Contestação, tendo faltado à sessão de Pré-Mediação e à Audiência de Julgamento, não justificando a sua falta a qualquer uma delas.
Questões a resolver:
Basicamente importa aferir se foi entre as partes celebrado um contrato de arrendamento válido e a ser assim se são os Demandados devedores das rendas vencidas desde Janeiro de 2004 e ainda se deverão os mesmos pagar aos Demandantes uma indemnização no montante de 50% do valor em débito.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades para além da que infra se tratará ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento com observância do legal formalismo como da acta se infere.
Cumpre apreciar e decidir.
Quanto à questão invocada pelo ilustre defensor oficioso nomeado ao Demandado ausente relativa à divergência na identificação dos Demandados que aparece no cabeçalho e na exposição dos factos do requerimento inicial, constatada a mesma, verificou-se tratar-se não mais que um mero lapso dos Serviços de Atendimento, tendo sido ordenada a rectificação de tal divergência, por Despacho de fls. 17, do qual foi o ilustre defensor oficioso notificado logo que apresentada a Contestação, ultrapassando-se assim esta questão.
No que respeita à alegada nulidade do contrato de arrendamento por vício de forma, cumpre decidir, o que infra se fará na rubrica “O Direito”.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Não obstante a Demandada D ter sido regularmente citada sem que no entanto tenha tido qualquer intervenção que seja no processo (não contestou, não compareceu na sessão de Pré-Mediação nem na Audiência de Julgamento, para as quais foi devidamente notificada, nem justificou as suas faltas), o Demandado C, não obstante todas as diligências feitas nesse sentido, não foi citado, estando ausente em parte incerta, não tendo contestado ou intervindo de qualquer forma no processo. Determinou-se então o seguimento do regime processual civil referente aos ausentes, citando-se defensor oficioso indicado pela Ordem dos Advogados, em representação do ausente, uma vez que não há Ministério Público junto dos Julgados de Paz.
Ora, interpretando extensivamente a situação inserida na ratio legis da excepção prevista na al. b) do art.º 485º do C. Processo Civil, aplicável ex vi art.º 63º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho (L. J. P.), permanecendo o Demandado na situação de revelia absoluta, implica que os factos alegados pelos Demandantes não possam ser considerados como confessados, em face também da Demandada Graça Amélia Alves, citada pessoalmente e que, igualmente, não apresentou contestação.
Assim,
Consideram-se provados os seguintes factos:
I. Os Demandantes são legítimos proprietários de um prédio urbano sito na Rua Central, n.º 917, inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo 64;
II. Em Novembro de 2002, os Demandantes celebraram um contrato de arrendamento do supra referido imóvel com os Demandados, o qual terá sido assinado apenas pelo Demandado C, por um período limitado de um ano, prorrogável por iguais períodos, com início a 01 de Novembro de 2002 e término em igual dia e mês do ano seguinte, não estando mencionado no mesmo o n.º da licença de utilização do imóvel;
III. Foi estipulado o pagamento de uma renda mensal de € 300,00;
IV. Os Demandados deixaram de pagar a renda em Janeiro de 2004;
V. Os Demandados abandonaram o locado em data que não foi possível apurar mas que terá sido em finais de Abril de 2004;
Motivação dos factos provados:
Para dar como provados os factos vertidos em I, II e III, o Tribunal teve em conta os doc.s de fls. 5 a 9 v..
Tendo presente a matriz da livre apreciação probatória, motivou ainda a sua convicção para estes e para os factos assentes em IV e V, no depoimento dos Demandantes, ouvidos oficiosamente, cujas declarações lograram convencer o Tribunal da veracidade dos mesmos, tanto mais que, no que respeita ao facto III, tratando-se o pagamento de uma excepção peremptória, caberia aos Demandados o ónus da prova. No entanto dada a ausência do 1º Demandado e a não produção do efeito cominatório em relação a ambos, não tendo estes feito prova do pagamento, não tem qualquer cabimento a reversão do ónus da prova, até porque, a ser assim, caberia então aos Demandantes a prova de um facto negativo (o não pagamento das rendas).
