Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO:
A, aqui representado pelo seu administrador – B -, melhor identificado a fls. 1, intentou a presente acção contra C, melhor identificada, também, a fls.1, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe a quantia de € 3.010,55 (três mil e dez euros e cinquenta e cinco cêntimos) relativa a quotas de condomínio vencidas e não pagas desde Outubro de 2007 até à presente data e pena pecuniária, acrescido de juros legais bem como das custas e encargos judiciais.
Para tanto alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 3, que aqui se dá por reproduzido. Juntou 5 documentos (fls. 32 a 86) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Regularmente citada, a demandada não apresentou contestação.
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
OS FACTOS:
Resultaram provados os seguintes factos com relevância para a decisão da causa:
a) B foi eleito administrador do A, sito no Cacém, na Assembleia-geral de condomínios realizada aos 17/03/2009.
b) A demandada é proprietária da fracção autónoma designada pela letra V2, correspondente à loja 1.20 destinada a comércio com a permilagem de 5,27, do supra identificado prédio.
c) Por deliberação da Assembleia-geral de condóminos, realizada em 12/04/2002, conforme consta na acta nº 23, ficou aprovado que a comparticipação mensal da demandada relativa à referida fracção é de Escudos 15.910$00, correspondente a € 79,36, com efeitos a partir de 01/01/2002, valor que não foi alterado até a presente data.
d) Por deliberação da Assembleia-geral de condóminos, realizada em 31/01/2003, conforme consta na acta nº 25, o valor da comparticipação mensal de cada condómino foi acrescido da taxa legal do IVA, com efeito a partir de 1/01/2003.
e) A partir de 1/01/2003, a comparticipação mensal da demandada passou a ser de € 94,44 (79,36x19%), de 01/07/2005 de 96,03€ (79,36x21%) e a partir de 1/07/2008 passou a ser de 95,23€ (79.36 X 20%).
f) Por deliberação das Assembleias-gerais de condóminos o valor das quotas-partes mensais de cada condómino, relativas às despesas de fruição e manutenção, manteve-se igual à dos anos anteriores.
g) As comparticipações mensais dos condóminos devem ser pagas no escritório do condomínio sito no Centro Comercial referido, até ao dia 8 de cada mês.
h) Desde 01/10/2007 até à presente data, a demandada não paga as contribuições mensais para as despesas comuns do edifício da sua fracção, as quais ascendem ao montante de € 2.007,03 (dois mil e sete euros e três cêntimos).
Motivação:
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomada em consideração a confissão por parte da demandada, operada pela ausência de contestação escrita e falta, injustificada, à Audiência de Julgamento e os documentos de Fls. 32 a 86, considerando-se provados todos os factos alegados pelo demandante (artº 58º, nº 2, da Lei nº 78/2001, 13 de Julho).
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte da demandada, das suas obrigações enquanto condómina, pela falta de pagamento das quotas ordinárias de condomínio. Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
Por outro lado, a administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
É função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as quotas ordinárias de condomínio a pagar por cada condómino.
Passemos ao caso dos autos. Ficou provado que desde Outubro de 2007 as despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício (devidamente aprovadas em Assembleias de Condóminos), inerentes à fracção de que a demandada é proprietária, não foram pagas, situação que se mantinha à data da propositura da acção, estando em dívida, nessa data, a quantia de € 2.007,03 (dois mil e sete euros e três cêntimos).
O incumprimento da obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, na proporção legalmente fixada, torna o devedor responsável nos termos do artigo 798º, do Código Civil.
Peticiona, também, o demandante a condenação da demandada no pagamento da penalização delibera na assembleia-geral de condóminos realizada em 28/3/2006, conforme acta nº 29, no valor igual a 50% do que for devido. Vejamos.
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o artº. 806º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (artº. 559º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
Aplicando os preceitos referidos ao caso em apreço, temos que, foi estipulado nos Estatutos do Condomínio uma sanção diferente para o incumprimento dos condóminos. E, temos também, que essa indemnização corresponde, neste caso, a uma penalização de 50% sobre o valor em divida.
Ademais, o nº 1, do artigo 1434º, do Código Civil, permite o estabelecimento de penas pecuniárias para a inobservância das disposições do código civil, das deliberações das assembleias ou das decisões do administrador.
Assim, há que concluir que a “penalização” está validamente peticionada, acrescendo ao valor das contribuições vencidas, o montante neste âmbito peticionado de € 1.003,52 (mil e três euros e cinquenta e dois cêntimos). -Quanto à condenação da demandada no pagamento de juros de mora à taxa legal, também peticionada, conforme já se viu resulta provado que a assembleia de condóminos quis afastar (e afastou) a regra geral, convencionando outra penalização para os casos de mora.
E, assim sendo, como é, não pode proceder o pedido formulado.
DECISÃO
Em face do exposto, julgo a presente acção procedente, por provada, e consequentemente condeno a demandada a pagar ao condomínio demandante a quantia de € 3.010,55 (três mil e dez euros e cinquenta e cinco cêntimos) relativa a quotas de condomínio vencidas e não pagas desde Outubro de 2007 até Junho de 2009 e pena pecuniária. As custas serão suportadas pela demandada, que se declara parte vencida (artº 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro). Cumpra-se o disposto no artº 9º da supra citada Portaria em relação ao demandante.
Registe.
Sintra, 9 de Setembro de 2009
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – artº 138º/ 5 do C.P.C - Verso em Branco)
Gabriela Cunha