Sentença de Julgado de Paz
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Matéria: Responsabilidade civil contratual e extracontratual.
(Alínea h), do n.º 1, do art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho).
Objecto do litígio: Pedido de reparação de defeitos em imóvel ao abrigo da garantia.
Demandante: A
Mandatário: B
Demandada: C
Mandatário: D
Valor da acção: 4.200,00€.
Do requerimento inicial
O demandante vem alegar, em síntese, que, em 01-08-2006, adquiriu a fracção designada pelas letras “CT”, correspondente ao Bloco L, 3.º andar esquerdo, do prédio constituído em propriedade horizontal, sito em Setúbal, descrita no Registo Predial respectivo sob o nº x e que a mesma apresenta vários defeitos, que enumera e que foram denunciados à demandada, por carta registada em Janeiro de 2010, que foi devolvida. Posteriormente, em Março de 2010, enviou e-mail à demandada e esta enviou um funcionário da E para verificar as reclamações. Este funcionário comunicou verbalmente ao demandante que voltaria em Setembro para efectuar as reparações. Contudo não foram feitas até à data quaisquer reparações não obstante ter de novo contactado a demandada por e-mail.
Mais alegou, conforme requerimento inicial de fls 3 e 4, que aqui se dá como reproduzido.
Pedido
Requer a condenação da demandada na eliminação dos defeitos que a fracção apresenta.
Contestação
Contestou a demandada, sustentando a caducidade do direito do demandante por entre a denúncia dos defeitos e a propositura da acção ter decorrido mais de um ano e impugna o restante por desconhecer e não ter obrigação de conhecer os defeitos constantes do artigo 2.º, bem como os factos constantes dos artigos 3.º a 5.º todos do requerimento inicial.
Mais alegou, conforme contestação de fls 60 e 61, que aqui se dá como reproduzida.
Conclui pela absolvição do pedido.
Tramitação
Foi marcada pré-mediação para o dia 29-04-2011, que não se realizou por falta de citação da demandada. Remarcou-se para 27-06-2011, que não se realizou por a demandada ter prescindido da utilização do Serviço de Mediação.
Foi marcada audiência de julgamento para o dia 04-07-2011, alterada por impossibilidade do mandatário da demandada para o dia 11-07-2011, que se realizou conforme acta de fls., tendo sido marcada a presente data para leitura de sentença.
Factos provados
Com base nas declarações das partes, testemunhas e documentos, dão-se como provados os seguintes factos:
1 – O demandante é proprietário da fracção autónoma designada pelas letras “CT”, correspondente ao Bloco L, 3.º andar esquerdo, do prédio constituído em propriedade horizontal, sito em Setúbal, descrita no Registo Predial de Setúbal sob o nº x, que adquiriu por compra à demandada.
2 – A demandada tem por objecto a “promoção e execução de empreendimentos habitacionais, nomeadamente a compra, venda e hipoteca de terrenos, edifícios e fogos destinados aos membros das cooperativas…”
3- O demandante não foi sócio da demandada.
4 – Em 26-01-2010, o demandante enviou carta registada à demandada na qual denunciava vários defeitos de construção, que a mesma não reclamou junto dos CTT.
5 – Em Março de 2010, contactou a demandada por e-mail, denunciando os defeitos e a demandada contactou a E, que construiu o imóvel para a demandada, que por sua vez enviou um funcionário à fracção (em Junho ou Julho de 2010), que disse ao demandante que efectuaria as reparações no mês de Setembro de 2010, tendo em conta que também era conveniente que as humidades se dissipassem antes de proceder às reparações.
6- Os defeitos que a fracção apresenta são os seguintes:
- Azulejos estalados na cozinha e casa de banho;
- Humidade em diversas divisões e infiltrações nas paredes do corredor e sala;
- “Descolamento” da tinta do tecto de uma casa de banho;
- Chão de um quarto desalinhado (reencaixar peças do soalho flutuante e recolocação de rodapé);
-Diversas rachas nas paredes de toda a casa;
- Vedantes da banheira e janelas que não cumprem a sua função;
- Janelas da sala e cozinha que não trancam;
- Deformações no isolamento do terraço.
7 – Estes defeitos não foram reparados até à presente data.
8 – O demandante solicitou orçamentos para a reparação destes defeitos, sendo o de menor custo de 4 200,00 €.
9 – A presente acção foi proposta a 11-04-2011.
Fundamentação
O demandante vem requerer a condenação da demandada na eliminação dos defeitos que se verificam na sua fracção, que a demandada mandou construir e que adquiriu à demandada, tendo denunciado os defeitos em Janeiro de 2010.
Alegou conforme requerimento inicial que se resumiu e se deu como reproduzido acima.
A demandada contestou também como se resumiu e se deu como reproduzido acima.
Da prova produzida deram-se como provados os factos constantes das rubricas acima com o mesmo nome. Os depoimentos e testemunhos foram credíveis e imparciais na medida do adequado.
Caducidade
Invocou a demandada a caducidade do direito do demandante, por ter decorrido mais de um ano desde a denúncia dos defeitos, efectuada a 26-01-2010, até à interposição da presente acção, a 11-04-2011, com base no disposto no artigo 1225.º, do Código Civil.
