Sentença de Julgado de Paz
1. – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandado: B
2. – OBJECTO DO LITÍGIO
A presente acção foi intentada com base em “arrendamento urbano” (alínea g) do n.º 1 do art. 9.º da LJP), tendo a Demandante pedido que o Demandado seja condenado a pagar à Demandante: a) a quantia de € 350,00 referente ao mês de caução pago pela Demandante, aquando da celebração do contrato, e ao facto de ter sido afectada, por culpa do Demandado, no gozo e fruição do apartamento durante o mês de Julho; b) a quantia de € 350,00 a título de indemnização por responsabilidade civil por danos morais e patrimoniais.
Para tanto, o Demandante alegou, em síntese, que:
Entre o Demandado, na qualidade de senhorio, e a Demandante, na qualidade de arrendatária, foi celebrado em Janeiro de 2006 um contrato verbal de arrendamento respeitante ao 2.º andar do prédio sito em Coimbra, com início no dia 1/01/2006, sem de prazo de duração, com a renda mensal estipulada de € 175,00, paga antecipadamente, isto é, com um mês de caução. – A Demandante referiu nessa altura ao Demandado que a sua pretensão era de permanecer no imóvel no mínimo 3 anos, que correspondiam ao número de anos que necessitava para concluir a licenciatura na Faculdade de Direito de Coimbra. – A Demandante cumpriu sucessivamente a obrigação de pagamento da renda. - O contrato decorreu dentro da normalidade apenas até ao passado mês de Julho, devido a factos que a Demandante por carta enviada registada e com aviso de recepção em 07/08/2006. - O apartamento dispunha de um esquentador a gás instalado no interior da casa de banho, mais precisamente por cima da banheira, o que era do conhecimento da Demandante aquando da celebração do contrato, o qual lhe garantiu que a instalação de gás estava perfeitamente dentro das exigências legais e de segurança, o que, posteriormente, veio a saber não corresponder à realidade, já que são proibidos os esquentadores em casas de banho. - No início do mês de Julho/2006, dirigiu-se a casa do Demandado, que se situa no andar por cima do arrendado, para lhe pagar, por meio de cheque a renda de Agosto, tendo, por instâncias de seu pai, perguntado ao Demandado se haveria ou não possibilidade de remover o mesmo da casa de banho para a cozinha, sob pena de se ter de encontrar outra solução, ou mesmo sob pena de ter de abandonar a casa, tendo o Demandado respondido que não aceitava a retirada do esquentador da casa de banho, e, ainda assim, a Demandante entregou ao Demandado o cheque referente ao mês de Agosto, que o aceitou, o que tudo demonstra a boa fé e o interesse na continuidade do contrato de arrendamento por parte da Demandante. - A Demandante decidiu, por acordo com seu pai, arcar com as despesas decorrentes da remoção do esquentador para a cozinha. - Ainda em princípios de Julho, a Demandante deslocou-se a Coimbra, e ao entrar em casa, encontrou-a completamente revirada, devido a obras que tinham acontecido no seu interior, sem o seu conhecimento ou permissão, e que consistiam na retirada do papel de parede da sala de estar e pintura da sala e do quarto, que tornavam a habitabilidade da casa impossível, tendo a Demandante sido forçada a retornar à residência dos seus pais, na Figueira da Foz. – Em 18/07/2006, a Demandante dirigiu-se novamente à residência do Demandado acompanhada pelos seus pais, tendo o seu pai proposto que os encargos das obras com o esquentador ficassem por conta da sua família, e tendo o Demandado dado autorização para levar um técnico à casa, a fim de traçar um plano para as obras. – Até aí, o único problema era o do esquentador, dado que nunca se divisara qualquer outra situação perturbadora da boa relação de vizinhança e das relações entre senhorio e inquilina e a Demandante nunca causou transtorno algum e cumpriu sempre com as suas obrigações. – Em 31/07/2006, conforme combinado, a Demandante levou um técnico à casa, tendo constatado que o esquentador já tinha sido removido para a cozinha, sem que a Demandante tivesse sido informada do que se passava, mas as obras não estavam concluídas, tornando a casa inabitável, já que não havia possibilidade de cozinhar nem de tomar banho. - Ainda em 31/07/2006, o Demandado telefonou para casa da Demandante na Figueira da Foz a dizer que ela teria de sair da casa no final do mês de Agosto, invocando como razões a falta de arejamento que a Demandante alegadamente dava ao imóvel, sendo certo que a casa sofre de problemas de humidade, e, depois, o facto de a Demandante ter velas em casa. – Em 1/08/2006, a fim de resolver o problema da indisponibilidade do apartamento e com o intuito de pagar a renda referente ao mês de Setembro, a Demandante dirigiu-se novamente a casa do Demandado, que se encontrava, contudo, ausente. - No dia seguinte, 2/08/2006, o Demandado recusou receber a renda do mês de Setembro, e reiterou a vontade de que a Demandante saísse da casa até ao final do mês de Agosto, ao que esta respondeu que não tencionava sair, dando a entender ainda o Demandado que ela não estaria preparada para viver no ambiente que se proporcionaria caso não abandonasse o imóvel. – Assim, a Demandante veio a retirar da casa todos os seus pertences e, por via da carta enviada em 07/08/2006, entregou as chaves do apartamento. – Por motivo do incumprimento por parte do Demandado senhorio, a Demandante invocou a faculdade de resolução do contrato nos termos do disposto no art. 1083.º do Código Civil, nomeadamente, também, porque as razões por aquele invocadas não se enquadrarem na previsão legal. – A Demandante acha-se no direito, de ser ressarcida, a título de responsabilidade civil, pelos danos morais e patrimoniais provenientes de todo este processo, que lhe trouxe não apenas despesas em deslocações e outras, como também desgaste psicológico e mesmo físico, e lhe gerou uma grande instabilidade, já que ficou sem casa onde futuramente possa residir.
O Demandado contestou deduzindo reconvenção, concluindo pela improcedência da acção e absolvição do pedido e pela procedência do pedido reconvinte, tendo para o efeito alegado, em síntese, o seguinte: - Aceita, por corresponder à verdade, a matéria alegada nos artigos 1º, 2º, 3º e 4º do r.i. - Não concorda com o alegado no art. 4º do r.i. por não ser verdadeiro que entre a Demandante e o Demandado ter sido fixado qualquer prazo de duração do contrato de arrendamento celebrado entre ambos, nem tão pouco era do conhecimento do Demandado a pretensão da Demandante em permanecer no imóvel pelo prazo mínimo de 3 anos. - No início do mês de Julho /2006, a Demandante deslocou-se a casa do senhorio Demandado, para efectuar o pagamento da renda referente ao mês de Agosto, o qual foi aceite como habitualmente, tendo nessa altura o Demandado pedido autorização à arrendatária para entrar no prédio com vista a efectuar pequenas reparações, de conservação ordinária, no interior do mesmo, conforme o permitido pelo art. 12.º do RAU, permissão que foi expressamente concedida pela Demandante. - Decorridos alguns dias, ainda durante o mês de Julho, a Demandante telefonou ao Demandado comunicando-lhe que pretendia pôr fim ao contrato de arrendamento, outrora celebrado verbalmente por ambos. - Quando o Demandado entrou no imóvel para efectuar as permitidas pequenas reparações, deparou-se com um cenário totalmente inesperado e deveras preocupante, apresentando-se deteriorações graves no papel de parede, provocadas pela humidade e falta de arejamento do mesmo; um cheiro de bafio insuportável, dezenas de restos de velas espalhados pelo chão (de madeira e envernizado) e sobre os móveis do mesmo e um dos armários estragados, pelo que se pode concluir que da utilização normal, devida e previsível do imóvel não podiam resultar tais danos. - O Demandado logo se apercebeu que o estado do imóvel necessitaria de mais reparações do que as esperadas: teve que retirar todo o papel de parede, pintar todas as divisões do apartamento e proceder ao arranjo de um armário; reparações das quais resultaram despesas no total de € 672,21. - Durante os meses em que a Demandante residiu no prédio (Janeiro a Junho), a canalização com destino ao esgoto foi entupida diversas vezes, chegando ao ponto de que teve mesmo de ser substituída; despesas que foram suportadas pelo senhorio Demandado, no valor de € 117,65. - Quando a Demandante voltou a telefonar ao Demandado, este logo a advertiu que não queria igualmente manter a continuidade do contrato, ou seja, pretendia resolver o mesmo, nos termos do art. 64º-1/a do RAU. - No dia seguinte ao telefonema, a Demandante deslocou-se a Coimbra, tendo reiterado a pretensão de permanecer no imóvel, e solicitando o pagamento da renda do mês de Setembro, pagamento que não foi aceite, pois o contrato já tinha sido resolvido (ou melhor, revogado), pois o senhorio Demandado acabou por aceitar o primitivo pedido da Demandante que pretendia pôr fim ao contrato, tendo o Demandado exposto novamente a sua pretensão de resolver o contrato como referido. - Após o sucedido, a Demandante retirou todos os seus pertences do imóvel sem comunicar ao senhorio, o qual em 11/08/2006 recebeu, via correio registado, parte das chaves do imóvel (o que obrigou ao arrombamento posterior da porta, dado que a chave em falta estava partida na fechadura) e uma carta contendo a promessa de uma acção judicial contra o mesmo. - O Demandado, em momento algum, se recusou a efectuar a devida (e legalmente exigida) retirada do esquentador a gás da casa de banho, tendo apenas exigido que a referida instalação fosse feita por um técnico indicado por si e não pela Demandante, como esta houvera solicitado. - A instalação foi feita com as devidas exigências e cujas despesas foram assumidas, sem qualquer reclamação, pelo senhorio, o que aliás constitui uma das suas obrigações. - O Demandado pretende deduzir reconvenção, nos termos do art. 48º-1 da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, com base nas referidas despesas efectuadas no imóvel, conforme o estabelecido pelo art. 274º-2/b do CPC, no valor de € 789,86 (reduzido para € 672,21 em audiência de julgamento).
Valor da acção: € 1489,96.
Tramitação
A Demandante aderiu à fase de mediação, tendo sido marcada sessão de pré-mediação e mediação para 25/09/06, a que as partes compareceram, não tendo contudo conseguido acordo.
O Demandado, regularmente citado, apresentou contestação escrita de fls. 28 a 34, tendo deduzido reconvenção por benfeitorias no locado.
No dia e hora designados, procedeu-se a audiência de julgamento com observância das formalidades legais, de que ambas as partes foram devidamente notificadas, encontrando-se presentes Demandante, acompanhada pela sua Mandatária, e Demandado.
O Julgado de Paz é competente.
O processo encontra-se isento de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não se verificam outras excepções, nulidades ou incidentes processuais que impeçam o conhecimento do mérito da causa.
3. – FUNDAMENTAÇÃO
3.1. – Os Factos
Factos Provados
Com base nos autos, nos documentos apresentados, que se tiveram em atenção e se dão por reproduzidos, e nos depoimentos das testemunhas, consideram-se provados e relevantes para o exame e decisão da causa os seguintes factos:
A) Em dia não determinado do mês de Janeiro de 2006, entre Demandado na qualidade de senhorio, e Demandante na qualidade de arrendatária, foi celebrado um contrato verbal de arrendamento respeitante ao 2.º andar do prédio sito em Coimbra.
B) O contrato teve início em 1/01/2006, tendo a Demandante pago a renda acordada de € 175,00, com um mês de “caução”, e o senhorio emitido o respectivo recibo.
C) Não foi estipulada qualquer duração para o referido contrato.
D) A Demandada inquilina cumpriu sempre sucessivamente a obrigação de pagamento da renda.
E) Aquando da celebração do contrato, o apartamento dispunha de um esquentador a gás instalado no interior da casa de banho, por cima da banheira.
F) No início do mês de Julho de 2006, a Demandante dirigiu-se a casa do Demandado, situada no andar por cima do arrendado, para lhe entregar o cheque referente ao pagamento da renda referente ao mês de Agosto.
G) Nessa ocasião, a Demandante interpelou o Demandado sobre a possibilidade de deslocar o esquentador da casa de banho para a cozinha, sob pena de ter de encontrar outra solução ou mesmo de ter de abandonar a casa, não tendo obtido satisfação por parte este.
H) Não obstante, a Demandante entregou ao Demandado, e este aceitou, o cheque da renda referente ao mês de Agosto.
I) Em princípios de Julho, a Demandante deslocou-se a Coimbra, e ao entrar em casa, encontrou-a completamente revirada, devido a obras ocorridas no seu interior, sem o seu conhecimento.
J) Tais obras consistiram na retirada do papel de parede da sala de estar e pintura das paredes da sala e do quarto.
K) O estado em que se encontrava a casa impossibilitava a sua habitabilidade, pelo que a Demandante retornou à residência dos seus pais, na Figueira da Foz.
L) Em 18/07/2006, a Demandante, acompanhada pelos seus pais, foi a casa do Demandado, tendo o seu pai proposto ao Demandado que os encargos com as obras de deslocação do esquentador para a cozinha ficassem por sua conta, tendo o Demandado autorizado que ele levasse um técnico à casa, a fim de traçar um plano para essas obras, com vista à permanência da Demandante na casa.
M) Para além da questão do esquentador, até ao mês de Julho não havia qualquer outra situação perturbadora da boa relação de vizinhança e das boas relações entre senhorio e inquilina.
N) Em 31/07/2006, a Demandante levou um técnico à casa, tendo constatado nesse momento que o esquentador já tinha sido removido para a cozinha, sem que as obras estivessem concluídas.
O) Por virtude de tais obras na cozinha não estarem concluídas, a casa estava inabitável, não havendo possibilidade de cozinhar nem de tomar banho.
P) A remoção do esquentador pelo senhorio foi efectuada sem conhecimento da Demandante.
Q) Ainda em 31/07/2006, o Demandado telefonou para casa dos pais da Demandante na Figueira da Foz informando que esta teria de sair da casa no final do mês de Agosto.
R) Para tal, o Demandante invocou como razões: a falta de arejamento que a Demandante alegadamente dava ao imóvel que sofre de problemas de humidade, e o facto de a Demandante ter velas em casa.
S) Em 1/08/2006, a Demandante dirigiu-se a casa do Demandado para tratar do problema da inabitabilidade da locado e para pagar a renda referente ao mês de Setembro, não o tendo feito já que o Demandado se encontrava ausente.
T) Em 2/08/2006, o Demandado recusou receber a renda referente ao mês de Setembro, tendo confirmado à Demandante a sua decisão de resolver o contrato com ela até ao final do mês de Agosto, o que esta recusou.
U) Nessa data, a Demandante retirou do arrendado todos os seus pertences.
V) Por carta enviada em 7/08/2006, a Demandante resolveu o contrato e entregou ao Demandado as chaves do apartamento.
W) O imóvel tem mais de cem anos.
X) O locado tem poucas janelas, sendo uma habitação húmida e pouco arejada.
Y) Em virtude das humidades, antes de arrendar a casa à Demandante, o Demandado colocou paredes duplas de madeira forradas com papel.
Z) Os factos ocorridos entre início de Julho e início de Agosto/2006, causados pela actuação do Demandado, com as obras inesperadas e inacabadas que impossibilitaram a habitabilidade do locado, provocaram na Demandante angústias e incertezas quanto à continuidade em habitar a casa ou necessidade de procurar nova casa na época de exames, que consubstanciam danos morais.
Factos não provados
Não se deu como provado que:
AA) A conduta da Demandante ao utilizar velas em casa colocava a habitação em risco de incêndio.
AB) O Demandado tinha conhecimento da pretensão da Demandante em permanecer no arrendado pelo período mínimo de três anos.
AC) As obras de conservação levadas a cabo pelo Demandado no arrendado deveram-se a uma utilização anormal ou imprudente deste por parte da Demandante.
AD) O Demandado ameaçou a Demandante, dizendo que esta não estaria preparada para viver no ambiente que se proporcionaria caso não abandonasse o imóvel.
AE) O Demandado foi obrigado a arrombar a porta da habitação em virtude de esta conter uma chave partida na fechadura.
AF) Durante o mês de Julho de 2006 a Demandante telefonou ao Demandado comunicando-lhe que pretendia pôr fim ao contrato de arrendamento.
Não se provaram outros factos não consignados.
Motivação
A convicção do Tribunal formou-se com base nos autos, nos documentos apresentados de fls. 6 a 8 (recibos de arrendamento emitidos pelo Demandado), fls. 9 e 10 (carta da Demandante e comprovativos do seu envio sob registo com aviso de recepção), fls. 35 a 41 (reparações efectuadas pelo Demandado), e no depoimento das testemunhas, que mereceram credibilidade na medida do adequado, porquanto: a) a testemunha apresentada pela Demandante, C, é sua mãe; b) as testemunhas apresentadas pela Demandante, D, E, F e G, encontram-se a ela ligadas por relações de amizade.
3.2. – O Direito
Na presente acção, intentada com base em “arrendamento urbano”, vem a Demandante pedir que o Demandado seja condenado a pagar-lhe: a) a quantia de € 350,00 referente à renda do mês de caução pago adiantadamente pela Demandante, e ao facto de ter sida afectada, por culpa do Demandado, no gozo e fruição do locado durante o mês de Julho; b) a quantia de € 350,00 a título de indemnização por danos morais e patrimoniais.
Da matéria dada como provada resulta que, por contrato verbal, com efeitos a partir de 1/01/2006, o Demandado arrendou à Demandante, para habitação desta, o 2.º andar do prédio sito em Coimbra, tendo a respectiva renda sido fixada no valor mensal de € 175,00, paga com um mês adiantado (“caução”).
Estamos aqui perante um contrato de locação, denominado de arrendamento por versar sobre coisa imóvel (art. 1023.º do Cód. Civil - CC), mediante o qual o senhorio se obrigou a proporcionar à inquilina o gozo temporário de uma coisa (o andar arrendado), mediante retribuição – a renda acordada (art. 1022.º do CC).
O contrato de arrendamento é, assim, um contrato sinalagmático, dele decorrendo necessariamente obrigações para ambas as partes: a) da parte do senhorio, designadamente, as obrigações de entregar ao inquilino a coisa locada, e de assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina (art. 1031.º do CC); e b) da parte do inquilino, designadamente, as obrigações de pagar a renda, de facultar ao senhorio o exame da coisa locada, de não aplicar a coisa a fim diverso daqueles a que ela se destina, de não fazer dela uma utilização imprudente, e de tolerar as reparações urgentes (art. 1038.º do CC, als. a) a e)).
Provou-se que até ao mês de Julho de 2006, ambas as partes cumpriram as respectivas obrigações, com excepção, por parte do senhorio, da que respeita à segurança do arrendado com a instalação do esquentador a gás no interior da casa de banho, por cima da banheira, ao arrepio de todas as regras e normas legais de segurança que, de tão evidentes para o homem médio, constituem já parte do acervo do senso comum, mantendo assim o Demandado uma situação de extrema perigosidade no imóvel, com grave perigo para a vida da Demandante inquilina, facto de que aquele tinha plena consciência mas a que não prestou a devida atenção durante cerca de seis meses, apesar de ter sido alertado pela inquilina para resolver o problema, pelo menos desde que no início de Julho ela foi pagar a renda de Agosto.
Com efeito, de acordo com o Dec.-Lei n.º 521/99, de 10-12, e a Portaria n.º 362/2000, de 20-06 (al. a) do n.º 1 do art. 2.º e al. d), n.º 1 do art. 10.º), é considerado defeito crítico a existência de aparelhos de gás em locais destinados a quartos de dormir e a casas de banho o que, quando detectado, deve determinar a sua reparação imediata ou a interrupção do fornecimento de gás.
O Demandado alegou que a Demandante, por telefonema de finais de Julho de 2006, lhe manifestou a pretensão de resolver o contrato de arrendamento, tendo ele acabado por aceitar esse pedido dela, e que só por isso (porque o contrato já estava revogado) não lhe aceitou, em 2/08/2006, a renda referente a Setembro /2006.
Ora, o Demandado não logrou provar a existência de tal telefonema nem tal intenção da Demandante em finais de Julho, mas mesmo que o tivesse provado, tal seria inoperante, porquanto o acordo revogatório que não seja imediatamente executado tem de ser reduzido a escrito, de acordo com o art. 62.º do RAU, o que se não verificou, tendo a Demandante só desocupado a casa retirando de lá todos seus pertences no dia 2/08/2006, e declarando resolver o contrato com a devolução das chaves apenas na carta enviada em 7/08/2006 e recebida pelo Demandado em 11/08/2006.
Por outro lado, o Demandado manifestou a pretensão de resolver o contrato com base na al. d) do art. 64.º do RAU (prática de actos que causem deteriorações consideráveis e não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos arts. 1043.º do Cód. Civil ou 4.º do RAU), não tendo contudo conseguido provar tal factualidade.
Com efeito, “para que às partes seja conferido o direito de resolver um contrato, tem de haver um fundamento legal ou convencional. Mas, nesta sede, o princípio do melhor tratamento do arrendatário, que informa o arrendamento urbano, manifesta-se expressivamente. Na verdade, enquanto o inquilino pode resolver o contrato nos termos gerais de Direito, com base em incumprimento pela outra parte, o senhorio só pode resolver o arrendamento, nessa base, nos casos expressos no n.º 1 do artigo 64.º do RAU. Acresce que o arrendatário pode resolver o contrato mediante declaração ao senhorio (n.º 1 do art. 436.º do CC) ao passo que este só pode resolver o arrendamento por via judicial (n.º 2 do art. 58.º do RAU e o artigo 1047.º do CC)” (A. Pais de Sousa, “Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano”, 6.ª ed., 2001, pág. 190).
Provou-se porém que o imóvel sofre de graves problemas estruturais de humidade, razão porque o senhorio mandou colocar paredes duplas em madeira, e que obviamente não podem ser imputáveis à inquilina, a quem não pode ser exigível cuidados de arejamento do locado muito diferentes do que será comum a qualquer inquilino, designadamente, exigindo que ela tome banho de janela aberta.
Ora, é igualmente do conhecimento e previsão do homem médio que tais condições de humidade provocam naturalmente deteriorações no papel de parede, para mais quando colado em madeira, pelo que não será de estranhar que o papel estivesse descolado e estragado.
Por outro lado, tendo o Demandado alegado também que a Demandante tinha velas “espalhadas pela sala”, não se descortina que viole qualquer norma, designadamente a alínea d) do art. 64.º do RAU, consubstanciando um caso de resolução do contrato pelo senhorio, nem que constitua, para o imóvel e para os seus habitantes, perigosidade maior que a instalação de um esquentador a gás na casa de banho por cima da banheira.
O Demandado alegou igualmente que um dos armários se encontrava danificado, mas não logrou provar que tal dano fosse relevante e resultante de uso indevido ou imprudente do mesmo.
Em resumo, o Demandado não logrou provar que a conduta da Demandante tivesse violado qualquer dos referidos normativos legais, ou outros, de modo a constituir motivo legal que permitisse àquele resolver o contrato com a inquilina.
Mas provou-se que , em princípios de Julho /2006, o senhorio procedeu dentro do arrendado a obras, sem avisar a Demandante, que estava fora, tendo retirado o papel das paredes da sala de estar e pintado as paredes da sala e do quarto, mas deixando a casa inabitável, e que em finais desse mês, de novo sem avisar a inquilina, procedeu à remoção do esquentador da casa de banho para a cozinha, mas deixando as obras inacabadas e ficando a casa inabitável, já que não havia possibilidade de cozinhar e de tomar banho.
Ora, é obrigação do senhorio assegurar ao arrendatário o gozo da coisa para os fins a que ela se destina (al. b) do art. 1031.º do CC), e destinando-se o arrendado a fins habitacionais, o Demandado deveria ter comunicado à Demandante o propósito de proceder à realização de obras no locado, bem como o momento temporal em que elas seriam efectuadas, de forma a que a sua execução ocorresse em período conveniente à Demandante, evitando maiores incómodos.
Com efeito, o senhorio Demandado não logrou provar que tenha comunicado à inquilina, quer da primeira quer da segunda vez, que ia efectuar aquelas obras no arrendado, e atendendo à forma como o senhorio deixou a casa com as obras por acabar, “revirada” e inabitável, viu-se a Demandante privada do uso e fruição do locado durante os meses de Julho e Agosto de 2006, meses em relação aos quais a renda estava já paga.
A privação do uso do locado, ficando a arrendatária impedida de dispor materialmente da coisa, configura incumprimento contratual por parte do senhorio, que violou a alínea b) do art. 1031.º e o n.º 1 do art. 1037.º, ambos do CC: “não obstante convenção em contrário, o locador não pode praticar actos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa pelo locatário (..)”, concedendo assim à Demandante justa causa para ela resolver o contrato.
Perante tal falta de cumprimento, que no caso é inequivocamente culposa já que, tendo recebido as rendas desses dois meses, não assegurou o gozo do imóvel, o senhorio tornou-se responsável pelo prejuízo que causou à arrendatária, em conformidade com o art. 798.º do CC.
Com efeito, “faltando culposamente ao cumprimento da sua obrigação de assegurar ao arrendatário o gozo do locado para fins habitacionais a que se destinava, tornam-se os senhorios responsáveis por todos os prejuízos que daí advieram, tanto a título de danos emergentes como de lucros cessantes” (cfr. Ac. STJ de 30/01/81, BMJ, 303.º-212).
De acordo com o princípio geral da responsabilidade civil consagrado no art. 483.º do CC, “aquele que, com dolo ou mera culpa, violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação”.
Verificam-se aqui os pressupostos da responsabilidade civil: A) ilicitude: o impedimento do gozo do arrendado em violação das disposições legais referidas; B) culpa: do senhorio, sendo a sua conduta merecedora de censura ético-jurídica, dado que realizou as obras dentro da casa arrendada à inquilina sem avisar esta, prevendo naturalmente ele que a sua conduta, ao deixar as obras inacabadas e impossibilitando cozinhar e tomar banho, teria como consequência o impedimento do gozo do locado pela Demandante e, mesmo assim, prorrogou no tempo a sua execução, conformando-se com a impossibilidade de a arrendatária habitar o imóvel, o que constitui dolo eventual; C1) danos patrimoniais: a Demandante provou que pagou as rendas referentes aos meses de Julho e Agosto de 2006, no valor de € 175,00 cada, não tendo o Demandado cumprido a correspectiva obrigação de facultar o gozo do arrendado em condições adequadas à sua habitabilidade; e C2) danos morais: como se deu como provado, a actuação do senhorio na presente relação material controvertida, impossibilitando inesperadamente a habitabilidade no imóvel de modo a levar a inquilina a deixar a casa, causou nesta instabilidade, ansiedade e incerteza quanto à sua continuidade na até aí sua casa, em vésperas de nova época de exames, sendo a situação adequada a causar desgaste psicológico numa pessoa normal, com a idade da arrendatária, colocada em tal situação; para além dos danos patrimoniais, verifica-se assim também a existência de danos morais que merecem a tutela do direito, em conformidade com o disposto no art. 496.º do CC; D) nexo causal: existente entre a omissão do cumprimento dos deveres do senhorio (tendentes a proporcionar à arrendatária o gozo da coisa) e os danos sofridos pela arrendatária.
O ordenamento jurídico português consagra a teoria da causalidade adequada, na sua vertente de “condicionalidade abstracta”, segundo a qual, para que um dano seja reparável pelo autor do facto, é necessário não só que o próprio facto seja condição concreta do dano, mas também que, em abstracto, o facto seja causa adequada desse dano.
Ora, no caso em apreço, encontra-se estabelecido o nexo de causalidade entre a conduta do senhorio (incumprimento das obrigações legais) e os danos dela resultantes.
A Demandante alegou ter incorrido em despesas relacionadas com deslocações e/ou outras emergentes da factualidade assente, não tendo contudo logrado provar em concreto tais prejuízos e respectiva quantificação.
Determinada a responsabilidade civil do Demandado nos termos expostos, importa valorar os danos que resultam da sua actuação e computar a indemnização devida pelo seu ressarcimento.
Quem estiver obrigado a reparar um dano, deve reconstituir a situação que existiria se não se tivesse verificado a lesão que obriga à reparação (art. 562.º do CC), só existindo obrigação de indemnização em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão (art. 563.º do CC), ou seja, que estejam em conexão causal com os factos geradores da responsabilidade.
Ora, sendo o arrendamento um contrato bilateral, cuja continuidade se tornou impossível pela actuação culposa do Demandado senhorio geradora de responsabilidade civil, e tendo a Demandante liquidado previamente as rendas relativas aos meses de Julho e Agosto de 2006, sem contudo poder habitar o imóvel por falta de condições para o efeito (por culpa do senhorio), assiste-lhe o direito ao ressarcimento do montante previamente pago, no valor de € 350,00, cujo montante traduz a indemnização que lhe é devida por danos patrimoniais (dano emergente).
Face ao exposto, tem a Demandante direito a receber do Demandado, a título de danos patrimoniais, a quantia de € 350,00, referente às rendas do período de Julho e Agosto de 2006, em que esteve privada do gozo da coisa, isto é, em que esteve impedida de habitar a casa que arrendara, por culpa do senhorio, acrescida da quantia de € 150,00 relativa à compensação fixada equitativamente por este tribunal pelos danos morais por ela sofridos.
O Demandado, por seu turno, deduziu um pedido reconvencional, reduzido em audiência, para € 672,21, relativo às despesas com obras de conservação que efectuou no locado durante o mês de Julho, traduzidas na retirada de papel das paredes e respectiva pintura.
Ora, as reparações efectuadas pelo senhorio reconvinte são obras de conservação ordinária da sua responsabilidade, uma vez que tiveram por fim evitar a deterioração da coisa (benfeitorias necessárias), ou seja, a degradação das condições de habitabilidade ou de utilização do arrendado (cfr. Ac. da RP, 19/10/93, CJ, 1993, T.4, p. 233).
Com efeito, o locador é obrigado a realizar todas as reparações e outras despesas essenciais ou indispensáveis para assegurar o gozo do locado, de harmonia com o fim (contratual) a que se destina, quer se trate de pequenas ou de grandes reparações, quer a sua necessidade resulte de simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro (cfr. Ac. RP de 23/03/90, CJ, 1990, T.2.º, p. 210).
Por outro lado, o senhorio não logrou provar que a necessidade delas tenha resultado de um uso imprudente ou anormal dado ao locado pela inquilina Demandante.
Ficou outrossim provado que o locado é um imóvel antigo, com mais de cem anos, com poucas janelas, sendo uma habitação com grandes humidades e pouco arejada. Nestas condições, é natural que a humidade acumulada tenha deteriorado o papel colado às paredes de madeira, sensível que é, como se sabe, às humidades, pelo que a necessidade da sua substituição ou a pintura das paredes não pode deixar de se considerar como uma decorrência normal das incidências daquelas humidades e do pouco arejamento possível que caracterizam o imóvel em causa.
Porque tais despesas efectuadas pelo Demandado decorrem das suas obrigações de senhorio (al. b) do art. 1031.º do CC), não pode proceder o pedido reconvencional, caso contrário estaríamos perante uma situação de enriquecimento sem causa por parte do Demandado às custas da Demandante, tendo aquele ficado com o locado preparado para novo arrendamento.
4. - Decisão
Face ao que antecede, e de acordo com as disposições legais aplicáveis, julgo procedente por provada a presente acção e, em consequência, condeno o Demandado B a pagar à Demandante A a quantia global de € 500,00 (quinhentos euros), sendo: a) € 350,00 (trezentos e cinquenta euros) relativos às rendas pagas dos meses de Julho e de Agosto; e b) € 150,00 (cento e cinquenta euros) a título de danos morais sofridos pela Demandante.
Custas: por ambas as partes na proporção do decaimento, que fixo em 13% para a Demandante e 87% para o Demandado (n.º 8 e 10 da Port. n.º 1456/2001, de 28-12; o n.º 10 com a redacção dada pelo art. único da Port. n.º 209/2005, de 24-02) e art. 308.º, n.º 2 do CPC.
Em relação à Demandante, cumpra-se o disposto no n.º 9 da mesma portaria, na medida do aplicável.
Registe e notifique.
Coimbra, 9 de Novembro de 2006
O Juiz de Paz,
(Dionísio Campos)
| Revisto pelo signatário. Verso em branco. |