Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO:
A e B, identificados a fls. 1, 2 e 5, intentaram, em 12 de novembro de 2015, a presente ação declarativa de condenação, contra C; D e E, melhor identificados a fls. 2, 3 e 5, pedindo que estes sejam condenados a pagar: a) a quantia de 1.050,00 € (Mil e cinquenta euros), relativa às rendas vencidas e não pagas; b) as reparações realizadas no locado, no valor de 3.200,00 € (Três mil e duzentos euros), referente às diversas obras realizadas no locado para o devolver ao estado em que estava antes do arrendamento à primeira Demandada e c) a pagar juros de mora vincendos, contabilizados desde a citação e até integral pagamento.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 13, que se dá por reproduzido, dizendo, em síntese e no que à presente decisão importa, que: são proprietários do imóvel, objeto dos presentes autos, que adquiriram para arrendar para habitação e, com isso ter algum rendimento; o qual, por meio de procurador, arrendaram à primeira Demandada, tomando os restantes Demandados a posição contratual de fiadores; a renda convencionada era no valor de 350,00 €; a primeira Demandada recebeu o locado em bom estado, como declarado no contrato celebrado; todas a paredes, chão e equipamentos se encontravam em bom estado; a primeira Demandada recebeu o locado e habitou-o, até os Demandantes lhe manifestarem o propósito de não renovar o contrato, em agosto de 2015; a Demandada deixou o locado em maio, sem qualquer aviso ou acordo dos Demandantes; deixou de liquidar as rendas correspondentes aos meses de junho, julho e agosto de 2015; os Demandantes quando retomaram posse do imóvel ficaram chocados com o estado geral do mesmo; todas as divisões se encontravam com paredes riscadas e/ou com estuque destruído, conforme fotografias juntas; os móveis da cozinha estavam cheios de humidade e alguns danificados; o lava-loiça estava partido; o fogão e a placa de cozinha estavam no estado em que as fotos demonstram sem recuperação possível, sendo que o forno do fogão tão pouco trabalhava; a sanita de loiça da casa de banho estava quebrada; o resguardo do poliban estava partido; o chão estava riscado; as postas interiores e do roupeiro estavam riscadas; as fitas dos estores estavam em muito mau estado, carecendo todas de ser substituídas; os demandantes procuraram contactar a primeira Demandada para que a mesma procedesse ao pagamento das rendas em atraso e promovesse a reparação do locado para o deixar como recebera; os Demandantes não receberam qualquer resposta e, como pretendiam devolver o imóvel ao mercado de arrendamento, não tiveram outra alternativa que não fosse proceder à sua reparação para o rentabilizar o mais depressa possível, tendo pago a quantia de 3.200,00 €.
Juntou 20 documentos (fls. 14 a 26 e 275 a 286) que se dão por reproduzidos.
Após várias vicissitudes com a citação dos Demandados, que passaram pela expedição de ofícios às entidades constantes do art.º 236.º, do Código de Processo Civil (CPC) e repetição, por várias vezes, da citação, veio a segunda Demandada a ser pessoal e regularmente citada, para contestar, no prazo, querendo, nada tendo dito.
Não havendo mais diligências a levar a efeito com vista à citação da primeira e do terceiro Demandados, foram estes declarados ausentes, em parte incerta, e pedida a nomeação de Defensor Oficioso à Ordem dos Advogados, conforme despacho de fls. 138, tendo sido nomeada a Ilustre advogada – Sra. Dra. F.
Entretanto, logrou-se efetivar a citação da primeira Demandada (fls. 141), tendo-se proferido despacho a fazer cessar o patrocínio oficioso no que à mesma concerne.
A Ilustre Defensora nomeada ao terceiro Demandado, apresentou, em representação deste, a douta contestação de fls. 189, na qual oferece o merecimento dos autos por não ter conseguido contactar com o representado.
A primeira Demandada, pessoal e regularmente citada, veio apresentar contestação e também juntar requerimento de Proteção jurídica, na modalidade de Apoio Jurídico, com dispensa de pagamento da taxa de justiça e demais despesas com o processo (fls. 144 a 147).