No entanto, a demandada em Março de 2010, a insistência do demandante, via e-mail, comunicou os defeitos à empresa construtora (E) que enviou um funcionário à fracção do demandante e agendou as reparações para o mês de Setembro de 2010. Tais procedimentos configuram um reconhecimento dos defeitos e, nos termos do n.º 2, do artigo 331.º, do mesmo Código, impedem que se verifique a caducidade do direito do demandante, pelo que não procede a excepção invocada. Salienta-se que o facto da demandada ter contactado a E, não lhe retira a sua responsabilidade na eliminação dos defeitos, antes a faz sobressair, por estar a exigir responsabilidades do construtor e a reconhecer a existência dos defeitos, uma vez que é a entidade vendedora que responde em primeiro lugar e, no caso, a E também se comprometeu a reparar, o que não fez.
Do direito
Dos factos dados como provados retira-se que a demandada procedeu à construção e venda do prédio em propriedade horizontal, sito em Setúbal, que inclui o Bloco L, 3.º andar esquerdo, fracção do demandante, tendo entre demandante e demandada sido celebrado contrato de compra e venda, previsto e regulado nos artigos 874º e seguintes, do Código Civil, nos termos do qual se transmite a propriedade de uma coisa para o comprador, emergindo do mesmo direitos e obrigações recíprocas, como a obrigação de entregar a coisa objecto do direito por parte do vendedor, e a obrigação de pagar o preço por parte do comprador, conforme prevê o artigo 879.º, do Código Civil.
A este contrato é aplicável o disposto no artigo 1225.º, do Código Civil, respondendo o vendedor por defeitos no imóvel durante cinco anos, devendo os compradores respeitar os prazos de denúncia de um ano e de acção também de um ano após a denúncia, como ai previsto, salvaguardando-se no caso que o reconhecimento dos defeitos impediu a caducidade do direito.
No caso, tendo os defeitos sido denunciados no decurso dos cinco anos de garantia (e a denúncia conta-se da carta registada de Janeiro de 2010 que o demandante enviou para a sede da demandada, uma vez que o não recebimento da mesma apenas a si lhe é imputável - tendo também em conta que, não obstante a cidade de destino estar errada, o código postal estava certo e foi deixado aviso de levantamento naquela sede) e reconhecidos pela demandada, a acção procede por provada, impendendo sobre a demandada a obrigação de os reparar em tempo razoável. Realça-se que cabia à demandada fazer aprova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado (n.º 2, do artigo 342.º, do Código Civil), o que não fez.
Tendo a demandada mandado construir o imóvel à E, esta empresa também tem obrigações perante a demandada, podendo esta eventualmente, pedir-lhe responsabilidades.
A estas relações jurídicas, atenta a sua natureza e qualidade das partes (consumidor e vendedora, ou seja, quanto a esta última, pessoa que exerce com carácter profissional a actividade económica em causa, salientando-se que não efectuou a venda do imóvel a um cooperante mas a terceiro não membro da cooperativa e que contratou empresa construtora, que cai no âmbito das leis de defesa do consumidor e que é quem em última análise deve suportar os custos das reparações de garantia), também se poderia aplicar a legislação sobre defesa do consumidor, designadamente a Lei nº 24/96, de 31 de Julho, (Lei do Consumidor), alterada nos seus n.ºs 4.º e 12.º, pelo Decreto-Lei n.º 67/2003, de 08 de Abril, que transpôs a Directiva n.º 1999/44/CE, por sua vez alterado pelo Decreto-Lei n.º 84/2008 de 21 de Maio, que no seu artigo 4º, prescreve que “Os bens e serviços destinados ao consumo devem ser aptos a satisfazer os fins a que se destinam e produzir os efeitos que se lhes atribuem, segundo as normas legalmente estabelecidas, ou, na falta delas, de modo adequado às legítimas expectativas do consumidor” e que, “Em caso de falta de conformidade do bem com o contrato, o consumidor tem direito a que esta seja reposta sem encargos, por meio de reparação…”, estabelecendo no n.º 1 do artigo 12.º que “O consumidor tem direito à indemnização dos danos patrimoniais e não patrimoniais resultantes do fornecimento de bens ou prestações de serviços defeituosos.” Neste caso o direito de acção apenas caducaria após o decurso de três anos sobre a denúncia. No entanto, e para superar dúvidas jurídicas, melhor seria que o demandante tivesse interposto a acção também contra a E.
Decisão
Em face do exposto, condeno a demandada C a reparar os defeitos da fracção do demandante, constantes da rubrica acima “factos provados”, em prazo razoável.
Custas
Nos termos do n.º 8.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, a demandada C é declarada parte vencida, pelo que fica condenada no pagamento de 35,00 € (trinta e cinco euros), relativos às custas, a pagar no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da notificação para o efeito, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de 10,00€ por cada dia de atraso.
Reembolse-se a demandante, nos termos do disposto no n.º 9.º da mesma Portaria.
Esta sentença foi proferida, explicada e notificada às partes presentes, nos termos do n.º 2, do artigo 60.º, da lei n.º 78/2001, de 13 de Julho.
Envie-se cópia e notifique-se para efeitos de pagamento de custas.
Julgado de Paz de Setúbal (Agrupamento de Concelhos), em 22-07-2011
O Juiz de Paz
António Carreiro
António Carreiro