Sentença de Julgado de Paz
E
Sentença
(nº 1, do artº 26º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho)
Sentença
(nº 1, do artº 26º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho)
Objecto: Arrendamento urbano.
(alínea g), do nº 1, do artº 9º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho)
Demandantes: 1 - A e 2 - B
Mandatário: C
Demandado: D
Mandatário: E
Valor da Acção: € 3.540 (três mil quinhentos e quarenta euros).
Requerimento inicial
Os demandantes intentaram a presente acção pedindo a condenação do demandado no pagamento da reparação dos danos provocados no locado, que ascendem a € 3.540 (três mil quinhentos e quarenta euros), tendo, para tanto, alegado os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 1 a 3 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido. Alegam, em síntese, que por contrato de arrendamento celebrado em 02/01/1998, deram de arrendamento ao demandado o rés-do-chão, destinado a comércio, do prédio misto, sito no concelho de Oliveira do Bairro, composto de rés-do-chão, primeiro andar e quintal com terra de cultura, inscrito na matriz urbana sob o artigo x e na matriz rústica sob o artigo x, pela renda mensal de 720.000$00, ou seja, € 377,19. Em Agosto de 2005, os demandantes tiveram conhecimento de que o arrendatário tinha efectuado obras de alteração sem o seu devido conhecimento, resultando as mesmas numa alteração do prédio sem a devida legalização, tendo procedido à legalização das mesmas. Por outro lado, o demandado, antes de proceder à entrega do locado, provocou danos no interior do mesmo, danos que se encontram descriminados no relatório de peritagem junto aos autos e aqui se dão por integralmente reproduzidos e cuja reparação ascende a € 3.540. Juntaram 7 (sete) documentos.
Contestação
Procedeu-se à citação do demandado, que apresentou a contestação de fls. 21 a fls. 26 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida, impugnando os factos alegados pelos demandantes e alegando a nulidade do contrato de arrendamento celebrado, por vício de forma e inexistência de licença camarária para o fim a que se destinava. Juntou procuração forense.
Tramitação
As partes aderiram à mediação, tendo esta sido realizada em 25 de Janeiro de 2007, pelo mediador Srª. Drª Matinha Pinheiro, durante a qual as partes não lograram obter qualquer acordo. Em consequência manteve-se a data para audiência de julgamento, 8 de Fevereiro de 2007, pelas 12:00 horas, já anteriormente notificada às partes.
Audiência de Julgamento
Iniciada a audiência, na presença dos demandantes, demandado, e respectivos mandatários, a Juíza de Paz procurou conciliar as partes, nos termos e para os efeitos do disposto no nº 1, do artº 26º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, não tendo esta diligência sido bem sucedida.
Audição das partes
Advertidas e ajuramentadas nos termos e para os efeitos do disposto no artº 559º do Código de Processo Civil, disseram o seguinte:
Os demandantes reiteraram o teor do requerimento inicial, esclarecendo que o locado foi entregue ao demandado em bom estado de conservação, tendo sido pintado (com “uma de mão”) antes de o entregarem ao demandado, aliás fizeram esta pintura após o demandado ter solicitado que retirassem um fogão de parede que estava no locado, o que fizeram. Após a entrega do locado o demandado fez obras, com a autorização deles. O demandado não solicitou autorização para “retirar” as obras que tinha efectuado. Quando o demandado lhes comunicou que não conseguia licenciar o seu estabelecimento devido ao facto do local não ter licença para comércio, imediatamente tentaram solucionar a situação junto da Câmara Municipal, tendo, nessa altura, licenciado as obras que o demandado fez no início do arrendamento. Contudo, o demandado nunca aceitou recepcionar a documentação que tal comprovada. Quando o demandado entregou o locado tinha retirado todas as obras que tinha inicialmente feito, designadamente retirou a parede/biombo (em tijolo) existente em frente à casa de banho, os fios e respectivas calhas de electricidade que havia “puxado”, parte da canalização da casa de banho. Acrescentam que o chão (em tijoleira/mosaicos) em frente á casa de banho tinha um corte, no local onde outrora estava a referida parede/biombo; as lâmpadas/candeeiros do tecto estavam muito danificadas e sujas; a parede ao lado de casa de banho, onde encostava o referido biombo/parede, estava sem azulejo e sem tinta, verificando-se que outrora existia ali uma parede que tinha sido arrancada; alguns azulejos estavam a cair, por descolados.
O Demandado reiterou o teor do requerimento inicial, esclarecendo que o locado lhe foi entregue muito mal pintado, ou seja, em cimento, com “uma de mão” de tinta e que, na parte em que o demandante retirou um fogão (a pedido dele), estava em más condições. Que, uma vez outorgado o contrato, e com autorização do demandante, fez obras no locado: colocou azulejos, na parede, até cerca de 2 metros, “puxou” luz, colocou um biombo em frente à porta casa de banho e fez reparações nesta. Que quando tentou licenciar o seu estabelecimento comercial não o conseguiu fazer por o locado ser licença de habitação e não licença para comércio. Quando soube desta situação pediu ao demandante para legalizar a casa, o qual nunca lhe comunicou que o havia, ou não, feito. Acrescenta que, de facto, antes de entregar ao demandante o locado, que retirou tudo o que tinha colocado no locado: a parede/biombo (em tijolo) existente em frente à casa de banho, os fios e respectivas calhas de electricidade que havia “puxado”, parte da canalização da casa de banho. Refere que quando entregou o locado o chão em frente á casa de banho não apresentada qualquer corte. Referiu que a parede ao lado da casa de banho (onde encostava a parede/biombo) estava sem defeitos, com azulejos. Mais referiu que o demandante nunca o convocou para ir fazer alguma escritura, e que ele nunca o solicitou, ou perguntou; até à pendência da presente acção, nunca pôs em causa a validade do contrato de arrendamento que celebrou com o demandante.
Audição das testemunhas
Apresentadas pelo demandante:
1 – F, casado, pintor, portador do bilhete de identidade nº x, emitido em 15/12/2005, pelos Serviços de Identificação Civil de Aveiro, residente no concelho de Oliveira do Bairro.
2 – G, casado, pedreiro, portador do bilhete de identidade nº x, emitido em 03/01/2001, pelos Serviços de Identificação Civil de Aveiro, residente no concelho de Oliveira do Bairro.
3 – H, divorciado, electricista, portador do bilhete de identidade nº x, emitido em 14/10/2004, pelos Serviços de Identificação Civil de Aveiro, residente no concelho de Oliveira do Bairro.
Apresentadas pelo demandado:
1 – I, casado, carpinteiro, portador do bilhete de identidade nº x, emitido em 29/09/2003, pelos Serviços de Identificação Civil de Aveiro, residente no concelho de Oliveira do Bairro.
2 – J, casado, serralheiro, portador do bilhete de identidade nº x, emitido em 04/08/2006, pelos Serviços de Identificação Civil de Aveiro, residente no concelho de Oliveira do Bairro.
3 – K, casado, portador do bilhete de identidade nº x, emitido em 09/01/2004, pelos Serviços de Identificação Civil de Lisboa, residente no concelho de Oliveira do Bairro.
4 – L, solteiro, maior, empregado fabril, portador do bilhete de identidade nº x, emitido em 27/06/2000, pelos Serviços de Identificação Civil de Aveiro, residente no concelho de Oliveira do Bairro.
5 – M, casado, operadora de hipermercado, portadora do bilhete de identidade nº x, emitido em 29/09/2003, pelos Serviços de Identificação Civil de Aveiro, residente no concelho de Oliveira do Bairro.
As testemunhas, após cumprimento do disposto nos artigos 559º, nº 1, e 635º, ambos do Código de Processo Civil, disseram o seguinte:
A primeira testemunha dos demandantes referiu que, a pedido dos demandantes, se deslocou ao locado em finais de 2006, poucos dias após a sua entrega. Elaborou orçamento para reparação dos danos causados. O locado estava com azulejos a cair numa parede, que tinha sido retirada a parede/biombo (em tijolo) existente em frente à casa de banho (tendo ficado a parede onde encostava sem azulejos e sem tinta), os fios e respectivas calhas de electricidade tinham sido retirados, ficando todos os buracos, parte da canalização da casa de banho tinha sido retirada. Acrescenta que o chão (em tijoleira/mosaicos) em frente à casa de banho tinha um corte, no local onde outrora estava a referida parede/biombo; as lâmpadas/candeeiros do tecto estavam muito sujas; o locado estava em más condições, precisando de uma pintura. Apresentou dois orçamentos (ambos junto aos autos), pois os demandantes só lhe solicitaram um para reparação do chão, em momento posterior.
A segunda testemunha dos demandantes referiu que quando o locado foi entregue ao demandado estava como novo, todo pintado, recorda-se que o demandante retirou uma chaminé e pintou o locado. Após o demandado entregar o locado, este estava em muito más condições: com azulejos a cair numa parede, foi retirada uma parede/biombo (em tijolo) existente em frente à casa de banho (tendo ficado a parede onde encostava sem azulejos e sem tinta), os fios e respectivas calhas de electricidade tinham sido retirados, ficando todos os buracos, parte da canalização da casa de banho tinha sido retirada. Acrescenta que o chão (em tijoleira/mosaicos) em frente à casa de banho tinha um corte, no local onde outrora estava a referida parede/biombo; as lâmpadas/candeeiros do tecto estavam muito sujas; precisava de uma pintura.
A terceira testemunha dos demandantes referiu que, a pedido dos demandantes, se deslocou ao locado em 1 de Dezembro de 2006 e o mesmo estava com azulejos a cair (descolados) numa parede, que tinha sido retirada a parede/biombo (em tijolo) existente em frente à casa de banho (tendo ficado a parede onde encostava sem azulejos e sem tinta), os fios e respectivas calhas de electricidade tinham sido retirados, ficando todos os buracos, parte da canalização da casa de banho tinha sido retirada. Acrescenta que o chão (em tijoleira/mosaicos) em frente à casa de banho tinha um corte, no local onde outrora estava a referida parede/biombo; as lâmpadas/candeeiros do tecto estavam muito sujas; o locado estava em más condições, precisando de uma pintura.
A primeira testemunha do demandado referiu ser genro do mesmo, pretendendo depor, e que quando o locado foi entregue ao demandado “estava pintado, é certo, mas velho” que o seu sogro é que fez obras quando foi para lá: colocou azulejos, na parede, até cerca de 2 metros, “puxou” luz, colocou um biombo em frente à porta casa de banho e fez reparações nesta. Quando foi entregue o locado estava em perfeitas condições: não havia azulejos a cair, na parede, de onde tinha sido retirada a parede/biombo (em tijolo) existente em frente à casa de banho, estava com azulejos e o chão, em frente à casa de banho, não tinha qualquer corte. È certo que o seu sogro retirou os fios, e respectivas calhas, de electricidade.
A segunda testemunha do demandado referiu que no dia em que o demandado entregou a chave do locado ao demandante estava no locado e que o demandante não fez qualquer reparo ao demandado. Recorda-se que no chão, em frente à casa de banho, não estava qualquer corte, que existiam furos na parede (devido ao facto do demandado ter retirado as calhas onde passavam os fios eléctricos, relativamente à parede em frente à casa de banho, não se recorda se a mesma (no local onde encostava a parede/biombo) estava ou não com azulejos, talvez não tivesse, mas não tem a certeza.
A terceira testemunha do demandado esclareceu que no dia em que o demandado entregou a chave do locado ao demandante estava no locado, mas demandante e demandado entraram para dentro do mesmo e, nesse altura, não foi com eles, ficou cá fora. Do que assistiu, o demandante não fez qualquer reparo ao demandado. Esclarece que quando o locado foi entregue, o chão em frente à casa de banho não estava com cortes, não se recorda que existissem azulejos a cair; quanto à parede onde tinha sido retirada a parede/biombo, em frente à casa de banho, não existiam azulejos nesse local. O demandado retirou as calhas de electricidade.
