Sentença de Julgado de Paz
Proc. n.º 424/2005
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A, residente na Rua, 4415-234 Vila Nova de Gaia;
Demandado: B, com residência à Rua, 4415 Vila Nova de Gaia.
A Demandante veio propor contra o Demandado a presente acção declarativa, enquadrada na al. g) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação deste a pagar-lhe a quantia de € 3.576,20 (três mil quinhentos e setenta e seis euros e vinte cêntimos), acrescida de juros de mora a contar da citação e até integral pagamento; bem como as custas e procuradoria condigna.
Alegou, para tanto e em síntese, que em 1/11/1996, na qualidade de senhoria, celebrou com o Demandado (inquilino) um contrato de arrendamento para habitação em período limitado, tendo-se estipulado como prazo de duração do mesmo cinco anos (até 31/10/2001), o qual tinha como objecto o prédio urbano sito na Rua C, freguesia de Pedroso, concelho de Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o n.º D; que foi no mesmo estipulado, na sua cláusula segunda, que a renda anual seria de Esc. 720.000.00 (€ 3.591,34), a pagar mensalmente em duodécimos de Esc. 60.000.00 (€ 299,28), além de uso e acesso ao quintal (cláusula sexta) e ainda, com a concordância de ambos os outorgantes, qual o estado da referida habitação (cláusula sétima), o que é verdade, pois a Demandante antes de arrendar o referido prédio procedeu a obras no mesmo, obras essas essenciais à boa utilização do locado; que sempre que lhe era solicitado por parte do Demandado qualquer tipo de reparação da sua responsabilidade, procedia de imediato às mesmas, e pagava o respectivo preço; que por se encontrar a proceder à legalização da referida habitação, solicitou junto dos serviços camarários vistorias no sentido de obter o alvará de autorização de utilização, processo esse que iniciou em 1999, tendo terminado em Abril de 2005; que no entanto, e apesar de todos os esforços da Demandante, em 12/09/2003, o Demandado, sem qualquer motivo, solicitou junto da Unidade de Saúde de Perosinho – Vila Nova de Gaia, vistoria do referido imóvel, dizendo que este tinha más condições de habitabilidade na cozinha e num quarto, alegando que tal se devia a infiltrações vindas do exterior, obras essas que a Demandante efectuou em Outubro de 2003 pelo preço de € 700,00, tendo-se verificado após as intervenções efectuadas por profissionais, que tal se devia à má utilização e manutenção do imóvel por culpa exclusiva do Demandado, isto é, falta de higiene e utilização da referida habitação para prestação de serviços, nomeadamente, a mulher do Demandado utilizava as referidas instalações para lavar roupa para fora, fazendo um uso dos equipamentos existentes no imóvel, além de que, sem autorização da Demandante, construiu um anexo no quintal, bem como instalações onde acomodava galinhas que iam até à porta da cozinha, sendo o ar de tal forma irrespirável que a Demandante, que mora ao lado do referido imóvel, não podia abrir janelas ou usufruir do seu quintal, face à quantidade de insectos existentes em consequência do supra referido; que em 17/05/2004, recebeu uma carta do Demandado a denunciar o contrato de arrendamento, tendo este abandonado o imóvel em meados de Junho de 2004, levando consigo as chapas e portas do anexo que construiu no quintal; que após a recepção da supra mencionada denúncia, em 26/05/2004, solicitou que o referido imóvel lhe fosse entregue nas devidas condições, informando ainda do prazo para a restituição do imóvel ser de noventa dias, sem prejuízo das rendas devidas por se tratar de um contrato de arrendamento para habitação com duração limitada, estando pago o mês de Junho de 2004, faltando pagar sessenta dias (dois meses) pela falta de cumprimento do art. 100º, n.º 4 do R.A.U., assim como 50% do valor da renda pelo não cumprimento atempado do pagamento da mesma (€ 162,81 x 2 = € 325,62) num total de € 976,86, o que aquele não fez; que o Demandado entregou o referido imóvel em elevado estado de deterioração, nomeadamente, tectos e paredes cheios de humidade, especialmente num pequeno quarto (que tem um respiro), onde a mulher deste procedia à sua actividade profissional (lavar roupa, secar e dar a ferro a mesma), tijoleira e azulejos da cozinha e casa de banho deteriorados e partidos, armários da cozinha degradados, portas e janelas desafinadas, ao canos da cozinha encontravam-se cheios de penas de galinha e vísceras, o que levou à rápida deterioração dos mesmos, obrigando a Demandante a efectuar obras no imóvel no valor de € 1.500,00 acrescido de 19% de IVA (€ 285,00), de forma a que o mesmo ficasse em situação semelhante à que tinha quando o arrendou ao Demandado; que após a saída do Demandado do imóvel, teve que liquidar a conta da EDP, relativa ao consumo de energia eléctrica efectuado pelo Demandado e respectiva rescisão do contrato, no valor de € 99,34; que entende dever ser indemnizada a título e danos não patrimoniais, no valor de € 1.000,00, porquanto, não deu qualquer autorização ao Demandado para construir o anexo, no entanto, este ao fazê-lo, tornou-o parte integrante do imóvel, motivo pelo qual não poderia retirar as chapas que cobriam o mesmo nem a porta e face ao estado deplorável e que o Demandado entregou o arrendado, teve aquela que efectuar obras de beneficiação e manutenção que lhe permitissem arrendar novamente o mesmo, o que fez, findas as referidas obras.
Juntou documentos.
