Sentença de Julgado de Paz
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013 de 31 de julho).
Matéria: Responsabilidade Civil.
(alínea h) do n.º 1, do art. 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013 de 31 de julho).
Objeto: Indemnização por danos causados em imóvel e pela privação do uso do mesmo.
Valor da ação: € 14.850,00 (Catorze Mil, Oitocentos e Cinquenta Euros).
Demandante: A, Lda, com sede na Estrada x, nºx/x, xxxx-xxx Lisboa.
Mandatário: Dr.ª B, com domicílio profissional na Praça x, nºx – x, x,xxxx-xxx Lisboa
Demandados
1) C e mulher.
2) D, casados, residentes na Rua x, nºx, x, xxxx-xxx Venda do Pinheiro;
3) E, Lda., com sede na Rua x, x, x, x, xxxx-xxx Mafra.
Mandatário: Dra. F, advogada, com domicílio profissional em Rua x, n.º x, x, xxxx - xxx Silveira.
Do requerimento inicial: Fls. 1 a 9.
Pedido: Fls. 8.
Junta: 17 documentos, procuração forense e substabelecimento.
Contestação: Contestação desentranhada por extemporânea.
Tramitação:
Foi realizada mediação em 13 de outubro de 2015, não tendo as partes logrado acordo suscetível de pôr fim ao litígio.
Foi designado o dia 20 de novembro de 2015, pelas 10h e 30m, para a audiência de julgamento, que continuou em 27 de novembro de 2015, pelas 10h e 30m, e 12 de janeiro de 2016, pelas 14h.
Audiência de Julgamento
A audiência decorreu conforme atas de fls. 118 a 128 e fls. 149 a 151.
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Fundamentação fácticaCom relevância para a decisão da causa dão-se por provados os seguintes factos:
1 – A demandante consta na Caderneta Predial Urbana como titular da propriedade plena da fração autónoma designada pela letra “P”, correspondente a loja para comércio, do prédio sito na Rua x n.º x, continuando com frente para a Estrada x, n.º x a x, xxxx – xxx Benfica (cfr. doc 1, fls. 10 e 11, cujo teor se dá por reproduzido);
2 – Em 01 de fevereiro de 2013 a demandante, na qualidade de promitente vendedora, e os demandados na qualidade de promitentes-compradores, subscreveram um contrato de promessa de compra e venda da referida fração autónoma, conforme doc 2, a fls. 12 a 16, cujo teor se dá por integralmente reproduzido;
3 - Na mesma data foi feita a entrega do imóvel aos promitentes compradores e a demandante declarou autorizá-los a fazer o pedido de água, eletricidade, gás, comunicações e outros, em nome da firma E, LD.ª (cfr. doc 15, fls. 32, cujo teor se considera aqui integralmente reproduzido);
4 – As negociações que conduziram à celebração deste contrato foram feitas entre os demandados e o então marido da sócia gerente da demandante, G, que depôs como testemunha, o qual se manteve em contacto com os demandados depois da celebração do negócio relativamente a todas as vicissitudes do mesmo (afirmado em audiência pelos próprios);
5 – O preço acordado foi de €150,000,00 (cláusula 3.º do doc 2);
6 – Os demandados obrigaram-se a fazer o pagamento do preço da seguinte forma: €5.000,00 como sinal e princípio de pagamento na data da assinatura do contrato de promessa; igualmente como sinal e princípio de pagamento a quantia mensal e sucessiva de €1.000,00 até ao dia 01 de cada mês com início em abril de 2013 e terminus em 31 de janeiro de 2015 (cfr. cláusula 3.ª do doc 2);
7 – Os demandados efectuaram à demandante os seguintes pagamentos: €5.000,00 na data da assinatura do contrato; €1.000,00 em 05 de julho de 2013; €1000,00 em 09 de agosto de 2013, €1000,00 em 10 de Setembro de 2013; €800,00 em 11 de outubro de 2013; €800,00 em 11 de novembro de 2013; €800,00 em 13 de dezembro de 2013; €600,00 em 04 de fevereiro de 2014; €600,00 em 03 de março de 2014; €600,00 em 02 de maio de 2014; €600,00 em 02 de junho de 2014 (admitido pelos demandados em audiência);
8 – Desde 02 de junho de 2014 que os demandados não procederam a quaisquer pagamentos (admitido em audiência);
9 - Em 14 de julho de 2014 a demandante interpelou os demandados para regularização da situação de incumprimento, sob pena de incumprimento definitivo (cfr. doc. 3, fls. 17 e 18, cujo teor se dá por integralmente reproduzido);
10 – Na interpelação requeria-se o pagamento das quantias em falta, no montante de €8.200,00, no prazo de quinze dias e na falta considerar-se-ia o contrato resolvido (cfr. doc 3);
11 – Os demandados não regularizaram os pagamentos (admitido em audiência);
12 - Em 09 de março de 2014 a demandante comunicou aos demandados o agendamento da escritura pública para o dia 23 de março de 2015 (cfr. doc 4, fls. 19 a 21, cujo teor se considera aqui integralmente reproduzido);
13 - Os demandados não compareceram à escritura (admitido);
14 – Cerca de quinze dias/três semanas após a celebração do contrato os demandados deram início a obras para instalar o negócio de restauração (confessado pelo demandado);
15 – Iniciaram a atividade em 19 de junho de 2013 e mantiveram o negócio a funcionar até março de 2015 (confessado pelo demandado);
16 – Em janeiro de 2014 os demandados concluíram que não podiam cumprir o contrato (confessado em audiência pelos demandados);
17 - Em finais de junho de 2014, já o marido da gerente da demandante tinha regressado do Brasil, tentaram encontrar uma solução em conjunto com o marido da gerente da demandante através da venda do imóvel (afirmado pelos demandados e confirmado pela testemunha G e pela gerente da demandante);
18 – A proposta dos demandados não foi aceite por implicar a colocação do imóvel à venda com exclusividade numa agência (afirmado pela testemunha G e pela gerente da demandante e admitido pelos demandados);
19 – De junho a 2014 a março de 2015 os demandados ocuparam o imóvel sem pagar quaisquer quantias (confessado em audiência pelo demandado);
20 – Na sequência do negócio o marido da gerente da demandante e interveniente no negócio vendeu aos demandados umas cadeiras que vinham de um restaurante que em tempos tiveram (afirmado em audiência pela gerente da demandante);
21 – O imóvel começou por ser local de comércio da demandante; posteriormente arrendado a uma imobiliária; depois comércio de vinhos gourmet e depois de desocupado pelos demandados foi arrendada tal como estes o deixaram, para comércio de produtos alimentares, estabelecimento tipo mini mercado (afirmado pela gerente da demandante e pela testemunha G);
22 – Os demandados instalaram papel de parede; retiraram a escada de acesso ao sótão para instalar uma casa de banho; substituíram o revestimento do chão de e substituíram um caixilho em vidro por uma parede (admitido pelos demandados em audiência);
23 – O custo médio de um arrendamento em situação equivalente à loja em causa, é de €500,00 mensais (cfr. doc. 17, a fls. 34 a 36).
Factos não provados
Com relevância para a decisão da causa consideram-se não se consideram provados os factos não consignados, nomeadamente não se considera provado:
1 - que nem a gerente da demandante, nem o então marido, G, autorizaram os demandados a fazer quaisquer obras para instalação do seu negócio dos demandados;
2 - que a gerente da demandante e ex-marido só tenham tido conhecimento das obras quando os demandados desocuparam o imóvel, em março de 2015;
3 - que a utilização da loja pelos demandados tenha provocado danos na rede de esgotos;
4 - que os demandados tenham danificado o ar condicionado;
5 - que a reposição da loja no estado em que se encontrava ascenda a €9.850,00.