A quarta testemunha do demandado esclareceu que foi ele que retiou a parede/biombo esxitente em frente à casa de banho, recordando-se que no chão (onde assentava a parede) não estava com cortes e que na parede (onde encostava a parede/biombo) não existiam azulejos.
A quinta testemunha do demandado referiu ser filha do mesmo, pretendendo depor. Recorda-se que quando o locado foi entregue ao seu pai não estava em boas condições, aliás existiam teias de aranha na casa de banho. Mais referiu que o demandante nunca disse ao seu pai que o locado não estava em boas condições, que o seu pai soube-o quando foi citado para a acção.
Fundamentação fáctica
Com interesse para a decisão da causa, ficou provado que:
1 – Por contrato de arrendamento celebrado em 30 de Dezembro de 1997, os demandantes deram de arrendamento ao demandado o rés-do-chão do prédio urbano inscrito na matriz urbana sob o artigo x, concelho de Oliveira do Bairro, pelo prazo de 5 anos, renovável por iguais períodos, com início em 01 de Janeiro de1998.
2 – No contrato referido em 1 supra as partes acordaram que a renda anual seria de escudos 720.000$00, a pagar em doze prestações mensais, em Dezembro de 2006 no montante de €377,19
3 – O rés-do-chão arrendado foi concedido para exploração de um estabelecimento comercial de peixaria, frutas, legumes e similares.
4 – O contrato de arrendamento comercial identificado nos números anteriores foi celebrado por documento particular escrito.
5 – Do contrato de arrendamento comercial identificado nos números anteriores consta que a parte urbana do prédio detém licença passada pela Câmara Municipal de Oliveira do Bairro.
6 – O prédio urbano objecto do arrendamento detém licença de utilização para habitação e compartimento para armazém.
7 – Com autorização dos demandantes e após o início de vigência do contrato o demandado efectuou obras no locado.
8 – Em 2006 os demandantes procederam à legalização das obras efectuados pelo demandado.
9 – O demandado não recepcionou a documentação que o informava da legalização das obras por si efectuadas.
10 – O demandado pôs, unilateralmente, termo ao identificado contrato de arrendamento, com efeitos a partir de 30 de Novembro de 2006.
11 – O demandado entregou o locado em 30 de Novembro de 2006.
12 – O locado foi entregue com alguns azulejos a cair numa parede; com os fios eléctricos, e respectivas calhas, retiradas, com as paredes com os respectivos buracos; com a parede/biombo (em tijolo) existente em frente à casa de banho retirada, com a parede onde encostava essa parede/biombo sem azulejos; parte da canalização da casa de banho retirada; com alguns mosaicos do chão em frente à casa de banho (onde assentava a parede/biombo) com cortes; com lâmpadas/candeeiros do tecto estavam sujas.
13 – Os demandantes fizeram as obras constantes dos orçamentos a fls. 10 e 11 dos autos, tendo pago os respectivos preços.
Não se provaram quaisquer outros factos, com interesse para a decisão da causa.
Para fixação da matéria fáctica dada como provada concorreram os factos admitidos, os depoimentos, os testemunhos e os documentos juntos de fls. 4 a 13 dos autos. Quanto ao depoimento das testemunhas (excepto da primeira testemunha do demandado, que se limitou a subscrever a versão apresentada pelo demandado, sem conseguir demonstrar, efectivo, cabal e imparcial conhecimento dos factos sobre os quais depunha) é de realçar que os mesmos mereceram credibilidade por parte do tribunal, atento o modo imparcial e credível como foram prestados, tendo todas as testemunhas demonstrado ter conhecimento directo e pessoal da factualidade em causa.