Em Audiência de Julgamento rectificou o pedido relativamente aos consumos de energia eléctrica para € 92,32, bem como o alegado no art.º 6º do requerimento inicial relativamente às obras efectuadas no ano de 2000 que não terão sido na casa de banho mas na sala.
O Demandado, regularmente citado, apresentou Contestação, onde alega, em síntese, que não sabia qual o estado da habitação objecto de arrendamento, uma vez que a Demandante à data lhe apresentou várias desculpas, nomeadamente que o inquilino anterior ainda não tinha entregue as chaves, o que impedia de ver a habitação, pelo que assinou o contrato confiando na Demandante; que passado algum tempo foi então para o arrendado onde procedeu a obras com autorização da senhoria, tendo sido nomeadamente a autorização pela senhoria da feitura de pequenos anexos amovíveis e que o inquilino podia levantar quando findasse o contrato, condição do Demandado para celebrar o contrato; que a senhoria apenas procedeu a uma pintura no interior da casa para encobrir os graves problemas que o prédio detinha, nomeadamente infiltrações de água pelas paredes vindas do andar de cima, o que já tinha acontecido com os inquilinos anteriores, que dali saíram pelos mesmos problemas; que veio a descobrir que a habitação não tinha licença de habitabilidade, o que a senhoria ocultou intencionalmente; que passados alguns dias de se encontrar no arrendado, começaram a surgir manchas na habitação, nomeadamente cozinha e quarto, as quais surgiram da infiltração de humidades provindas do andar de cima, facto do qual deu na altura conhecimento à senhoria, tendo esta apenas realizado uma pequena obra no chão da sala uma vez que os tacos se levantaram, nada fazendo quanto à necessidade de realizar obras que impedissem a infiltração de humidades, nomeadamente a mudança de quaisquer canos, limpeza ou reparação; que a falta de obras no arrendado, indispensáveis para ali viver o Demandado e a sua família, nunca foram feitas enquanto este ali esteve, daí a necessidade de fazer queixa às autoridades municipais, levando a Demandante então a pedir a licença de habitabilidade de que necessitava, o que até ali não fora concedido por a habitação não ter condições; que as obras que a Demandante foi obrigada a realizar por imposições das autoridades administrativas para obter a licença de habitabilidade, só se podiam ter realizado após a saída do Demandado, sendo certo que cabiam ao senhorio e não ao inquilino, sendo tais obras indispensáveis para a Demandante poder arrendar pois que o regulamento das edificações urbanas assim o impõe, tal como proceder à ligação dos esgotos ao colector de saneamento e a ligação da água à rede pública; que o prédio arrendado igualmente tinha defeitos de construção como o deficiente comportamento da empena direita e outras patologias resultantes da antiguidade do prédio e que já existiam antes de o Demandado ali residir, o qual em nada contribuiu para a degradação do prédio, antes pelo contrário ali fez algumas obras beneficiando-o, como pinturas interiores; que nunca recebeu qualquer reclamação dos vizinhos nem da Demandante, estando esta a confundir o cheiro das suas aves de capoeira que tinha na sua habitação mesmo ao lado da do Demandado; que procedeu à resolução do contrato por motivos de saúde, uma vez que a habitação não tinha quaisquer condições de habitabilidade e o Demandado sofre de bronquite asmática, tendo o seu estado de saúde se agravado em virtude dos cheiros e da humidade infiltrada no arrendado, motivo pelo qual outros inquilinos dali saíram, pondo em perigo a saúde do locatário e da sua família, não reunindo o locado as condições que permitissem o gozo, nomeadamente a falta de ventilação adequada; que o imóvel foi entregue nas condições possíveis, com armários, vidros e janelas intactas, totalmente limpo, infelizmente com as patologias resultantes da falta de obras a que a senhoria estava obrigada; que não procedeu à retirada das chapas; que nada deve à Demandante a não ser a luz consumida até meados de Junho de 2004, data em que dali saiu, tendo no início do contrato entregue um mês adiantado de renda. Conclui pedido a condenação da Demandante como litigante de má fé em multa e indemnização não inferior a € 2.000,00.
Juntou documentos.
A Demandante recusou a fase da Mediação, tendo sido então determinada a realização da Audiência de Julgamento.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento com observância do legal formalismo como da acta se infere.