Motivação
A convicção do tribunal fundou-se nos autos, nos documentos apresentados e referidos nos respetivos factos, complementados pelos esclarecimentos das partes que se tiveram em consideração ao abrigo do princípio da aquisição processual e nos depoimentos das testemunhas apresentadas pela demandante. Relevou de forma especial o depoimento da testemunha G, ao tempo marido da gerente da demandante e representante legal da mesma. Ora, por via dessa circunstância e porque foi o G que interveio no negócio em todas as fases do mesmo, ou seja, no princípio no meio e no fim, o seu depoimento assume importância acrescida, na medida em que está a um passo de ser considerado parte. Este depoimento releva mais no âmbito dos factos não provados, pelas razões que se explicitarão, em particular pontos 1 e 2. A testemunha confirmou toda a sua intervenção no negócio; afirmou que a mulher tinha ido à terra tratar da mãe que tinha adoecido e que tudo foi tratado consigo; começou por dizer que não se lembrava de ter sido ele a indicar o arquiteto aos demandados para fazer a obra, acabando mesmo por negar que o tivesse feito; que foi ele que entregou a chave aos demandados para fazerem os contratos de água e luz e umas pinturas; negou também que soubesse qual a atividade que os demandados pretendiam desenvolver na loja, mas reconhece “que se limitou a dizer que para qualquer obra que lá quisessem fazer tinham de recorrer à Câmara”. Ora, esta afirmação é contraditória e revela que a testemunha G, interveniente no negócio, conhecia a intenção dos demandantes fazerem obras. Ora, como é que se pode compreender, que alguém assine um documento (foi a então mulher que assinou, aqui demandante, mas foi a testemunha G, então marido da demandante que tratou de tudo, logo não podia deixar de conhecer o teor do documento), a autorizar uma empresa, com a denominação E, LDª, a pedir para a fração água, luz, gás etc (ponto 3 dos factos provados) e se afirme que desconhecia totalmente o que os primeiro e segundo demandados pretendiam instalar na fração? Como é possível desconhecer obras feitas numa fração na qual durante se exerceu uma atividade aberta ao público durante cerca de dez meses? Não é crível que só depois dos demandados terem desocupado a loja é que se tenha verificado que os demandados tinham feito obras. Ora, não logrou esta testemunha um depoimento credível.
O julgado de paz tomou a iniciativa de solicitar o depoimento do alegado arquiteto, H (que esclareceu não ser arquiteto mas sim fiscal de obras) que os demandados insistiam que lhe tinha sido indicado pela testemunha G. Colocado na presença deste, ambos negaram que já se tivessem encontrado antes, ao invés do que os demandados sempre afirmaram de que tinha sido o G a apresentar-lhes o H que trataram como sendo o arquiteto.
Quanto à testemunha I, amigo do G há mais de trinta e cinco anos, disse que a Dona J (representante legal da demandante) lhe disse que tinha vendido a loja, e que os compradores lhe tinham pedido a chave para fazer umas pinturas, e deslocação de um perito para efeitos de financiamento, e insistiu que a Dona J apenas falou em pinturas, obras não foram referidas. Ora sendo certo que a dona J não acompanhou o negócio, nem sequer estava cá, a própria afirmou que esteve largo tempo na terra a cuidar da mãe, é óbvio que não podia ter autorizado nem deixado de autorizar; quem o poderia ter feito era o então marido, G. Contudo, esta testemunha imputou sempre à Dona J a não autorização das obras e disse que o G quando regressou definitivamente do Brasil é que foi surpreendido com as mesmas. Ora, a “Dona J” não tendo acompanhado o negócio, o mais que pode saber é o que lhe foi contado e quanto a isto, já deixámos claro não nos convenceu que as obras fossem uma surpresa como as testemunhas pretendem fazer crer, face aos circunstancialismos já descritos. Quanto aos restantes factos não provados tal decorre da total ausência de matéria probatória, sendo que, o orçamento apresentado como doc 16, a fls. 33, não demonstra qualquer despesa efetuada nem as referidas obras se justificam face ao facto do imóvel ter sido imediatamente arrendado, tal como os demandados o deixaram.
Do Direito
Resulta dos factos supra dados por provados que entre a demandante e os demandados foi celebrado um contrato de promessa de compra e venda de uma fração autónoma para fins não habitacionais, acompanhado de traditio, ou seja, simultaneamente, a promitente vendedora, mesmo que sendo outrem a intervir por ela, procedeu à entrega da coisa aos promitentes compradores. O litígio em apreço resulta do facto dos promitentes compradores terem entrado em mora, que veio a dar lugar à resolução do contrato por parte da promitente vendedora. Ocorre que, os promitentes compradores, aqui demandados, fizeram obras na fração a fim de a adaptar ao negócio que aí queriam estabelecer, cuja atividade iniciaram em junho a 2013 e mantiveram até março de 2015, período durante o qual não pagaram à demandante quaisquer quantias. Pretende a demandante ser indemnizada relativamente às obras feitas pelos demandados na fração supra identificadas, alegando, além do mais, que as mesmas foram realizadas sem o seu consentimento e que essas obras causaram danos no imóvel; e pretende ainda ser compensada pelo uso feito pelos demandados (ou não uso) entre junho de 2014 e março de 2015, dado que os demandados não lhe pagaram quaisquer quantias durante esse período.
Vejamos o enquadramento jurídico da relação jurídica emergente deste negócio.