Ademais, consideraram-se ainda elementos objectivos, nomeadamente o facto de os Demandados terem abandonado o locado na pendência da acção – Facto V – conforme resulta também das cotas lavradas a fls. 23 referentes às malogradas tentativas de citação do ausente por funcionárias do Julgado de Paz, tendo sido apurado junto dos vizinhos terem os Demandados deixado o locado.
Considerou-se ainda a cópia de uma carta – fls. 39 e 40 - supostamente enviada pela 2º Demandada ao 1º Demandante, a acompanhar a entrega das chaves do locado, na qual é reconhecido o débito de rendas, sem no entanto especificar quantos e a que meses se reportam.
Estes os factos.
IV - O DIREITO
Perante os factos articulados e dados como assentes, é inequívoco que entre as partes se celebrou um típico contrato de arrendamento.
A primeira e mais elementar obrigação de todo o locatário, como tal enunciada na al. a) do art.º 1038º, do C. Civil, é a de pagar oportunamente a renda estipulada.
Essa obrigação provém da natureza onerosa e sinalagmática do contrato (art.º 1022º, do C. Civil), e deve ser cumprida no tempo e lugar devidos (art.º 1039, do C. Civil), sob pena de constituir o locatário em mora (art.º 1041º).
O tempo e o lugar do pagamento da renda são disciplinados nos artigos 20º e 21º do R.A.U., em coordenação com o art.º 1039º, do C. Civil.
Salvo convenção em contrário, se as rendas tiverem sido estipuladas em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito (cfr. art.º 20º, do R.A.U.).
Da nulidade do contrato de arrendamento
No contrato de arrendamento junto aos autos, conforme decorre do n.º II dos factos provados, não é mencionado o n.º da licença de utilização.
Será como tal nulo o contrato em causa por vício de forma?
Vejamos.
O art.º 8º do R.A.U. faz referência a menções especialmente requeridas pelo fim ou objecto do concreto contrato em causa, entre as quais, a licença de utilização a que alude a al. c) do art.º 8º-2 do R.A.U., matéria que vem disciplinada no art.º 9º do mesmo Diploma Legal, devendo a existência de licença de utilização bastante, ou, do documento comprovativo da mesma ter sido requerida, ser referida no próprio texto do contrato, não podendo ser celebrado qualquer contrato de arrendamento sem essa menção.
No entanto, na esteira das anotações ao art.º 8º do R. A. U., do Juiz Conselheiro Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano”, 6ª edição, p. 185, a falta de tal menção é impeditiva da celebração de contrato de arrendamento urbano através de escritura pública, pelo que tal omissão – que nada tem a ver com a inexistência de tal licença - não afectará a validade de um contrato outorgado por escrito particular.
Mas ainda assim, a invocação de tal nulidade pelo ilustre defensor oficioso nomeado ao Demandado, para este se eximir ao pagamento das rendas e demais obrigações assumidas com a outorga daquele, poder-se á traduzir num inaceitável “venire contra factum proprium”, a justificar a intervenção do disposto no art.º 334º do C. Civil, ou seja, a paralisação do direito por excesso manifesto dos limites impostos pela boa fé cfr., nesse sentido Ac. Relação Évora de 11.11.1993, in Col. Jur. 1993, Tomo V, pág. 283..
Aliás,
Mesmo sendo o contrato de arrendamento inválido por inobservância de forma legal, mas tendo o locador procedido à entrega das chaves, com tal acto colocando o arrendado à disposição do inquilino, para que dele se pudesse utilizar retirando daí as consequentes vantagens, criou-se para este a obrigação de efectuar uma contrapartida através do pagamento de uma importância pelo valor de uso ou compensatória, a qual deve corresponder à renda e demais obrigações complementarmente clausuladas, tais como as despesas de condomínio, o saneamento, a luz e a água. Neste sentido, Ac. Relação Porto de 06.04.1999, Bol. 486, 364.