Cumpre apreciar e decidir.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Consideram-se provados os seguintes factos:
A) Em 1/11/1996, a Demandante, na qualidade de senhoria, celebrou com o Demandado (inquilino) um contrato de arrendamento para habitação por período limitado, tendo-se estipulado como prazo de duração do mesmo cinco anos (até 31/10/2001), o qual tinha como objecto o prédio urbano sito na Rua C, freguesia de Pedroso, concelho de Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o n.º D;
B) Foi no supra referido contrato estipulado, na sua cláusula segunda, que a renda anual seria de Esc. 720.000$00 (€ 3.591,34), a pagar mensalmente em duodécimos de Esc. 60.000$00 (€ 299,28);
C) Encontrava-se previsto no contrato o uso e acesso ao quintal;
D) Quando o Demandado foi habitar o arrendado, pôde contactar que este aparentava um bom estado de conservação;
E) Em data que não foi possível apurar, o Demandado começou a constatar no arrendado manchas de humidade provenientes de infiltrações de água, mormente num quarto interior e na cozinha, do qual deu conhecimento verbal à Demandante;
F) No ano de 2000, a Demandante mandou substituir os tacos da sala do arrendado por tijoleira, em virtude de aqueles terem levantado;
G) Em 1999 foi realizada uma vistoria ao arrendado pelos serviços competentes da Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia, no sentido de ser concedida licença de utilização, tendo então sido ordenada a notificação da Demandante para apresentar a análise química e bacteriológica da água do poço;
H) Em 12.09.2003, o Demandado solicitou à Unidade de Saúde de Perosinho uma vistoria ao arrendado por causa de más condições de habitabilidade em algumas divisões (cozinha e quarto), por infiltração de águas, tendo aquela entidade de saúde participado de tal reclamação de insalubridade à Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia com a informação de que foi verificado no local a presença de manchas de humidade, bastante escuras e com formação de bolores, nomeadamente nas paredes e pavimento interiores de um quarto de dormir e da despensa (ambos os compartimentos também sem ventilação adequada); existência de vestígios de infiltrações na fachada lateral exterior da habitação, a qual é contígua a um terreno com silvas e mata; existência de uma fenda no tecto da cozinha e ainda que o imóvel em causa está a ser servido por água do poço (desconhecendo-se a sua qualidade) e os esgotos estão dirigidos para a fossa “estanque”, sendo necessário esvaziar a fossa frequentemente;
I) A 12.01.2004, a Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia lavrou auto de vistoria do imóvel onde, após observação no interior da habitação do Demandado e no exterior da empena direita, foi detectado: Presença de manchas de humidade de esgotos no pavimento e nas paredes dos arrumos e da despensa, proveniente de infiltração dos esgotos das bancas da cozinha; presença de manchas de humidade de esgotos no tecto da cozinha proveniente de infiltração de esgotos da banca de cozinha do andar superior; fissuração da empena direita; escorrências de esgotos na parte inferior da empena, provenientes do tubo da respectiva rede de drenagem, rede horizontal que está instalada no interior da empena; os esgotos da habitação estão encaminhados para uma fossa estanque localizada no logradouro adjacente à fachada principal e o abastecimento de água é feito a partir do poço existente, apesar do arruamento já dispor das respectivas redes públicas;
J) Por missiva datada de 08.07.2004, a Demandante foi notificada por aquela edilidade que em virtude de o imóvel em questão ameaçar perigo para a saúde pública dos locatários, ser intenção daqueles serviços ordenar à Demandante a reparação e/ou substituição da rede de esgotos das bancas de cozinha; reparação da empena direita; reparação/substituição do pavimento dos arrumos e da despensa; beneficiação do interior da habitação afectada pelas manchas de humidade dos esgotos; proceder à ligação dos esgotos ao colector de saneamento e à ligação da água da rede pública à habitação;
K) Após ter sido dado cumprimento integral à execução dos trabalhos constantes da supra referida notificação, os quais foram feitos já depois de o Demandado ter entregue o arrendado, foi em Janeiro de 2005, deferido o pedido de emissão de autorização de utilização do imóvel em causa;
L) Em data que não foi possível apurar mas que terá sido algures entre os dias 17 e 25 de Maio de 2004, o Demandado enviou uma missiva à Demandante, denunciando o contrato de arrendamento;
M) Em meados de Junho de 2004, o Demandado deixou o arrendado levando consigo as chapas que cobriam o anexo que construiu no quintal;
N) O Demandado deixou de morar no arrendado porque este não oferecia condições de habitabilidade e a Demandante não se dispôs a fazer as obras de reparação necessárias, não obstante de para isso ter sido verbalmente interpelada;
O) O Demandado sofre de patologia respiratória;
P) Após a recepção da supra referida denúncia, a Demandante, em 26.05.2004, solicitou por escrito ao Demandado que o imóvel lhe fosse entregue nas devidas condições, informando ainda do prazo para a restituição do imóvel ser de noventa dias;
Q) À data da entrega do imóvel pelo Demandado encontrava-se em dívida à E.D.P. a quantia de € 92,32, resultante de consumos por este efectuados;
R) Quando o Demandado entregou o imóvel, este apresentava manchas de humidade bastante escuras no tecto da cozinha e nas paredes e chão do quarto interior, o qual não tem janelas, apenas um respiro para a cozinha, encontrando-se o mesmo em estado de podridão, decorrentes de infiltrações de água provenientes da canalização que antes da realização das obras referidas em K), era comum à habitação em causa e ao primeiro andar;
S) A Demandante não deu autorização por escrito ao Demandado, conforme o prevê o contrato na sua cláusula oitava, alínea a), para que aquele construísse o anexo, o que fez com tijolos e chapas, sendo certo que do mesmo tinha conhecimento, nunca tendo interpelado o Demandado para o retirar;
T) O Demandado pagou as rendas até Junho de 2004.
Motivação da matéria de facto dada como provada:
Os factos A) e B) foram expressamente aceites pelo Demandado na sua Contestação.
Para os factos C), G), H), I), J), K), L), O), P), Q), R), atendeu-se aos documentos de fls. 82 a 85, 91 e 92, 98 a 103, 93, 94 e 95, 96, 107, 151, 108, 115, e 145 a 147, respectivamente.
Ainda para estes e para os demais factos relevou o depoimento das testemunhas.
