Sentença de Julgado de Paz
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SENTENÇA
I. RELATÓRIOSENTENÇA
XXXXX, titular do Cartão de Cidadão nº XXXX válido até XX/XX/XXXX, com o NIF nº XXXX, residente na rua de XXXX, Cantanhede, veio intentar a presente ação declarativa, com fundamento na alínea g) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho (LJP), contra XXXXXX, com o NIF XXXXX, residente na rua XXXXXX e XXXXXX, NIF XXXXX, residente na rua XXXXX XXX de [localização-1], pedindo que estas fossem condenadas solidariamente a pagar a quantia de €5.394,75 (cinco mil trezentos e noventa e quatro euros e setenta e cinco cêntimos), acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação até integral pagamento, a título de indemnização pelos danos causados no apartamento locado.
Para tanto, alegou os factos constantes do requerimento inicial, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido.
Para prova do por si alegado juntou 22 (vinte e dois) documentos, que se dão por integralmente reproduzidos.
As Demandadas foram regularmente citadas, cfr. fls. 44 e 45 dos autos, tendo apresentado as contestações de fls. 65 a 70 e 75 a 79.
Não foi agendada a sessão de mediação, dado o demandante ter prescindido da mesma.
Foi marcada e realizada a Audiência de Julgamento na qual compareceram o Demandante e as Demandadas, tendo ambos apresentado prova testemunhal e documental.
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Verificam-se os pressupostos de regularidade da instância, já que:O Tribunal é competente em razão do objeto, do valor, da matéria e do território, nos termos do disposto no artigo 6º nº 1, 8º, 9º nº 1 al. g), 10º e 12º nº 1, da Lei nº 78/2001, de 13 de julho, respetivamente.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não existem nulidades, exceções ou outras questões prévias a conhecer.
Fixa-se o valor da ação em €5.394,75 (cinco mil trezentos e noventa e quatro euros e setenta e cinco cêntimos), cfr. artigos 306º n.º 1, 299º n.º 1, 297º n.º 1 do CPC, ex vi art. 63.º da Lei 78/2001, de 13 de julho, na redação que lhe foi dada pela Lei 54/2013, de 31 de julho.
ii. FUNDAMENTAÇÃO fáctica
Com relevo para a decisão da causa resultaram provados os seguintes factos:
1. Em 15 de agosto de 2013, o demandante e as demandadas celebraram um contrato de arrendamento relativo ao imóvel designado por fração XX do prédio inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de [localização-1], sob o artigo nº XXXX, descrito na Conservatória do Registo Predial de [localização-1], sob o nº XXXX;
2. O demandante outorgou o contrato de arrendamento na qualidade de Senhorio, a Primeira demandada na qualidade de Arrendatária e a Segunda demandada na qualidade de Fiadora;
3. O referido contrato cessou em 31 de agosto de 2022 e a primeira demandada fez a entrega da chave e do imóvel;
4. Logo que tomou posse do imóvel o demandante constatou que o apartamento apresentava danos causados pela utilização da demandada, tais como: algumas paredes do imóvel apresentavam-se sujas e furadas;
5. A Demandada pintou algumas paredes de um quarto de cor de rosa;
6. Na casa de banho e no teto da marquise existiam bolores e humidades;
7. Foi necessário reparar todas as paredes, tapando os buracos e pintando de novo todo o apartamento;
8. As tomadas de eletricidade do quarto cor—de-rosa apresentavam-se estragadas e foi necessário substituí-las;
9. O estore da marquise estava estragado e foi necessário repará-lo;
10. A porta de vidro do armário do quarto estava partida e teve de ser substituída;
11. A cozinha apresentava-se com alguns armários sujos com gordura;
12. O exaustor apresentava-se sem portas;
13. O demandante substituiu todos os armários e equipamentos da cozinha;
14. A maçaneta da porta do quarto apresentava-se partida e teve que ser reparada;
15. A fechadura da garagem estava estragada e teve que ser substituída;
16. Com materiais de pintura e de reparação das paredes gastou o demandante 213,15€;
17. Foi o demandante que, auxiliado pelo seu cunhado, procedeu à reparação e pintura das paredes do apartamento;
18. O material necessário para reparar as tomadas de eletricidade custou 18,70€;
19. E a fechadura custou 17,90€;
20. Pela mão de obra de substituição da fechadura e das tomadas pagou o demandante 30,00€;
21. Na reparação da cozinha gastou o demandante 2.930,00€ com a substituição de móveis;
22. E 140,00€ com a substituição do exaustor;
23. Conforme orçamento obtido pelo demandante a substituição do recuperador de calor custaria 1.545,00€;
24. O contrato de arrendamento celebrado entre as partes, determina na Cláusula Nona a obrigação da arrendatária, sob pena de indemnização: “ a) conservar em bom estado, como atualmente se encontram, as canalizações de água, esgotos, todas as instalações sanitárias e de luz e respetivos acessórios, sendo da sua responsabilidade as reparações relativas a danificações; b) A manter em bom estado as paredes, pavimentos e vidros;”
25. O imóvel foi entregue à primeira demandada com todas as paredes limpas e pintadas, sem orifícios;
26. Dispõe a Cláusula Décima Segunda do Contrato de Arrendamento que “fica por fiadora, a Terceira Outorgante obrigando-se solidariamente para com a inquilina, por todas as cláusulas emergentes do presente contrato e, enquanto este se mantiver em vigor, sem prejuízo de eventuais prorrogações;”
27. Após o fim do contrato de arrendamento foram realizadas obras na cobertura do edifício;
28. Durante a vigência do contrato de arrendamento o senhorio não realizou obras no locado.
Por falta de mobilidade probatória ou prova minimamente credível e suscetível de convencer o Tribunal da pertinente factualidade não resultaram provados quaisquer outros factos, com interesse para a decisão da causa, nomeadamente:
a) a parede da casa de banho apresentava um buraco;
b) por referência ao facto provado nº 5 que a pintura tenha sido sem autorização do proprietário/senhorio;
c) por referência ao facto provado nº 11, que a cozinha se apresentava com todos os armários danificados, sujos com gordura e com azulejos partidos;
d) por referência ao facto provado nº 12: o exaustor apresentava-se avariado;
e) O recuperador de calor encontrava-se avariado, tendo várias peças partidas dentro do equipamento, que impossibilitam a sua utilização, sendo necessária a sua substituição;
f) Por referência ao facto provado nº 17 que o demandante teve necessidade de se deslocar diversas vezes a Ovar para o fazer e que, se o demandante tivesse de pagar a um profissional para realizar o trabalho, teria de pagar o montante de €500;
g) Por referência ao facto provado nº 25 que todos os equipamentos estavam em bom estado de funcionamento;
h) O imóvel apresentava, ao tempo da celebração do contrato de arrendamento, diversas infiltrações originadas por patologias de construção, problemas graves de humidade, paredes escurecidas e com bolor, móveis deteriorados e estando os móveis da cozinha completamente danificados e colados entre si com cola normal e agrafos metálicos, para não caírem;
i) Todos os prédios vizinhos, com as mesmas características, foram objeto de diversas obras de reparação, sendo substituídos os móveis da cozinha, WC e outros, bem assim a realização de pinturas, por mais de uma vez;
j) Aquando da entrega do imóvel ao senhorio, na vistoria realizada, não foram referidas quaisquer anomalias existentes ou sequer evidenciadas, tendo o senhorio aceitado a entrega sem levantar quaisquer objeções ou indicar qualquer anomalia;
k) A Demandada deu conhecimento ao Demandante de deficiências, que as prometia “arranjar”;
l) Ao tempo do contrato de arrendamento assinado em 15-08-2013, no quarto do 1º andar direito foi sempre visível os bolores, fungos, mesmo após a limpeza que era feita, porque existia muito acumulamento de água no interior da caixa-de-ar.
A convicção do Tribunal relativamente à factualidade supra descrita resulta da conjugação ponderada dos documentos juntos aos autos pelo Demandante e da prova testemunhal, tendo em conta o princípio da livre apreciação da prova previsto no artigo 607º, nº 5 do CPC, aplicável subsidiariamente por força do disposto no artigo 63º da Lei nº 78/2001, de 13 de julho e no artigo 396º do Código Civil (CC).
Concretizando, os factos provados nº 1, 2 e 3 resultaram do acordo das partes e da prova documental de fls. 5 a 8 - cópia do contrato de arrendamento em que figuram as aqui partes como intervenientes, o demandante como senhorio e a primeira demandada como arrendatária, a segunda demandada como fiadora, a identificação do imóvel locado, o prazo e início do contrato e a finalidade. Foi igualmente tomado em consideração a informação do registo predial de fls. 162 a 164 e a caderneta predial de fls. 168 a 170.
Os factos nº 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 14, 15 e 17 resultaram da prova documental de fls. 9 a 18 (imagens fotográficas) conjugada com as declarações das testemunhas XXXXXX (esta testemunha apesar da relação familiar com o demandante – irmã- prestou um depoimento que nos pareceu isento e credível. Explicou que esteve no apartamento em questão com o irmão e a mãe, quando a segunda demandada entregou as chaves, que observaram o apartamento e que o mesmo não estava limpo: as paredes estavam pretas, tendo nas casas de banho e quartos bolor; a parede do quarto da menina estava pintada de cor-de-rosa e com escorrências, as tomadas soltas, a maçaneta da porta desse quarto estava partida, tal como o vidro do armário; mais referiu que na casa de banho as frinchas estavam pretas, com humidades, e o estore da marquise partido. Explicou que juntamente com a mãe e sempre acompanhadas pela demandada Fernanda, viram o apartamento e até foram à garagem, mas não conseguiam abrir a porta, tendo sido a D. XXX que chamou a XXX e esta abriu a porta.
A testemunha referiu que foi o seu marido e o irmão que andaram a arranjar e pintar o apartamento.
A testemunha XXXXXX (marido da testemunha anterior), declarou que esteve no apartamento depois da arrendatária sair, tendo-lhe o demandante pedido para tirar fotografias ao mesmo. A testemunha descreveu o estado em que viu o apartamento, corroborando o depoimento da testemunha anterior (teto da sala preto, chamuscado, com sujidade de fumo; quarto com parede pintada de rosa, armário com vidro partido e bolor no interior e a maçaneta da porta igualmente partida; teto da casa de banho com bolor preto, provocado pela falta de arejamento; tomadas partidas; persiana da marquise partida). Esta testemunha descreveu que, juntamente com o demandante, limparam os tetos, removeram humidade, lixaram e depois pintaram; de igual modo, fizeram as reparações, com exceção da cozinha, tendo comprado para o efeito o material constante de fls. 27 e 28.
Foi igualmente tido em consideração o depoimento da testemunha da demandada, XXXXXXXXX, o qual declarou ter vivido com a demandada no período do arrendamento em análise. Esta testemunha declarou que pintaram a parede do quarto da filha de cor-de-rosa, com autorização do senhorio, que as casas de banho não tinham janelas e ficavam pretas com frequência devido à condensação; quando confrontado com o documento de fls. 10 explicou que as escorrências brancas são marcas de lixívia de limpar os tetos – a resposta da testemunha não nos pareceu credível pois dificilmente a lixívia deixaria marcas tão carregadas, mas, ainda que assim fosse, resultou da sua afirmação que foi-lhes por motivo imputável a ocorrência de tais marcas na parede; sobre o doc. de fls. 11 referiu que tais marcas são do armário que fica encostado ao WC; fls. 13- admitiu que a casa de banho ficou em tal estado quando saíram e que as manchas pretas, o bolor visível, é resultado dos vapores; fls. 17- estore da marquise - declarou que não funcionavam, mas dizendo que já assim estavam quando entraram no apartamento; fls. 18 – a testemunha admitiu que o vidro foi partido, explicando, porém, que a porta empancava e ao abrir tinham de fazer força e foi assim que o vidro partiu.
O facto nº 11 resultou da prova testemunhal XXXXXXX, carpinteiro, o qual prestou um depoimento espontâneo e isento. Referiu que em 2022 foi contactado pelo demandante para ver se a cozinha do apartamento de Ovar tinha reparação; referiu que foi ver a cozinha com o demandante e a mãe dele e disse-lhe que não tinha reparação: o pvc estava a descolar do mdf e as portas tinham dobradiças arrancadas, o que pode ter sido potenciado por humidades, o armário do lava-loiças estava podre das humidades e problemas de canalização (nos vedantes), nos armários junto ao exaustor, faltava uma porta e estavam com gorduras de tal modo que, as mãos, ao retirá-los, “ficavam coladas”.
Questionada, a testemunha referiu que nos restantes armários e na pedra não viu gordura.
O facto nº 12 resultou da conjugação da prova documental de fls. 16 com a prova testemunhal apresentada pelo demandante (todas as testemunhas referiram a ausência da porta do armário onde estava instalado o exaustor). A testemunha da demandada, Paulo Alexandre, referiu que a porta por cima do exaustor quando entraram no imóvel estava agrafada e acabou por cair, situação da qual, disse, deram conhecimento ao demandante.
O facto nº 13 resultou da prova testemunhal apresentada pelo demandante, nomeadamente das testemunhas XXXXX e XXXXXX que confirmaram que fizeram e aplicaram uma cozinha nova, tendo substituído, com exceção da pedra, todos os armários e componentes da mesma.
Os factos nº 16, 18, 19 e 20 resultaram da prova documental de fls. 27 e 28, conjugada com as declarações da testemunha XXXXXX referidas supra, o qual confirmou que compraram o material espelhado em tal documento para, juntamente com o demandante, procederem às reparações no apartamento.
Os factos nº 21 e 22 resultaram da conjugação da prova documental de fls. 29, fatura nº 1409 no valor de €2.930,00 referente a uma mobília de cozinha e fatura recibo de fls. 30, com o nº 85 2022/476, no valor de €140,00 e referente a um exaustor TEKA, com a prova testemunhal, XXXXXXXXX e XXXXXXXX, os quais declararam que forneceram uma cozinha nova para o demandante e o imóvel em discussão, fornecimento a que se refere a fatura descrita a qual foi paga pelo demandante (com um desconto de €30).
O facto nº 23 resulta da prova documental de fls. 32, orçamento para fornecimento e instalação de um recuperador de calor a lenha, no valor de €1.545,00 e com data de 09.01.2023.
Os factos nº 24 e 26 resultam da prova documental de fls. 5 a 8 – cláusulas nona e décima segunda do contrato de arrendamento.
O facto nº 25 resultou do depoimento da testemunha XXXXX, o qual referiu que, quando entraram no apartamento, “estava tudo pintadinho”.
O facto nº 27 resultou do depoimento das testemunhas XXX, XXX, XXX e XXXX.
O facto nº 28 resultou do depoimento da testemunha apresentada pela demandada XXXX, o qual, com exceção de uma pintura no 3º ano de contrato, referiu que o senhorio não realizou obras, imputando ao condomínio a iniciativa de as fazer. O depoimento da testemunha pareceu-nos credível, na medida em que foi conjugado com as declarações do casal XXXX e XXXX que habitaram o imóvel no período de 2000 a 2009 e quando confrontados com as fotografias juntas pelo demandante, não identificaram alguma alteração ou mencionaram intervenções pelo demandante, tendo aliás reconhecido a mesma cozinha (instalada desde a construção do imóvel que dataram em 1996), e o recuperador de calor. O demandante, por sua vez, tampouco alegou que tivesse realizado alguma obra no período do arrendamento.
Relativamente aos factos não provados:
Alínea a): por ausência de prova.
Alínea b): por ausência de prova – as testemunhas apresentadas pelo demandante não sabiam se foi pedida autorização para a pintura de cor diferente; a da demandada, Paulo Alexandre, declarou que foi pedida autorização ao demandante, a qual lhes foi concedida.
Alínea c): quanto aos azulejos partidos, as fotografias juntas pelo demandante não o retratam nem as testemunhas o referiram; quanto aos armários danificados e sujos com gordura: o tribunal ficou convencido da factualidade exposta no facto nº 11, tal como se descreveu supra na respetiva fundamentação fáctica. As restantes testemunhas apresentadas pelo demandante referiram quanto aos armários da cozinha o seguinte: XXXX - os armários da cozinha tinham gordura, tal como os azulejos, encontrando-se a cozinha em mau estado de higiene; XXXXX - os armários da cozinha tinham gordura, portas partidas, fora do sítio, havia falta de limpeza, as paredes junto ao fogão e o exaustor com gordura, encardido; XXXXX - os armários da cozinha estavam muito estragados, portas a cair, película a sair em algumas portas, muita gordura, tinha mau aspeto, não estava limpa, a pedra ao lado do fogão estava igualmente suja; quanto aos azulejos, referiu não estarem sujos. O depoimento destas testemunhas, a este respeito, foi considerado na medida em que foi corroborado pelo depoimento da testemunha XXXX, o qual se mostrou mais isento, concreto e objetivo.
A testemunha XXXXXXX, por sua vez, referiu que a pedra estava suja, os armários apresentavam gorduras, que escorriam, faltava uma porta, tinham aspeto sujo (gorduras entranhadas), velhos e amarelados; o armário por baixo da banca estava podre pela humidade, tinha manchas de água juntamente com gorduras; os azulejos visíveis também estavam engordurados; os armários inchados; fios arrancados na cozinha. Esta testemunha referiu ainda que andou a limpar a cozinha quando o carpinteiro foi retirar a antiga e montar a nova.
O depoimento desta testemunha não nos mereceu credibilidade; a testemunha entrou em contradição: referiu que trabalha para a mãe do demandante há uns 4, 5 anos e que foi a este apartamento quando saíram os inquilinos anteriores à demandada limpar e foi recentemente, quando saiu esta demandada; declarou que lhe pediram para ir lá limpar porque tinha ficado danificado; mais disse que o apartamento desta vez, ou seja, após a saída da demandada, ficou mais deteriorado do que da primeira vez que lá foi limpar. Acontece que, a aqui demandada ocupou o apartamento desde 2013. Confrontada com isto, a testemunha disse que há 10 anos não trabalhava para a família do demandante e que da primeira vez foi lá perto fazer limpezas, “pode ter sido ao lado”, “é tudo junto”, referindo-se a outros apartamentos que a família do demandante detém naquele edifício. Esta testemunha, provavelmente pela relação de dependência profissional que detém com a família do demandante, mostrou-se parcial, prestou um depoimento hiperbolizado (por exemplo, referindo-se à sujidade entranhada nos azulejos e armários, que escorria, disse que andou a raspar os mesmos para os limpar, mas, quando contrainterrogada e lhe foi pedido que concretizasse acabou por dizer que o que andou a raspar foram os azulejos que estavam escondidos debaixo dos móveis, quando o carpinteiro os retirou; inicialmente referiu que a casa de banho apresentava uma “sujidade mais profunda”, mas, quando contrainterrogada, disse que a sujidade não era profunda e o que viu foi pó, que podia ser do tempo em que o apartamento esteve fechado desde que foi entregue pela demandada até à montagem da cozinha (agosto a novembro)). O seu depoimento não foi corroborado pelas testemunhas que intervieram diretamente na cozinha, retirando os móveis antigos e colocando os novos, razão pela qual não foi considerado.
Alínea d): por ausência de prova. As testemunhas XXXX e XXXX referiram que o exaustor tinha mau aspeto e foi substituído, mas não sabem se funcionava pois não o experimentaram; de igual modo não sabiam como se encontrava quando iniciou o arrendamento. As restantes testemunhas do demandante referiram não saber se o exaustor funcionava.
Acresce que, a testemunha XXXX quando confrontada com a foto de fls. 24 disse que o exaustor ali retratado é o mesmo ou igual ao que existia quando habitou aquele apartamento (de 2000 a 2009); A testemunha XXXXXX referiu que o exaustor funcionava, mas não corretamente, pois não extraía a totalidade dos cheiros.
Para além da fatura referente à aquisição de um novo exaustor, o demandante não fez prova de que o exaustor entregue no início do arrendamento funcionava corretamente e que o existente no período do arrendamento e entregue pela demandada não se encontrava em funcionamento ou não tinha possibilidade de reparação.
Alínea e): por ausência de prova. O demandante no RI não concretizou os danos do recuperador; a testemunha XXXXX declarou ter vivido com a sua família no apartamento de 2000 a 2009 e terem sido eles quem comprou aquele recuperador, o qual conhecia, portanto. A testemunha referiu que o recuperador estava desmontado, com peças fora, a grelha de respiração estava queimada, não sabendo se nos arrendamentos anteriores funcionava; a testemunha XXXXX referiu que a chaminé estava perfurada, a porta não fechava e o interior tinha zonas partidas.
O depoimento destas testemunhas, por si só, não foi prova bastante da factualidade inserta na al. e).
As fotografias juntas aos autos, para além da grelha queimada (fls. 25), não espelham a falta de funcionamento do recuperador nem as peças soltas ou partidas. O demandante juntou o documento de fls. 32, orçamento para aquisição de um novo recuperador de calor, mas não fez prova dos concretos danos ou avarias, nem de que o recuperador não se encontrava em funcionamento ou não tinha possibilidade de reparação, no momento em que foi entregue pela demandada.
Alíneas f) e g): por ausência de prova.
Alínea i): por ausência de prova.
Alínea j): por ausência de prova. A testemunha XXXX referiu que, juntamente com a mãe e o irmão demandante, esteve presente aquando da entrega das chaves pela demandada XXXX e que a mãe tentou um diálogo com aquela sobre o estado do apartamento, mas não foi possível um diálogo pacífico; a testemunha XXXX, por sua vez, declarou que não esteve presente quando a sogra entregou as chaves e que esta ligou à XXXX quando estava a fazer a entrega; mais disse que, como estava com os dois filhos, levou e deixou a XXXX no locado e que a mãe do demandante queria que pintassem o apartamento todo. Ou seja, se a demandada XXXX foi chamada e a mãe do demandante exigiu que pintassem o apartamento todo é porque na vistoria que fez, tal como disse a testemunha XXXX, não ficou agradada com o estado em que estava o apartamento, nomeadamente as paredes e tetos do mesmo.
Alínea k): por ausência de prova.
Alíneas h) e l): por ausência de prova. A testemunha XXXXX referiu que “os pontos mais críticos” das infiltrações eram os quartos e as casas de banho e que as infiltrações foram surgindo após o primeiro inverno e a chuvas depois de terem ido para o apartamento (já que, quando iniciou o contrato “estava tudo pintadinho”). O depoimento desta testemunha não foi corroborado por outro meio de prova. Efetivamente, os depoimentos das testemunhas XXX e a esposa XXXXX não foram concludentes tendo o tribunal ficado convencido que os mesmos não conhecem nem frequentaram, com o pormenor que tentaram transmitir, o imóvel onde residiu a demandada; por outro lado, se a demandada deixou por limpar os tetos da casa de banho para o senhorio ver como estavam (tal como referiu a testemunha XXXXXX) e se os bolores e fungos no quarto sempre fossem visíveis, mesmo após a limpeza, como alegou a demandada, também tais bolores teriam de existir nas paredes ou tetos do quarto na altura da entrega do locado. Acontece que, nada consta a respeito no leque de exigências do demandante nem nas fotografias que foram juntas aos autos.
A demandada juntou aos autos o relatório de fls. 125 a 142, datado de 2018 e referente à identificação das patologias que afetam o edifício XXXX, o edifício onde se encontra a fração locada. Alegou a segunda demandada que “O relatório que se junta em anexo, mostra que o prédio necessitava e necessita de obras urgentes de conservação e reparação, uma vez que as infiltrações de água das chuvas provocaram avultados danos na fracção que foi arrendada e objecto do contrato de arrendamento assinado pela Demandada.” (artigo 13º da contestação)
Analisado o referido relatório, verifica-se que não assiste razão à demandada, já que o relatório não faz qualquer referência à fração locada, nem as fotografias de fls. 127 verso e 128 (F_1, F_2 e F_3) se referem ao quarto do 1º andar do locado, mas, ao “quarto do 1º andar direito do nº 41 da rua XXXXXXX (fotos F_1 a F_3)” – veja-se em 1º parágrafo de fls. 127.
Do relatório consta, efetivamente, um problema comum à fração locada, relacionado com o facto de as instalações sanitárias não disporem de janelas (são enclausuradas, como o relatório denomina) e o sistema de ventilação existente não ser suficiente para extrair o excesso de vapor de água do ambiente interior (fls. 130 segundo parágrafo), o que resulta na proliferação de fungos no teto da instalação sanitária (veja-se a imagem F_7 de fls. 130).
Por último, refira-se que as demandadas genericamente alegaram que, ao contrário do senhorio, foi a primeira demandada quem realizou obras de conservação do locado, mas, com exceção da pintura do quarto rosa, não concretizaram nem descreveram que obras foram efetuadas, pelo que nada se provou a respeito.
III. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA
As questões a decidir por este Tribunal circunscrevem-se à caracterização do contrato celebrado entre o Demandante e a Demandada, às obrigações e direitos daí decorrentes bem como às consequências de um eventual incumprimento dessas obrigações.
No caso vertente, deu este tribunal como provada a celebração, em 15 de agosto de 2013, do contrato de arrendamento habitacional entre o demandante e a primeira demandada.
Estamos perante um contrato de locação regulado pelos artºs. 1022º a 1090º do Código Civil (adiante CC), os quais definem as disposições gerais aplicáveis à locação. Diz o art. 1022º CC que “Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”. É obrigação do locador entregar ao locatário a coisa locada e assegurar o gozo desta para os fins a que a mesma se destina (art. 1031º als. a) e b) CC). Por contraposição, é obrigação do locatário, pagar a renda ou aluguer (art. 1038º a), 1039º e 406º do CC).
Suscita-se a questão de saber se a coisa locada foi restituída no estado em que foi recebida, salvaguardadas as deteriorações decorrentes de uma prudente utilização, em conformidade com o fim do contrato, nos termos do artigo 1043.º CC, e, caso não o tenha sido, se deve a Demandada ser condenada a pagar ao Demandante a quantia que peticiona como necessária para fazer obras de reparação no locado.
O contrato de arrendamento impõe direitos e obrigações a ambas as partes, resultando nos termos do disposto nos artigos 1081º e 1043º n.º 1 CC que a desocupação e entrega do local ocorrem com as reparações que incumbem ao arrendatário.
Mais resulta, das disposições referidas, que o senhorio assume o desgaste e/ou deterioração inerente a uma utilização cuidadosa do locado, considerando o facto de mesmo uma utilização prudente implicar uma certa depreciação dos bens, designadamente porque esta ocorre pela simples ação do tempo.
Nos termos do disposto nos artigos 1038º e 1043º n.º 2 CC, e do acordado contratualmente (cláusulas sexta, nona e décima primeira do contrato de arrendamento), resulta que o arrendatário está obrigado a fazer um uso prudente do arrendado e a entregar a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização.
É sabido que, o arrendatário tem o dever de não fazer uma utilização imprudente da coisa locada (art.º 1038º d) CC), recaindo sobre o senhorio a obrigação de manter o locado nas condições exigidas para o fim do contrato e existentes à data da sua celebração (art. 1031º CC). Temos que, a regra é a de que o arrendatário responde pelas deteriorações da coisa que não resultarem de uma prudente utilização. Ao senhorio apenas compete alegar e provar a existência de perdas ou deteriorações, face à presunção legal de que os danos ou deteriorações da coisa locada que extravasem o fim a que a mesma se destinava têm origem em facto imputável ao arrendatário, impondo-se ao mesmo a obrigação de indemnizar o senhorio independentemente de culpa (art.º 1044º CC).
Para evitar aquela responsabilização (legalmente presumida), o arrendatário tem o ónus de alegar e provar que quaisquer danos ou deteriorações, alegadas e provadas pelo senhorio, aquando da entrega do local arrendado, resultaram da normal utilização do mesmo em conformidade com os fins do contrato, ou que as mesmas resultaram de causa que não lhe é imputável.
Da matéria probatória resulta efetivamente verificada a existência de danos e deteriorações no locado, aquando da sua entrega pela demandada (factos provados nº 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15). Analisemos, portanto, a responsabilidade da demandada arrendatária.
Para afastar a sua responsabilidade, a Demandada deveria ter provado que as verificadas deteriorações resultaram da normal utilização em conformidade com os fins do contrato, ou que as mesmas resultaram de causa que não lhe é imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela. Ou então, que assim que se apercebeu das mesmas informou o Demandante e reclamou a sua reparação. Nenhuma destas situações resultou.
Como já referimos, resultou da discussão da causa que o imóvel foi entregue à demandada “todo pintadinho”; incumbia-lhe devolver ao senhorio o imóvel em igual estado. O facto de as paredes se apresentarem sujas, os buracos das mesmas (resultado certamente da colocação de quadros ou cortinados) por tapar, os tetos negros e com bolor, as tomadas de eletricidade partidas, o estore igualmente partido, a porta de vidro partido, são sinais de um uso imprudente da demandada. Ainda que os bolores fossem resultado dos problemas de ventilação (a que aludimos anteriormente aquando da referência ao relatório junto pela demandada), incumbia à demandada adotar medidas mais preventivas ou, não conseguindo evitar, pelo menos limpar antes de entregar ao senhorio. Mal se compreende, aliás, que, como disse o seu companheiro, tenham procedido ao longo dos anos sempre à limpeza com lixívia, e não o terem feito aquando da cessação do arrendamento (talvez tivessem evitado a interposição da presente ação…).
Igual se diga relativamente à parede cor de rosa: ainda que a pintura tivesse sido autorizada, incumbia-lhe repor a cor original ou, pelo menos, questionar o senhorio se autorizava a entrega com a cor alterada; quanto ao vidro partido, ainda que fosse resultado da porta empenada (o que não se provou), incumbia à demandada substituir o vidro (tal como a fechadura e maçaneta partidas). O mesmo vale para os armários da cozinha junto do exaustor que foram entregues sujos com gordura. Ainda que o exaustor não cumprisse a sua função, como referiu o companheiro da demandada, era obrigação da demandada ter evitado que os móveis ficassem com gordura entranhada, limpando e cuidando-os. Uma coisa são os móveis deteriorarem-se pelo uso ou pelo tempo, descolando o pvc, partindo-se alguma dobradiça (que pode inclusive ser potenciado pela humidade, como explicou a testemunha XXXX), o branco adquirir uma cor amarelada, outra coisa é terem gordura entranhada, ao ponto de “as mãos ficarem coladas”. Isso é exclusivamente imputável à demandada.
Portanto, no que diz respeito aos danos elencados nos números referidos, os mesmos terão sido causados por uma utilização imprudente, factualidade que a demandada não contrariou. Por conseguinte, tem o pedido, nesta parte de proceder.
Relativamente à indemnização a imputar à demandada, no que se refere aos materiais de pintura e de reparação de paredes, de tomadas, fechadura, consta da fatura de fls. 27 e 28 o valor global de €279,75 (duzentos e setenta e nove euros e setenta e cinco cêntimos) que foi suportado pelo demandante, pelo que será este valor da responsabilidade da demandada.
Conforme resulta da factualidade provada, a reparação e pintura das paredes e tetos foi efetuada pelo demandante auxiliado pelo cunhado (facto provado nº 17); não se provou que, se o trabalho tivesse sido feito por um profissional, o demandante gastaria um montante de €500 (alínea f)). O facto de tal não se ter provado não significa que automaticamente se rejeite que a indemnização ao demandante não contemple um valor que o ressarça precisamente do trabalho que teve com a reposição das paredes e tetos no estado em que a demandada os deveria ter deixado. Não se tendo provado o valor de €500 peticionado pelo demandante, mas provado que foi o próprio, auxiliado, que executou tal trabalho, entende-se, com recurso à equidade, fixar tal dano no montante de €300,00 (trezentos euros).
Foi ainda provado que a cozinha foi entregue pela demandada com alguns armários sujos com gordura, os quais tiveram de ser substituídos (facto provado nº 11, 13). Mais se provou que o demandante gastou €2.930,00 com a substituição dos móveis. Sendo momento de apurar a responsabilidade da demandada e o quantum a indemnizar ao demandante, não nos parece ser de fixar no montante total gasto pelo demandante. Desde logo pelo facto de não se ter provado que os armários estava todos sujos com gordura, o que é imputável à demandada, e pelo facto de ter de atender à antiguidade dos móveis, que ali estavam desde a construção do imóvel, e foram sujeitos à utilização de quem por ali passou como proprietário (caso da irmã do demandante) e sucessivos arrendatários. Ainda que tivessem uma utilização cuidada, não se ignora que a cozinha é dos espaços de uma casa mais utilizados e mais sujeito a deteriorações. Tanto mais quando são móveis feitos com materiais mais modestos (como espelham as fotografias juntas aos autos); outra coisa seria se fosse madeira maciça, por exemplo, a durabilidade seria outra.
Por tudo isto, parece-nos que a fixação de uma indemnização exclusivamente com base no valor peticionado pode resultar num enriquecimento injustificado para o demandante, que, na qualidade de senhorio, não está isento de investir no imóvel e na sua conservação.
A fatura de fls. 29 contempla um valor global de €2.930,00, não discriminando quanto custou cada módulo ou móvel que foi aplicado. Se atendermos à quantidade, verificamos que no total foram executados 13 móveis. Atendendo a que se provou que apenas alguns dos móveis apresentavam gordura, nomeadamente os que estavam junto ao exaustor, temos que pelos menos dois módulos, um superior onde está o exaustor e um inferior, onde está o fogão, foram substituídos por motivo imputável à demandada. Não sabendo as medidas exatas de tais móveis e não sendo possível identificá-los na fatura referida, não é possível dizer com precisão o valor ou custo de tais móveis. Mas, recorrendo a juízos de equidade, e tudo conjuntamente ponderado numa perspetiva global de moderação, consideramos ser de atribuir aos danos nos armários da cozinha que carecem de reparação o montante de €500,00 (quinhentos euros).
Será a soma dos valores referidos, €1.079,75 (mil e setenta e nove euros e setenta e cinco cêntimos), da responsabilidade da demandada.
Quantos aos restantes montantes peticionados, atenta a matéria não provada (alíneas d) e e)) não se provaram os danos no exaustor e no recuperador de calor, razão pela qual não pode a demandada ser condenada na sua reparação. Improcede assim, nesta parte, o pedido.
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Pedem ainda os demandantes a condenação no pagamento dos juros de mora, desde a citação e até integral pagamento. O devedor constitui-se em mora logo que seja interpelado judicial ou extrajudicialmente, para cumprir, sendo que a simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor, correspondendo estes aos juros de mora legais - cfr. artigo 805º n.º 1, 804º n.º 1 e 806º n.º 1, do CC. Face ao exposto, vai a demandada condenada nos juros de mora vencidos e vincendos desde a data da citação (em 20.04.2023), até integral pagamento.
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Da responsabilidade da segunda demandada:Dispõe a Cláusula Décima Segunda do Contrato de Arrendamento que “fica por fiadora, a Terceira Outorgante obrigando-se solidariamente para com a inquilina, por todas as cláusulas emergentes do presente contrato e, enquanto este se mantiver em vigor, sem prejuízo de eventuais prorrogações;”.
A fiança insere-se nas garantias pessoais das obrigações e, através dela, o obrigado (fiador) garante a satisfação do direito de crédito, ficando pessoalmente obrigado perante o credor (art.º 627.º, nº 1 do CC), sendo a obrigação por ele assumida acessória da que recai sobre o principal devedor (art.º 627.º, nº 2 do CC). Para além da característica da acessoriedade, a fiança tem natureza subsidiária, que se concretiza no benefício de excussão, que se traduz: i) no direito do fiador de recusar o cumprimento enquanto o credor não tiver excutido todos os bens do devedor sem obter a satisfação do seu crédito (art.º 638.ºnº 1 do CC); ii) no direito do fiador de recusar o cumprimento, não obstante a excussão de todos os bens do devedor, desde que prove que o crédito não foi satisfeito por culpa do credor. Há, no entanto, duas situações, previstas no artigo 640.º do Código Civil, em que o fiador não goza do benefício da excussão, desde logo, quando haja renunciado a esse benefício, como sucede na situação em análise (em que se obrigou solidariamente).
Resulta da cláusula supra mencionada que a fiadora não se limitou a assumir a obrigação pelo pagamento das rendas, antes se vinculou pelo cumprimento das obrigações resultantes do contrato para a arrendatária, em cujo elenco se encontram a obrigação de fazer uso prudente da coisa locada, caracterizada pela imposição do dever de manutenção e restituição da coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato; sendo que o locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, para além de uma prudente utilização, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela (1038º, al. d), 1043º e 1044º, todos do CC).
Por isso, cabe no âmbito da obrigação de fiança assumida a de indemnização pelo dano emergente pelo gozo imprudente do arrendado.
Impõe-se, pelo exposto, a condenação da segunda demandada, como fiadora, nos mesmos termos em que foi condenada a primeira demandada, arrendatária.
IV. DECISÃO
Face ao que antecede e às disposições legais aplicáveis, julgo a ação parcialmente procedente por provada e, por via disso:
a) condeno as Demandadas, a segunda na qualidade de fiadora, solidariamente, a pagar ao demandante a quantia de €1.079,75 (mil setenta e nove euros e setenta e cinco cêntimos), a título de indemnização por danos no locado, acrescida de juros moratórios à taxa legal de 4%, vencidos a contar da data da citação (20.04.2023) e até integral pagamento;
b) absolvo as Demandadas do demais peticionado.
As custas, no montante de €70,00 (setenta euros), serão a suportar pelo Demandante e pelas Demandadas, na proporção do decaimento, que fixo em 80% e 20% respetivamente, sem prejuízo do benefício do apoio judiciário das últimas.
O demandante deverá efetuar o pagamento da sua responsabilidade num dos 3 dias úteis subsequentes ao conhecimento da presente decisão, sob pena de incorrer numa sobretaxa de € 10,00 por cada dia de atraso no cumprimento dessa obrigação. (Artigos 527.º, do Código de Processo Civil - aplicável ex vi artigo 63.º da Lei 78/2001, de 13 de julho, com a redação da Lei 54/2013 de 31 de julho - e artigos 1º al. b) e nº 3 e 3º nº 4 da Portaria n.º 342/2019, de 01 de outubro).
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Registe e notifique.***
Cantanhede, 8 de março de 2024
A Juíza de Paz
Cantanhede, 8 de março de 2024
A Juíza de Paz
Processado por meios informáticos e
revisto pela signatária. Verso em branco.
(art.º 18º da LJP)
revisto pela signatária. Verso em branco.
(art.º 18º da LJP)