Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO
A, melhor identificado a fls. 1, intentou contra B, melhor identificado a fls. 1, e contra C, melhor identificada a fls. 2, a presente acção declarativa de condenação (a fls. 1 a 6, que aqui se dão por reproduzidas), pedindo a condenação destes ao pagamento da quantia de € 985,60 (Novecentos e oitenta e cinco euros e sessenta cêntimos), a título de despesas condominiais, que se subdividem da seguinte forma:
1 - € 136,00 (Cento e trinta e seis euros), relativos a quotas de condomínio em atraso, respeitantes aos meses de Maio de 2005 a Dezembro de 2005 (inclusive), com o valor mensal de € 17,00 (Dezassete euros);
2 - € 216,00 (Duzentos e dezasseis euros), relativos a quotas de condomínio em atraso, respeitantes aos meses de Janeiro de 2006 a Dezembro de 2006 (inclusive), com o valor mensal de € 18,00 (Dezoito euros);
3 - € 240,00 (Duzentos e quarenta euros), relativos a quotas de condomínio em atraso, respeitantes aos meses de Janeiro de 2007 a Dezembro de 2007 (inclusive), com o valor mensal de € 20,00 (Vinte euros);
4 – € 117,00 (Cento e dezassete euros), relativos a quota extraordinária de condomínio destinada a obras de reparação na conduta de abastecimento de água potável;
4 - € 26,60 (Vinte e seis euros e sessenta cêntimos)), relativos a penalização à taxa de 5% por atraso no pagamento superior a 90 dias;
7 - € 250,00 (Duzentos e cinquenta euros), a título de penalização pelo atraso no pagamento de quotas em dívida há mais de seis meses.
Juntou 12 (Doze) documentos (a fls. 8 a 31), que aqui se dão por reproduzidos.
A citação dos Demandados frustou-se tendo sido, por despacho de fls. 80, requerido à Ordem dos Advogados nomeação oficiosa de Patrono.
Foi nomeada aos autos pela Ordem dos Advogados a Ilustre Patrona, D, que apresentou contestação, (a fls. 100 e 101, que aqui se dão por reproduzidas). Alegou, em síntese, que a assembleia de condóminos não tem legitimidade para fixar quaisquer coimas, apenas para aprovar e obter a cobrança dos valores referentes a despesas com o uso e a fruição das partes comuns do edifício e serviços de interesse comum. Conclui, requerendo a improcedência parcial da acção, no que respeita às penalizações de € 250,00 (Duzentos e cinquenta euros) e € 26,60 (Vinte e seis euros e sessenta cêntimos).
Não juntou documentos.
O Julgado de Paz é competente.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não se verificam outras excepções dilatórias, nulidades ou outras questões prévias que obstem ao conhecimento da causa, ou excepções peremptórias que cumpra conhecer.
Aberta a audiência a 26 de Fevereiro de 2008, verificou-se a presença do representante legal do Demandante, bem como da Ilustre Patrona nomeada aos Demandados, D, mão sendo tentada a conciliação das partes, por falta de poderes da Ilustre Mandatária, pelo que se procedeu a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal, conforme da respectiva Acta se pode aferir.
FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
Para a convicção do Julgado, foram tomados em consideração os documentos juntos a fls. 8 a 31.Com interesse para a discussão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1 O Demandante é o A sito no concelho do Seixal;
2 Representado pela sua administradora em exercício “E”;
3 Por sua vez representada por F;
4 Os Demandados são proprietários da fracção autónoma correspondente ao terceiro andar esquerdo, designada pela letra “O” do prédio supra mencionado em 1;
5 Encontram-se em dívida pelos Demandados despesas condominiais, no valor total de € 520,00 (Quinhentos e vinte euros), que se subdividem da seguinte forma:
6 € 136,00 (Cento e trinta e seis euros), relativos a quotas de condomínio em atraso, respeitantes aos meses de Maio de 2005 a Dezembro de 2005 (inclusive), com o valor mensal de € 17,00 (Dezassete euros);
7 € 216,00 (Duzentos e dezasseis euros), relativos a quotas de condomínio em atraso, respeitantes aos meses de Janeiro de 2006 a Dezembro de 2006 (inclusive), com o valor mensal de € 18,00 (Dezoito euros);
8 € 240,00 (Duzentos e quarenta euros), relativos a quotas de condomínio em atraso, respeitantes aos meses de Janeiro de 2007 a Dezembro de 2007 (inclusive), com o valor mensal de € 20,00 (Vinte euros);
9 € 117,00 (Cento e dezassete euros), relativos a quota extraordinária de condomínio destinada a obras de reparação na conduta de abastecimento de água potável;
10 Venceram-se igualmente as quotas de condomínio respeitantes aos meses de Janeiro de 2008 e Fevereiro de 2008;
11 A 1 de Março de 2005, o Demandante remeteu ao Demandado, por correio registado com aviso de recepção, a convocatória para a Assembleia de Condóminos a realizar no dia 14 de Março de 2005;
12 Em 14 de Março de 2005, a Assembleia de Condóminos aprovou uma deliberação no sentido de estipular que o valor da quota ordinária de condomínio se manteria no valor de € 17,00 (Dezassete euros);
13 Em 7 de Fevereiro de 2006, o Demandante remeteu ao Demandado, por correio registado com aviso de recepção, convocatórias para a Assembleia de Condóminos a realizar a 15 de Março de 2006;
14 A 15 Março de 2006, a Assembleia de Condóminos aprovou uma deliberação que alterava o valor da quota ordinária de condomínio para € 18,00 (Dezoito euros);
15 A 11 de Janeiro de 2007 o Demandante remeteu ao Demandado, por correio registado com aviso de recepção, convocatória para Assembleia de Condóminos a realizar no dia 22 de Janeiro de 2007;
16 A 22 de Janeiro de 2007, a Assembleia de Condóminos aprovou uma deliberação que alterava o valor da quota ordinária de condomínio para € 20,00 (Vinte euros);
17 Não tendo estado presentes os Demandados na Assembleia mencionada no número anterior, o Demandante remeteu-lhes, por correio registado com aviso de recepção, cópia da respectiva Acta;
18 A 23 de Janeiro de 2007, a Assembleia de Condóminos aprovou um orçamento destinado a obras de reparação da ruptura na conduta de abastecimento de água potável no prédio, no valor de € 1400,00 (Mil e quatrocentos euros);
19 Para pagamento da supra citada obra, a Assembleia de Condóminos deliberou no sentido da criação de uma quota extraordinária, cabendo aos Demandados o pagamento de € 117,00 (Cento e dezassete euros);
20 Os Demandados, apesar de interpelados para o efeito, não têm pago as quotas de condomínio supra referidas;
21 Encontrando-se o condomínio desembolsado daqueles valores.
Não se encontram provados os seguintes factos:
1. Que o Demandante lhes tenha enviado cópia da Acta de Assembleia de Condóminos realizada a 14 de Março de 2005;
2. Que alegadamente aprovou penalizações pelo atraso no pagamento de quotas de condomínio por parte dos condóminos.
FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte dos Demandados das suas obrigações de condóminos.
Ora, a posição de condómino confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do condomínio.
Quanto à administração das partes comuns do edifício, ela incumbe à Assembleia de Condóminos e a um administrador (art. 1430º do C.C.).
Sendo função do Administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do art. 1436º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as prestações mensais a pagar por cada condómino e bem assim as relativas às despesas de conservação.
Relativamente à Assembleia de Condóminos, a sua convocação e o seu funcionamento estão previstos no art. 1432º do C.C.
Resulta do art. 1424º nº 1 do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.
Nos presentes autos, resulta provada a dívida dos Demandados quanto a despesas condominiais relativas a quotas ordinárias e extraordinária entretanto vencidas.
Como Mota Pinto refere, os condóminos “são obrigados a pagar as despesas relativas à conservação e à fruição das partes comuns do edifício; a suportar as despesas correspondentes ao pagamento de serviços de interesse comum (...). A participação de cada um nestas despesas é estabelecida em função do valor relativo das respectivas fracções; esse valor relativo não é determinado por avaliação “ad hoc”, mas está prefixado no título constitutivo da propriedade horizontal, em percentagem ou permilagem. Estabelece-se o valor que tem cada fracção no valor global do edifício e a repartição dos encargos faz-se segundo este critério, quando não houver especial critério de repartição de encargos.” (RDES, XXI, pág. 113).
Assim, ao Demandante assiste, nos termos legais, o direito de exigir dos Demandada o pagamento da parte correspondente às despesas de condomínio supra referidas, bem como das quotas respeitantes aos meses de Janeiro de 2008 e Fevereiro de 2008, entretanto vencidas.
Peticiona ainda o Demandante o pagamento de € 250,00 (Duzentos e cinquenta euros) a título de penalização pelo atraso superior a seis meses de quotas de condomínio, bem como de € 26,60 (Vinte e seis euros e sessenta cêntimos), a título de juros convencionais à taxa de 5%, por atraso no pagamento superior a 90 dias, por parte dos Demandados, baseados em deliberação alegadamente aprovada em Assembleia de Condóminos realizada em Março de 2005.
Vejamos se assiste razão ao Demandante.
Alega, a este propósito, a Ilustre Patrona nomeada aos Demandados que a assembleia de condóminos não tem legitimidade para fixar quaisquer coimas, apenas para aprovar e obter a cobrança dos valores referentes a despesas com o uso e a fruição das partes comuns do edifício e serviços de interesse comum.
A este respeito, dispõe o nº 1 do art. 1434º do C.C. que “a assembleia pode (…) fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador”, com as limitações estabelecidas no nº 2 do mesmo artigo. Assim, com o devido respeito por posições diversas, a Assembleia de Condóminos pode estabelecer penas pecuniárias pelo incumprimento da obrigação de pagamento atempado.
Não obstante, não resulta provado que as deliberações constantes da Acta da Assembleia que aprovou as penalizações tenham sido comunicadas aos Demandados, uma vez que os mesmos não apuseram a sua assinatura na supra referida acta, nem resulta provado que o Demandante lhes tenha enviado cópia da respectiva Acta, tendo de se considerar ausentes da supra citada Assembleia. Tal é imposto pelo nº 6 do art. 1432º do C.C., e neste sentido igualmente defende Sandra Passinhas (A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2ª Edição, Almedina, p. 248): “as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias. O legislador quis ter a certeza de que o condómino revê conhecimento efectivo da deliberação, por isso se exige o aviso de recepção. (…) Os condóminos (rectius, aqueles que têm o direito de voto) têm 90 dias, após a recepção da carta registada para comunicar por escrito, à assembleia de condóminos, o seu assentimento ou discordância, sendo que o seu silêncio vale como aprovação da deliberação comunicada”. Igualmente neste sentido, e mutatis mutandis, encontramos o art. 9º do D.L. 268/94, de 25 de Outubro, que dispõe que “o administrador, ou quem, a título provisório desempenhe as funções deste, deve facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções”. Ora, se tal se aplica a terceiros nas referidas condições, por maioria se razão se aplicará aos condóminos.
Assim, como supra mencionado, não existe nos autos comprovativo que tal foi efectuado – e o ónus pertence ao Demandante – pelo que terão de improceder estes pedidos.
Ao Julgado de Paz cumpre decidir do pedido, tendo em consideração a matéria de facto provada e a lei aplicável.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando parcialmente procedente, por provada, a presente acção, decido condenar os Demandados, a pagarem ao A a quantia de € 520,00 (Quinhentos e vinte euros), relativa a quotas ordinárias de condomínio em atraso, a que acrescem as quotas entretanto vencidas respeitantes aos meses de Janeiro de 2008 e Fevereiro de 2008.Mais decido absolver os Demandados do restante peticionado.
Custas a cargo dos Demandados, que se declara partes parcialmente vencidas, na proporção de %, e do Demandante, que se declara parte parcialmente vencida, na proporção de %, nos termos do disposto no art. 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, e do art. 446º nº 3 do C.P.C. .
A título de honorários a atribuir à Ilustre Patrona nomeada ao Demandado, D, arbitro o pagamento de 8 unidades de referência, por aplicação analógica do ponto 1.1.2.1. da Tabela Anexa à Lei 34/2004, de 29 de Julho, publicada pela Portaria 1386/2004, de 10 de Novembro.
Registe.
Seixal, em 26 de Fevereiro de 2008
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art. 138º nº 5 do C.P.C.)
Ana de Almeida Flausino
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art. 138º nº 5 do C.P.C.)
Ana de Almeida Flausino