RELATÓRIO:
O demandante, A, intentou uma acção declarativa de condenação contra as demandadas, B, com o NIPC. x, e C, com o NIPC. x, nos termos da alínea a) do n.º1 do art.9 da Lei n.º78/2001 de 13/07.
Para tanto alegou, em síntese, que em Janeiro de 2006 adquiriu a 1º demandada a fracção autónoma, identificada pelas letras BX, do bloco B, sita no 4º piso do X, a qual apresenta vários defeitos no sótão, no quarto, no quarto de jantar, na sala e cozinha, e concluiu pedindo que sejam condenadas a reparar os defeitos assinalados no artigo 12º do requerimento inicial, no prazo de 30 dias após prolação de sentença, ao qual atribui a quantia de 4.601,10€, e juntou 6 documentos.
As demandadas, foram regularmente citadas, contestaram atempadamente, alegando a excepção de caducidade do direito de reclamar em juízo os defeitos e impugnaram os factos, juntando aos autos 1 documento.
O demandante respondeu a matéria da excepção, impugnando-a.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou sessão de mediação por recusa da demandada.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes possuem personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem questões prévias, o processo não enferma de qualquer nulidade que obste á apreciação do mérito da causa.
AUDIENCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada cumprindo o disposto no n.º1 do art. 26 da Lei n.º78/2001 de 13/07, sem contudo lograr a obtenção de acordo. Prosseguindo para julgamento com a realização de duas sessões, que decorreram com respeito pelas formalidades legais, como das actas a fls. 97 a 103, e 104 a 106, se infere. Tendo sido suscitada, em sede de julgamento, a dúvida sobre como qualificar o sótão, o Tribunal oficiosamente ao abrigo do n.º3 do art.265º do C.P.C. solicitou ao registo comercial a descrição da propriedade horizontal do edifício em questão, que faz parte integrante da documentação junta a fls. 111 e seguintes.
FACTOS ASSENTES:
1-Que o demandante por escritura pública adquiriu a 1ª demandada a fracção autónoma destinada a habitação, identificada pelas letras BX, sita no 4º piso, bloco B, do X, constituído em regime de propriedade horizontal, no Concelho de Stª Cruz.
2-Que a fracção autónoma está descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n.ºx, com a inscrição matricial n.º x da referida freguesia de X Que a 1ª demandada (anteriormente designada por D) foi a vendedora da fracção, e a 2ª demandada a construtora do imóvel.
FACTOS PROVADOS:
a)Que o demandante foi viver para o apartamento em Abril de 2006.
b)Que a humidade no tecto da cozinha surgiu em 2007.
c)Que o demandante reclamou deste defeito telefonicamente.
d)Que um administrador das demandadas e uns engenheiros vistoriaram o estado do apartamento em 2008.
e)Que a demandada, B efectuou reparação no imóvel em 2008.
f)Que a humidade do tecto da cozinha voltou a aparecer em 2010.
g) Que a referida humidade danificou o rebordo da sanca.
h)Que a sala tem fissuras nas paredes e no tecto.
i)Que o quarto de dormir tem humidade na parede próxima da janela.
j)Que o sótão tem fissuras e humidade nas paredes e no tecto.
l)Que a sala de jantar tem fissuras na parede.
m)Que para reparar os defeitos o demandante despenderá cerca de 4.600€.
n)Que os defeitos surgiram no inverno de 2009/2010.
o)Que o demandante reclamou destes defeitos por carta em 2010 para a demandada B.
p)Que a demandada, B, teve nessa ocasião conhecimento destes defeitos.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal alicerçou a sua convicção na análise das peças processuais e documentos juntos pelas partes, cujo teor dou por reproduzido.
Em relação á existência dos vícios o Tribunal realizou uma inspecção ao local no dia 26/07/2011 na qual pode constatar a existência dos vícios alegados no requerimento inicial.
Foi, igualmente, relevante o depoimento da testemunha, E, que na qualidade de técnico de construção civil, efectuou em Fevereiro de 2011 uma vistoria ao apartamento descrevendo os vícios que viu, referindo que as fissuras se tratam de vícios normais embora tratáveis. Explicou também o que é necessário fazer para reparar os vícios e os custos aproximados do mesmo, que variam conforme for a causa da humidade que existe no tecto da cozinha junto a sanca.
