Sentença de Julgado de Paz
A, melhor identificada a fls. 3, instaurou a presente acção declarativa, ao abrigo do artigo 9º, nº 1 c) da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, contra B, na qualidade de administrador do C, com os demais sinais nos autos, pedindo a anulação da deliberação tomada a propósito do ponto dois da ordem de trabalhos da assembleia de condóminos do dia 10 de Janeiro de 2009 e o reconhecimento de que a demandante deve participar nas despesas comuns na proporção da sua percentagem no total do edifício.
Alegou, para tanto e em síntese, que é proprietária da fracção autónoma correspondente ao 7º Dtº, representando uma percentagem de 3,45% do prédio urbano acima identificado; que em 10/01/2009 foi realizada uma assembleia de condóminos cuja ordem de trabalhos continha, entre outros, o seguinte ponto: deliberação sobre a forma de repartição das despesas relativas ao pagamento de serviços comuns e de conservação e fruição das partes comuns; que não esteve nem se fez representar na referida assembleia, por estar ausente no estrangeiro; que a assembleia deliberou que a repartição das despesas comuns correntes se fizesse em parte iguais, tendo a demandante sido notificada da respectiva acta por carta expedida em 14/01/2009; que a referida deliberação viola o disposto no artigo 1424º, nº 2 do Código Civil, por falta de quórum deliberativo, e o regulamento do condomínio, pelo que não a pode aceitar.
Regularmente citado, o demandado veio a apresentar contestação, alegando em suma a caducidade do direito de anulação da deliberação em causa e a irregularidade do mandato, bem como ainda que o critério de repartição já fora o mesmo em anos anteriores sem que a demandante o tenha posto em questão, além de impugnar o valor indicado por esta como sendo o da sua contribuição em função da permilagem.
Posto isso, a demandante veio responder, por meio de articulado, à matéria de excepção deduzida pela demandada, tendo o mesmo sido admitido ao abrigo do artigo 3º, nº 4 do Código de Processo Civil e do artigo 2º, nº 2 e 63º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho.
Realizou-se a sessão de pré-mediação, logo seguida de mediação, não tendo as partes, porém, logrado chegar a acordo.
Foi, então, marcada e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal.
Este julgado de paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º nº 1 c) e 12º nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há nulidades ou outras questões prévias de que cumpra conhecer, salvo quanto às excepções deduzidas pelo demandado: relativamente à falta ou irregularidade de mandato, a mesma não se verifica, dado que a demandante juntou aos autos procuração forense em 23/03/2009, por si outorgada em 03/30/2009, tal como havia protestado vir a fazer, sanando, assim, qualquer irregularidade que pudesse haver; quanto à caducidade do direito de anulação, remetemos o seu conhecimento para a fundamentação jurídica desta sentença, atendendo à sua dependência da matéria de facto considerada assente.
FACTOS PROVADOS:
1. A demandante é dona e legítima possuidora da fracção autónoma destinada a habitação, tipo 1, no 7º andar direito, identificada pela letra “Z” e representando uma percentagem de 3,45%, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito em Vila Nova de Gaia;
2. O demandado é o actual administrador do condomínio do prédio urbano acima referenciado;
3. No dia 10 de Janeiro de 2009, foi realizada uma assembleia de condóminos, com a seguinte ordem de trabalhos:
a) Análise, discussão e aprovação das contas respeitantes ao exercício de 2008 e do orçamento das despesas a efectuar em 2009;
b) Deliberação sobre a forma de repartição das despesas relativas ao pagamento de serviços comuns e de conservação e fruição das partes comuns;
c) Deliberação sobre o montante a entregar para o fundo comum de reserva;
d) Nomeação de novo administrador;
e) Deliberação sobre o pedido de autorização de utilização do valor de 1.652,20 € da conta poupança e relativo a fundo comum de reserva para fazer face (parcialmente) à obra de reparação dos elevadores;
f) Análise, discussão e aprovação do orçamento de reparação da parte mecânica dos elevadores, conforme orçamento apresentado pela firma D, no valor de 6.073,20 € (2.877,76 € do elevador nº 1 e 3.095,44 € do elevador nº 2).
4. A demandante não compareceu à referida assembleia nem se fez representar na mesma, dado estar ausente do país;
5. As deliberações tomadas naquela assembleia foram comunicadas à demandante por carta registada expedida em 14/01/2009, contendo cópia da respectiva acta;
6. A demandante só recebeu a carta acima aludida em 27/01/2009;
7. Relativamente ao ponto nº 2 da ordem de trabalhos, a assembleia deliberou que a repartição das despesas relativas ao pagamento de serviços comuns e de conservação e fruição das partes comuns fosse feita em partes iguais, tal como acontecera nos anos anteriores;
8. De acordo com essa deliberação, o demandado imputou à demandante a contribuição trimestral de 125,00 €;
9. O regulamento do condomínio estabelece que a proprietária da fracção “Z” comparticipará nas despesas comuns, que não sejam relativas às partes comuns identificadas no nº 2 do seu capítulo I, na proporção de 41,764/1000.
