Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Processo nº 140/2023-JPCBR
[ORG-5] LDA., devidamente identificada nos autos a fls.1 propôs a presente ação declarativa de condenação contra CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA [...], N.º 9, EM [...], pedindo que este fosse condenado a pagar-lhe a quantia de 2.620,25€ (dois mil, seiscentos e vinte euros e vinte e cinco cêntimos), relativa à reparação que efetuou no telhado do prédio constituído em propriedade horizontal, reparação de danos na fração, bem como as horas despendidas na elaboração da presente ação.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls.1 e 2 que aqui se dá por reproduzido e juntou 12 documentos (fls. 3 a 20) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Regularmente citado, o demandado apresentou a sua contestação de fls.29 a 32 alegando a exceção de caducidade do direito e impugnando os factos constantes do requerimento inicial. Juntou 2 documentos que se dão por reproduzidos.
Afastado o recurso à mediação para resolução do litígio pelo demandado, agendou-se a audiência de julgamento, que se realizou com cumprimento das formalidades legais conforme da respetiva ata se alcança.
Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir se o demandado é responsável pelo pagamento das reparações feitas pela demandante no telhado do prédio.
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FUNDAMENTAÇÃOMATÉRIA DE FACTO
Com interesse para a decisão, ficaram provados os seguintes factos:
1 – A demandante foi dona e legitima proprietária das frações autónomas designadas pelas letras “AA” e “H” do prédio constituído em propriedade sito na [...], n.º 9 em Coimbra, inscrita na matriz predial urbana da [ORG-1], concelho de Coimbra, sob o n.º 2876 e descrito na Conservatória do Registo predial de Coimbra sob o n.º [Nº Identificador-1], entre 28 de janeiro de 2019 e 5 de junho de 2023.
2 – Em janeiro de 2020, a demandante efetuou obras de remodelação na fração AA, com vista à rentabilização do apartamento como alojamento local. (cfr. fls 6).
3 – Entre fevereiro de 2019 e julho de 2022, a demandante alertou por diversas comunicações a administração do condomínio para a necessidade de intervenção no telhado porquanto aparecia humidade nos tetos da fração AA.
4 – No sótão da referida fração, quando chovia, a água escorria pelas paredes e teto obrigando à colocação de baldes e bacias.
5 – A água vinda do telhado infiltrava-se na habitação, ficando os tetos escurecidos e apareciam manchas de humidade nas paredes.
6 – A administração do condomínio foi provendo pela reparação pontual de telhas, em diversas ocasiões, nos anos de 2021 a 2023, por forma a fazer cessar os problemas relatados no sótão e frações situadas no 4º andar, sem sucesso.
7- Em 26 de julho de 2022, realizou-se assembleia de condóminos na qual os condóminos debateram os “problemas identificados na cobertura” tendo sido deliberado: “foi aprovada a substituição, condicionada à existência de uma alternativa, desde que existam telhas para substituir as que estão partidas (…) se for possível reabilitar o telhado com uma limpeza e substituição das telhas partidas não se optará pela substituição de todo o telhado, sendo que a decisão será tomada em 31 de agosto de 2022. Caso se venha a optar pela substituição do telhado os condóminos presentes, com exceção da representante das frações H e AA que votou contra, aprovaram o orçamento da empresa [ORG-2], pelo valor de 32.200,00€”. Cfr. fls. 70.
8 – Na referida assembleia foi ainda deliberada a divisão do custo da substituição do telhado pelos condóminos a liquidar em 30 de setembro de 2022.
9 – Em 31 de julho de 2022 e 2 de agosto de 2022, por email, a demandante expressou a sua discordância quanto à necessidade de reparação da totalidade do telhado referindo que “o telhado está bom, não se gasta 32 mil euros apenas porque não temos a paciência de manter e estimar o que temos. Um procedimento destes assegura baixos custos anuais e telhado bom para muito mais anos.”, pretendendo que fosse feita uma verificação/revisão mensal do telhado. (fls.14 e 15).
10- No dia 1 de agosto de 2022, a administração do condomínio informou a demandante do carácter urgente da reparação do telhado, tendo adquirido 100 telhas para a efetuar reparação que, eventualmente, obviasse à substituição total do telhado. (cfr. doc fls. 14).
11 – Entre janeiro e fevereiro de 2023 a demandante contratou a empresa [ORG-3] Lda para proceder a arranjos no telhado.
12 – A referida empresa procedeu à colocação de cerca de 60 telhas novas em vários pontos do telhado, retirando as que se encontravam danificadas.
13 – A demandante não deu, antecipadamente, conhecimento da intervenção relatada em 12 à administração do condomínio nem aos restantes condóminos.
14- Em 21 de junho de 2023, foi emitida a fatura n.º 2023/41 no valor de 1291,50€ com iva incluído, pela empresa [ORG-3] Lda, que a demandante pagou. (cfr. fls 3 e 19).
15 – Após a intervenção na cobertura, a demandante procedeu à limpeza e pintura da fração AA, tendo despendido a quantia de 128,75€. (Cfr. doc. Fls. 18 e 58).
16 – Em 6 de fevereiro de 2023, a demandante informou a administração do condomínio que tinha efetuado reparações na fração e no telhado.
17 – Em 24 de maio de 2023, realizou-se assembleia extraordinária de condóminos, que deliberou no sentido de “não pagar a fatura respeitante ao arranjo do telhado do lado da proprietária da fração H e AA” por não ter havido comunicação prévia e por ter sido deliberado o arranjo total do telhado na assembleia anterior. Cfr. doc. Fls. 72.
Factos não provados:
A) Que a demandante tenha colocado um sistema de extração de fumos que agravou o problema de infiltração no sótão da fração e os problemas do telhado, por quebra de telhas.
B) A demandante deixou entulho no telhado.
C) A demandante despendeu 10 horas de trabalho com a propositura da presente ação.
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão da causa.
MOTIVAÇÃO
A matéria dada por provada resulta da ponderação da prova produzida nos autos, nomeadamente os documentos ínsitos nos respetivos itens, e ainda a prova testemunhal.
Assim, a testemunha [PES-1], que prestou serviços à demandante relatou ao tribunal que a fração em causa estava a ser explorada como alojamento local e que, para esse efeito, a demandante procedeu a obras de remodelação (item provado sob o n.º 2). Mais pode constatar, no âmbito das suas funções de gestão do referido alojamento que começaram a aparecer manchas de humidade no hall do apartamento e que a água caia do telhado para o sótão e depois se infiltrava, segundo que lhe foi transmitido, pois não foi nem ao sótão nem ao telhado. Confirmou que a demandante fez intervenção no telhado, pois era esta quem abria a porta aos trabalhadores da empresa contratada.
As testemunhas [PES-2] e [PES-3], com uma relação de amizade com a representante legal da demandante, confirmaram a existência de humidades no teto e paredes da fração relatando que foram lá pintar o hall e entrada da escada, tendo recebido, nas suas palavras cento e poucos euros, o que conjugado com os documentos de fls. 18 e 58 conduziu a que se considerasse provada a matéria ínsita no item sob o n.º 15.
A testemunha [PES-4], gerente da empresa de construção contratada pela demandante, explicou o teor da sua intervenção no telhado, a pedido da demandante e que esta pagou. Viu que existiam vestígios de água na fração e o teto estava negro. Ao subir ao sótão constatou que entrava água pluvial no telhado e que ali estavam colocados bacias e baldes para amparar
a água. Refere que tirou telhas partidas ou esburacadas e colocou cerca de 60 telhas novas, compatíveis com o telhado. Não se recorda de ter visto qualquer chaminé no telhado.
Confirmou a fatura e seu pagamento pela demandante. (factos provados n.º 3,4,5, 11,12 e 14).
A testemunha [PES-5], proprietário de uma fração, também sita no quarto andar do prédio, esclareceu que o telhado é muito antigo, ainda do tempo da construção do prédio e terá mais de 40 anos. Confirma que também no sótão da sua fração existe entrada de água que se infiltra para a parte habitacional. Confirma que, nos últimos anos, a administração de condomínio tem vindo a fazer vários arranjos, substituindo pontualmente as telhas danificadas, pois tem sido através do seu sótão que os pedreiros sobem ao telhado - o que conjugado com as de declarações de parte do administrador do condomínio nos levou a considerar provado o ínsito no item n.º 6.
Refere que a situação se foi arrastando durante mais de 2 anos e, por isso, os condóminos em assembleia decidiram que era necessário proceder à substituição e todo o telhado, confirmando a ata junta aos autos.
Em data que não pode precisar referiu que ouviu barulhos no telhado apercebendo-se que estaria alguém a proceder a trabalhos e como não lhe tinha sido pedido para entrar pelo seu sótão, achou estranho e questionou os trabalhadores. Foi desta forma que ficou a saber que a demandante tinha dado ordem de reparação do telhado por cima da sua fração, pois confirma que esta não avisou nem a administração nem os restantes condóminos. (facto n.º 13 da matéria provada).
Confirma a posição tomada pelos condóminos na ata de 24 de maio de 2023, discordando do pagamento da intervenção feita pela demandante, à revelia de todos, quando o condomínio já tinha decidido substituir todo o telhado.
A testemunha [PES-6], proprietária de fração sita também no quarto andar do prédio, relatou conversa telefónica tida com a representante legal da demandante que não concordava com a substituição do telhado por ser muito dispendioso.
Referiu que os restantes condóminos acordaram em fazer uma obra de fundo, porque já tinham feito “remendos e mais remendos” e nada se resolvia.
A matéria dada por não provada resulta da total ausência de prova que a infirmasse.
DO DIREITO
O tribunal é chamado a decidir se a condómina deverá, ou não ser ressarcida do montante gasto na realização de obras em parte comum do prédio pelo condomínio.
Antes haverá de ser apreciada a exceção de caducidade do direito invocada pelo demandado, perante a prova produzida nos autos. A presente ação deu entrada em juízo no dia 17 de julho de 2023.
Haveremos de distinguir os pedidos da presente ação:
i) A demandante peticiona o ressarcimento do valor despendido em obras nas partes comuns do prédio, em substituição do condomínio, realizadas e pagas em 2023.
ii) Peticiona indemnização pelos danos ocorridos na sua fração por força da infiltração de águas pelo telhado e por tempo despendido com a presente ação.
Quanto ao primeiro pedido, obviamente, não existe qualquer caducidade ou prescrição do direito, porquanto se aplica o art. 309º do C.C. e não o art. 498º do mesmo diploma.
Quanto ao segundo, por princípio, tendo o lesado tomado conhecimento dos danos que sofreu, dispõe de um prazo de três anos para reclamar judicialmente o seu direito à indemnização (art. 498º co Código Civil), podendo-se, todavia, tal prazo estender-se até aos vinte anos relativamente a novos danos, de que só tenha tomado conhecimento nos três anos antecedentes.
Ora sendo certo que, nos termos provados, os danos na fração foram ocorrendo, de forma continuada ao longo dos anos de 2019 a 2023, haveremos de considerar que a data de início da contagem do prazo prescricional não pode cristalizar-se em 2019.
Como resulta dos autos, os problemas do telhado foram sendo alvo de reparações que não resolveram a produção contínua de danos nas frações.
Para que se considerasse procedente a exceção, necessário se tornaria que o demandado alegasse e provasse factos que conduzissem à destrinça temporal entre a omissão que lhe é apontada e os respetivos danos, até três anos antes da propositura da ação (art. 43º n.º 8 LJP), o que não aconteceu, pelo que pelo motivos, aduzidos a exceção haverá de improceder.
Passando então à apreciação do mérito da causa, dispõe o artigo 1427º do Código Civil que “as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino”.
De acordo com este normativo, para que a demandante possa imputar o pagamento da despesa que efetuou no telhado terão de ser encontrar reunidos três requisitos cumulativos: : que não haja administrador ou que este não possa intervir, que as obras sejam indispensáveis, isto é, que sejam
necessárias para garantirem uma boa conservação e fruição dessas partes comuns, e que sejam urgentes, ou seja, quando a sua não execução coloque em risco a segurança e a tranquilidade dos condóminos, ou potencie danos imediatos no prédio, devendo o grau de urgência ser sempre avaliado em função do tempo ou natureza do impedimento do administrador. Cfr. Jorge Aragão Seia, “Propriedade Horizontal”, Almedina, 2ª ed., pág. 150; Pires de Lima/Antunes Varela, “Código Civil anotado”, vol. III, 2ª ed., págs. 436, 437.
Quanto ao primeiro requisito, no presente caso, não resulta dos autos qualquer impedimento ou falta de administrador do condomínio. Como vimos, inclusivamente, o condomínio foi fazendo vários “remendos” no telhado ao longo do tempo, e era conhecedor dos problemas do telhado. Assim, a demandante haveria de lançar mão da notificação do administrador
para que efetuasse obras que considerasse necessárias e urgentes, e apenas perante a sua recusa, poderia eventualmente avançar com a obras com direito de regresso contra o condomínio, com repartição dos custos nos termos do art. 1424º CC.
Não se encontra, pois, reunido o primeiro requisito.
Quanto ao segundo requisito, havia, de facto, necessidade de intervenção no telhado, atenta a sua idade e o facto de os arranjos pontuais não resolverem a questão.
A indispensabilidade e necessidade das obras no telhado é clara. A não realização das mesmas implicaria a persistência das infiltrações e o seu progressivo aumento. No entanto, veio a concluir o condomínio que a mera reparação de telhas não era suficiente para fazer cessar o problema.
Assim, a demandante levou a cabo obras na parte comum do prédio contrárias à opinião do condomínio já plasmada na deliberação tomada na assembleia de 26 de julho de 2022.
A demandante opôs-se à realização da obra decidida pela assembleia de condóminos, referindo que o telhado “estava bom” e que bastaria a sua verificação e manutenção, como acabou por fazer por sua iniciativa e sem conhecimento prévio dos restantes condóminos.
Quanto ao terceiro requisito, que diz respeito á urgência da intervenção, socorrendo-nos da doutrina a este respeito diremos que “a aferição da urgência destinada a aquilatar a legitimidade da intervenção do condómino na área de competência do administrador, deve reportar-se não só à eminência do dano a evitar com a reparação, mas ser também conjugada com a natureza e o tempo de impedimento do administrador. Não caberá, pois, no âmbito da aplicação desta regra uma mera infiltração de águas pluviais que o administrador tarde me mandar reparar, mas já será de admitir quando ocorra uma rutura grave na rede de águas, um destelhamento do prédio por efeito de ventos fortes, a vandalização de uma porta exterior do prédio que põe em risco a segurança do edifício etc. e se verifique a falta ou impedimento quer do administrador, quer do respetivo substituto” Cit. Abilio Neto, “Manual da Propriedade Horizontal, Ediforum, 4ª edição reformulada, pag. 362.
De facto, a obra levada a cabo pela demandante não tinha um o caráter de urgência incompatível com as necessárias démarches junto do administrador, para que cumprisse a deliberação da assembleia e desse início às obras.
Do exposto se infere que, não se encontrando preenchidos os requisitos do art. 1427ºdo CC, o pedido de ressarcimento da demandante pelas obras realizadas, improcede.
No que se prende com a indemnização dos danos que as infiltrações provindas da zona comum causaram no interior da fração enquadra-se no regime da responsabilidade por facto ilícito, com base no incumprimento da obrigação do condomínio de reparar e conservar, convenientemente, o telhado pondo fim aos danos diremos que, para que nasça a obrigação de indemnizar no domínio da responsabilidade civil extracontratual por factos ilícitos é necessário que ocorra um facto ilícito, por ação ou omissão do agente, culposo e adequado a causar danos ao lesado, estabelecendo o art. 483º do C.C. que: “1. Aquele que, com dolo ou mera culpa, violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação. 2. Só existe obrigação de indemnizar independentemente de culpa nos casos especificados na lei.”
Ora, no presente caso a demandante logrou provar a ocorrência de danos na fração que advieram de infiltração de água proveniente de um telhado (facto ilícito, dano e nexo causal). Restará apreciar o requisito da culpa e a quem deverá ser assacada a responsabilidade pelo ressarcimento dos referido danos (imputação do facto ao agente).
O condomínio está vinculado ao dever de manter, conservar e reparar as zonas comuns do edifício que pese embora as suas intervenções, não logrou fazer cessar a produção dos danos.
Atento o dever de vigilância que recai sobre o condomínio quanto às partes comuns do edifício em propriedade horizontal, é-lhe aplicável o regime do artigo 493º, n.º 1 do Código Civil, por força do qual “quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar” responde pelos danos causados pela coisa, “salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua”.
Ora, o tempo decorrido entre a verificação dos prolemas do telhado e a decisão tomada em assembleia para a resolução definitiva do problema leva-nos a considerar que se encontra preenchido o requisito da culpa.
Assim, haverá o condomínio de ressarcir a demandante no valor provado de pinturas da fração, ou seja 128,75€.
Improcede o pedido a título de tempo despendido, na medida em que não se produziu qualquer prova nesse sentido.
DECISÃO
Em face do exposto e das disposições legais aplicáveis, julga-se a presente ação parcialmente procedente por provada e, em consequência, condena-se o Demandado a pagar á demandante a quantia em dívida de €128,75€ (cento e vinte e oito euros e setenta e cinco cêntimos).
CUSTAS
Custas a cargo de ambas as partes na proporção do respetivo decaimento – 95% para a demandante (66,5€) e 5% (3,5€) para o demandado, nos termos e para os efeitos do art. 3º da Portaria n.º 342/2019 de 1 de Outubro devendo ser pagas, no prazo de 3 (três) dias úteis a contar da notificação desta sentença –ainda que o prazo de validade do DUC seja mais alargado , sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efetivo cumprimento dessa obrigação até ao limite de 140,00€.
A falta de pagamento das custas acarreta a sua cobrança por processo de execução fiscal.
Registe
Coimbra, 4 de outubro de 2024
A Juíza de Paz
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(Cristina Eusébio)
Processado por meios informáticos e revisto pela signatária. Verso em branco.
Artigo 131º, nº 5 do CPC e artigo 18º da LJP)