O Direito
Em 30 de Dezembro de 1997, demandantes e demandado celebraram um contrato de arrendamento comercial, passando, a partir do dia 1 de Janeiro de 1998, o demandado a usufruir do locado, dando início à respectiva actividade comercial, e a pagar as respectivas rendas, passando os demandantes, por seu turno a emitir e a entregar ao demandado os recibos de quitação. As partes definiram o objecto do arrendamento, o destino a dar ao locado, início do contrato, sua duração, montante da renda e data de pagamento. O demandado pôs termo ao contrato, com efeitos a partir de 30 de Novembro de 2006.
O facto de inexistir licença de utilização para comércio à data da celebração (e termo) do contrato, não pode constituir motivo bastante para que não se considere o contrato como celebrado, porquanto não foi essa falta de licença que impediu o demandado de exercer a sua actividade comercial no locado, em toda a sua extensão, e durante toda a vigência do contrato, gozando-o como arrendatário. A necessidade da licença de utilização é um requisito formal do contrato de arrendamento, de menção necessária neste caso concreto, sendo a sua falta impeditiva da celebração de contrato de arrendamento urbano, mas apenas através de escritura pública (cfr. artigos 8º, nº2, alínea c) e 9º, nº4, ambos do Regime de Arrendamento Urbano, este último na redacção anterior ao Decreto-Lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril). Ou seja, se antes da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 64-A/2000 a falta de menção da licença de utilização apenas impedia a celebração da escritura pública de arrendamento, só com a entrada em vigor desse diploma legal é que aquela falta de menção da licença de utilização passou a ser impeditiva da celebração do próprio contrato de arrendamento. E, embora a falta de licença fosse obstáculo à realização de escritura pública, não ficou provado se foi esse o motivo determinante da sua não celebração, nem que a sua causa se deva a facto imputável aos demandantes. De outra forma, as partes disso fariam menção no contrato em causa, quiçá sujeitando a locadora a um prazo determinado para a obtenção de tal licença, o que não se verificou.
Por outro lado, o contrato de arrendamento para comércio era, à data dos factos, obrigatoriamente celebrado por escritura pública, nos termos da alínea l) do nº 2 do artigo 80º Código do Notariado, na redacção dada pelo Decreto-Lei 40/96, de 7 Maio, formalidade igualmente exigida pela alínea b), do nº 2, do artigo 7º, do Regime de Arrendamento Urbano, normativos estes em vigor à data de celebração do contrato em apreciação. Não obstante esta exigência formal ter sido posteriormente abandonada, passando, de acordo com o Decreto-Lei nº 64-A/00, de 22 Abril, a exigir-se para este tipo de contrato apenas a forma escrita, o certo é que, segundo o estatuído no artigo 12º, do Código Civil, a lei só dispõe para o futuro e, quando dispõe sobre as condições de validade formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se que só visa os factos novos. Daqui decorre que as condições de validade formal do presente contrato e seus efeitos são regulados pela lei em vigor à data da sua celebração: tendo o contrato sido celebrado em 30 de Dezembro de 1997, era legalmente exigível a escritura pública para a sua celebração, sendo tal exigência mantida actualmente. A alteração sofrida pelo artigo 7º, do Regime de Arrendamento Urbano, no sentido da dispensa da escritura pública não sana a nulidade com a entrada em vigor da nova lei. Não tendo sido observada esta formalidade, a declaração negocial enferma de nulidade, segundo o disposto no artigo 220º, do Código Civil, com todas as consequências daí advenientes (cfr. artigo 289º do Código Civil).
Contudo, urge analisar se poderá o demandado arguir tal nulidade, ou se ao fazê-lo incorre em abuso de direito (com o abuso de direito procura-se obviar ao exercício anormal de um direito, sancionando os excessos, em termos reprováveis, do seu exercício). Nunca, em momento anterior ao da instauração da presente acção, o demandado arguiu a nulidade que ora invoca e fá-lo somente quando os demandantes pretende imputar-lhe responsabilidades decorrentes do facto de, alegadamente, o locado não ter sido devolvido em bom estado de conservação. O contrato durou cerca de 8 anos sem que o demandado questionasse a sua validade. Fez obras no locado, nele desenvolveu a sua actividade comercial e pôs termo ao contrato. Parece-nos, pois, que o demandado, ao invocar agora a nulidade do contrato, assume um comportamento claramente contraditório com a conduta anteriormente revelada, conduta essa que foi de molde a criar nos demandantes a justificada expectativa de que não lançaria mão deste meio para impedir as consequências do termo do contrato. Quem assim actua, para depois vir tirar proveito de um tal comportamento, viola as elementares regras de sã convivência por que as pessoas devem pautar os seus actos, põe em causa todo o percurso do caminho contratual, durante o qual (e mesmo após a seu termo) as partes devem pautar-se segundo as regras da boa fé, excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social ou económico do direito. Nesta situação há manifesto abuso do direito por parte do demandado, o que impede o exercício do direito de pedir a declaração de nulidade do contrato por inobservância de forma e, como eventualmente pretendia, não ser responsabilizado pelas deteriorações provocadas no locado. Aliás, o demandado seria sempre responsabilizado por deteriorações provocadas no locado, ao abrigo do disposto no nº 1 do artigo 289º, do Código Civil.
Posto isto, presumindo-se que o locado foi entregue ao demandado em bom estado de manutenção (cfr. nº 2 do artigo 1043º do Código Civil), atendo o estipulado na cláusula 7ª do contrato de arrendamento junto aos autos e o previsto no nº 1 do referido artigo 1043º (“(…) o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.”), e a factualidade considerada provada, fica claro que o demandado procedeu à entrega do locado com deteriorações que não decorreram de uma normal e prudente utilização do locado, tendo em consideração o seu fim comercial, pelo que o locatário fica obrigado a responder pelas deteriorações da coisa (artigo 1044º do Código Civil).
Por outro lado, cumpre prenunciarmo-nos sobre a existência da obrigação do demandado pintar o locado e substituir o chão do mesmo. Relativamente à pintura do locado, não ficou provado que a deterioração tenha decorrido de uma imprudente e má utilização do locado, considerando os fins do contrato, ficou o Tribunal convicto de o estado da mesma pintura do locado decorre do desgaste proveniente da normal e prudente utilização do locado, ao longo dos oito anos de vigência do contrato. Quanto ao chão do locado, ficou provado que alguns mosaicos do chão em frente à casa de banho (onde assentava a parede/biombo) tinham cortes, contudo consideramos que o pedido formulado pelos demandantes, do demandando ser condenado a pagar o custo da substituição integral do chão do locado, se apresenta manifestamente exagerado, considerando o dano provocado.
Sendo certo que a obrigação de indemnização visa reconstituir a situação que existiria, se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação, quando tal não seja possível, que é o caso, a indemnização é fixada em dinheiro, tendo como medida a diferença entre a situação patrimonial do lesado, na data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal, e a que teria nessa data se não existissem danos. Deste modo, atenta a matéria dada como provada e o disposto no nº 3 do artigo 566º, do Código Civil (“Se não puder ser averiguado o valor exacto dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados.””), fixo, como justo e equitativo, em € 600 (seiscentos euros), o montante da indemnização a pagar pelo demandado.
Decisão
O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Em face do exposto, Julgo improcedente o pedido de declaração de nulidade do contrato, e julgo a presente acção parcialmente procedente, por parcialmente provada e, consequentemente, condeno o demandado a pagar aos demandantes a quantia de €600 (seiscentos euros), absolvendo-o do restante pedido.
Custas
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, condeno demandantes e demandado no pagamento de custas em partes iguais, nada havendo a pagar.
A sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - artº 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida e notificada às partes, e mandatários, nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, ficando as mesmas cientes de tudo quanto antecede.
Registe e arquive.
Julgado de Paz de Oliveira do Bairro, em 19 de Fevereiro de 2007
A Juíza de Paz
(Sofia Campos Coelho)
(Sofia Campos Coelho)