Quanto à contestação, de fls. 148 a 151, que se dão por reproduzidas, veio a primeira Demandada impugnar todo o alegado pelos Demandantes, dizendo que: quando assinou o contrato tinha visto o imóvel apenas uma vez e de forma breve, através da Imobiliária que promove o negócio; não eram visíveis problemas de humidade, os quais só depois constatou, tendo informado a Imobiliária; o forno e a placa, não estavam como novos, sendo que o forno estava todo preto, muito sujo; a placa, pese embora não estivesse em estado novo, a Demandada teve um acidente e foram produzidos danos na mesma; os estores do imóvel, contrariamente ao alegado pelos Demandantes não funcionavam, sendo que os reparou; as portas do imóvel não estavam imaculadas como dizem os Demandantes, sendo que nenhuma delas tinha chave; deixou o locado em junho de 2015, na sequência da receção da carta dos Demandantes para deixar a casa; tinha tentado que a renda ficasse mais baixa, através da imobiliária, por ser para si incomportável, o que foi recusado; considera-se apenas devedora de um mês de renda; a chave do locado foi entregue na imobiliária, através de seu filho, sendo que o mesmo foi previamente com uma pessoa dessa empresa para verificar o estado do locado e somente foi verificado que se encontrava em bom estado e que foi aceite a entrega da chave; os móveis da cozinha estão em bom estado e não danificados; o lava-loiça, quando entrou no locado, já estava danificado, tendo riscos, entupindo com frequência; o forno e a placa estavam a funcionar quando a Demandada saiu do locado; a sanita já estava partida quando a Demandada entrou no locado, sendo que o autoclismo da casa de banho grande estava a funcionar mal; quando a Demandada deixou o locado, o resguardo do poliban não estava partido; quanto ao estado do chão, este não ficou riscado, nos termos do alegado pelos Demandantes, concedendo, embora que poderia ter alguns riscos em consequência do uso ou do processo de mudança; quanto às portas interiores, as mesmas, quando a Demandada deixou o imóvel estavam em bom estado, sendo que a porta do roupeiro estava danificada, não abrindo nem fechando; quando a Demandada recebeu a casa, a campainha e o intercomunicador não funcionaram durante um ano; nenhuma das portas interiores tinha chave; o teto junto às lâmpadas dos três quartos tinha uma racha e foi a Demandada que mandou tapar com estuque e colocar o casquilho para a lâmpada; a Demandada não recebeu as cartas juntas como documentos 3 e 4, porque já não residia nessa morada; não tem qualquer renda em dívida; desconhece o paradeiro da segunda e do terceiro demandados; desconhece se os demandantes pretendiam colocar a casa no mercado de arrendamento e além do mais o locado, quando foi entregue à Demandada, não estava em boas condições de modo a possibilitar novo arrendamento sem reparações; quanto às obras não tem obrigação de as pagar porque, enquanto esteve no locado fez as obras necessárias para que o mesmo estivesse minimamente em condições de habitar; além disso, entende que não tem obrigação de pagar porque as chaves foram recebidas; os senhorios nada disseram e só após a realização das obras instauraram a presente ação; na altura em que receberam as chaves nada disseram quanto à necessidade de obras e, caso entendessem que eram necessárias obras, teriam de falar com a Demandada de maneira a verificarem em conjunto essa necessidade, estando esta disposta a realizar as obras que considerasse serem da sua responsabilidade e a Demandada como pessoa honesta desde que os demandantes enviaram a carta de despejo, sem ter terminado o contrato, pagou as rendas até sair, sem ter obrigação de as pagar. Termina pedindo a sua absolvição de todos os pedidos.
Não juntou documentos.
Após a entrada da contestação e enquanto decorria o prazo para a Ilustre Defensora nomeada ao terceiro Demandado apresentar contestação, veio a Demandada juntar aos autos novo requerimento de Proteção jurídica de correção do primeiro, desta feita requerendo também a nomeação e pagamento de compensação de patrono, pelo que os autos ficaram a aguardar a decisão do Instituto de Segurança Social, I.P., a qual, apesar das várias diligências levadas a efeito nesse sentido, apenas foi comunicada a este tribunal em 15 de novembro de 2016, sendo certo que a nomeação da Ilustre patrona foi comunicada ao tribunal em 31 de outubro de 2016 (fls. 239).
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Cabe a este tribunal decidir se os Demandados devem ser condenados nos pedidos formulados pelo Demandante, por falta de pagamento da renda e pelos danos alegadamente causados ao locado, cuja reparação já foi, alegadamente, levada a efeito.**
Tendo os Demandantes optado pelo recurso à Mediação para resolução do litígio, foi agendado o dia 4 de dezembro de 2015 para a realização da sessão de Pré-Mediação (fls. 29), a qual não se realizou por falta de todos os Demandados, sendo certo que dois deles não e mostravam citados. A referida sessão não foi posteriormente remarcada atenta a representação do terceiro Demandado por Ilustre Defensora nomeada, situação incompatível com os princípios e objetivos da Mediação.Assim, logo que o tribunal teve conhecimento da nomeação da Ilustre Patrona à primeira Demandada, o que significava o deferimento do Requerimento de Concessão do benefício da Proteção Jurídica, na modalidade de Apoio Judiciário, e tendo decorrido todos os prazos, foi designado o dia 17 de novembro de 2016 para a realização da Audiência de Julgamento e não antes, devido à ausência da signatária, em exercício de funções, em acumulação, com o Julgado de Paz de Óbidos (Agrupamento) – fls. 240.
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Aberta a Audiência, e estando presentes o Ilustre mandatário dos Demandantes – Sr. Dr. G – não estando presentes os Demandantes por terem a condição de emigrantes, na Alemanha, tendo-se declarado os mesmos regularmente representados pelo seu Ilustre mandatário, a quem outorgaram procurações com poderes especiais para o ato; a primeira Demandada – Sra. D. C - acompanhada pela sua Ilustre Patrona – Sra. Dra. H – e a Ilustre Defensora nomeada ao terceiro Demandado, tendo estes, atenta a natureza da relação material controvertida que poderia ser resolvida pela primeira Demandada, sido ouvidos, nos termos do disposto no art.º 57.º da Lei n.º 78./2001, de 13 de julho, tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo com a primeira Demandada, nos termos do disposto no art.º 26.º, n.º 1, do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo, atenta a falta da segunda Demandada, se suspendeu a audiência, ficando os autos a aguardar a justificação da falta, no prazo, designando-se, desde logo o dia 19 de dezembro de 2016 e não antes, atenta a indisponibilidade de agenda para data anterior pelos motivos supradescritos.Reaberta a audiência, voltou a verificar-se a falta da segunda Demandada que não havia justificado a falta à primeira data, pelo que, estando todos os restantes intervenientes processuais presentes, se procedeu à realização da audiência de julgamento, com observância do formalismo legal, conforme da respetiva ata melhor se alcança.
Devido ao adiantado da hora e não tendo o Ilustre mandatário dos Demandantes prescindido de apresentar doutas alegações, não obstante tal fase não estar prevista na tramitação dos julgados de paz, por ser prática habitual, foi a audiência suspensa, designando-se o dia 28 de dezembro de 2016 para a sua continuação, com a produção de alegações.
Reaberta a audiência na data designada e estando presentes a primeira e a segunda Demandadas; a Ilustre patrona nomeada à primeira Demandada e a Ilustre Defensora nomeada ao terceiro Demandado, não sendo a falta do Ilustre mandatário dos Demandantes justificativa de qualquer adiamento, tendo em consideração o fim da diligência, atento o objetivo da diligência, pelas Ilustres causídicas presentes foram produzidas breves alegações e, atenta a necessidade de ponderação da prova produzida, foi a audiência suspensa e designada a presente data para a sua continuação, com prolação de sentença.
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Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir: **
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTOA convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida, tendo sido tomadas em consideração as declarações da primeira Demandada em audiência de julgamento e os documentos juntos pelos Demandantes.
Não se ponderou o depoimento da testemunha – I –, apresentada pela Demandada, em virtude de a mesma não ter sido credível sendo certo que, para quem fez a mudança quer no início; quer no fim do contrato, pouco ou nada sabia do que interessava aos autos. Aliás a sua postura perante o tribunal determinou que o seu depoimento fosse interrompido e a sua dispensa, mesmo antes de o terminar.
Ponderou-se, com bastantes cautelas e “filtro” o depoimento das testemunhas indicadas pelos Demandantes e da testemunha apresentada pela primeira Demandada, pelo conhecimento que deveriam ter da situação, aproveitando-se apenas na parte em que foram credíveis e não influenciadas pela versão dos factos trazida aos autos por cada uma das partes. Assim:
1.ª J, que, aos costumes declarou ser trabalhador da imobiliária - K – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda. -, que mediou o contrato de arrendamento e acompanhou a sua execução e ter, em representação desta, recebido as chaves do locado e vistoriado o mesmo na companhia do sobrinho da primeira Demandada. A testemunha teve um depoimento credível quanto à entrega da chave e vistoria que levou a efeito ao locado quando recebeu as chaves, sendo que, no restante, foi muito vaga, respondendo com “acho que”; “julgo que”; “não sei o que ia nos envelopes”; “não sei nada das obras” ou com evasivas às restantes perguntas que lhe foram colocadas.
2.ª L, que aos costumes declarou ser irmão da Demandante e cunhado do Demandante, tendo sido seu procurador na celebração do contrato de arrendamento, embora a Imobiliária supra identificada tenha tratado de tudo. A testemunha pouco ou nada sabia do estado do locado antes e depois da celebração do contrato de arrendamento, embora quando confrontada com fotografias juntas aos autos respondesse afirmativamente, como que a querer responder bem ao que lhe era perguntado. A importância do seu depoimento foi diminuta para os factos a apurar, embora se reconheça que não mentiu deliberadamente.
3.ª M, que, aos costumes, declarou ser sobrinho da primeira Demandada, embora esta o tratasse por filho. Mais declarou que foi entregar a chave ao funcionário da Imobiliária que a recebeu e que, de seguida, foram inspecionar o locado, não lhe tendo sido relatada qualquer anomalia. Esta testemunha padecia do mesmo mal das anteriores ou seja lembrava-se bem de alguns factos, mas dos restantes só com muita insistência lá chegava.
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Com interesse para a decisão ficaram provados os seguintes factos:1. Os Demandantes são proprietários da fração autónoma, designada pela letra “F”, destinada a habitação, correspondente ao x, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Avenida x, n.º x, x, freguesia de Amora, concelho do Seixal, inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo x (Doc. n.º 1);
2. Por meio de procurador, os Demandantes celebraram contrato de arrendamento, em 30 de agosto de 2013, com os Demandados, sendo a primeira Demandada a inquilina e a segunda e terceiros Demandados os fiadores, com exclusão do benefício da excussão prévia (Doc. n.º 2);
3. Conquanto a K – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda. não constasse do contrato como Mediadora do mesmo foi esta sociedade quem angariou o arrendatário; quem tratou de todo o contrato e acompanhou a sua execução;
4. A renda acordada foi no montante de 350,00 € (Trezentos e cinquenta euros) por mês pagável entre o dia um a oito do mês anterior a que dissesse respeito (idem);
5. O contrato foi celebrado pelo prazo de dois anos, com início no dia 1 de setembro de 2013 e termo em 31 de agosto de 2015, sendo prorrogável por períodos iguais, salvo oposição deduzida nos termos legais (idem);
6. No contrato é declarado que o locado se encontra em bom estado (idem);
7. A primeira Demandada ocupou o locado, com o seu agregado familiar e habitou-o até meados do mês de junho, em data que não foi possível apurar;
8. Os Demandantes enviaram à primeira Demandada a carta de fls. 275, datada de 8 de abril de 2015 e recebida em 9 de abril de 2015 pela Demandada, na qual lhe davam conta da sua oposição à renovação do contrato, pelo que teria de entregar o locado livre e devoluto até ao dia 31 de agosto de 2015, sob pena de ser intentada ação de despejo, sem outra notificação;
9. A referida carta foi elaborada pela Imobiliária supra identificada, embora tivesse sido assinada pelo alegado procurador dos Demandantes;
10. Na referida carta era a Demandada também informada de que se encontrava por pagar a renda relativa ao mês de maio de 2015, sendo-lhe pedido o respetivo pagamento;
11. As fotografias juntas para prova do alegado no art.º 17 do douto Requerimento Inicial, expõem problemas de infiltrações que nenhuma das testemunhas identificou, embora a Demandada refira que havia manchas de humidade que relatou à Imobiliária;
12. A placa do fogão foi danificada em consequência de um acidente não identificado sofrido pela primeira Demandada e que esta confessa;
13. A porta do roupeiro integrante de um dos quartos deixou de fechar ou de abrir, pelo que foi retirada do local que lhe é próprio e encostada ao lado do mesmo;
14. Em 3 de julho de 2015, a Imobiliária “Fernando Rua” enviou à Demandada para a morada que não era a sua, sequer a que constava do contrato, a carta de fls. 21, na qual lhe pedia o pagamento das rendas relativas aos meses de junho, julho e agosto de 2015 e dizia que lhe enviava um orçamento para reparação do locado (Doc. n.º 3);
15. Na mesma carta era comunicado à Demandada que se aguardava o seu contacto para resolver as situações e que, caso a prestação e as reparações não fossem pagas, não havendo necessidade de nova interpelação, seria intentada a competente ação judicial (idem);
16. A referida carta não foi rececionada pela Demandada que não residia na morada (idem);
17. Foi enviada carta de igual teor à segunda Demandada, a qual também não foi por esta rececionada (Doc. n.º 4);
18. Foi apresentado orçamento em nome do Demandante, no montante de 3.200,00 € (Três mil e duzentos euros), datado de 7 de agosto de 2015 – Doc. n.º 5;
19. Foi emitido o recibo n.º x, por N, em nome do Demandante, datado de 29 de outubro de 2015, pelo valor do orçamento (Doc. n.º 6);
20. A Demandada danificou a placa do fogão, sendo certo que a mesma se encontrava a funcionar;
21. A Demandada deixou o locado em meados do mês de junho de 2015 na sequência da carta que recebeu dos Demandantes, na qual lhe era dado o prazo até ao dia 31 de agosto para o entregar;
22. A Demandada, através do seu sobrinho, entregou a chave do locado a um funcionário da Imobiliária “K”;
23. Funcionário que recebeu a chave e que, com o sobrinho da primeira Demandada, se deslocou ao locado para aferir do seu estado de conservação;
24. Não foi lavrado qualquer termo de entrega do qual constassem os alegados danos;
25. Não foram feitas fotografias do locado por aquele funcionário, naquela data;
26. Não foi apurada a data nem o local onde foram feitas as fotografias juntas aos autos para prova do estado da fração autónoma, à data da celebração do arrendamento ou dos alegados danos do locado;
27. Não foi a Demandada ou os Demandados convocados para vistoria, ainda que posterior ao termo do contrato, ao locado com termo de entrega e confirmação dos alegados danos;
28. Até ao mês de junho de 2015, mês em que a Demandada saiu do locado, todas as rendas estavam pagas.
29. Nas cartas expedidas em 3 de julho de 2015 e dirigidas às primeira e segunda Demandada, e não rececionada por estas, faz-se referência à junção do orçamento no montante de 3.200,00 € (Três mil e duzentos euros);
30. Todavia, o orçamento junto aos autos, do mesmo valor está datado de 7 de agosto de 2015, mais de um mês depois (Doc. n.º 5);
31. Os Demandantes, sendo emigrantes, deslocam-se habitualmente ao locado, uma semana por ano, no mês de agosto, utilizando-o nesse período;
32. Os Demandantes foram bastante claros ao dizerem à imobiliária que não queriam voltar a arrendar o imóvel.
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão.
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FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITOA relação material controvertida circunscreve-se às relações decorrentes da celebração de um contrato de arrendamento entre as partes; à obrigação de pagamento da renda acordada; à entrega do locado, antes do termo do contrato, e ao estado em que, alegadamente, o locado ficou após o arrendamento.
Ora, o arrendamento é a locação de uma coisa imóvel e nos termos do disposto no Código Civil, “é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.” (art.ºs 1022.º e 1023.º), sendo uma das obrigações principais do locatário (inquilino) o pagamento da renda (Art.º 1038.º do C.C.) e bem assim das restantes despesas que são contratualmente da sua responsabilidade.
Por seu turno, quanto ao estado do locado, dispõe o art.º 1043.º, n.º 1, do Código Civil que “Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.” E o n.º 2 que “Presume-se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega.”.
Feito que está o aresto legal, aplicável ao contrato de arrendamento, vejamos, então, cada um dos pedidos formulados pelo Demandante:
- Pagar a quantia de 1.050,00 € (Mil e cinquenta euros), pelas rendas em atraso e relativas aos meses de junho, julho e agosto de 2015:
Os Demandantes alegam que a arrendatária deixou o locado, sem qualquer aviso ou acordo dos Demandantes, e que deixou por pagar as rendas dos meses de junho, julho e agosto de 2015, posto que lhe tinham comunicado a sua intenção de não renovar o contrato que terminava em 31 de agosto de 2015, tendo-lhe enviado uma carta na qual lhe diziam que devia entregar o locado até àquela data (bold nosso).
Ora, veio a ficar provado que a Demandada não abandonou o locado sem qualquer aviso ou acordo com os Demandantes, uma vez que a sua saída em meados do mês de junho foi aceite pela imobiliária que sempre tratou de tudo, tendo, inclusivamente, o funcionário desta recebido a chave e ido verificar o locado com o sobrinho da primeira Demandada, pessoa que lhe entregou a chave.
Deviam os Demandantes inibir-se de alegar factos que bem sabem não corresponder à verdade, questão sobre a qual nos debruçaremos mais adiante.
Por seu turno a primeira Demandada, reconhecendo que apenas deve uma renda, na sua contestação, no artigo 10.º, vai por ali abaixo e começa a negar a dívida de qualquer renda; declarando, até, que estavam todas pagas até ao mês de junho de 2015, quando deixou o locado.
O tribunal não conseguiu apurar que rendas estavam pagas ou em dívida porque a Demandada, a quem pertencia o encargo de provar o pagamento, dizendo que traria os recibos na sessão seguinte da audiência de julgamento, nunca juntou aos autos os recibos comprovativos do que alegava.
Por outro lado e curiosamente, os Demandantes vêm pedir a condenação da Demandada no pagamento da quantia correspondente à cláusula penal acordada para a não entrega do locado no prazo, o que também não deixa de ser de estranhar.
De facto dispõe o artigo 8.º do contrato celebrado que “Dada a natureza temporária deste contrato e a faculdade que o primeiro contraente tem de o denunciar em qualquer das suas prorrogações, com a antecedência de 120 (cento e vinte) dias, esta será notificará a segunda contraente para o efeito, ficando, desde já, estabelecida a cláusula penal de Euros: 1.050,00 (mil e cinquenta euros), no caso de incumprimento pela segunda contraente na entrega atempada do arrendado, livre de pessoas e bens.”.
Ora, neste caso, o pedido faria sentido se conjugado com o alegado pelos Demandantes (de abandono do locado), sendo certo que não resultou provado que a Demandada devesse alguma renda.
Todavia, seria fácil à Demandada afastar as dúvidas do tribunal se tivesse juntado os recibos que tinha em seu poder, uma vez que não foi posta em causa a sua emissão pontual.
E, assim sendo, como é, não resta ao tribunal outra solução que não seja a de considerar que a Demandada não pagou a renda relativa ao mês de junho, até porque acaba por confessar a dívida de uma renda, apesar de, depois, querer retirar essa confissão.
Quanto às restantes, tendo em consideração que houve acordo na entrega do locado, com a entrega da chave e a vistoria ao locado pela imobiliária não são as mesmas devidas, uma vez que o destinatário normal da comunicação que foi enviada à Demandada, entende esta como devendo entregar o locado a partir do mês de abril de 2015 até ao último dia do mês de agosto.
Para mais sendo pessoa humilde e pouco conhecedora destes meandros como é o caso da Demandada.
E nem se diga que a entrega da chave e do locado não foi feita aos proprietários ou ao seu alegado procurador porque quem mediou o contrato e acompanhou a sua execução foi a imobiliária supra identificada que, estranhamente, mediou o contrato de arrendamento e acompanhou a sua execução, conforme o demonstra a carta enviada à arrendatária e à fiadora, em 3 de julho de 2015, mas nele não consta como mediadora.
Procede, assim, parcialmente o pedido nesta parte, condenando-se a Demandada a pagar aos Demandantes a renda relativa ao mês de junho de 2015, no montante de 350,00 € Trezentos e cinquenta euros).
- Pagar as reparações realizadas no locado, no montante de 3.200,00 € (Três mil e duzentos euros, referente às diversas obras realizadas no locado para o devolver ao estado em que estava antes do arrendamento à primeira Demandada.
Os Demandantes alegam que o locado se encontrava imaculado e em bom estado de conservação, tendo-lhes sido entregue em muito mau estado de limpeza, com algum do mobiliário e equipamento irremediavelmente danificado, o que obrigou à sua reparação, no montante de 3.200,00 € (Três mil e duzentos euros).
Mais alegam que tais danos não são compatíveis com a prudente utilização do locado.
E que as obras eram de carácter urgente porque pretendiam devolver o imóvel ao mercado de arrendamento.
Já a Demandada alega que, não obstante constar do contrato que o locado se encontra em bom estado, quando assinou este apenas tinha visto a habitação uma vez e de forma breve, alegando, ademais que o locado não se encontrava nas condições apresentadas nas fotografias juntas aos autos, quer no início do contrato; quer no seu termo.
Alega, ainda, que fez algumas reparações de manutenção, na vigência do contrato, reconhecendo, embora, que a placa do fogão se danificou embora continuasse a funcionar; que a porta do roupeiro integrante do locado deixou de abrir e fechar, pelo que foi retirada da calha e encostada ao roupeiro ou à parede.
Cabia aos Demandantes, nos termos do disposto no n.º 1, do art.º 342.º, do Código Civil (CC) provar não só que o locado se encontrava em boas condições e quais os danos que, durante a execução do contrato de arrendamento, foram provocados no mesmo e, ainda, que tais danos excedem a prudente utilização pelo agregado familiar da Demandada.
Mais tinham os Demandantes de provar que deram à Demandada a oportunidade de comprovar os alegados danos e de os reparar, sendo certo que só perante a recusa desta se devolveria aos Demandantes o direito de procederem à sua reparação.
A nosso ver, os Demandantes não cumpriram esse ónus, sendo certo que quanto às fotografias juntas aos autos, não ficou provado que tivessem sido tiradas no locado nem em que datas, à exceção de duas que o procurador dos Demandantes confirmou terem sido feitas por si, antes do arrendamento.
Ao que acresce que a prova testemunhal produzida não foi inequívoca quer na identificação das fotografias; quer quanto aos alegados danos provocados no locado.
Sendo, ainda certo que tendo a imobiliária alegadamente enviado à primeira e segunda Demandadas carta que capeava o orçamento de reparação no montante supra referido, o certo é que o orçamento só foi elaborado mais de um mês depois da data em que as cartas foram expedidas, o que não se compreende, mas levanta as mais sérias dúvidas.
E que, deslocando-se os Demandantes a Portugal, todos os anos no mês de agosto, passando alguns dias no imóvel, as obras apenas tenham sido realizadas em outubro de 2015, data da emissão do recibo – porque outra não consta dos autos.
Pelo que, com a prova produzida, não está este tribunal em condições de – com toda a certeza – concluir que o locado, no termo da relação contratual, ficou em pior estado do que aquele em que se encontrava quando foi entregue à primeira Demandada.
Além disso não resultou provado que os Demandantes tenham interpelado a Demandada para efetuar as reparações que alega serem necessárias, sendo certo que esse era o seu primeiro direito, nos termos do disposto nos art.ºs 483.º e 562.º, do Código Civil.
Efetivamente, quem provoca um dano tem a obrigação de indemnizar o lesado por esse dano, sendo o princípio geral o da reconstituição natural, ou seja, o de repor a situação que existiria se não se tivesse verificado o dano.
Nos termos do disposto no art.º 566.º, do mesmo diploma legal, a indemnização em dinheiro só é fixada quando a reconstituição natural não é possível, não repare integralmente os danos ou seja excessivamente onerosa para o devedor.
Nenhuma destas situações se verifica, pelo que os Demandantes teriam que ter dado à Demandada a possibilidade de verificar os danos, por um lado, e de os reparar, por outro lado.
Ao que acresce que a descrição que os Demandantes fazem do estado do locado é compatível com a situação de arrombamento e de ocupação ilícita do locado (veja-se o alegado estado de uma das casas de banho), cuja responsabilidade não pode ser assacada à Demandada, à exceção daquilo que reconheceu ter danificado – a placa do fogão.
É certo que, neste caso, a imobiliária criou uma aparência de interpelação da Demandada, enviando-lhe uma carta para uma morada que não era a sua, mas também não é menos certo que, na referida carta, invoca um orçamento que só ficou em seu poder mais de um mês depois, pelo que “não dá a bota com a perdigota”, como se costuma dizer.
Além do que, não se compreende tal interpelação se a chave do locado foi recebida pelo funcionário da imobiliária, que, na presença do sobrinho da primeira Demandada, vistoriou o locado, não tendo lavrado termo de entrega, com o verdadeiro estado do locado e dos danos que verificasse nem fez fotografias do mesmo.
Aceitar-se este tipo de procedimentos era o mesmo que abrir a porta a remodelações totais e ilegítimas de locados e a conluios entre os intervenientes, sem qualquer apoio legal e com violação grave da boa-fé que deve pautar o comportamento dos contraentes quer na sua formação da vontade contratual; quer na sua celebração; quer, ainda, na sua execução, com vista a prejudicar os arrendatários.
Não impede esta conclusão o facto de se dizer no contrato que o locado se encontrava em bom estado de conservação, uma vez que, dizem as regras da experiência, que sendo os contratos pré-elaborados, sem o contributo de uma das partes, como, em geral é o caso dos contratos de arrendamento, os arrendatários, muitas vezes, nem se apercebe do que ali fica consignado.
Conclui-se, assim, que não resultou provado que a Demandada tenha provocado os alegados danos no locado e que tivesse sido interpelada para os confirmar e para repor a situação à que existia quando tomou posse do locado, pelo que não pode deixar de improceder o pedido formulado pelos Demandantes quanto a esta parte.
Tivessem os Demandantes observado as regras da boa-fé processual e alegando os factos que correspondem à realidade e apresentado prova convincente do que alegaram e a sua tarefa estaria facilitada.
Mas, não. Os Demandantes decidiram alegar factos que bem sabiam não corresponderem à verdade ao alegarem que a Demandada abandonou o locado sem qualquer aviso ou acordo, quando bem sabiam (tinham de saber!) que assim não foi, conforme provado até pela testemunha que apresentaram.
E, ao alegarem que pretendiam devolver o imóvel ao mercado de arrendamento, pretendendo, com tal alegação, conferir carácter de urgência na reparação, bem sabendo que tal não correspondia à realidade como resultou do depoimento da segunda testemunha que apresentaram.
Bem como ao enviarem à Demandada carta, alegadamente de interpelação, para morada que tinham de saber não ser a sua, dizendo que juntavam um orçamento que só foi emitido mais de um mês depois.
Os Demandantes, com a sua postura processual, condenaram a sua pretensão ao fracasso e litigaram nos limites da má-fé processual a qual só não se analisa a essa luz por se entender que os Demandantes são quem menos culpa teve na forma como o contrato terminou e como a realidade foi apresentada ao tribunal, uma vez que delegaram na imobiliária a celebração e o acompanhamento do mesmo – isto quanto à forma como as coisas se passaram – e que poderá ter havido deficiente comunicação entre os Demandantes e o seu Ilustre mandatário, a qual motivou que os factos fossem alegados como o foram, alguns destituídos de qualquer fundamento.
Face ao que antecede, sem maiores indagações, porque desnecessárias, não pode deixar de improceder o pedido formulado pelos Demandantes, quanto a esta parte.
Quanto à responsabilidade da segunda e do terceiro Demandados, que assumiram, no contrato, a posição de fiadores, responsabilizando-se pelo cumprimento de todas as cláusulas do contrato, tendo renunciado ao benefício da excussão prévia (não serem executados bens seus enquanto existirem bens do principal devedor) cabe aqui dizer que são tão responsáveis como a primeira Demandada pelo cumprimento do contrato.
Quanto ao pagamento de juros de mora à taxa legal, contados desde a data da citação, até integral pagamento, averiguemos se assiste razão aos Demandantes para pedir o seu pagamento:
Nos termos do n.º 1 do art.º 804.º do Código Civil dispõe que “A simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor.” e o Art.º 806.º, n.º 1 que “Na obrigação pecuniária a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.”
Por outro lado, dispõe o n.º 1 do Art.º 559.º do Cód. Civil que “ Os juros legais e os estipulados sem determinação de taxa ou quantitativo são fixados em portaria conjunta dos Ministros da Justiça, das Finanças e do Plano.”.
A taxa de juros legalmente fixada e aplicável ao caso sub judicie é de 4% (Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril).
Resta averiguar a partir de quando são devidos juros de mora. Em regra o devedor constitui-se em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir (Art.º 805.º, n.º 1, do Código Civil). Todavia, nos termos da al. a), do n.º 2 do mesmo dispositivo há mora do devedor, independentemente de interpelação se a obrigação tiver prazo certo. Que é o caso dos autos, quanto ao pagamento das rendas.
Os Demandantes pedem que os juros sejam contados desde a data da citação, sendo certo que a última citação ocorreu no dia 1 de março de 2016, pelo que os juros são devidos desde esta data.
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DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente ação parcialmente procedente, porque parcialmente provada, decido condenar os Demandados a, solidariamente, pagarem aos Demandantes a quantia de 350,00 € (Trezentos e cinquenta euros), relativa à renda do mês de junho de 2015.
Mais decido condenar os Demandados, solidariamente, no pagamento de juros de mora, à taxa legal, contados desde a data da citação, até integral pagamento da quantia suprarreferida.
Decido, ainda, absolver os Demandados dos restantes pedidos contra si formulados pelos Demandantes.
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As custas serão suportadas pelos Demandantes e pelos Demandados, na proporção respetiva de 92% e 8% (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro), sem prejuízo do benefício do Apoio Judiciário concedido à primeira Demandada.**
Registe e notifique o Ministério Público, junto do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, Secção de Competência Cível e Criminal do Seixal (art.º 60, n.º 3, da LJP). **
Seixal, 17 de janeiro de 2017(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 131.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)