A testemunha, F, foi relevante na parte em que explicou quais os vícios existentes no imóvel e quando surgiram, referindo ainda as diligências efectuadas pelo demandante para que procedessem a devida reparação, bem como a parte em que referiu que o apartamento já fora objecto de uma reparação, ocorrida em 2008, altura em que foi inspeccionado por dois engenheiros e pelo gerente da demandada.
A testemunha, G, na qualidade de funcionária do grupo a que pertence as demandadas esclareceu que a reclamação do demandante foi enviada por carta em 2010 foi efectivamente recebida e da qual deu conhecimento a administração do teor da mesma, sendo desta a responsabilidade por qualquer decisão em relação aos mesmos.
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO:
O caso dos autos prende-se com a compra e venda de uma fracção autónoma, considerado como imóvel urbano (art. 204 alínea a) do C.C.) com defeitos em que a primeira demandada, B, exerceu o papel de vendedora mas não foi a construtora do imóvel, pelo que o regime legal aplicável será o do art. 913º e seguintes do C.C., isto porque no âmbito da legislação nacional perfilha-se a teoria da relatividade dos contratos, isto é, os contratos só tem valor entre as partes contratantes, pelo que a segunda demandada, C, não obstante ter sido a construtora do edifício não tendo celebrado com o demandante qualquer contrato não será, perante este, responsável directo por qualquer eventual problema que surja; a respectiva responsabilidade limita-se para com a vendedora, a primeira demandada.
A lei apresenta um conceito amplo de defeito, no qual abrange 4 realidades distintas, considerando tudo o que desvalorize ou impeça a realização do fim a que a coisa se destine e ainda os casos em que o vendedor tenha assegurado determinadas qualidades que não se verifiquem ou quando não tenha as qualidades necessárias para realizar o fim a que se destine.
A expressão vícios embora tenha um conteúdo pejorativo, abrange as características da coisa, o que leva a que seja valorada negativamente. A desvalorização da coisa enquadra-se numa concepção objectivista de defeito, o que implica que a coisa valha menos do que sucederia se os não tivesse.
No caso em apreço não existem dúvidas quanto a existência dos vícios que a coisa padece, o que implica uma diminuição da respectiva qualidade e a desvalorização do imóvel, facto que foi verificado pelo Tribunal a quando sua deslocação ao local, conforme consta da acta a fls. 105 e 106, e corroborado pelos depoimentos das testemunhas, F e E.
No que respeita a defeitos o Tribunal constatou que alguns deles, fissuras e humidade, se situam no sótão, todavia o demandante juntou aos autos a escritura de compra e venda do respectivo imóvel, fls. 9 a 15, ora do teor da mesma o sótão não consta como sendo uma divisão que pertença ao imóvel, aliás apenas faz parte 1 arrecadação e estacionamento, pelo que se depreende que este espaço pertence as partes comuns do edifício, como aliás refere a alínea e) do art.1421 presume-se comuns as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um condómino, presunção esta que o demandante não elidiu, até porque do documento juntos a fls.111, consta que naquele edifício das fracções autónomas apenas fazem parte integrante os estacionamento e arrecadações.
Na sequência do exposto entendo que o demandante, não obstante usar aquele espaço, ele não lhe pertence, pelo que não pode reclamar de um defeito que se situa numa parte comum do edifício, o qual terá que ser reclamado pelo próprio condomínio do edifício, representado pelo administrador, conforme determina o art.1437º do C.C., pelo que o demandante não possui legitimidade para efectuar esta reclamação; o que consubstancia processualmente uma excepção dilatória de conhecimento oficioso (alínea e) do art. 494º e 495º, ambos do C.P.C.), motivo pelo qual o tribunal não poderá atender a esta parte do pedido.
No que respeita a maioria dos outros vícios o demandante provou que surgiram, ou pelo menos que reparou na respectiva existência, no inverno de 2010, com excepção da humidade referente a cozinha, que ressurgiu no ano de 2010, pese embora não se tivesse apurado a data concreta do mesmo, a experiência comum demonstra que a generalidade das humidades surgem sobretudo em invernos chuvosos, ora tendo em consideração que foi denunciado em 2010 entende-se ter sido feito atempadamente.
Na sua douta contestação a demanda defendeu-se invocando a excepção peremptória de caducidade do direito de exercer a denúncia dos defeitos e também a de propor a respectiva acção.
Cumpre, assim, em primeiro lugar verificar da procedência ou não das excepções.
A caducidade é uma forma extintiva do direito pelo decurso determinado de um prazo fixado por lei ou até mesmo resultante da vontade das partes, sem que tal direito seja exercido dentro desse prazo, desde que a lei não determine para o facto as regras da prescrição.