É que, como escreveu Baptista Machado in R. L. J., Ano 117, pág. 365, assim “se deverá proceder em todos os casos em que uma das partes num contrato nulo fez a sua prestação, que foi recebida ou aproveitada pela sua contraparte e esta, mais tarde, ciente de que não é possível restituir a prestação recebida nem o seu valor, e de que nem tão pouco existe enriquecimento que deva ser restituído, se recusa a fazer uma contraprestação equitativa, invocando a nulidade do contrato.”
De facto, “(...) na perspectiva dos valores e dos interesses em confronto “Não faria sentido que tratando-se, como se trata, da situação contratual sinalagmática, o locatário não tivesse de responder pela respectiva obrigação (pagamento da renda), relativamente ao período durante o qual a situação contratual tenha permanecido, desfrutando o locatário do local em questão.”(cfr. Ac. Rel. Coimbra de 16.01.1990, in Col. Jur. 1990, Tomo I, pág. 88. Também nesse sentido, entre outros, Ac. Rel. Lisboa de 28.11.96, in Col. Jur. 1996, Tomo V, pág. 113 e Ac. Rel. Évora de 27.05.1999 in Col. Jur. 1999, Tomo III, pág. 263).
Mais, Ainda que fosse nosso entendimento que a falta de tal requisito formal invalida o contrato, preenchendo a nulidade do art.º 220º, n.º 1, do C. Civil, haveria lugar à restituição do recebido, com fundamento no n.º 1 do Art.º 289º do C. Civil (cfr. Assento do STJ de 28.03.1995, publicado no DR I, série a, de 17.05.1995).
Ora, uma vez que os Demandados não podem devolver o tempo de utilização nem o concreto uso que fizeram, ou seja, não podem restituir a “satisfação” que o uso do locado lhes proporcionou nem as necessidades assim satisfeitas, devem restituir, pois, não só o prédio, mas também o valor que foi entre eles e os Demandantes convencionado, no e para o contrato de locação, correspondente ao uso e fruição de que os Demandantes estiveram privados (Cfr. Acórdão da Relação de Évora, de 27.05.99, supra citado).
Quanto à indemnização pedida no valor de 50% das rendas, vejamos que direito assiste aos Demandantes.
À disposição do n.º 1 do Art.º 1041º do Código Civil prevendo a possibilidade de o locador, em caso de mora do locatário no pagamento das rendas, poder exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento, está subjacente a faculdade que o locatário tem de sobrestar no despejo mediante o pagamento ou depósito do montante das rendas em dívida acrescido da referida indemnização (purgação da mora).
No entanto, constituindo esta disposição um estímulo ao pagamento pontual, é perfeitamente legítimo ao senhorio peticionar as rendas acrescidas da indemnização numa acção em que o que se pretende não é o despejo - para o qual o Julgado de Paz nem sequer tem competência – mas sim o pagamento das rendas em dívida, até porque o locador se fosse essa a sua intenção, poderia ter optado pela resolução do contrato e subsequente despejo, e o locatário se quisesse manter o arrendamento teria para todos os efeitos que pagar a sobredita indemnização a acrescer às rendas em dívida.
No entanto,
verificou-se que, na pendência da acção, os Demandados abandonaram o locado.
Ora, tal como, verificando-se a resolução do contrato de pagamento por falta de pagamento das rendas, nos casos em que o locatário não proceda aos pagamentos supra referidos, o locador não terá o direito a receber a referida indemnização conjuntamente com a resolução do contrato e subsequente restituição do locado, também no caso vertente, são apenas devidas as rendas em atraso, em singelo.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção, e, por consequência condeno os Demandados C e D a pagarem aos Demandantes A e B a quantia de € 1.200,00.
Custas na proporção do decaimento e reembolso nesses precisos termos.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 29 de Outubro de 2004
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia