Sentença de Julgado de Paz
Data: 28 de Maio de 2008
Hora de Início: 19.50h Hora de encerramento: 20.40h
Demandante: A
Demandados: 1 - B e 2 - C
Juíza de Paz: Dra. Maria de Ascensão Arriaga
Técnico de Apoio Administrativo: Paulo Oliveira
Feita a chamada verificou-se estar presente:
- A Administradora do Demandante, D.
Aberta a audiência, a Senhora Juíza de Paz proferiu a seguinte:
SENTENÇA
I- IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES E OBJECTO DO LITÍGIO
A presente acção vem proposta por A, ora Demandante, contra B e mulher, C, aqui Demandados, e tem por objecto direitos e deveres de condóminos enquadrando-se, quanto à matéria, na alínea c) do nº 1 do artigo 9º da Lei 78/2001, de 13 de Julho.
Alega o Demandante, em resumo, que os Demandados, na qualidade de proprietários de fracção autónoma do prédio identificado, lhe são devedores de €3.170,80 a título de contribuições mensais para despesas e de comparticipação em obras de reparação daquele. Os Demandados já foram interpelados para pagamento e, recusando-o, devem ser condenados a efectuá-lo. Junta 7 documentos (fls.4 a 30).
Após inúmeras diligências (fls. 43 a 68) foram os Demandados regularmente citados no Julgado de Paz (fls. 69). Em sede de contestação, alegam, em suma, que lhes foram causados prejuízos com a realização das obras no prédio, porque o seu estendal foi indevidamente substituído por outro mais frágil; foram partidos azulejos na cozinha; foram causadas infiltrações com a substituição de manilhas de esgoto e não lhes foram pintadas as janelas. Dizem, também, que nada devem a título de obras de reparação do telhado (€2.157) porque estas deveriam ter sido executadas pelo empreiteiro que realizou as primeiras obras; nada devem, quanto às primeiras obras, enquanto os seus danos não forem reparados; os pagamentos que efectuaram após Abril de 2005 - €600+ €150 + € 250 – não podem ser imputados na sua comparticipação pelas 1ªs obras mas, antes, nas quotas de condomínio. Admitem ser devedores de €150, correspondente ao condomínio de Setembro/Outubro e Novembro.2007. Concluem pela improcedência da acção e juntam 2 documentos (fls. 85 a 90).
Designada data para sessão de pré-mediação os Demandados não compareceram e o Demandante declarou não querer prosseguir para mediação, após o que juntou a acta de fls. 105 a 109, contendo deliberação de eleição de novo administrador para 2008.
Realizada a primeira sessão de julgamento, foi reduzido o pedido para €2.770,80; junta, pelos Demandados, procuração forense e, por ambas as partes, juntos documentos (fls. 121 a 134). No decurso da diligência, o Ilustre mandatário dos Demandados renunciou à procuração e o tribunal determinou que o Demandado – incapacitado, por doença, para intervir pessoalmente - constituísse mandatário, com advertência de que, nada fazendo, seria requerida a nomeação de patrono oficioso, situação esta que veio a ocorrer. Realizaram-se mais duas sessões de julgamento – em ambas intervindo o E na qualidade de assessor jurídico do Condomínio - , nas quais foram discutidas várias possibilidades de acordo; juntos documentos por ambas as partes (só na 2ª sessão) e inquiridas testemunhas, tudo como das actas se alcança. A audiência foi de novo interrompida para continuar nesta data com leitura de sentença, tendo ocorrido alteração da hora antes marcada devido a impossibilidade de cumprimento imputável ao tribunal.
Há que apreciar os factos e decidir.
Verifica-se a competência do Julgado de Paz para apreciar a presente acção tendo em conta que o respectivo valor é inferior a €5.000; que está em discussão matéria atinente a direitos e deveres de condóminos e, bem assim, que as obrigações em apreço têm o seu lugar de cumprimento no concelho de Lisboa, no qual se situa a morada dos Demandados e corresponde à sua área de jurisdição territorial (artigos 7º, 8º, 9º,nº1 alínea c) e artigo 12º, nº1, todos da Lei 78/2001, de 13 de Julho),
Está em causa apreciar se os Demandados são devedores ao condomínio da quantia reclamada e se o pagamento lhes é exigível.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Com interesse para a questão a decidir consideram-se provados os seguintes factos:
A. Os Demandados são proprietários da fracção autónoma designada pela letra “G” correspondente ao segundo andar direito do prédio em regime de propriedade horizontal sito em Lisboa, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº x, da freguesia de S. João de Deus, concelho de Lisboa (cópia de certidão predial – fls. 10 a 15);
B. Nos anos de 2003/2004, após aprovação da Assembleia de Condóminos, foram realizadas obras de reparação do prédio supra referido incluindo reparação e pintura das fachadas e parte exterior das janelas das fracções;
C. Em Março de 2005, os Demandados ainda não haviam pago a quantia de €1.000 correspondente à terceira prestação, já vencida, que lhes cabia satisfazer para custeio das obras de reparação do prédio;
D. Por carta de 09.03.2005, o Demandado marido comunicou ao Demandante que devido a danos sofridos com as obras efectuadas no prédio “ … não pagará as contribuições do condomínio, enquanto não forem corrigidas todas as anomalias a que as obras deram causa …” (cfr. fls. 16 e 17);
E. Os Demandados pagaram ao Demandante, por depósito em conta, as quantias de €600 em 28.03.2006; €150 em 29.06.2006 e €250 em 02.10.2006, o que perfaz um total de €1.000 que o condomínio imputou à última prestação para obras de igual valor por se tratar de dívida mais antiga;
F. Por carta datada de 10.04.2004 (fls. 127), os Demandados informaram o Demandante que haviam suspendido o pagamento do 3º cheque, relativo à 3ª prestação para obras, porque estas lhes haviam causado danos que careciam de reparação;
G. Na altura das primeiras obras foi retirado o estendal de roupa da fracção dos Demandados e substituído por outro após estes terem declarado expressamente que não queriam a substituição;
H. As janelas da fracção dos Demandados não foram pintadas pelo exterior, o que aconteceu por falta de colaboração dos Demandados com os funcionários da obra;
I. Com a instalação da nova conduta de gás foram partidos alguns azulejos na arrecadação contígua à cozinha dos Demandados;
J. Por deliberação da Assembleia de Condóminos de 21.Julho.2005, foi aprovada a realização de outras obras no prédio cabendo à fracção dos Demandados uma comparticipação de €2.157,00, o que lhes foi comunicado nos termos de fls. 20 e 21;
K. Por carta de 01.Agosto.2005, os Demandados comunicaram ao Demandante que não concordavam que as segundas obras a efectuar incluíssem a rubrica “cobertura em telhado” porquanto este já tinha sido intervencionado e declinando o pagamento enquanto não fossem reparados os danos já antes comunicados;
L. Os Demandados nunca utilizaram - desde 2004 – o novo estendal que foi colocado na sua fracção.
Com interesse para as questões a decidir não ficaram provados os seguintes factos:
1. O novo estendal de roupa é menos resistente e de qualidade inferior ao que existia e não serve as necessidades dos Demandados;
2. As pedras de mármore das janelas da frente da casa dos Demandados partiram-se com as obras;
3. A substituição das manilhas de esgoto e respectivo estrangulamento, causa refluxo de águas na casa de banho dos Demandados;
4. As primeiras obras provocaram apodrecimento do soalho da sala porque causaram infiltrações.
Fundamentação dos factos provados e não provados
Para fundar a sua convicção o tribunal ponderou a prova documental junta aos autos, as declarações das partes e o depoimento das duas testemunhas oferecidas, uma anterior administrador do condomínio e, outra, filha dos Demandados, o que significa que ambas tinham conhecimento directo dos factos a que depuseram mas, também, que mantêm interesse, ainda que indirecto e do foro pessoal possa ser, na decisão da causa. Assim, assumiu particular relevância a audição das partes, a troca de argumentos entre estas o que permitiu ao tribunal aperceber-se das dificuldades de diálogo existentes, em boa parte motivadas pela impulsividade da Demandada e pela importância que esta atribui à questão do estendal. Esta, rejeitou todas as hipóteses de resolução consensual que foram sendo sugeridas e nem sequer a anuência do Demandante no pagamento de uma quantia, cujo montante chegou a ser encontrado por acordo, para que os Demandados pudessem considerar-se ressarcidos dos prejuízos que reclamam pôde ser aceite, porque a exigência é a de que o Condomínio tem, ele próprio, de efectuar e suportar as reparações que vêm reclamadas e, bem assim, recolocar um estendal igual ao que foi retirado e cujas características não foi possível apurar minimamente, nem sequer a identificação do respectivo fornecedor/ fabricante.
Os factos não provados resultam da ausência de convicção do tribunal quanto à sua veracidade, por falta ou insuficiência de prova.
Da apreciação de facto e de direito
Dispõe o artº 1424 º do Código Civil que a qualidade de proprietário de uma fracção autónoma, independente, determina para o respectivo titular, condómino, a obrigação de pagar uma quota-parte das despesas inerentes aos serviços de interesse comum e à reparação e conservação do prédio. Estas despesas, referentes a partes comuns, devem ser aprovadas pelos condóminos, reunidos em Assembleia Geral convocada para o efeito e lavradas em acta, que deverá ser assinada pelos presentes para que as deliberações dela constantes se tornem válidas. Esta acta deve ser comunicada aos condóminos não presentes para que estes possam tomar conhecimento das obrigações cujo cumprimento lhes é exigível. Assim decorre dos artigos 1424º, 1430º/nº1, 1431º e 1432º do Código Civil e artigo 1º do Decreto-Lei 268/94, de 25.Outubro.
Olhando para os factos provados, verificamos que nenhum vício pode ser assacado – nem sequer foi alegado – às deliberações de realização de obras no prédio, aprovação de orçamentos e fixação das quotas-partes de cada condómino, incluindo os Demandados. Conclui-se, portanto, que essas deliberações, regularmente levadas ao conhecimento dos Demandados, através do envio de cópia da acta, são vinculativas para eles, o que significa que delas emerge a obrigação de pagamento das obras aprovadas e das quotas mensais, ou seja, o pagamento de mensalidades de €50, da 3ª prestação acordada, no valor de €1.000, e da quota-parte referente às últimas obras no montante de € 2.157.
Cabe aqui apreciar se os Demandados serão devedores de €1.000 a título de quotas mensais ou a título de comparticipação para as primeiras obras. Cremos que, aqui, assiste razão aos Demandados porquanto em Outubro de 2004, por carta, estes comunicaram ao Condomínio que iriam suspender o pagamento da 3ª tranche, no valor de mil euros, mediante cancelamento de cheque já entregue. Esta declaração, e outras que se lhe seguiram em idêntico sentido, permitia ao condomínio saber que os pagamentos efectuados pelos Demandados após esta data, visavam a liquidação das quotas mensais as quais, portanto se deverão considerar pagas no período de Maio de 2005 a Dezembro de 2006. Esta é a interpretação que acolhemos quanto ao exercício do direito de escolha das dívidas que liquida, conferido ao devedor pelo artigo 783º/nº1 do Código Civil.
Aqui chegados, diremos então que os Demandados são devedores ao condomínio Demandante de €1.000 e de €2.157, a título de comparticipação em obras, a cuja soma há que abater €400 pagos após a propositura da acção, o que corresponde a um valor total em dívida de €2.757. Não assim quanto à quantia de €13,80, alegadamente suportados pelo condomínio com a devolução do cheque pois nada ficou provado sobre esta despesa.
Vejamos, agora, se os Demandados podem aproveitar, como pretendem, da legalmente designada “excepção de não cumprimento”, isto é, se podem recusar efectuar o pagamento da dívida enquanto o Demandado não satisfizer as alegadas obrigações de reparação dos danos invocados.
A resposta é negativa. De facto, a lei estabelece no artigo 483º do Código Civil que, num contrato bilateral, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo. No caso em apreço, a obrigação de reparar os danos causados com as obras não recai sobre o Demandante - que actuou em nome do conjunto dos condóminos, substituindo-se a eles - mas, sim sobre aquele que os causou e que de resto, como as partes declararam em audiência e não constitui matéria sujeita a apreciação, foi accionado e condenado a reparar trabalhos mal executados no prédio, o que cumpriu tendo procedido a expensas suas, a obras de reparação dos elevadores por ter sido, então, adjudicada a outra entidade a reparação do telhado. Importa também dizer que alegando os Demandados que lhes é fundamental a colocação de um estendal (igual ao que foi retirado) por causa da quantidade de roupa que têm de tratar, não se compreende que não venham utilizando há cerca de 4 anos, aquele de que podem dispor e que é igual ao dos demais andares. Com o devido respeito, parece que a questão do estendal é, apenas, mote para entorpecer as relações entre as partes no cumprimento das obrigações dos Demandados, salientando-se ainda que, como ficou provado, ocorreu falta de colaboração dos Demandados com os funcionários afectos à obra.
III – DECISÃO
Por tudo o exposto, julgo a acção procedente, salvo no que respeita ao pedido de pagamento de €13.80 e, em consequência, condeno os Demandados a pagarem ao Demandante a quantia de €2.757.
Sem embargo do que antecede e pese embora a improcedência da argumentação dos Demandados, sugere-se ao Condomínio Demandante que, se possível, desenvolva junto da entidade que efectuou as primeiras obras no prédio, as diligências que lhe forem possíveis para que os problemas dos Demandados possam ser sanados. A estes, pede o tribunal que reconsiderem a sua actuação junto dos demais condóminos, actuando de molde a estabelecer uma sã convivência, com respeito no uso das coisas comuns.
Na medida em que por um lado os Demandados são condenados no pagamento pedido mas, por outro, o condomínio Demandante também poderá e deverá atender aos fundamentos da oposição aqui apresentada por estes, considero ambas as partes responsáveis pelas custas do processo, na mesma proporção ( artigo 8º da Portaria 1456/2001, de 28.12).
As custas do processo têm o valor de €70, e já se encontram pagas por ambas as partes.
Registe e notifique a Ilustre patrona oficiosa do Demandado que, por causa da mudança da hora da diligência não pôde comparecer, e também os Demandados.
Da sentença, supra, ficou o Demandante presencialmente notificado, tendo-lhe sido entregue cópia da mesma.
Para constar se lavrou a presente acta, por meios informáticos, que, depois de revista e achada conforme, vai assinada.
Lisboa, Julgado de Paz, 28 de Maio de 2008
O Técnico
Paulo Oliveira
A Juíza de Paz
Ascensão Arriaga