A génese do litígio reside na celebração de um contrato de promessa incumprido pelos demandados. O contrato-promessa traduz-se num acordo preliminar que tem por objeto a celebração de um contrato no futuro, que é o contrato prometido. Em si mesmo, o contrato de promessa é um negócio completo, distinto do negócio a realizar subsequente. A entrega da coisa prometida vender não constitui um efeito típico do contrato promessa de compra e venda (cf. art.º 410.º do CC). Daí que, nos casos em que as partes acordam na entrega antecipada da coisa prometida, celebram na verdade um contrato atípico ou inominado, diferenciado do contrato-promessa, constitutivo de um direito pessoal de gozo, distintos dos demais que emergem da complexidade da relação jurídica estabelecida. O contrato de promessa gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular consistir na emissão de uma declaração negocial: os demandados obrigaram-se a emitir a declaração negocial no sentido de querer comprar, e a demandante obrigou-se a emitir a declaração de vontade de vender. Com estas declarações a que ambas as partes se vincularam, após devidamente formalizadas, ficaria realizado o contrato prometido, ou seja o contrato de compra e venda. Os promitentes compradores não emitiram a declaração a que se vincularam, entraram em incumprimento e a promitente vendedora, aqui demandante, procedeu à interpelação admonitória, estabelecendo o prazo para a realização da escritura, a fim de formalizar as respetivas declarações. Não tendo comparecido os promitentes compradores, foi o contrato resolvido. O direito de resolução do contrato previsto nos artigos 432º e seguintes do Código Civil é um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento, que é o facto do incumprimento. A resolução do contrato implica, em princípio, a destruição retroativa do vínculo negocial, obriga à restituição de tudo quanto tiver sido prestado (arts. 433º e 434º, nº1, do Código Civil). Porém, no caso do contrato-promessa, a resolução do contrato tem um regime específico, estabelecido no art. 442º do Código Civil. Importa analisar se a demandante tem direito a ser indemnizada relativamente às obras realizadas pelos demandados, e pelo período usado por estes sem qualquer retribuição. Em primeiro lugar importa saber se tais obras constituem benfeitorias e, sendo-o, qual o regime legal aplicável. Dispõe o art. 216° do Código Civil: “Consideram-se benfeitorias todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa (n°1). As benfeitorias são necessárias, úteis ou voluptuárias (n° 2). Não ficou provado que as obras visassem melhorar ou conservar o imóvel. A razão das mesmas foi a adaptação do imóvel ao exercício do comércio/indústria que os demandados lá instalaram e por isso fizeram essas despesas no seu próprio interesse. Ora, no caso, face à entrega do imóvel na data da celebração do contrato-promessa de compra e venda, tal como já dissemos supra, os demandados adquiriram um direito de gozo, que traduz uma situação de detenção no interesse próprio, também dita de posse precária (para distinguir da posse formal, questão muito discutida na doutrina e na jurisprudência relativamente ao promitente comprador quando há traditio, mas que não é aqui relevante). Se a questão das obras fosse colocada pelo promitente comprador, ainda que inadimplente, contra o promitente vendedor, mesmo não estando perante uma situação de benfeitorias no verdadeiro sentido do termo, face ao teor do preceito legal, por analogia o regime a aplicar ao caso concreto deveria ser aquele que resulta do art. 1273º do Código Civil. Contudo, não é este o plano da discussão. O plano a discutir é aquele em que, um promitente comprador, empossado pelo promitente vendedor, realiza obras no imóvel prometido vender, a fim de o adaptar ao seu negócio.
Vejamos então qual o enquadramento jurídico da pretensão indemnizatória da demandante, sendo que a mesma tem dois fundamentos distintos: Privação de uso e danos resultantes das obras. Temos como certo que o empossamento ocorreu com autorização do respetivo proprietário. A pretensão indemnizatória da demandante deve ser analisada no âmbito da disciplina da responsabilidade civil, dos artigos 483.º e segs do Código Civil. Visa este instituto, para o caso de afetação de bens materiais, a reconstituição da situação que existiria se não tivesse ocorrido o evento causador do prejuízo, ou seja, indemnizar os prejuízos sofridos por uma pessoa (artigo 562º do Código Civil). Decorre do já citado art. 483.º do Código Civil, que a obrigação de indemnizar implica o preenchimento, cumulativo, dos seguintes pressupostos: comportamento ilícito e culposo do agente; danos sofrido; e que haja um nexo de causalidade entre o facto e o dano. Estes pressupostos, são cumulativos, os quais cabe ao lesado provar, são clarificados no art. 563º do mesmo diploma – que veio resolver a questão do nexo de causalidade ao referir que “a obrigação de indemnização só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão”. É nesta disciplina que o caso é enquadrado.