10. Os condóminos presentes na referida assembleia de condóminos e que votaram a deliberação em crise representavam 56,25% do valor total do prédio.
CONVICÇÃO PROBATÓRIA:
Como resulta da contestação do demandado, os factos alegados na petição inicial não foram impugnados (salvo quanto ao artigo 15º), pelo que tiveram o acordo das partes (cfr. artigo 490º, nº 2 do CPC). Em qualquer caso, os factos n.os 3, 6, 7, 8, 9 e 10 resultam dos documentos juntos aos autos, designadamente a acta da assembleia de condóminos de 10/01/2009, o relatório de pesquisa de objectos feita no site dos E, o mapa de controlo de pagamentos dos valores em dívida e o regulamento do condomínio constante da acta da assembleia de condóminos de 30/06/1989.
De resto, quanto à matéria de excepção por si deduzida na contestação, o demandado não produziu qualquer prova, apesar do ónus respectivo ser seu.
DO DIREITO:
Efectivamente, o artigo 1424º, nº 2 do Código Civil admite que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum possam ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação e sempre que tal resulte de disposição do regulamento do condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
No caso dos autos, a deliberação tomada em 10/01/2009 que determinou a repartição em partes iguais de tais despesas contou apenas com os votos representativos de 56,25% do valor total do prédio.
Assim, falta desde logo um dos requisitos legais para se poder afastar o critério de repartição das despesas comuns estipulado pelo nº 1 do artigo 1424º do Código Civil, neste caso, o suficiente quórum deliberativo.
Por outro lado, a lei prevê que a disposição em contrário ao disposto no artigo 1424º, nº 1 do Código Civil conste de regulamento de condomínio, sendo certo que, neste caso, temos uma deliberação avulsa sobre a matéria em apreço.
Aliás, a regra geral supletiva do artigo 1424º, nº 1 do Código Civil já havia sido afastada previamente pelo capítulo III do regulamento do condomínio aprovado em assembleia de condóminos de 30/06/1989. Ora, este não é inderrogável, mas, como é evidente, dispondo sobre a matéria em causa, a sua alteração carecia do mesmo quórum deliberativo mínimo, isto é, dois terços do valor total do prédio. Faltando esse quórum, a deliberação em causa não pode sobrepor-se ao teor do regulamento do condomínio, salvo se a respectiva anulabilidade se sanasse pelo decurso do tempo.
Contudo, a demandante apresentou-se a arguir a anulabilidade daquela deliberação tempestivamente. Na verdade, a presente acção deu entrada no dia 16/03/2009 e a demandante fora notificada da acta da respectiva assembleia de condóminos em 27/01/2009, data em que tomou conhecimento do teor da referida deliberação, uma vez que não esteve presente nem se fez representar naquela reunião. Ora, como resulta das disposições conjugadas dos artigos 1432º, nº 6 e 1433º, n.os 2 e 4 do Código Civil, o prazo para instauração da acção de anulação deve ser começado a contar da data em que o condómino ausente tenha tomado conhecimento da deliberação, designadamente por meio da notificação da respectiva acta (no mesmo sentido, pode ler-se Abílio Neto, Manual da Propriedade Horizontal, 3ª edição, Lisboa, Ediforum, 2006, pág. 346).
Assim sendo, não há dúvida de que não se verifica a excepção de caducidade invocada pelo demandado.
Outra questão diferente prende-se com a legitimidade processual passiva do demandado. Com efeito, a demandante pede a anulação de uma deliberação condominial, mas propôs a presente acção não contra os condóminos que votaram favoravelmente a mesma, mas sim contra o administrador do condomínio, certamente estribada no nº 6 do artigo 1433º do Código Civil. Porém, a questão é controvertida, como bem dá conta Abílio Neto, na obra acima citada. Por um lado, este autor defende que a legitimidade passiva cabe aos condóminos que aprovaram a deliberação impugnada: “Como demandados devem figurar nominativamente todos os condóminos que aprovaram a deliberação ou deliberações impugnadas, por serem estes que têm interesse em contradizer, embora representados seja pelo administrador, seja pela pessoa que a assembleia tiver designado para esse efeito (art. 1433º-6). Assim, tal acção não deve ser intentada contra os condóminos a título singular, nem apenas contra o condomínio, nem contra o administrador, uma vez que este apenas intervém como representante judiciário dos condóminos que, através da sua vontade individual, contribuíram para a formação da vontade colectiva” (autor e obra citados, págs. 348/349). E, em abono da sua tese, podem ver-se, entre outros, os Acórdãos da Relação de Lisboa, de 07/02/1984 (CJ, 1984, 1º-134) e de 08/02/1990 (CJ, 1990, 1º-161). Em sentido contrário, isto é, defendendo a legitimidade passiva do administrador condomínio, podem encontrar-se, entre outros, os Acórdãos da Relação de Lisboa, de 25/06/1984 (CJ, 1984, 3º-174) e de 26/06/1984 (BMJ, 345º-446), bem como os Acórdãos da Relação do Porto, de 08/02/1993 (JTRP00007574.ITIJ.Net) e de 07/01/1999 (JTRP00024861.ITIJ.Net).
Pela nossa parte, entendemos, salvo o devido respeito por melhor opinião, que o artigo 1437º, nº 2 do Código Civil, em conjugação com o artigo 6º e) do Código de Processo Civil, confere legitimidade passiva ao administrador do condomínio para as acções anulatórias, como é o caso da presente acção. E, de resto, os princípios da simplicidade e da adequação, consagrados no artigo 2º, nº 2 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, levam-nos a concluir ser essa a melhor solução, pelo menos no âmbito dos processos que correm termos nos julgados de paz. De facto, se a lei atribui poderes ao administrador para exercer a representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções anulatórias e se aquele pode ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício, não vale a pena estar a exigir que figurem nominativamente todos os condóminos como demandados se depois quem vai estar a litigar em representação daqueles será o administrador. No fundo, demandado o administrador em acção anulatória de deliberações condominiais, está implícito que o mesmo litiga em representação dos condóminos que votaram favoravelmente as mesmas e não em nome próprio. Além disso - e este parece-nos um argumento ainda mais decisivo -, se assim não fosse, cerceava-se a possibilidade de qualquer condómino, demandado em acção intentada contra si pelo administrador do condomínio, se defender alegando a anulabilidade da deliberação que sustentasse o pedido do mesmo. Na verdade, como resulta do artigo 287º, nº 2 do Código Civil, a anulabilidade pode ser arguida tanto por via de acção como por via de excepção, pelo que se tem que admitir que o condómino demandado lance mão de tal meio de defesa sem ter para tal que deduzir o incidente de intervenção principal de todos os condóminos implicados, até porque, no caso dos processos que correm termos nos julgados de paz, esse incidente faria cessar a competência destes, determinando a remessa dos autos para o tribunal competente (cfr. artigo 41º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho).
Face ao exposto, nada obsta, a nosso ver, que a demandante deduza o pedido com que conclui a petição inicial apenas contra o administrador do condomínio, sendo este, portanto, parte legítima para esse efeito.
Finalmente, também não impede o efeito pretendido pela demandante o facto da deliberação posta em causa ser, no fundo, a renovação de outras similares que vigoraram nos anos anteriores, tal como resulta da acta da respectiva assembleia de condóminos. Com efeito, não se provou (nem tal foi alegado) que a conduta passiva da demandante nos anos anteriores, aceitando o critério de repartição das despesas correntes em partes iguais e fazendo os respectivos pagamentos em conformidade, tivesse criado nos demais condóminos a expectativa de que a mesma continuaria a manter a mesma posição, podendo confiar no seu assentimento. Nessa hipótese, haveria abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum propium”, uma vez que o exercício do direito de anulação excederia os limites impostos pela boa fé (cfr. artigo 334º do Código Civil). E o abuso de direito é de conhecimento oficioso. Todavia, não basta para se considerar haver abuso de direito o facto de ter havido nos anos anteriores a concordância, ao menos tácita, com deliberações de sentido idêntico ao daquela agora impugnada. Seria necessário, além disso, que houvesse violação da confiança criada nos demais condóminos de que esse comportamento se manteria. Ora, esse elemento não se demonstrou, pelo que não se pode entender que houve neste caso abuso de direito.
Por último, anulada a deliberação em crise, continua vigente a norma do regulamento do condomínio que faz recair sobre a demandante a obrigação de comparticipar nas despesas correntes na proporção de 41,764/1000 (4,176%), pelo que deve o valor da sua contribuição trimestral ajustar-se a este percentual.
DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção procedente e provada e, consequentemente, anulo a deliberação tomada sobre o ponto nº 2 da ordem de trabalhos da assembleia de condóminos de 10/01/2009, reconhecendo que a demandante deve participar nas despesas comuns do condomínio na proporção da permilagem que lhe é atribuída no regulamento do condomínio (41,764/1000 ou 4,176%).
Custas pelo demandado, que declaro parte vencida (cfr. artigo 8º da Portaria nº 1456/2001, de 13 de Julho).
Porto, 29 de Dezembro de 2009
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)