E, empreiteiro, o qual procedeu à realização das obras no arrendado, já depois de o Demandado o ter entregue, declarou que quando se deslocou à habitação para fazer o orçamento, esta encontrava-se no estado deteriorado visível nas fotografias juntas pelo Demandado sob documentos n.ºs 11, 12, 13 e 15, a fls. 145 a 147; que a sujidade nas paredes da cozinha que se podem ver na foto n.º 2 de fls. 35, resulta de gorduras acumuladas atrás dos armários fixados à parede da cozinha e que aquando das obras foram retirados; que as manchas visíveis na parede de um dos quartos – doc. 7 de fls. 143 – são de caruncho, sendo resolvidas com uma limpeza e as do outro quarto e cozinha – doc.s 11, 12, 13 e 15 de fls. 145 a 147 – resultam de infiltrações, não sabendo contudo qual a sua origem, só o picheleiro a poderá identificar.
F, trolha, irmão da testemunha anterior, referiu ter efectuado trabalhos na habitação em causa, após a saída do Demandado; declarou que as paredes estavam escuras mas só o picheleiro é que sabe porquê. O seu depoimento foi registado por contradições várias nomeadamente quanto à substituição que diz ter feito de um vidro na porta da cozinha mas que depois acabou por concluir que terá sido na casa de cima.
Refira-se que o depoimento das duas supra referidas testemunhas não esclareceu devidamente o Tribunal sobre as obras que efectivamente foram feitas no arrendado em causa uma vez que foram feitas na mesma altura que as do andar de cima, tendo as testemunhas demonstrado hesitação ao identificar o que é que foi feito numa casa e na outra, designadamente no que toca à substituição de tijoleiras ou azulejos. Não convenceu igualmente o Tribunal relativamente à limpeza do quintal.
G, picheleiro de profissão, por ter realizado obras na casa já depois de o Demandado a ter deixado, tendo efectuado os serviços no rés-do-chão e no 1º andar; declarou que a casa estava deteriorada; que as canalizações do 1º andar estavam ligadas às do rés-do-chão e que só após as obras que realizou é que ficaram individuais que era o que se devia ter feito quando se fez a construção, a qual foi mal feita pelo menos do ponto de vista da pichelaria; que encontrou gordura no tubo que tinha trinta e tal anos e era comum aos dois andares; que não sabe quem foi o responsável pela deterioração das canalizações, podendo ter acontecido a banca de cima ou a de baixo ter entupido e ter sido utilizada soda caustica para desentupir, que engelha e tapa os tubos e depois terá sido utilizada uma verguinha que furou os tubos e como o tubo, a prumada vertical era comum, vinha sair tudo em baixo, sendo certo que a água que vinha de cima saía toda na parede dupla do rés-do-chão; que a empena direita traçou devido às humidades; que como os esgotos não estavam ligados ao saneamento requeriam mais manutenção; que o armário da cozinha estava podre por causa da água que saía a jorro de cima para baixo; que não viu nenhuma máquina da roupa no quartinho nem nenhum esgoto para ela; que os tubos do andar de cima eram de aço e os de baixo eram de tubo galvanizado, menos resistente, sujeito a com maior facilidade ganhar calcário, furar e entupir. Mais declarou concordar com o teor do auto de vistoria da Câmara Municipal.
H, irmã do Demandado, cujo depoimento não obstante não se ter pautado por uma total isenção, logrou convencer o Tribunal no que toca ao estado da casa quando o Demandado para lá foi habitar que aparentava bom estado de conservação, bem como à entrada de água que a testemunha chegou a assistir na cozinha do Demandado, proveniente de cima, saindo água no armário daquela divisão, pelos azulejos, tendo ainda declarado que uma filha do Demandado teve que deixar de dormir no quartinho interior por causa das humidades; que ajudou o irmão na limpeza da casa para a sua entregue por falta de condições, tendo sido retiradas as chapas dos anexos pois já estavam velhas.
I, declarou ter sido inquilina do andar de cima, tendo saído na mesma altura que o Demandado em virtude não poder ligar a máquina de lavar a roupa porque o Demandado queixava-se que a água lhe caía na banca; que comunicou à Demandante que era preciso resolver a situação porque tinha que encher três cilindros por dia, o que significava que a água se escoava por algum lado.
J, genro do Demandado, declarou que este deixou a casa porque ela estava em muito más condições por causa das infiltrações resultantes de canalizações deficientes; que quando começou a frequentar a casa em 1997 já lá existia o anexo; que a casa dentro do possível, atentas as deteriorações em consequência do supra referido, foi entregue limpa e sem nada partido; que a senhoria nunca fez obras a não ser uma mudança do chão da sala.
Não foi provado que:
I. Em Outubro de 2003 a Demandante levou a cabo obras para resolução do problema das infiltrações, tendo-se verificado após as intervenções efectuadas por profissionais que tal se devia à má utilização e manutenção do imóvel por culpa exclusiva do Demandado, a saber, falta de higiene e utilização da habitação para prestação de serviços;
II. A mulher do Demandado procedia à sua actividade profissional (lavar roupa, secar e dar a ferro a mesma) num pequeno quarto e depenava as galinhas na banca da cozinha;
III. As galinhas que o Demandado criava no quintal tornavam o ar irrespirável, não podendo a Demandante, que mora ao lado do referido imóvel, abrir as janelas ou usufruir do seu quintal, face à quantidade de insectos existentes;
IV. A Demandante deu autorização ao Demandado para fazer pequenos anexos amovíveis que o inquilino podia levantar quando findasse o contrato, o que foi condição do Demandado para arrendar a habitação;
V. A tijoleira e azulejos da cozinha e casa de banho encontravam-se deteriorados e partidos, bem como os armários da cozinha degradados, portas e janelas desafinadas.
Motivação da matéria de facto não provada:
Resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade dos factos, após a análise dos documentos juntos e da inquirição das testemunhas.
Estes os factos.
IV - O DIREITO
Atentemos na natureza e efeitos do contrato celebrado entre as partes.
O contrato de locação consubstancia declarações negociais por via das quais uma das partes se vincula a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa e esta a pagar àquela determinada remuneração, sendo qualificado de contrato de arrendamento quando o seu objecto mediato for uma coisa imóvel – cfr. artigos 1022º e 1023º do Código Civil.
O contrato de arrendamento urbano é aquele pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante remuneração – cfr. art.º 1º do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro – RAU, aplicável ao caso.
As partes podem estipular prazo não inferior a cinco anos para a duração efectiva dos contratos de arrendamento urbanos para habitação ou outros fins – cfr. art.ºs 98º, n.ºs 1 e 2, e 117º do RAU.
Os contratos de arrendamento de duração limitada renovam-se automaticamente no fim do prazo e por períodos mínimos de três anos, se outro não estiver especialmente previsto, quando não sejam denunciados por qualquer das partes – cfr. art.º 100º do R.A.U. - podendo o arrendatário revogar o contrato, a todo o tempo, o que significa pôr-lhe fim, fazê-lo cessar através de declaração unilateral, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.
A referida revogação do contrato de arrendamento, que em rigor o não é por não derivar de acordo entre o senhorio e o arrendatário, traduz-se na cessação dos seus efeitos por via de declaração unilateral do arrendatário geradora dos pertinentes efeitos na data da sua recepção pelo senhorio – cfr. art.º 224º, n.º 1, do Código Civil.
Para além disto, pode o arrendatário, nos termos gerais de Direito, resolver o contrato, com base em incumprimento pela outra parte.
Por outro lado,
Entre as obrigações do arrendatário em geral conta-se a de restituir a coisa locada findo o contrato de arrendamento em regra no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato – cfr. art.ºs 1038º, alínea i), e 1043º do Código Civil. Presume-se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega – cfr. art.º 1043º, n.º 2, do C. C..
A este propósito, as partes, ao abrigo do disposto no art.º 405º, n.º 1, naturalmente com sujeição à vinculação que decorre do art.º 406º, n.º 1, ambos do C. C., convencionaram na cláusula nona do contrato de arrendamento, que o arrendado deverá ser entregue, “…findo o contrato, em bom estado de conservação, como actualmente se encontra, e conforme o descrito na cláusula sétima - donde resulta que as instalações e equipamentos se encontram em Bom Estado - (…) devendo, por isso, aquele, sob pena de indemnização, tomar as medidas necessárias para a sua conservação, pagando à sua custa as necessárias reparações se se avariarem ou danificarem, ressalvando o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização .”
Ora, no caso vertente, o Demandado não elidiu a supra referida presunção e, ao invés, reconheceu naquela cláusula inserida no texto do contrato de arrendamento, sob sétima, que o arrendado e seus equipamentos se encontravam em bom estado e, não obstante ter vindo alegar que antes da celebração do contrato subjacente não lhe foi mostrado o imóvel, a verdade é que se provou que o mesmo quando foi pelo Demandado ocupado, pelo menos aparentava um bom estado de conservação, até porque ao que parece teria sido recentemente pintado, sendo certo que era ao Demandado que cabia o ónus da prova de que o arrendado lhe foi entregue em mau estado de conservação – cfr. art.º 350º do C.C..
A conclusão é, por isso, no sentido de que o Demandado recebeu o objecto mediato do contrato de arrendamento em causa em bom estado de manutenção.
Verificou-se que o Demandado entregou à Demandante o arrendado bastante deteriorado, mormente um quarto interior, o qual, como é visível nas fotografias juntas aos autos - doc.s 12 e 15 a fls. 146 e 147, respectivamente - se encontrava com as paredes e o chão completamente apodrecidos em consequência de infiltrações de água, bem como a cozinha onde eram visíveis no tecto manchas de humidade também elas resultantes de infiltrações de água - doc.s 11 e 13 a fls. 145 e 146, respectivamente - que também estiveram na origem do apodrecimento interior dos móveis daquela divisão.
Apurou-se ainda que tais infiltrações provinham da canalização que, por deficiente construção do prédio, pelo menos em termos de pichelaria, tinha sido feita em comum ao rés-do-chão e ao andar de cima, os quais eram servidos por uma prumada vertical única, a qual vinha desembocar numa rede horizontal na parede dupla do rés-do-chão, sendo aí que vinha “desaguar” toda a água de esgotos proveniente quer do andar de cima quer do rés-do-chão, sendo certo que não se apurou ter sido o Demandado o culpado pela deterioração da canalização. Como foi dito em Audiência por uma testemunha da Demandante, picheleiro de profissão, testemunha portanto pericial dados os seus especiais conhecimentos da matéria em causa em virtude da sua profissão, porventura, alguém terá recorrido a soda cáustica, produto corrosivo, para desentupir os canos e posteriormente terá sido utilizada uma verguinha que terá provocado a sua rotura, sendo certo que tanto poderiam ter sido os ocupantes do andar de cima como dos de baixo a fazê-lo.
Acresce o facto de que a canalização do andar de baixo, nos dizeres do dito picheleiro era bem menos resistente que a do andar de cima, atendendo aos materiais utilizados naquele - tubo galvanizado que ganha calcário, fura e entope – enquanto que os tubos do andar de cima eram de aço, pelo que estaria o arrendado em causa ainda mais sujeito à ocorrência de danos.