Em regra, o proprietário tem o direito de gozar de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem (artigo 1305º do Código Civil). É por isso que, quem ilícita e culposamente violar aquele direito, fica obrigado a indemnizar o referido proprietário dos danos que lhe causar (artigos 483º e 499º a 510º do Código Civil).Todavia, a obrigação de indemnização no quadro da responsabilidade civil depende da existência de danos e pressupõe a verificação do nexo de causalidade entre eles e o facto ilícito lato senso (artigos 563º do Código Civil).
Vejamos a pretensão da demandante no plano do não uso.
A partir da frustração do negócio com a não realização da escritura, os demandados ficaram numa situação semelhante à do comodatário (comodato, artigos 1129.º e sgs. do Código Civil). Neste instituto, as regras relativamente à restituição, estão contidas no artigo 1137.º, resultando do n.2, que o comodatário é obrigado a restituir logo que a coisa lhe seja exigida. Ocorre que, sendo certo que os demandados mantiveram a posse da fração sem pagar quaisquer quantias à demandante entre junho de 2014 e março de 2015, a verdade é que nada consta dos autos que revele interpelação da demandante para restituição. Na hipótese de se admitir que, uma vez que não foi feita a escritura, a partir dessa data (data marcada para a escritura) a posse se tornou ilícita (por mera hipótese porque nada indicia oposição alguma relativamente à entrega), a demandante não provou que teve qualquer prejuízo com aquela ocupação. Admitimos como razoável o preço de renda indicado. Mas a demandante não alegou nem provou que teve algum interessado e que perdeu o negócio devido à ocupação. Assim, sem prejuízo, não há indemnização.
Quanto à indemnização relativa a obras e outros danos, relativamente a estes nada foi provado. Damos aqui por reproduzido tudo quanto se disse relativamente ao instituto da responsabilidade civil. Dado todo o exposto, entendemos que a realização das obras não constitui facto ilícito. É quanto basta para não estarem preenchidos os pressupostos da obrigação de indemnizar, na medida em que são cumulativos, como já se disse antes. Porém, ainda se dirá que, não há dúvida alguma de que a demandante arrendou a fração tal qual a recebeu dos demandados (dito pela gerente em audiência). Assim sendo, cabe questionar, onde estão os danos, onde está o prejuízo. Uma vez que assim é, a quantia pedida não seria certamente para aplicar na fração colocando-a tal como estava quando foi entregue aos demandados. Ou seja, não está provado prejuízo algum para a demandante resultante das obras realizadas pelos demandados. Donde, qualquer quantia a título indemnizatório constituiria um enriquecimento sem causa (relembramos que, a título de sanção específica por incumprimento do contrato promessa a demandante fez seu tudo quanto os demandados pagaram até junho de 2015).
O instituto do enriquecimento sem causa visa evitar que alguém avantaje o seu património à custa de outrem, sem motivo que o justifique. O art. 473°, nº 1, do Código Civil consagra a cláusula geral de enriquecimento sem causa: “Aquele que, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou”. No caso em apreço, não se afigura que a demandante tenha tido qualquer prejuízo. Ficou claro que o imóvel foi imediatamente locado tal como tinha sido deixado pelos demandados. No caso em apreço, a condenação no pagamento de qualquer quantia a título indemnizatório constituiria enriquecimento sem causa, pelo que a pretensão da demandante não pode proceder, por um lado, o mais relevante, por não preencher os pressupostos da responsabilidade civil, e por outro por ser claramente contra legem.
Decisão
Face ao supra exposto, considero a presente ação improcedente por não provada e em consequência ficam os demandados absolvidos do pedido.
Custas
Nos termos da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, alterada nos seus n.ºs 6.º e 10.º pela Portaria n. 209/2005, de 24 de Fevereiro, considero a demandante parte vencida, pelo que deve proceder ao pagamento da quantia de €35,00, correspondentes à segunda parcela, no prazo de três dias úteis, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de €10,00 por cada dia de atraso.
Julgado de Paz de Lisboa, em 28 de março de 2016
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias