Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
1. - Identificação das partes
Demandante: A
Demandada: B
2. - OBJECTO DO lITIGIO
O Demandante intentou a presente acção com base em ‘incumprimento contratual’, pedindo que a Demandada seja condenada a restituir ao Demandante a quantia de € 2.998,00, conforme acordado entre as partes.
Para tanto e em síntese, o Demandante alega que, celebrou com a Demandada dois contratos-promessa de compra e venda distintos relativos a fracções autónomas diferentes, embora do mesmo prédio, na altura em construção; tais negócios visavam a revenda dessas fracções a terceiros; a conclusão da obra atrasou-se e a Demandada só entregou as fracções cerca de 3 anos depois, pelo que as datas previstas para as escrituras definitivas, .../.../... e .../.../... não foram cumpridas; em .../.../..., concluiu o pagamento do preço acordado nesses contratos e, na mesma data, as partes celebraram um aditamento a cada contrato-promessa, em que estipularam na cláusula 5ª de cada um que “todas as despesas relativas à celebração da escritura pública de compra e venda, Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e registos provisórios e definitivos serão suportadas pela promitente vendedora”; no dia e hora marcados para celebração da escritura pública (.../.../...), o representante legal da Demandada alegou urgência na celebração da escritura pública, mas informou não ter capacidade financeira para assumir o pagamento das despesas; a fim de garantir a propriedade dos imóveis já integralmente pagos, o Demandante suportou essas despesas apesar de, no local perante os presentes, ter realçado que tal não implicava abdicar do pagamento das referidas despesas pela Demandada; pretende agora efectivar o reembolso daquelas despesas no montante global de € 2.998,00 que pagou, sendo € 325,00 pela escritura de compra e venda de ambas as fracções, € 1.188,00 pelo Imposto de Selo (IS) e € 1.485,00 pelo IMT, como acordado.
A Demandada, regularmente citada, apresentou contestação, concluindo pela improcedência da acção, dizendo em síntese que sempre insistiu junto do Demandante para ser celebrada a escritura definitiva pois, dada a sua precária situação financeira, os bens poderiam ficar em risco por via das hipotecas bancárias; o Demandante protelou a outorga da escritura definitiva para as tentar revender a terceiros e assim não figurar como adquirente ou revendedor e evitar os emolumentos e encargos fiscais, porque o negócio visava a revenda; o Demandante pressionou-a aos aditamentos ao contrato-promessa e à introdução da cláusula 5ª; aquando da outorga da escritura definitiva, foi acordado não ser levada em conta tal cláusula, daí a escritura definitiva nada ter sido dito em contrário e ter sido paga por quem devia pagar; o contrato-promessa de compra e venda não sobrevive ao contrato definitivo, nem naquele foi estipulado o contrário; o alegado pelo Demandante quanto ao que se passou no momento de celebração da escritura definitiva, relativo aos encargos e despesas da escritura, não corresponde ao real acordo desse momento.
Valor: € 2.998,00 (dois mil novecentos e noventa e oito euros).
3. – FUNDAMENTAÇÃO
3.1 – Os Factos
3.1.1 – Factos Provados
Consideram-se provados e relevantes para o exame e decisão da causa os seguintes factos:
1) Em .../.../..., foi celebrado entre as partes um contrato promessa de compra e venda relativo à fracção autónoma designada pela letra ”0”, correspondente ao r/c Dto. e garagem individual na cave do prédio, na altura em construção, sito na freguesia de Santa Clara, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo x e descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Coimbra sob o n.º x (por documento)
2) E em .../.../..., as partes celebraram um outro contrato promessa de compra e venda relativo à fracção autónoma designada pela letra “00”, correspondente ao 1.º Dto. e garagem individual na cave do mesmo prédio. (por documento)
3) As datas limite contratualmente consignadas para as escrituras de compra e venda eram de .../.../... para a fracção “0” do r/c, e de .../.../... para a fracção “00” do 1.º andar. (por documento)
4) As obras atrasaram-se e a Demandada não concluiu a construção a tempo de celebrar as escrituras de compra e venda até àquelas datas. (por admissão e testemunha)
5) Em .../.../..., o Demandante concluiu o pagamento à Demandada do preço das duas fracções. (por documento)
6) No mesmo dia, .../.../..., as partes celebraram dois aditamentos, um por cada contrato-promessa, revogando as respectivas Cláusulas 3.ª, alínea c), 4.ª e 5.ª, e substituindo-as por nova redacção. (por documento)
7) A nova redacção da Cláusula 5.ª de cada um desses contratos estipula que “Todas as despesas relativas à celebração da escritura pública de compra e venda, Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e registos provisórios e definitivos serão suportadas pela promitente vendedora”, ora Demandada. (por documento)
8) Em Abril de 2009, a Demandada ainda não tinha entregado os imóveis. (por admissão e testemunha)
9) Antes da assinatura dos aditamentos referidos, realizaram-se reuniões entre as partes, na presença também do gerente da imobiliária C, D, com o objectivo de o Demandante conseguir da Demandada uma redução do preço das fracções e suportar as despesas, para o compensar do prejuízo sofrido com o atraso da entrega dos imóveis. (por admissão e testemunha)
10) A aquisição dessas fracções pelo Demandante teve em vista unicamente a sua revenda. (por acordo e testemunha)
11) A Demandada tinha conhecimento de que a intenção do Demandante era a revenda. (por acordo e testemunha)
12) O Demandante conhecia a difícil situação financeira da Demandada. (por acordo e testemunha)
13) Em .../.../..., dia e hora agendados para celebração da escritura pública, o representante legal da Demandada informou o Demandante não possuir capacidade financeira para assumir o pagamento das despesas constantes da Cláusula 5.ª (por acordo e testemunha)
14) A Demandada alegou ao Demandante urgência na celebração da escritura pública a fim de garantir a propriedade dos imóveis pois, dada a sua precária situação financeira, os bens poderiam ficar em risco por via de hipotecas bancárias. (por acordo e testemunha)
15) O Demandante suportou as referidas despesas, no valor global de € 2.998,00, sendo € 325,00 pela escritura de compra e venda de ambas as fracções, € 1.188,00, de Imposto de Selo (IS), e € 1.485,00, de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). (por acordo)
16) No acto da escritura, o Demandante declarou, na presença do D, que tal pagamento não implicava abdicar de a Demandada o reembolsar das despesas. (por testemunha)
17) “Cá fora”, o Demandante voltou a pedir à Demandada, na presença do D, o pagamento das despesas. (por testemunha)
18) Na escritura definitiva de compra e venda nada foi consignado quanto a quem competiria o pagamento das despesas e impostos. (por documento)
19) Tanto nos contratos-promessa como nos seus aditamentos nada foi dito quanto à vigência das Cláusulas 5.as dos aditamentos, após a celebração do contrato definitivo. (por documento)
3.1.2 – Factos Não Provados
Não se provaram os factos não consignados, designadamente que:
20) O atraso na outorga da escritura definitiva deveu-se a protelamento imputável ao Demandante.
21) Aquando da outorga da escritura definitiva, por o Demandante saber da impossibilidade da Demandada, foi acordado não ser levada em conta a cláusula 5.ª dos aditamentos aos contratos-promessa, daí na escritura definitiva nada ter sido dito em contrário e ser paga pelo Demandante.
22) Em virtude do atraso na conclusão da obra e de obtenção da respectiva licença de utilização, e devido à crise económica, nomeadamente no mercado imobiliário, as referidas fracções ainda não foram revendidas.
3.1.3 – Motivação
A convicção do tribunal formou-se com base nos autos, nas declarações das partes, que se tiveram em consideração ao abrigo do princípio da aquisição processual, na prova documental de fls. 5 a 53; e no depoimento da testemunha apresentada por ambas as partes: D.
A testemunha prestou o seu depoimento com clareza, objectividade e isenção à matéria de facto a que foi interrogada, pelo que mereceu inteira credibilidade, tendo o seu depoimento sido decisivo para a convicção quanto aos factos que presenciou e que são do seu conhecimento directo.
3.2 – O Direito
Vem o Demandante pedir que a Demandada seja condenada a restituir ao Demandante a quantia de € 2.998,00, conforme acordado entre as partes.
Da matéria dada como provada resulta, em síntese e na parte que aqui interessa, que em .../.../... e em .../.../... as partes celebraram dois contratos-promessa referentes a duas fracções distintas do mesmo prédio em construção, com escrituras marcadas até .../.../... e .../.../..., respectivamente, que não foram respeitadas. Em .../.../..., ainda as fracções não tinham sido entregues, o Demandante concluiu o pagamento à Demandada do preço ajustado pelas duas fracções, e as partes celebraram dois aditamentos, um por cada contrato-promessa, em que deram nova redacção a três cláusulas de cada um, entre as quais a Cláusula 5.ª, de acordo com a qual que “Todas as despesas relativas à celebração da escritura pública de compra e venda, Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e registos provisórios e definitivos serão suportadas pela promitente vendedora”. A escritura definitiva do negócio prometido teve lugar em .../.../..., tendo na altura a Demandada alegado dificuldades económicas para não pagar as despesas que lhe competiam nos termos da referida Cláusula 5.ª e, para assegurar a propriedade dos imóveis face ao risco bancário que a situação financeira da Demandada acarretava, o Demandante celebrou a escritura e pagou as despesas dela decorrentes, não sem ter declarado à Demandada, que tal não implicava abdicar de ela o reembolsar dessas despesas, conforme acordado.
Argumenta a Demandada designadamente, embora sem lograr provar como lhe competia (art. 342.º, n.º 2 do CC), que as partes acordaram não levar em conta o acordado na nova redacção da cláusula 5.ª, e por essa razão a escritura nada dizer em contrário. A Demandada alega também, agora em matéria de direito, que o contrato-promessa de compra e venda não sobrevive ao contrato definitivo; que no contrato-promessa de compra e venda não foi clausulado que a cláusula 5.ª ficaria em vigência mesmo depois de celebrado o contrato definitivo, e que não pode aderir-se a uma interpretação negocial que não tenha no documento definitivo um mínimo de correspondência (o que não é o caso); e que é vedada a prova testemunhal de qualquer convenção contrária à escritura definitiva ou aos adicionais ao conteúdo dessa escritura definitiva (o que não está em causa, como se verá).
Tal como a acção foi configurada, conjugada com a factualidade dada como provada, estamos aqui perante uma situação de incumprimento parcial da Demandada dos contratos-promessa que celebrou com o Demandante na parte referente à obrigação que assumiu com a nova redacção das respectivas cláusulas 5.as, de pagar as despesas e encargos legais decorrentes da celebração do contrato definitivo.
De facto, o comportamento debitório dos promitentes comporta todas as componentes, positivas e negativas, destinadas a permitir que o negócio prometido se celebre nos exactos termos convencionados. Por outro lado, as partes podem ter convencionalmente multiplicado os efeitos obrigacionais do contrato-promessa, de tal forma que o devedor esteja vinculado a várias prestações.
Verifica-se, na verdade, que dos contratos-promessa de compra e venda em causa emergem obrigações distintas. Por um lado, temos a obrigação principal que levou as partes a contratar, relativa ao contrato definitivo de compra e venda, e que se desdobra em várias prestações: ambas as partes devem confluir na celebração do contrato definitivo, o promitente vendedor deve entregar a coisa, e o promitente-comprador deve pagar integralmente o preço ajustado. E todas estas prestações da obrigação principal foram cumpridas de parte a parte, como se provou. Por outro lado, as partes estipularam uma obrigação secundária (a assunção pela Demandada das despesas e impostos decorrentes do cumprimento da obrigação principal), obrigação secundária que é independente e autónoma da obrigação principal e cujo inadimplemento em nada afectou o cumprimento daquela, ou seja, os efeitos essenciais do negócio que as levaram a contratar. E foi esta obrigação secundária que não foi cumprida pela Demandada, em violação da nova redacção que as partes deram à cláusula 5.º de cada contrato-promessa, por via dos aditamentos.
Com efeito, emergindo do contrato-promessa diversas obrigações, a celebração apenas do contrato final só parcialmente recobre o convencionado pelas partes, o que se traduz num cumprimento parcial da promessa feita, que não preclude o direito do credor a exigir a prestação da parte em falta.
Ora, para determinar os efeitos do incumprimento, é mister qualificar a obrigação secundária não cumprida em função da obrigação principal, determinando a autonomia ou instrumentalidade dessa obrigação (secundária) relativamente à obrigação principal de contratar, que constitui a essência da eficácia do contrato-promessa.
Se a obrigação não cumprida revestir completa independência relativamente à obrigação principal, de tal modo que o seu não cumprimento seja insusceptível de se reflectir na viabilidade e funcionalidade jurídicas e económicas do negócio principal, esse inadimplemento gera os efeitos próprios de qualquer incumprimento do seu tipo, mas não se repercute no regime da obrigação principal.
No caso, o incumprimento referido implica a aplicação do respectivo regime geral, pois a autonomia dos dois negócios (contrato-promessa e contrato definitivo) deriva da natureza distinta das obrigações assumidamente prometidas e impõe que se considere subsistente, mesmo após a conclusão do contrato definitivo, das obrigações constituídas pela promessa que não tenham encontrado extinção solutória na celebração do contrato prometido.
De acordo com o regime geral do cumprimento, o cumprimento parcial não pode ser entendido como modificativo do conteúdo da obrigação (art. 763.º, n.º 2 do CC), a não ser, claro, que outro entendimento resulte da interpretação da vontade das partes. Porém, para se atingir um tal entendimento diverso, exige-se que a vontade modificativa das partes seja expressamente manifestada para que possa considerar-se satisfeito o direito do credor com a celebração do contrato principal e, consequentemente, precludida qualquer outra pretensão contra o outro promitente. Por isso, e não se tendo provado essa vontade modificativa do conteúdo das obrigações assumidamente prometidas (prova que competia à Demandada - art. 342.º, n.º 2 do CC - e ela não o logrou fazer; pelo contrário, o que se provou foi que o Demandante, no local da escritura e do pagamento das despesas que fez, declarou não prescindir de recuperar tais despesas da Demandada), não carece o credor de expressamente salvaguardar, no contrato ou fora dele, o seu direito à prestação não cumprida para tal direito se manter (neste sentido, cfr. Ana Prata, O contrato-promessa e o seu regime civil, Almedina, 1995, pp. 651-658).
Por sua vez, o inadimplemento da obrigação instrumental não arrastou incumprimento total ou parcial da obrigação principal, que foi cumprida, como se provou.
Pelo exposto, a Demandada não cumpriu a obrigação que livremente assumiu ao abrigo da liberdade contratual e cujo conteúdo livremente fixou, contraindo assim o dever de pagamento das despesas e encargos decorrentes da celebração do contrato prometido, em cumprimento da nova redacção da cláusula 5.ª introduzida pelos aditamentos de .../.../... nos contratos promessa que celebrou com o Demandante, que é uma obrigação secundária e autónoma em relação à obrigação principal e decorre daquela cláusula que, por isso, se manteve em vigor mesmo após o cumprimento da principal.
Deve, por isso, proceder o pedido formulado pelo Demandante.
4. – Decisão
Face ao que antecede e às disposições legais aplicáveis, julgo a presente acção procedente por provada e, em consequência, condeno a Demandada a pagar ao Demandante a quantia de € 2.998,00 a título das despesas e encargos legais conforme acordado.
Custas: pela Demandada, que declaro parte vencida (n.º 8 da Portaria n.º 1456/2001, de 28-12.
As custas devem ser pagas no Julgado de Paz no prazo de 3 (três) dias úteis a contar da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efectivo cumprimento dessa obrigação (n.º 10 da Port. n.º 1456/2001, de 28-12, alterado pela Port. n.º 209/2005, de 24-02).
Notifique a Demandada para o pagamento das custas. Em relação ao Demandante, cumpra o disposto no n.º 9 da Port. n.º 1456/2001, com reembolso da primeira parcela paga.
Não estando as partes presentes para leitura desta, vai a mesma ser notificada por correio.
Registe e notifique.
Coimbra, 22 de Novembro de 2010.
O Juiz de Paz,
(Dionísio Campos)
Revisto pelo signatário. Verso em branco. |