Por outro lado,
Uma das obrigações legais impostas ao locatário, precisamente a prevista na al. h) do art.º 1038º, é a de “Avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa, ou saiba que a ameaça alguma perigo ou que terceiros se arrogam direitos em relação a ela.”
Ora, apurou-se que o Demandado reclamou verbalmente junto da Demandante para que fizesse as reparações, tendo esta se limitado a substituir os tacos da sala que tinham levantado por tijoleira, não tendo solucionado os problemas das infiltrações, sendo certo que a lei não exige que essa reclamação seja feita por escrito. O que interessa é que os vícios da coisa locada sejam levados ao conhecimento do senhorio, por iniciativa do inquilino, directa ou indirectamente por qualquer meio. (Neste sentido Ac. RL de 06.04.1995, in CJ, II, págs. 111 e segs)..
Conclui-se, assim, que o Demandado cumpriu o seu dever de avisar a Demandante, a qual entrou por conseguinte em mora, a partir do momento em que, tendo sido avisada da necessidade de reparações no locado, nada fez – só o veio a fazer mais tarde após intimação das entidades administrativas e já depois de o Demandado ter deixado o locado - sendo certo ainda que o Demandado não tinha qualquer obrigação de as fazer, ou mandar fazer, em substituição da senhoria.
Na verdade,
as obras em causa não são da obrigação do locatário, mas sim, indiscutivelmente, do senhorio.
Trata-se de reparações indispensáveis para fazer face às deteriorações no locado, decorrentes de infiltrações de água provenientes do entupimento e deterioração da canalização de esgotos comum ao rés-do-chão e 1º andar, que provou manchas de humidade e podridão no pavimento e nas paredes de um quarto interior e no tecto da cozinha, bem como, fissuração da empena direita, com escorrências de esgotos na parte inferior da mesma, provenientes do tubo da respectiva rede de drenagem, rede horizontal que está instalada no interior da empena.
Por isso, as respectivas obras são de conservação ordinária, porque destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração – cfr. alínea c), do n.º 2, do art.º 11º, do R.A.U.. E, nos termos do art.º 12º deste mesmo diploma legal, as obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio (sem prejuízo das deteriorações inerentes a uma prudente utilização, a cargo do inquilino, conforme o disposto nos art.ºs 4º do R.A.U. e 1043º do C. Civil).
Até que,
O Demandado deixou de morar no arrendado porque este não oferecia condições de habitabilidade e a Demandante não se dispôs a fazer as obras de reparação necessárias, só o vindo a fazer, reitere-se, já depois de aquele ter entregue o imóvel e sob intimação administrativa.
Para isso enviou missiva à Demandante, datada de 17.05.2004, manifestando a sua intenção de denunciar o contrato (fls. 107).
Ora,
É nosso entendimento que embora na sobredita comunicação o Demandado não tenha feito referência ao motivo pelo qual pretendia deixar o locado, resulta do contexto em causa que só poderia ser dadas as deficientes condições de habitabilidade, pelo que o que pretendia o Demandado seria a resolução do contrato, a qual terá que ter na sua base o incumprimento contratual do senhorio, nos termos gerais do Direito (art.º 63º, n.º 1, do R.A.U.) ou, independentemente da sua responsabilidade, uma das situações previstas no art.º 1050º do C. C..
No caso em apreço é, por um lado, inquestionável a verificação da situação prevista no n.º 2 do referido art.º 1050º, a saber, a existência na coisa locada de vício que ponha em perigo a saúde do locatário ou dos seus familiares, o que de resto resulta claramente do teor do relatório da Entidade de Saúde (fls. 100 a 102), de acordo com o qual, “a prevenção da humidade é das medidas mais indispensáveis sob o ponto de vista da salvaguarda da saúde e bem-estar dos indivíduos e da conservação dos materiais. Como se sabe, uma casa húmida faz aumentar os riscos de doenças respiratórias, para além de favorecer o aparecimento de fungos.” , bem como do auto de vistoria da Câmara Municipal, sendo certo que o Demandado padece de doença do foro respiratório, tendo, aliás, sido perceptível a sua respiração ruidosa no decorrer da Audiência de Julgamento.
Vejamos agora se existe ademais uma qualquer outra situação de incumprimento contratual por parte da senhoria.
Para se apurar de tal, necessariamente teremos de ter presente quais as obrigações que recaem sobre o locador.
Ora, estipula o art. º 1031º, do C. C. que são obrigações do locador: a) entregar ao locatário a coisa locada; b) assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina.
No dever genérico contemplado no preceito destaca-se, sem sombra de dúvida, a obrigação específica de efectuar reparações ou outras despesas essenciais ao referido gozo. (Neste sentido, Ac. do S.T.J., de 11.02.1992, in Bol. 414, 455: I – Nos termos do art.º 1031º, alínea b), do Código Civil, o locador é obrigado, para assegurar ao locatário o gozo da coisa locada, a efectuar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis, quer se trate de pequenas ou grandes reparações e quer a sua necessidade resulte de simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro.
II – Se as não fizer, após aviso do locatário, falta culposamente ao cumprimento da obrigação e é responsável pelo prejuízo que causar ao credor (art.º 798º do C. C.), nos termos do art.º 562º e seguintes do mesmo código.)
A importância e essencialidade da obrigação do locador proporcionar ao locatário o gozo da coisa locada equivale a todas as obrigações do locatário, porque, naturalmente, todas elas estão conexionadas e dependentes da detenção e uso do locado, pelo arrendatário.
