Sentença de Julgado de Paz
A, na qualidade de administradora do B, com os demais sinais nos autos, propôs a presente acção declarativa contra C, melhor identificado a fls. 3, pedindo a condenação deste a pagar-lhe a quantia de 3.051,75 €, sendo 2.864,94 € de capital e 186,81 € de juros moratórios já vencidos, a que acrescerá ainda sanção pecuniária compulsória, à taxa de 5%, sobre a quantia em débito, desde a data do trânsito em julgado da sentença.
Alegou, para tanto e em síntese, que o demandado, através do seu antecessor, celebrou em .../.../.. um contrato de compra e venda de propriedade resolúvel relativamente às fracções F, I e J do prédio urbano por si administrado, tendo o mesmo cedido a sua posição contratual em .../.../...; que no dia 02/08/2001 se realizou a assembleia de condóminos, tendo deliberado fixar em 15,00 €/mês a quota-parte de cada um para as despesas comuns; que em 23/04/2002, em nova assembleia de condóminos, foi deliberado manter o valor da comparticipação mensal de cada um, tendo-se ainda decidido impor uma quota extra de 45,00 € para a recuperação do telhado e uma penalização por mora no montante de 10% da respectiva dívida, bem como fazer recair as despesas de contencioso, no valor de 150,00 €, sobre o condómino demandado; que o demandado foi notificado das actas de ambas as assembleias e convocado para a segunda, não se tendo feito representar; que, em 05/12/2002, o demandado foi interpelado para pagar a quantia então em débito; que, no conjunto das três fracções acima identificadas, a demandada deve o montante de 2.864,94 €; que, entretanto, a demandante tentou sem êxito cobrar judicialmente as contribuições em débito dos seus proprietários condicionais, tendo os mesmos sido absolvidos.
Para prova da matéria por si alegada, a demandante juntou aos autos vinte e dois documentos (fls. 10 a 98).
Regularmente citado, o demandado apresentou contestação, por excepção e por impugnação, alegando em suma que as rendas peticionadas já estariam prescritas, por um lado, e que não é responsável pelo pagamento das contribuições peticionadas pela demandante, dado que já não era ao tempo proprietária das fracções em causa, uma vez que os efeitos do contrato celebrado sob condição resolutiva se produzem de imediato; que, aliás, quando foi interpelado para tanto, pagou todas as contribuições respeitantes às fracções de que era dono e que havia dado de arrendamento, só não tendo pago aquelas pela circunstância acima descrita.
Para prova da matéria por si alegada, o demandado juntou aos autos dois documentos.
Não se realizou a sessão de pré-mediação, uma vez que o demandado afastou previamente essa possibilidade.
Foi, então, marcada e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor (artigos 9º, nº 1 c); 6º, nº 1; 12º, nº 1; e 8º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há outras excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias de que cumpra conhecer.
FACTOS PROVADOS:
1. Em data indeterminada, anterior a Junho de .../, o ex-D construiu um edifício destinado à habitação e submeteu-o ao regime da propriedade horizontal, sito na cidade de Valongo.
2. No dia 2 de Junho de .../, o ex-D celebrou contrato de compra e venda de propriedade resolúvel quanto às fracções F, J e I, com os seguintes compradores: E e mulher F (Fracção F); G e mulher H (Fracção I); e I e mulher J (Fracção J).
3. Entretanto, o D foi extinto, tendo-lhe sucedido o K.
4. Posteriormente, foi criado o demandado, que sucedeu nas atribuições do K.
5. Em .../.../..., o referido K transferiu a sua posição contratual nos negócios jurídicos acima aludidos para a empresa municipal L, assumindo esta empresa a posição contratual que cabia ao primeiro e tendo a respectiva transferência patrimonial ocorrido no dia .../.../... .
6. No dia 2 de Agosto de .../, realizou-se a assembleia de condóminos do referido edifício, tendo-se decidido, por unanimidade dos presentes, que os condóminos deveriam contribuir para as despesas referentes à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, com a quota mensal de 15,00 €, a partir daquele mês de Agosto.
7. O K foi notificado da acta da referida assembleia de condóminos por carta de 12/12/2001, tendo pedido esclarecimentos, por carta de 04/02/2002, sobre a identificação das fracções e questionado a legalidade da referida assembleia de condóminos.
8. No dia 23/04/2002, realizou-se nova assembleia de condóminos - para a qual o K fora convocado por carta de 09/04/2002 – sem a presença deste, na qual foi deliberado manter o valor da contribuição mensal de cada condómino, aprovado uma contribuição extraordinária de 45,00 € por cada condómino para a recuperação do telhado, a pagar até ao fim de Maio de 2002, e decidido cobrar uma penalização de 10% sobre o montante das quotas em débito, bem como despesas de contencioso, no valor de 150,00 €, em caso de recurso aos tribunais.
9. Subsequentemente, face à falta de pagamento por parte do K das contribuições devidas, foi este interpelado judicialmente, para pagar em dez dias as mesmas, melhor discriminadas no documento de fls. 24 a 27, no total de 2.972,76 €, sob a cominação de lhe ser cobrada a penalidade de 10%.
10. Após a referida notificação judicial avulsa, em reunião conjunta, o K comunicou à demandante que o pagamento das contribuições em dívida caberia aos proprietários das fracções em causa, cuja identificação veio aquele a facultar a esta posteriormente.
11. Em face disso, a demandante interpelou extrajudicialmente e, posteriormente, demandou judicialmente os proprietários das fracções autónomas acima identificadas, mas estes não só não pagaram as contribuições reclamadas como ainda foram absolvidos, por ter o tribunal entendido que a respectiva responsabilidade cabia ao D e organismos públicos que lhe sucederam.
12. Posto isso, a demandante interpelou novamente o K para pagar as contribuições em dívida, no total de 2.864,94 € (954,98 € x 3 fracções), acrescido de juros de mora, tendo-lhe ainda dado conhecimento das sentenças proferidas nos processos acima aludidos.
CONVICÇÃO PROBATÓRIA
Os factos provados resultam, na sua maioria, do acordo das partes e, na parte impugnada pelo demandado, dos documentos juntos com a petição inicial, cujo valor e teor se mostrou suficiente para tal efeito.
DO DIREITO:
Em face da posição das partes e da matéria de facto assente, a questão controvertida é apenas se o demandado pode ou não ser responsabilizado, do ponto de vista jurídico, pelo pagamento das contribuições peticionadas pela demandantes.
E, mais concretamente, perceber qual o efeito jurídico do direito de propriedade resolúvel, bem como qual o sentido das cláusulas dos contratos de compra e venda juntos a estes autos.
Com efeito, o regime da propriedade resolúvel tem a sua previsão no artigo 1307º do Código Civil. Como decorre do nº 3 deste preceito legal, a propriedade resolúvel é, na verdade, um direito de propriedade sujeito a uma condição resolutiva (cfr. artigo 270º do Código Civil). Porém, os efeitos essenciais da compra e venda (cfr. artigo 879º do Código Civil), nomeadamente o da transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito, não deixam de se operar imediatamente neste caso (i.e., com a celebração do contrato de compra e venda), ainda que sem prejuízo do mesmo vir a ser automaticamente resolvido, com efeitos retroactivos (cfr. artigo 276, nº 1 do Código Civil), na hipótese de verificação da condição prevista contratualmente.
No caso dos autos, os compradores das fracções autónomas F, I e J, já acima identificados, adquiriram as mesmas ao antecessor do demandado sob a condição resolutiva de pagarem integralmente a prestações o seu preço, como resulta das cláusulas 1ª e 3ª dos respectivos contratos. Contudo, os adquirentes não deixaram, por isso, de se tornar imediatamente proprietários das fracções respectivas e, como tal, de se tornar responsáveis pelo cumprimento das obrigações reais que lhe estão associadas, como é o caso daquelas que se desprendem do regime do artigo 1424º, nº 1 do Código Civil.
É certo que o teor da cláusula 3ª de cada um dos contratos de compra e venda em apreço causa alguma perplexidade, dado remeter a aquisição da propriedade plena para a data do pagamento da última prestação. Na verdade, essa redacção dá a entender que as partes quiseram, além do mais, sujeitar os respectivos contratos a uma cláusula de reserva de propriedade (cfr. artigo 409º, nº 1 do Código Civil). Todavia, como é bom de ver, essa cláusula carece de uma interpretação cuidada, desde logo porque é lógica e juridicamente incompatível com a condição resolutiva aposta no mesmo contrato.
A declaração negocial tem que ser interpretada de harmonia com o disposto nos artigos 236º e 238º do Código Civil, isto é, vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele ou, no caso dos negócios formais (como é o caso), se não houver um mínimo de correspondência no texto do respectivo contrato, ainda que imperfeitamente expresso.
Ora, em primeiro lugar, é necessário realçar que o teor da cláusula 3ª daqueles contratos resulta de imposição legal (cfr. artigo 36º do Decreto-Lei nº 23052, de 23 de Setembro de 1933), consubstanciando uma transcrição parcial deste preceito legal, nomeadamente quanto ao uso da expressão “aquisição da propriedade plena”. Donde, teremos também de evocar as regras hermenêuticas do artigo 9º do Código Civil.
Do confronto do Decreto-Lei nº 23052, de 23 de Setembro de 1933, com aquele que o revogou e lhe sucedeu (Decreto-Lei nº 167/93, de 7 de Maio), verifica-se que não existe norma idêntica ao citado artigo 36º do primeiro diploma legal. Com efeito, no novo regime, se bem que tendo em vista o mesmo efeito, o legislador exprimiu-se de forma diferente (cfr. artigo 2º, nº 4 do citado Decreto-Lei nº 167/93): “Com o pagamento da última prestação extingue-se o regime da propriedade resolúvel, sendo o facto averbado no título de aquisição”.
Deste modo, estamos em crer que o uso da expressão “aquisição da propriedade plena” nos contratos de compra e venda em análise significa, na verdade, “aquisição da propriedade incondicional”, dado que com o pagamento da última prestação se extinguiria a condição resolutiva (ou seja, o regime da propriedade resolúvel). Na verdade, a escolha da expressão “aquisição da propriedade plena” por parte do legislador foi infeliz, dado que o mesmo pretendia regular o regime de propriedade resolúvel e não impor uma reserva de propriedade. Deste modo, não se pode interpretar a cláusula 3ª dos citados contratos de compra e venda como uma reserva de propriedade, mas sim como uma explicitação de que a condição resolutiva a que os mesmos ficaram sujeitos vigoraria até ao pagamento da última prestação. No fundo, a leitura do texto legal e contratual tem que ser restritiva, de modo a entender-se que o diferimento da aquisição da “propriedade plena” não obstou à transmissão imediata do direito de propriedade, tendo este, porém, ficado onerado (com a condição resolutiva) até ao pagamento integral do preço acordado, Daí que, com a extinção deste ónus se possa falar então, ainda que incorrectamente, de “aquisição da propriedade plena”.
Assim sendo, acolhemos aqui a doutrina expendida no Parecer nº 85/75 da PGR: BMJ, 259º-109), bem como a jurisprudência do Acórdão da Relação de Lisboa de 18/12/1997 (disponível em www.dgsi.pt, com o número convencional JTRL00021960) e no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 15/03/2001 (disponível em www.dgsi.pt, com o número convencional JSTJ00041092), sobre a matéria em apreço, dado não haver neste caso razões diversas daquelas aí consideradas. E, simetricamente, afastamo-nos das posições assumidas nas sentenças proferidas pelo 3º Juízo (Proc. nº x) e pelo 2º Juízo (Proc. nº x), ambos do Tribunal Judicial de Valongo, por não concordarmos com as mesmas.
Por conseguinte, tendo o demandado deixado de ser proprietário e, portanto, condómino, das fracções autónomas em causa, não pode o mesmo ser responsabilizado pelo pagamento das contribuições para as despesas comuns que se venceram posteriormente a essa data, salvo se os respectivos contratos de compra e venda tivessem sido entretanto resolvidos, nomeadamente por efeito da condição resolutiva neles aposta. Porém, não tendo isso acontecido, até porque o demandado cedeu entretanto a sua posição contratual, tem o mesmo que ser absolvido dos pedidos, não havendo aqui necessidade de conhecer da excepção de prescrição por si invocada.
DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção improcedente e não provada e, consequentemente, absolvo o demandado dos pedidos formulados pela demandante.
Custas pela demandante (artigo 446º, n.os 1 e 2 do CPC e artigo 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Porto, 30 de Abril de 2009
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)