A caducidade é apreciada oficiosamente pelo Tribunal e pode ser alegada em qualquer fase do processo, conforme dispõe o n.º1 do art. 333º do C.C.
Quer isto dizer que a caducidade é reportada por lei ao próprio direito invocado e não aos factos que a parte invoca como fonte dos mesmos. Aos factos apenas se recorre para efeito de determinação do momento do inicio da contagem do prazo de caducidade.
No caso em apreço a lei impõe ao comprador um ónus, estabelecendo o prazo para denunciar os defeitos que sejam detectados, art. 916º do C.C., e sendo a coisa objecto do contrato um imóvel o prazo para exercer a denúncia é de 1 ano a contar do conhecimento do defeito e devendo o mesmo ser exercido até 5 anos após a entrega da coisa (n.º 3 do art. 916º do C.C.).
A acção de exigir a reparação dos defeitos da coisa imóvel vendida, no regime anterior ao Dec. Lei n.º 267/94 de 25/10, estava sujeita à caducidade nos termos previstos no art. 917º do C.C. de 1966, porém esse já não é hoje o entendimento de toda a doutrina, nem é posição unânime da jurisprudência.
Vejamos o art. 917º do C.C. refere-se expressamente a anulação do contrato, facto que nesta acção não foi em momento algum referido. De facto, o que se pede nesta acção é a eliminação dos defeitos da coisa, ou seja, pede-se a reparação da coisa, o que consubstancia um caso de cumprimento defeituoso do contrato e não a sua destruição, não pondo por isso em causa a segurança do comercio jurídico, daí que se entenda não existir identidade ou maioria de razão que justifique a interpretação extensiva do art. 917º do C.C. face ao art. 914º também do C.C. Se o legislador não o disse é porque entendeu não querer limitar o prazo de caducidade, certamente não se “esqueceu” de o fazer, sendo assim, considero que o prazo em causa não é de caducidade como sustenta a demandada na sua douta contestação mas sim o prazo geral constante do art. 309º do C.C. que é de prescrição, decaindo assim os seus argumentos.
No mesmo sentido vem os AC. do STJ: “A acção de reparação ou de substituição da coisa consignada no art. 914º do C.C. não é aplicável o prazo do art. 917º do C.C. mas sim o prazo geral do art. 309º do C.C. (STJ 12/11/1998: CJ/STJ, 1998, 3º - 106)”, bem como o AC. do STJ Proc. n.º 98B831, de 12/11/98, in www. dgsi.pt.
No caso concreto verifica-se que a maioria dos defeitos foram denunciados em 2011, facto dado como assente, e que o demandante terá se apercebido dos mesmos no inverno de 2009/2010, pelo que foram denunciados atempadamente, tendo em consideração que o demandante adquiriu o imóvel em 20/01/2006 e que os defeitos se manifestaram antes de ter terminado o prazo de garantia do imóvel, logo não caducou o direito de intentar a acção.
Por fim, o demandante logrou provar que a totalidade do pedido de reparação perfaz a quantia de 4.600€, ora tendo em consideração que parte do pedido decaiu, nomeadamente no que respeita ao sótão, de acordo com o documento junto a fls.24 e 25, verifica-se que essa reparação rondaria 1.938,38€, pelo que o custo da reparação que compete efectuar a demandada, B, terá apenas o valor de: 4.600€ - 1.938,38€= 2.661,62€.
DECISÃO:
Nos termos expostos, o Tribunal julga a presente acção parcialmente procedente, por provada, e em consequência condena-se a demandada, B a reparar os defeitos referidos no pedido, na quantia de 2.661,62€, com excepção dos defeitos existentes no sótão, e absolve-se a demandada, C, da totalidade do pedido.
CUSTAS:
Ficam a cargo da demandada, B, por ser considerada parte vencida (n.º 8 e 10 da Portaria n.º 1456/2001, de 28/12), devendo pagar a quantia de 35€ (trinta e cinco euros) no prazo de 3 dias úteis a contar da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de 10€ por cada dia de atraso no efectivo cumprimento dessa obrigação, conforme dispõe os art. 8º e 10º da Portaria n.º1456/2001, de 28/12, com a redacção dada pela Portaria n.º209/2005 de 24/02.
Em relação ao demandante cumpra-se o disposto no art. 9º da referida Portaria.
Funchal, 02 de Agosto de 2011
A Juíza de Paz
(redigido e revisto em computador, nº5 do art. 138 do C.P.C.)
(Margarida Simplício)