Sentença de Julgado de Paz
A , identificado a fls. 1 e 3, intentou, em 4 de Janeiro de 2007, contra B e C, melhor identificados, a fls.1 2 e 3, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que estes fossem condenados a pagar-lhe a quantia de 759,72 € (Setecentos e cinquenta e nove euros e setenta e dois cêntimos), relativa às quotas de condomínio, ordinárias, vencidas e não pagas no período compreendido entre os meses de Setembro de 2005 e Agosto de 2006; quota extraordinária para reparação dos elevadores e coima de 250,00 € para despesas judiciais e/ou extrajudiciais de cobrança. Mais pediu a condenação dos Demandados no pagamento de juros, vencidos e vincendos, até à sentença.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 6, que aqui se dá por reproduzido.
Juntou 11 documentos (fls. 7 a 55) que igualmente se dão por reproduzidos.
Tendo-se frustrado a citação postal e pessoal dos Demandados e não se tendo logrado descobrir o seu paradeiro, foi – por despacho de fls. 117 – decidida a nomeação de Defensor Oficioso, tendo sido nomeada a Ilustre Advogada, D, que, regularmente citada, veio apresentar douta Contestação, conforme melhor se alcança de fls. 124 a 126, que se dá por integralmente reproduzida.
A questão a decidir por este tribunal circunscreve-se à obrigação dos Demandados de pagarem as quotas de condomínio e bem assim a quota extraordinária aprovada, ao incumprimento desta obrigação e às consequências desse incumprimento face às deliberações tomadas em Assembleia de Condóminos.
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
Tendo o Demandante recusado o recurso à Mediação para resolução do litigio (fls. 6) e tendo decorrido o prazo para a apresentação da Contestação, foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento (Fls.127).
Aberta a Audiência, e estando presentes a representante do Demandante e a Ilustre Defensora nomeada à Demandada, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da LJP, não se tendo efectuado a tentativa de conciliação, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, por tal não se encontrar na disponibilidade da Ilustre Defensora Nomeada, pelo que se procedeu à Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, conforme da respectiva acta se alcança. FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos de fls. 7 a 55.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. O Demandante é representado pela sua administradora E;
2. O Demandado, casado com a Demandada no regime de comunhão de bens adquiridos, foi proprietário da fracção autónoma, designada pela letra “H”, correspondente ao segundo andar, letra B, do prédio, constituído em propriedade horizontal, sito no Concelho do Seixal, entre Junho de 1996 e o dia 25 de Agosto de 2006;
3. Em Janeiro de 2005 foi deliberado pela Assembleia de condóminos que o valor da quota mensal de condomínio se manteria em 27,43 €;
4. Na mesma data foi aprovada, pela assembleia de condóminos a aplicação de uma coima de 250,00 €, para fazer face a despesas judiciais e/ou extrajudiciais de cobrança, a aplicar aos condóminos que tenham dívidas há mais de seis meses;
5. O Demandado participou das deliberações que antecedem, tendo sido nomeado elo de ligação com a administração externa;
6. Em Dezembro de 2005, foi aprovado pela assembleia de condóminos um orçamento para reparação dos elevadores, tendo sido aprovado o pagamento de uma quota extraordinária no valor de 180,58 €;
7. Para o ano de 2006 o valor da quota mensal de condomínio manteve-se em 27,43 €;
8. Os Demandados não pagam as suas prestações ao condomínio, estando em dívida as quotas mensais de condomínio relativas ao período compreendido entre o mês de Setembro de 2005 e Agosto de 2006 e a quota extraordinária para reparação dos elevadores;
9. O que perfaz o valor em dívida de 509,72 €;
10. Valor a que acresce a coima de 250,00 €, por falta de pagamento.
11. Os demandados, apesar de interpelados, em 6 de Janeiro e 20 de Setembro de 2006, não efectuaram o pagamento dos valores em dívida.
Não resultaram provados quaisquer outros factos com interesse para a decisão da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte dos Demandados, das suas obrigações de condóminos, pela falta de pagamento da quota mensal de condomínio e bem assim da quota extraordinária aprovada pela assembleia de condóminos para reparação dos elevadores.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
Por outro lado, a administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
Sendo certo que a assembleia de condóminos é o órgão deliberativo, o que lhe confere poderes de controlo, de aprovação e de decisão final sobre todos os actos de administração. O mesmo é dizer que a assembleia de condóminos é soberana quanto a tudo o que respeita às partes comuns do edifício e bem assim ao seu estado de conservação e manutenção.
Por seu turno, o administrador é o órgão executivo que tem por função, como o próprio nome indica, executar as deliberações da assembleia, sendo o “rosto visível” desta.
Sendo função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as prestações mensais e bem assim as extraordinárias a pagar por cada condómino.
Ora, resulta provado que o valor da quota mensal, da responsabilidade dos Demandados, para os anos de 2005 e 2006, se fixou em 27,43 €.
Igualmente resulta provado que, por deliberação de Dezembro de 2005, foi aprovado o pagamento de uma quota extraordinária para reparação dos elevadores, no valor de 180,56 €, quota que os Demandados não pagaram, apesar de interpelados para o efeito.
Os Demandados, apesar de interpelados para o efeito, não pagaram as quotas mensais de condomínio relativas ao período compreendido entre os meses de Setembro de 2005 e Agosto de 2006, estando em dívida, o valor de 329,16 €.
Igualmente não pagou a quota extraordinária para reparação dos elevadores, no valor de 180,56 €.
O que perfaz o valor global em dívida de 509,72 € (Quinhentos e nove euros).
É inequívoca a responsabilidade dos Demandados quanto ao valor em dívida, assistindo ao Demandante o direito de exigir o seu pagamento.
Mais do que um direito, diríamos que o Demandante tem a obrigação de pedir o pagamento das quotas mensais aos faltosos, sob pena de, generalizando-se o incumprimento, deixar de poder fazer face, sequer, às despesas de manutenção do edifício.
Verificando-se, ademais, que os Demandados revelam um desinteresse total pelo cumprimento das suas obrigações, sendo certo que, não só não cumpriram a obrigação que sobre eles impendia de pagar as quotas de sua responsabilidade, como venderam a fracção de que eram proprietários sem comunicarem à administração tal facto, ausentando-se para parte incerta.
A cultura do incumprimento que – temos vindo a constatar – se instalou nos condomínios tem de ser contrariada porque violadora de normas legais e dos interesses dos condóminos.
O Julgado de Paz, pelas suas características, tem, nesse particular, um importante papel a desempenhar, o que sempre faz quer com a presença das partes, promovendo o cumprimento das obrigações voluntariamente, quer coercivamente com as sentenças aí proferidas nos termos da lei vigente.
Face ao exposto, não pode deixar de proceder o pedido formulado pelo Demandante, quanto a esta parte.
Vem o Demandante pedir a condenação dos Demandados no pagamento da “coima” de 250,00 € para despesas judiciais e/ou extrajudiciais de cobrança e bem assim no pagamento de juros, vencidos e vincendos, à taxa legal até à sentença. Vejamos:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o art.º 806.º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (art.º 559.º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
Neste caso, as partes convencionaram o pagamento da quantia de 250,00 € a aplicar aos condóminos que tenham dívidas há mais de seis meses, para fazer face a despesas judiciais e/ou extrajudiciais, estabelecendo, por via dessa deliberação, a forma de indemnização que o devedor prestaria em caso de incumprimento, no âmbito da liberdade contratual.
Deliberação que o Demandado votou favoravelmente.
Aplicando os preceitos referidos ao caso dos autos, temos que, existindo deliberações que estabelecem sanção diferente para o incumprimento dos condóminos, assiste ao demandante, por força das referidas deliberações, o direito de ser indemnizado pelos prejuízos sofridos com a falta de pagamento, uma vez que os demandados não pagaram as quotas de condomínio de sua responsabilidade. E, temos também, que essa indemnização corresponde, neste caso, ao pagamento da quantia de 250,00 €, conforme deliberado em assembleia de condóminos na qual o Demandado esteve presente, tendo mesmo sido eleito elo de ligação com a administração externa do edifício.
Procede, assim, o pedido do Demandante também quanto a esta parte.
Quanto à condenação dos Demandados no pagamento de juros à taxa legal até integral pagamento, conforme já se viu resulta provado que a assembleia de condóminos quis afastar (e afastou) a regra geral, convencionando outra penalização para os casos de mora.
E, assim sendo, como é, não pode proceder o pedido formulado. DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção parcialmente procedente, porque provada, decido condenar os Demandados – B e C – a pagar ao A, a quantia de 759,72 € (Setecentos e cinquenta e nove euros e setenta e dois cêntimos), relativa às quotas ordinárias de condomínio vencidas, e não pagas, no período compreendido entre os meses de Setembro de 2005 e Agosto de 2006, inclusive; quota extraordinária aprovada pela assembleia de condóminos para reparação dos elevadores e penalização por falta de pagamento.
Mais decido absolver os Demandados do pedido de pagamento de juros vencidos e vincendos até à Sentença. As Custas serão suportadas pelos Demandados que se declaram parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro e 446.º do C.P.C.).
Registe.
Seixal, 11 de Maio de 2007
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)