O art.º 1032º (vício da coisa locada) prevê igualmente situações tidas como incumprimento contratual por parte do locador, quando a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador…: a) se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa; b) se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador.
Ora, pelos elementos factuais provados consideramos que nos encontramos efectivamente face a uma situação de incumprimento contratual prevista neste normativo, designadamente o que se encontra previsto na alínea b).
Com efeito, tendo-se apurado que após a assinatura do contrato, o local começou a sofrer de infiltrações provenientes da canalização de esgotos do prédio, o que ocorreu devido ao mau estado em que as mesmas se encontravam, sendo que a Demandante tinha sido avisada desta situação sem que no entanto tivesse diligenciado pela solução do problema, dúvidas não nos ficam de que estamos face a uma coisa locada que apresentou vício que lhe não permitia realizar cabalmente o fim a que se destinava, por culpa do locador.
Com efeito, é um dado objectivo e do senso comum que será insustentável a manutenção de uma situação, como a aqui comprovada, em que se registam infiltrações de água de esgoto, implicando tal situação a conclusão óbvia de que o vício em causa não permitirá realizar cabalmente o fim a que é destinado o arrendamento celebrado, tenha este o fim que tiver.
No que concerne à imputação culposa, ela existe desde logo porquanto se apurou que tais infiltrações e a entrada de água ocorreram devido ao mau estado em que a canalização se encontrava, sendo certo que competiria ao senhorio a obrigação de manter o seu prédio em boas condições de conservação, como resulta designadamente dos artigos 11º e 12º do R.A.U..
Com efeito, o seu comportamento indicia uma postura de algum desinteresse (negligência) sobre o bem locado, na medida em que tendo sido sabedora, algum tempo após a celebração do contrato, de que o arrendado apresentava infiltrações não tomou quaisquer medidas tendentes a superar a situação.
Tanto é que,
Face à inércia da Demandante em solucionar os problemas de infiltrações de água que afectavam o prédio, e que designadamente impediam a utilização do quartinho interior, completamente apodrecido, o Demandado solicitou à Unidade de Saúde competente uma vistoria ao arrendado por causa de más condições de habitabilidade em algumas divisões (cozinha e quarto), por infiltração de águas, tendo aquela entidade de saúde participado de tal reclamação de insalubridade à Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia com a informação de que foi verificado no local a presença de manchas de humidade, bastante escuras e com formação de bolores, nomeadamente nas paredes e pavimento interiores de um quarto de dormir e da despensa (ambos os compartimentos também sem ventilação adequada); existência de vestígios de infiltrações na fachada lateral exterior da habitação, a qual é contígua a um terreno com silvas e mata; existência de uma fenda no tecto da cozinha e ainda que o imóvel em causa está a ser servido por água do poço (desconhecendo-se a sua qualidade) e os esgotos estão dirigidos para a fossa “estanque”, sendo necessário esvaziar a fossa frequentemente.
E,
Nessa sequência, a Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia, a 12.01.2004, lavrou auto de vistoria do imóvel, estando a Demandante presente à data da vistoria, onde, após observação no interior da habitação do Demandado e no exterior da empena direita, foi detectado: Presença de manchas de humidade de esgotos no pavimento e nas paredes dos arrumos e da despensa, proveniente de infiltração dos esgotos das bancas da cozinha; presença de manchas de humidade de esgotos no tecto da cozinha proveniente de infiltração de esgotos da banca de cozinha do andar superior; fissuração da empena direita; escorrências de esgotos na parte inferior da empena, provenientes do tubo da respectiva rede de drenagem, rede horizontal que está instalada no interior da empena; os esgotos da habitação estão encaminhados para uma fossa estanque localizada no logradouro adjacente à fachada principal e o abastecimento de água é feito a partir do poço existente, apesar do arruamento já dispor das respectivas redes públicas, tendo, por missiva datada de 08.07.2004, já após o Demandado ter entregue o imóvel, a Demandante sido notificada por aquela edilidade que em virtude de o imóvel em questão ameaçar perigo para a saúde pública dos locatários (o sublinhado é nosso), ser intenção daqueles serviços ordenar à Demandante a reparação e/ou substituição da rede de esgotos das bancas de cozinha; reparação da empena direita; reparação/substituição do pavimento dos arrumos e da despensa; beneficiação do interior da habitação afectada pelas manchas de humidade dos esgotos; proceder à ligação dos esgotos ao colector de saneamento e à ligação da água da rede pública à habitação.
Sendo certo que a Demandante só veio a realizar tais obras após a saída do Demandado, tendo as mesmas sido condição necessária para a concessão de licença de utilização do prédio em causa.
Refira-se que, não obstante não ter sido apurada em concreto a data em que a Demandante tomou conhecimento da situação, pelo menos, tê-lo-á tido à data da vistoria do imóvel pela autarquia – 12.01.2004 – sendo certo que é nossa convicção que já o sabia muito antes, inclusivamente, quando em Setembro de 2003, solicitou orçamento para obras na empena (doc. 10, fls. 106).
Por estas razões entendemos que assistia ao arrendatário o direito de resolver o contrato de arrendamento à luz dos citados art.ºs 1050º, al. b) e 1032º, al. b), do C. C., o que o mesmo fez, tendo-o manifestado através da carta que enviou à senhoria, a qual respeita a exigência prevista no art.º 436º, n.º 1 do C. C. e 53º, n.º 2 do R.A.U., pelo que o Demandado nada deve à Demandante a título de rendas bem como respectiva indemnização pelo atraso no pagamento.
Aliás, seria absolutamente injusto estar a sujeitar o Demandado a pagar mais dois meses de renda quando teve o mesmo que suportar por um longo período o incumprimento da obrigação a que a Demandante estava adstrita, a saber a de ceder o gozo da coisa em condições dignas de salubridade, sendo certo que inclusivamente lhe assiste o direito de ser indemnizado pelos danos decorrentes do cumprimento defeituoso do contrato por parte da Demandante.
Quanto à indemnização peticionada no montante de € 1.500,00, com I.V.A. a acrescer, correspondente ao ressarcimento das despesas provenientes das obras que a Demandante levou a cabo no imóvel já depois de este lhe ter sido entregue, por tudo o que se vem de dizer, o Demandado logrou demonstrar que a deterioração do imóvel se não deu por culpa sua, pelo que também nesta parte improcede o pedido.
Improcede ainda a parte do pedido respeitante à quantia de € 1.000,00 a título de danos não patrimoniais, uma vez que, por um lado não foi provado o alegado em 13º do requerimento inicial – o ar irrespirável e a infestação de insectos - por outro, não obstante não ter havido autorização escrita para construção do anexo – se a houve verbalmente ou não, tal não foi apurado - a Demandante nunca notificou o Demandado para a sua retirada, sendo certo que o mesmo foi feito logo que este foi habitar o locado e a Demandante do mesmo tinha conhecimento até porque vive ali à beira, donde se retira a ilação de que o aceitou, além de que não vislumbramos de que maneira tal construção e posterior retirada das chapas aquando da entrega do locado possa consubstanciar danos que, nos termos do art.º 496º, do C. C., “(…) pela sua gravidade, mereçam a tutela do Direito”.
Quanto aos consumos de energia eléctrica, apurou-se que efectivamente o Demandado não pagou à E.D.P. o montante de € 92,32, correspondente à facturação de 23 de Junho de 2004 (fls. 115), pelo que vai neste pagamento condenado.
Da litigância de má-fé por parte da Demandante
O instituto da litigância de má fé radica na própria boa fé que deverá sempre nortear a actividade das partes de modo a que estas, conscientemente, não formulem pedidos injustos, não articulem factos contrários à verdade, não requeiram diligências meramente dilatórias. Não agindo segundo tais ditames, ficam as partes sujeitas às sanções do art.º 456º do C.P.C.. Face ao exposto, sempre se poderá sintetizar esta figura como decorrente do dever de probidade imposto às partes.
De acordo com o n.º 2 daquele artigo, deverá ser considerado litigante de má fé não só aquele que tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não ignorava, como também o que tiver conscientemente alterado a verdade dos factos ou omitido factos essenciais, o que tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objectivo ilegal ou de entorpecer a acção da justiça ou de impedir a descoberta da verdade, para além da violação grave do dever de cooperação.
Há porém que ter presente que a interpretação a dar ao art.º 456º do C.P.C. não poderá nunca ser restritiva, de forma a inviabilizar o amplo direito de acesso dos cidadãos aos Tribunais e a permitir o pleno exercício do contraditório.
Na realidade, a ousadia de apresentação duma determinada construção jurídica, julgada manifestamente errada, não revela, por si só, que o seu autor a apresentou em violação dos princípios da boa fé e da cooperação, havendo por isso que ser-se prudente no juízo a fazer sobre a má fé processual. Neste sentido, Ac. RC, de 21.02.2006, in www.dgsi.pt.
No caso vertente a Demandante, face ao pedido de condenação em litigância de má fé feito pelo Demandado em virtude de ter aquela junto num outro processo que correu termos neste Julgado de Paz contra outros arrendatários, os mesmos orçamentos que aqui juntou, pretendendo assim enriquecer à custa alheia, veio em Audiência informar este Tribunal que tal junção naqueles autos ter-se-á tratado de um mero lapso, do qual se apercebeu já em fase de Mediação, o que a levou a reduzir naquela acção o pedido, o que se veio a comprovar pela análise dos respectivos autos.
Sendo assim, tal comportamento não será indiciador de uma litigância de má fé, a qual se julga por conseguinte improcedente.
Não queremos contudo, e atendendo à função pedagógica que também se espera de uma Sentença, só com recurso a um espírito de tolerância e benevolência atendendo à função pacificadora dos Julgados de Paz, é que não se condenou a Demandante como litigante de má fé.
Na verdade, denota-se com clareza que a Demandante alegou factos inverídicos, no que respeita às obras que diz ter feito em Outubro de 2003, sendo certo que por um lado, não juntou qualquer recibo do seu pagamento mas apenas um orçamento, nem qualquer testemunha que o atestasse, por outro, já depois de o Demandado ter entregue o arrendado, foi intimada pelo Município – em Julho de 2004 - a realizar tais obras , sendo certo que não poderia ignorar tal realidade, uma vez que se tratava de facto do seu conhecimento pessoal.
Que sirva como advertência!
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção, e, por consequência, condeno o Demandado B a pagar à Demandante A a quantia de € 92,32 (noventa e dois euros e trinta e dois cêntimos), acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos desde a citação até efectivo e integral pagamento, contabilizados à taxa legal de 4%.
Custas na proporção do decaimento e reembolso nesses precisos termos. Cumpra-se o disposto nos artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 04 de Maio de 2006
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia