(art. 57º da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, alterada e republicada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho – LJP)
Processo n.º 52/2023-JPSRT
Parte Demandante: [PES-1], com o NIF [NIF-1], e [PES-2], com [Nº Identificador-3] ---
Parte Demandada: [ORG-1], Lda., com NIPC [NIPC-1], [PES-3], com o NIF [NIF-2], [PES-4], com NIF [NIF-3], [PES-5], com o NIF [NIF-4], [PES-6], com o NIF [NIF-5], [PES-7], com o NIF [NIF-6], [PES-8], [PES-9], com o NIF [NIF-7], [PES-10], [PES-11], [PES-12], [PES-13], [PES-14], com o NIF [NIF-8], [PES-15]. ---
Valor: € 14.853,31
OBJETO DO LITÍGIO
Os Demandantes, [PES-1] e [PES-2], vieram intentar, em 08-05-2023, a presente ação, com fundamento nas alíneas h) e i) do n.º 1 do art. 9º da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho (LJP), pedindo que os Demandados sejam condenados a indemniza-los na quantia de € 14.853,31 (catorze mil oitocentos cinquenta três euros e trinta e um cêntimos), acrescidos de juros desde a citação até ao integral pagamento, sendo:
a) € 5.800 (cinco mil oitocentos euros), relativo ao valor do sinal pago pelos demandantes;
b) € 863,64 (oitocentos sessenta três euros e sessenta quatro cêntimos), correspondente a perda remuneratória do autor relativa a cinco dias de trabalho, devido a cinco deslocações, considerando a remuneração mensal a 22 dias;
c) € 500,00 (quinhentos euros) correspondente à perda remuneratória de autora de cinco dias de trabalho, referente a cinco deslocações, com base na remuneração mensal a 22 dias;
d) € 327,84 (trezentos vinte sete euros e oitenta quatro cêntimos), relativas às despesas de deslocação, incluindo o combustível e as portagens, considerando que os demandantes residem no concelho de [...] e se deslocaram, para o concelho de [...], sendo mais de trezentos quilómetros ida e volta;
e) € 48,60 (quarenta oito euros e sessenta euros) relativa a despesas de correio;
f) € 1030,00 (mil e trinta euros), relativamente a despesas imprevistas e já verificadas, nomeadamente o apoio jurídico já prestado;
g) € 283,23 (duzentos trinta oito euros e vinte três cêntimos) correspondente à diferença face à atualização de valores, conforme o fator de atualização de 1.03325526694179 de fevereiro de 2023, do [ORG-2] referente ao Índice de Preços no Consumidor, que culmina no valor de referente às somas dos valores mencionados nos pontos 123, 124 e 125 do presente articulado.
h) € 6000,00 (seis mil euros), pelo dano irreparável na família dos demandantes, pelo facto do projeto de vida ter ficado pendente.
Para tanto os Demandantes alegaram os factos constantes do seu requerimento inicial de fls. 1 a 9, que se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
Juntaram: 27 (vinte e sete) documento, de fls. 10 a 67, que se dão por integralmente reproduzidos.
TRAMITAÇÃO
Os Demandados, regularmente citados em 11-05-2023 e 12-05-2023, cfr. fls. 88 a 92 dos autos, contestaram, defendendo-se por exceção (de ilegitimidade) e impugnação, cfr. contestações de fls. 97 a 102 e 112 a 119, que se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais.
Juntaram: 3 (três) documentos cada, de fls. 103 a 108 e 120 a 122 verso, que se dão por integralmente reproduzidos.
Notificada a parte demandante das contestações apresentadas e das exceções deduzidas, vieram os mesmos requerer a intervenção principal provocada de [PES-7] (casada com o Demandado [PES-4]), [PES-8] (casada com o Demandado [PES-5]), [PES-9], casada com [PES-10], [PES-11] (casada com o Demandado [PES-36]), [PES-12], casado com [PES-13], e de [PES-14], casada com [PES-15], na qualidade de antigos comproprietários do imóvel objeto dos presentes autos e outorgantes do Contrato Promessa de Compra e Venda objeto dos presentes autos. Dado o princípio do contraditório à parte demandada, os mesmos não se opuseram à intervenção principal provocada requerida pela parte demandante, tendo declarado fazer seu os articulados apresentados pelos demais demandados, cfr. fls. 233 e 238, e tendo a mesma sido deferida por Despacho proferido em 25-10-2023, cfr. fls. 250 a 253.
Foi designado o dia 06-02-2024, pelas 10h00m, para realização da audiência de julgamento, na qual estiveram presentes as partes demandante e demandada, acompanhadas dos seus I. Mandatários, tendo sido ouvidas as partes e inquiridas as testemunhas apresentadas, cfr. da respetiva ata se alcança.
Foi designada a presente data e hora para continuação da audiência de julgamento para prolação de sentença.
A questão a decidir por este tribunal consiste em apurar se assiste razão aos Demandantes para peticionarem aos Demandados a indemnização requerida, consubstanciada no incumprimento, da parte destes, do Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes em 09-04-2022.
FUNDAMENTAÇÃO
Assim, consideram-se provados e relevantes para o exame e decisão da causa os seguintes os factos:
1 – Os demandantes procuravam uma casa, na zona interior de Portugal, para aí passaram a residir com a sua família, composta pelos demandantes e por duas filhas menores;
2 – E identificaram uma oportunidade na plataforma idealista, em março de 2022;
3 – Motivo pelo qual os demandantes marcaram a publicação naquela plataforma, de modo a acompanhar a situação do imóvel;
4 – Depois seguiu-se o contacto telefónico com o mediador, aqui segundo demandado;
5 – Onde foram colocadas questões de interesse para os demandantes, tais como a localização exata, o estado de conservação, etc.;
6 – Tendo ficado agendado uma deslocação ao local, sendo que as coordenadas do local de visita foram remetidas via SMS pelo segundo demandado aos aqui demandantes, cfr. doc. n.º 6 e 27;
7 – Os demandantes, quando fizeram a primeira deslocação ao local, verificaram que o imóvel em causa se encontrava como descrito no anúncio e visitaram todas as construções existentes no mencionado imóvel, inclusive um forno, pois trata-se de uma propriedade com mais de três mil metros quadrados;
8 – Os demandantes e o segundo demandado mantiveram conversa ao longo da visita e ambas as partes esclareceram quer os motivos da venda quer os motivos da compra;
9 – Relativamente à venda, o segundo demandado mencionou que os vários herdeiros não pretendiam ficar com o imóvel em causa, pois alguns até moram na mesma zona;
10 – Os demandantes pretendem comprar um imóvel, no campo, para iniciar um novo capítulo na vida familiar, para que a filha mais velha do casal possa ingressar no ano letivo 2023/2024 na escola primária, começando o seu percurso escolar, não sendo intenção dos demandantes interromper esse percurso, com mudança de escola;
11 – Foram ainda esclarecidos pelo mediador, aqui segundo demandado, que o processo de licença de utilização já estava requerido na câmara, faltando apenas a sua emissão; e que não havia qualquer problema que dificultasse a venda do imóvel em causa;
12 – Nesse dia é pedido, pelo segundo demandado, o endereço de correio eletrónico dos demandantes, para envio do modelo de proposta, de modo a formalizar a proposta de compra;
13 – E, por email de 18-03-2022, o segundo demandado através do endereço de email [...] envia o modelo de proposta de compra de pessoa singular, aos demandantes, cfr. doc. n.º 1;
14 – Nessa proposta está identificado o imóvel em causa, são incluídos os dados pessoais dos aqui demandantes, é indicada a necessidade de financiamento bancário e é proposto um valor de sinal de € 11.200,00 (onze mil duzentos euros), cfr. doc. n. º 1;
15 – Com o preenchimento deste modelo de proposta os demandantes manifestam a sua vontade em adquirir o imóvel com base no que lhes foi transmitido;
16 – Como demonstraram que para a haver conclusão do negócio, é imperioso que o financiamento bancário seja aprovado;
17 – Em momento algum a necessidade de financiamento bancário é escondida pelos demandantes aos demandados;
18 – São depois trocadas várias mensagens de texto, email e telefonemas com o segundo demandado, cfr. doc. n.º 2;
19 – E após alguns contactos telefónicos, as partes acordam no valor final da venda, acabando por ficar em € 58.000,00 (cinquenta oito mil euros);
20 – Após isso houve troca de documentos, para a elaboração do contrato promessa de compra e venda entre o segundo demandado e os demandantes;
21 – E assim é elaborada a minuta do contrato promessa de compra e venda e enviada por correio eletrónico para os demandantes pelo segundo demandado, cfr. doc. n.º 2;
22 – Nesse email é remetido um ficheiro não editável em formato PDF com o nome de contrato promessa [...] em [...] PDF;
23 – Os demandantes, aos lerem o documento, propõem algumas alterações, nomeadamente na cláusula segunda ponto três; a cláusula quarta ponto 1 e ponto 2 e cláusula nona, cfr. doc. nº 3;
24 – O prazo para colocado no contrato promessa foi de 240 dias, ou seja, oito meses, sendo apenas uma questão para salvaguardar o tempo necessário para a emissão da licença de utilização, isto a pedido dos demandados, porque a emissão da licença poderia demorar mais tempo, visto se tratar de um meio pequeno;
25 – Nunca os demandados fizeram prova disso, mas criaram nos demandantes a convicção que tal situação correspondia à verdade;
26 – Motivo que levou os demandantes a assinarem o contrato promessa de compra e venda;
27 – Os demandantes mantiveram o interesse no negócio pelo facto de já ter sido pedida a licença de utilização, e que é reforçado no email que enviam a 01 de abril de 2022, cfr. doc. n.º 4;
28 – Por dela necessitarem para o financiamento bancário;
29 – E por ser um ponto importante na decisão dos demandantes, pretendiam que no contrato promessa constasse que a licença de utilização já tinha sido requerida;
30 – Em todo o período de negociação do contrato promessa, os demandantes voltam a insistir juntos dos demandados pelos documentos do imóvel, nomeadamente pela licença de utilização, visto que todos os outros lhes foram facultados;
31 – Em 30-03-2022, os demandantes recebem um email da [...], na pessoa de [PES-16], com um ficheiro não editável com a nova versão do contrato promessa, cfr. doc. n.º 4;
32 – Os demandantes concordam com o mesmo e mais uma vez solicitam os seguintes documentos, certidão predial, caderneta predial, certificado energético, declarações de exercício do direito de preferência caso exista e comprovativo do pedido de licença de utilização, cfr. doc. n.º 4;
33 – E começam os esforços de simulação de pedido de crédito para habitação própria e permanente, recolhendo informação junto da entidade bancária;
34 – E após novos contactos, o segundo demandado propõe o dia 9 ou 10 de abril de 2022, para assinatura do contrato, e os demandantes, via telefone, aceitam agendar para o dia 09, para assinatura do contrato, cfr. doc. n.º 4;
35 – E a 07 de abril de 2022, o segundo demandado envia aos demandantes as cadenetas prediais, certidão do registo predial, certificado energético e menciona que existe a necessidade de efetuarem o pagamento do sinal, antes da assinatura do contrato promessa de compra e venda, cfr. doc. n.º 4;
36 – Motivo pelo qual é efetuada a transferência bancária no dia 08 de abril de 2022, valor que é transferido para o IBAN indicado no contrato promessa, cfr. doc. n.º 4, como princípio da boa fé dos aqui demandantes;
37 – Os demandantes assinaram, na [...], o contrato promessa de compra e venda, cfr. doc. n.º 5, convictos que os demandados estavam de boa fé e pelo facto de no contrato se encontrar expresso que o pedido da licença já fora pedido;
38 – Foi no dia da assinatura do contrato promessa, a 09-04-2022, que os demandantes conheceram os vendedores, aqui demandados;
39 – No dia 09 de abril de 2022, os demandantes deram um importante passo para a sua realização familiar;
40 – A 08 de maio, os demandantes recebem SMS do segundo demandado, cfr. doc. n.º 6;
41 – Face à situação os demandantes deslocam-se ao imóvel no dia 09 de maio de 2022;
42 – Mas não esteve presente o Presidente da Junta de Freguesia, como indicava a mensagem;
43 – Contudo estava presente uma outra pessoa que foi apresentada apenas como um engenheiro amigo, e que estava a avaliar a parte mais devoluta, numa das edificações do terreno, e sugeriu mesmo a destruição de um telhado, mas deve-se manter o forno, adega e edificação lateral, ficando um pátio não coberto;
44 – Os demandantes aceitam a remoção do telhado, mas não devendo o entulho ficar no terreno e indicam que querem manter os elementos originais, ou seja, a adega, o forno e a edificação lateral, de forma a não reduzir o valor do imóvel;
45 – Em relação ao muro, os demandantes nada decidem, pois pretendem ser esclarecidos pelo Presidente da Junta de Freguesia;
46 – No dia 11 de junho de 2022, os demandantes solicitam ao segundo demandado a chave do imóvel, para efetuar medições no interior da habitação, cfr. doc n.º 7;
47 – E no dia 12 de junho, os promitentes vendedores, aqui demandados, por contacto telefónico com os demandantes informam onde podem encontrar a chave;
48 – A 23 de setembro de 2022, os demandantes contactam o Presidente da Junta de Freguesia, [PES-17], tendo ficado combinado uma deslocação ao imóvel;
49 – No dia 24 de setembro de 2022, os demandantes encontram-se com o Presidente da Junta, tendo este explicado a necessidade de alargar a estrada por motivos de segurança, mas os demandantes são perentórios e comunicam que nada podem decidir, porque aguardam a emissão da licença de utilização, que já fora pedida antes de abril de 2022 e que ainda não são proprietários do imóvel;
50 – Por SMS, em 08 outubro de 2022, os demandantes contactam o segundo demandado e mais uma vez questionam sobre a existência da licença de utilização, pois o prazo para a celebração do contrato definitivo esta a esgotar-se, cfr. doc. n.º 7;
51 – No dia 02 dezembro de 2022, os demandantes enviam SMS ao segundo demandado, preocupados pois o prazo está a esgotar-se, não existe licença de utilização, e por isso não existe financiamento aprovado, e os demandantes mostram a sua preocupação, cfr. doc. n.º 7;
52 – Face à situação, inexistência de licença de utilização e processo de aprovação de financiamento para habitação encontra-se pendente, por falta de documentos, os demandantes enviam SMS ao segundo demandado, comunicando que pretende receber o sinal em dobro, cfr. doc. n.º 7;
53 – E face a esta SMS, o segundo demandado por via telefónica, indica que os demandantes nunca referiram a necessidade de financiamento para aquisição do imóvel;
54 – E menciona ainda que os demandantes não informaram os demandados que se encontrava unidos de facto;
55 – Após o dia 09 dezembro de 2022, em contacto telefónico com o segundo demandado, os demandantes ponderam manter o negócio, mas para tal necessitam da licença de utilização;
56 – Mas nem assim o documento é facultado aos demandantes;
57 – No dia 12 de dezembro os demandantes, promitentes compradores, pedem por SMS ao segundo demandado para lhes indicar que documentos são necessários para o pedido de financiamento junto de entidade bancária, cfr. doc. n.º 7;
58 – Os promitentes vendedores, aqui demandados, remetem carta regista aos demandantes, carta levantada no posto dos CTT a 21 dezembro de 2022, cfr. doc. n.º 8;
59 – Nessa comunicação os promitentes vendedores, aqui demandados, marcam dia e hora para a elaboração de documento particular autenticado;
60 – Documento que pedem desde março de 2022, que é essencial para o pedido de financiamento junto da entidade bancária;
61 – E mais uma vez, tal documento é negado aos demandantes;
62 – Os demandantes explicam que caso não seja dada a licença de utilização, o crédito habitação não é aprovado e assim sendo, o sinal tem que ser devolvido, conforme se encontra acordado no contrato promessa de compra e venda;
63 – Nem esta situação faz alterar os comportamentos dos demandados, que continuam sem disponibilizar a licença de utilização aos demandantes;
64 – Mais uma vez os demandantes dirigem-se ao banco para negociação do crédito à habitação, mas o mesmo foi rejeitado por falta de documentação;
65 – E solicitam assim ao demandado [...] a restituição em singelo do sinal, com princípio de boa-fé; o que é rejeitado;
66 – Os demandantes deslocam-se à entidade bancária, o qual formaliza a sua rejeição do crédito, por envio de email com o título Crédito Habitação – [ORG-3], cfr. doc. n.º 9;
67 – É explicito nessa comunicação, doc. n.º 9, que o crédito não é aprovado por falta de documentação;
68 – Após todas as desconfianças e suspeições, os demandantes contactam telefonicamente a [ORG-4] e enviam email a solicitar informação, cfr. docs. n.ºs 10 e 11;
69 – Onde são informados que o pedido de licença de utilização foi efetuado em 13/12/2022 e a emissão da licença é emitida a 22/12/2022, cfr. doc. n.º 10 (informação disponibilizada por [PES-18], Chefe de Divisão, da Divisão de Licenciamento e Operações Urbanísticas);
70 – O que contraria toda a informação dada pelos demandados desde o início das negociações até à presente data;
71 – E acabam por se deslocar à [ORG-4] no dia 22 dezembro de 2022;
72 – E ao balcão é dada a informação que a licença de utilização do imóvel, objeto do contrato promessa de compra e venda, foi apenas requerida a 13 de dezembro de 2022 (e não antes de abril de 2022, conforme consta no contrato promessa de compra e venda elaborado e assinado pelos demandados);
73 – E informam que existiu um pedido de legalização de obras em 23 de junho de 2022 (ou seja, cerca de dois meses depois da assinatura do contrato promessa);
74 – A informação dada pela [ORG-4] é que o imóvel objeto do contrato promessa, em abril de 2022, encontrava-se em situação ilegal;
75 – O que causou grande frustração e transtorno aos demandantes, pois se tal informação tivesse sido disponibilizada no momento das negociações, os demandantes não teriam celebrado o negócio em causa;
76 – Face às informações, os demandantes voltam a reforçar o seu pedido por email, junto da Câmara, cfr. doc n.º 11;
77 – Perante a informação dada ao balcão, os demandantes deparam-se pela primeira vez, que tudo o que lhes tinha sido tido, pelos demandados, não correspondia à verdade;
78 – Nomeadamente, a cláusula primeiro ponto um e cláusula nona do contrato promessa de compra e venda, não correspondem à verdade, cfr. doc. n.º 5;
79 – Tal facto foi ocultado em toda a negociação, por parte de todos os demandados, aos demandantes;
80 – À data das negociações e assinatura do contrato promessa de compra e venda, o imóvel em causa estava ilegal, e tal facto foi ocultado aos demandantes, pelos demandados, com o objetivo de os enganar de modo a tomar uma decisão que de outro modo não tomariam;
81 – Os demandados induziram os demandantes a concluir um negócio, atestando que tudo estava bem (o que não correspondia à verdade);
82 – Se os demandantes soubessem da situação jamais teriam avançado com o negócio;
83 – Face a esta informações, os demandantes solicitam por email mais esclarecimentos à Câmara;
84 – Onde por email, cfr. doc. n.º 10, se encontra referido que a licença foi pedida a 13 de dezembro de 2022 e emitida a 22 de dezembro de 2022 (tendo decorrido menos de dez dias entre o pedido e a emissão);
85 – A 22 de dezembro de 2022, os demandantes tomam consciência que foram enganados pelos demandados, conforme se comprova pela leitura dos emails recebidos, e que se juntam como doc. n.º 10 e 11;
86 – Face a essa informação e ao facto de terem sido enganados pelos demandados, enviam a 22 dezembro de 2022, carta aos promitentes vendedores, onde solicitam o valor do sinal em singelo, pelo facto de terem sido enganados, em todo o processo de negociação pelos demandados, cfr. docs. n.º 13 a 17 e 23;
87 – Se toda a informação tivesse sido disponibilizada aos demandantes estes jamais avançariam para o negócio, estando oito meses, à espera de um documento que não foi pedido, e teriam avaliado outras oportunidades de negócios que, entretanto, se perderam;
88 – A 05 de janeiro de 2023 os demandantes verificam que o imóvel se encontra novamente publicitado, no portal idealista, cfr. doc. n.º 18;
89 – No dia 19 de janeiro de 2023 a Divisão de Licenciamento e Operações Urbanística da Câmara Municipal de Ferreira do Zêzere, responde por intermédio de [PES-19], cfr. doc. n.º 19, com a seguinte informação, que [PES-4] (demandado) e outros obtiveram emissão dos alvarás:
• Alvará de legalização de obras n.º [Processo-1],
• Alvará de autorização de utilização n.º [Processo-2] com emissão a 22/12/2022;
90 – E em 24 de janeiro de 2023, os demandantes são notificados, via plataforma idealista, que o imóvel deixou de estar publicitado no idealista, doc. n.º 20;
91 – A 27 de janeiro de 2023, [PES-19] da Divisão de Licenciamento e Operações Urbanísticas da [ORG-7] informa via email, cfr. doc. n.º 21, que o processo de licenciamento referente ao imóvel (processo n.º [Processo-3]) tendo o procedimento correspondente só foi iniciado através de requerimento n.º [Processo-4] datado de 23/06/2022;
92 – No dia 05 de fevereiro de 2023 os demandantes constam que o imóvel em causa foi vendido, como prova o website da agência imobiliária, aqui primeira Demandada, cfr. doc. n.º 22;
93 – Toda a situação, prejudicou o plano da família, que pretendia residir com a suas filhas num local calmo,
94 – Onde queriam que as suas filhas pudessem crescessem em segurança e iniciassem o percurso escolar, e tudo isto foi gorado pelas mentiras dos demandados, ao longo de todo o processo;
95 – O 2º Demandado é sócio e gerente da sociedade, 1ª Demandada;
96 – A atividade de mediação mobiliária é exercida pela 1ª Demandada e, apenas por esta.
97 – Razão pela qual celebrou com os demais demandados, o contrato de mediação imobiliária referente à mediação da venda do prédio urbano inscrito na matriz respetiva sob o artigo nº [Nº Identificador-3] e do prédio rústico inscrito na matriz sob o artº 78- Secção L, sito no lugar de [...], da freguesia e concelho de [...];
98 – A intervenção do Demandado [PES-3], em tal mediação, resumiu-se na representação da 1ª Demandada, a sociedade [ORG-1], Lda., não tendo praticado qualquer ato em nome individual;
99 – Foi a sociedade demandada, representada pelo 2º Demandado, que procedeu à sua angariação e publicitação na plataforma Idealista e, quando o 2º Demandado apresentava qualquer comunicação, fazia-o apenas em representação da sociedade Demandada;
100 – Em consequência desta publicitação foi a Demandada sociedade contactada pelo Demandante marido, tendo de seguida efetuado uma visita ao local, juntamente com a companheira e aqui demandante;
101 – Fizeram de novo uma 2ª visita ao local e procederam então a ambos os Demandantes à assinatura do documento junto com a p.i. e intitulado de «Proposta de Compra/Pessoa Individual»;
102 – Bem como foi a mesma assinada pela sociedade mediadora, e aqui demandada, representada pelo Demandado [PES-3];
103 – Em tal proposta os Demandantes ofereceram como preço de aquisição, a quantia de 56.000,00€, com a entrega a título de sinal, da quantia de 11.200,00€;
104 – Na proposta de compra os Demandantes no item «Financiamento bancário» colocaram a cruz na sigla «sim»;
105 – A intervenção do Demandado [PES-3], sempre ocorreu em nome e representação da Demandada sociedade. Nunca em termos individuais;
106 – Aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda, acordaram que, conforme consta cláusula terceira, que o contrato prometido deveria ser realizado no prazo de 240 dias contados da data da assinatura do contrato promessa (9/4/2022);
107 – Apesar de tão alargado prazo, conforme consta da clausula nona do contrato promessa, ainda acordaram e estipularam um prazo de mais trinta dias para pôr termo a eventual mora por parte dos intervenientes;
108 – A responsabilidade para a marcação do contrato prometido cabia aos demandantes, que tinham de avisar os promitentes-vendedores com pelo menos, 8 dias de antecedência;
109 – A cláusula 9ª, sob a epígrafe (Mora e Incumprimento) estabelece no seu n.º 1 a mora e o incumprimento definitivo por parte dos promitentes compradores e no seu n.º 2 a mora e o incumprimento definitivo por parte dos promitentes vendedores, referindo ambos os n.ºs que há incumprimento definitivo se, uns e outros, não puserem fim à mora no prazo de 30 dias após o prazo dos 240 dias;
110 – Aos 271 dias, não colocando, promitentes-vendedores ou promitentes-compradores, fim à mora, o incumprimento transforma-se em definitivo;
111 – Tendo o contrato promessa de compra e venda sido celebrado no dia 09-04-2022, o contrato definitivo/prometido, teria de ser celebrado até 240 dias depois, ou seja, até ao dia 05-01-2023;
112 – No dia 05-02-2023 a mora converter-se-ia em incumprimento definitivo;
113 – Foram os Demandados, promitentes-vendedores, que, contrariamente ao contratualizado na cláusula 3ª n.º 1, marcaram a realização do contrato prometido, o que fizeram por carta registada enviada para os Demandantes em 16-12-2022, para o dia 03-01-2023;
114 – À qual responderam os Demandantes, por carta datada de 22-12-2022, enviada Registada com AR, e na qual explicitam os fundamentos que os levam a não comparecer à celebração do Documento Particular Autenticado (DPA), assumindo particular relevância o facto de não terem conseguido a aprovação do empréstimo bancário por falta de documentação, cfr. resulta
do Doc. 9 de fls. 38, uma vez que a entidade bancária nem sequer conseguiu proceder à avaliação do imóvel por falta de licença de utilização;
115 – A licença de utilização apenas foi emitida em 22-12-2022;
116 – E nunca foi enviada aos Demandantes, promitentes-compradores, razão pela qual estes não conseguiram dar andamento ao processo de financiamento bancário, necessidade de financiamento esta conhecida de todos os intervenientes, cfr. proposta de compra de pessoa individual, fls. 10 verso, e contrato-promessa de compra e venda, cláusula 6ª n.º 2, fls. 31 verso;
117 – Nas cláusulas 1ª e 2ª n.º 3 do Contrato Promessa de Compra e Venda assinado entre as partes, os promitentes vendedores confirmaram que, em 09-04-2022, já haviam solicitado à [ORG-4] a emissão da licença de utilização;
118 – O que não correspondia à verdade (nem tal era possível) uma vez que o processo de licenciamento de obras (n.º [Processo-3] apenas deu entrada em 23-06-2022, tendo sido emitido o alvará de legalização de licenciamento de obras n.º [Processo-1] em 12-12-2022 e o alvará de autorização de utilização n.º [Processo-2] em 21-12-2022;
119 – O pedido de emissão da Licença de Utilização foi realizado em 13-12-2022, cfr. Doc. 10 de fls. 39;
120 – Só após este pedido é que os promitentes-vendedores enviaram aos Demandantes, promitentes-compradores, a carta de fls. 35, Doc. 8, a marcar o DPA para o dia 03-01-2023, por forma a ser cumprido o n.º 2 da cláusula 9ª do Contrato Promessa de Compra e venda.
FACTOS NÃO PROVADOS
Não resultam provados, nomeadamente e com relevância para os presentes autos, os seguintes factos:
A – Os demandantes estranharam o não envio do pedido de licença de utilização e a resposta do segundo demandado foi que os demandantes não se deviam preocupar, porque o requerimento de licença de utilização já fora pedido, apenas não o tem com ele, porque tal
pedido ocorreu depois da angariação do imóvel, mas antes do interesse dos demandantes no imóvel;
B – Os aqui demandantes pretendiam indicar um prazo para celebração do negócio definitivo em 180 dias, uma vez que a licença de utilização já tinha sido pedida, estando depende a sua emissão;
C – Nos contactos quer telefónicos quer pessoais, e aquando das visitas realizadas ao local, os Demandantes sempre transmitiram que somente iriam precisar de financiamento bancário para as obras quer teriam de realizar;
D – Nunca os Demandantes em visitas ao local transmitiram que para pagar o preço necessitavam de recorrer a financiamento bancário, ou seja, sempre o negaram.
E – O mesmo respondeu aos Demandantes que o prédio urbano não possui licença de utilização, mas os vendedores já haviam contratado o técnico responsável pela sua legalização junto da Câmara Municipal;
F – Nunca, em momento algum, foi respondido que faltava apenas a sua emissão. Pura imaginação dos Demandantes;
G – Os Demandados admitem que houvessem transmitido que não houvesse qualquer problema que dificultasse a venda do imóvel, e, tanto não houve que o projeto elaborado pelo técnico foi aprovado pela [ORG-4] e emitida a respetiva licença de utilização;
H – Os demandantes, apenas e sempre referiram que o financiamento bancário seria apenas para as obras, tendo esta informação sido igualmente transmitidas aos demais Demandados, após a celebração do contrato promessa;
I – O alegado pelos Demandantes até é contraditório, porquanto como é que podiam recorrer a financiamento bancário, quando sabiam que não existia licença de utilização e que a mesma somente seria obtida após a legalização das construções existentes, junto da [ORG-4];
J – Os Demandantes bem sabiam que não podiam recorrer ao crédito bancário, enquanto não fosse obtida a licença de utilização, como na realidade veio a ser obtida e, da parte dos Demandantes em momento algum também a solicitaram para apresentar ao seu Banco financiador;
K – A intenção dos Demandantes era arranjar motivos para invocar o incumprimento por parte dos Demandados vendedores;
L – O que os Demandados transmitiram aos Demandantes, foi que os Demandados vendedores haviam transmitido que já haviam entregue ao Eng. responsável pela elaboração do projeto que era necessário apresentar na Câmara Municipal, o Eng. [PES-20], a documentação pelo mesmo solicitada;
M – Quer os 1º e 2º Demandados, quer os Demandados vendedores, transmitiram apenas aos Demandantes que já haviam contratado e entregue ao Engenheiro responsável pela legalização a documentação que solicitou para poder ser pedida a licença de utilização;
N – Os Demandantes procederam à aceitação da demolição;
O – Os Demandantes ouviram da própria boca do Eng. [PES-20], o que era necessário fazer para obter a aprovação do projeto pela Câmara Municipal e poder-se então, pedir a licença de utilização;
P – A razão pela qual foi acordado com os Demandados vendedores, ser o contrato prometido realizado no prazo de 240 dias, contados da assinatura (clausula terceira) e não antes e, bem assim haverem transmitido que o financiamento bancário pretendido, era apenas para as obras que iriam realizar;
R – O que os Demandantes Demandados vendedores pretenderam dizer com o texto do ponto 3 da cláusula segunda do contrato promessa celebrado foi que já haviam contratado o técnico responsável pelas obras a legalizar por forma a obter a licença de utilização, porquanto, a licença de utilização somente podia ser pedida após a aprovação do projeto de obras, como veio a acontecer;
S – De tudo isto os Demandantes foram devidamente elucidados, nomeadamente pelo Eng. [PES-20] aquando da deslocação ao local, como técnico responsável pela legalização junto do Câmara Municipal;
T – Os Demandantes encontravam-se devidamente informados e elucidados da razão da não existência de licença de utilização, quer aquando das negociações, quer aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda;
U – Foi o próprio Eng. responsável, Eng. Farinha Miguel que pessoalmente informou os Demandantes do que era necessário fazer;
V – O Eng. presente comunicou aos Demandantes os trabalhos que estavam a ser efetuados para junto da [ORG-4] poder ser obtida a licença de utilização;
X – Os Demandantes foram informados da necessidade de legalizar as obras, para poder ser obtida a licença de utilização, e, razão pela qual foi acordado o prazo de 240 dias mais 30 dias para a eventual mora, para realizar o contrato prometido;
Z – Bem sabiam os Demandantes que a obtenção da licença de utilização podia demorar alguns meses, razão pela qual acordaram o dito prazo de 240 dias mais 30 dias, caso não fosse respeitado aquele prazo, para realização do contrato prometido;
AA – Por parte dos Demandados vendedores foi respeitado o prazo acordado no contrato promessa de compra e venda.
Motivação dos factos provados:
Atendeu-se aos documentos juntos aos autos, às declarações das partes e ao depoimento da única testemunha apresentada pela parte demandada, que depôs de forma isenta e credível, demonstrando conhecimento direto sobre os factos sobre os quais depunha. Quanto às declarações das partes, saliente-se que as partes demandadas, demonstraram algumas incongruências, entrando por diversas vezes em contradição com a documentação junta aos autos.
DO CONTRATO PROMESSA CELEBRADO SEM O RECONHECIMENTO DE ASSINATURAS
No artigo 410.º, n.º 1, do Código Civil, vem consagrado o princípio da equiparação, o que significa que o contrato promessa, quanto aos requisitos e efeitos, se encontra, via de regra, submetido às normas respeitantes aos contratos em geral, e às que sejam específicas do contrato prometido. Abrem-se, no entanto, duas exceções ao princípio da equiparação: uma relativa à forma, e outra relativa aos preceitos que pela sua natureza não se devam considerar extensivos ao contrato promessa. No que diz respeito à forma, vigora o princípio da liberdade da forma (artigo 219.º do Código Civil), a não ser que, como acontece no caso vertente, a lei exija, para o contrato prometido, documento autêntico ou particular. Neste caso, a promessa «só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula, ou por ambas, consoante o contrato promessa seja unilateral ou bilateral» (artigo 410.º, n.º 2). Trata-se de uma formalidade «ad substantiam». No nosso caso, e porque se trata de um contrato-promessa relativo à celebração de contrato oneroso de transmissão de um direito real (direito de propriedade) sobre dois prédios (um urbano e um rústico), exige-se, ainda, documento escrito com reconhecimento presencial da assinatura dos promitentes, e a certificação da existência da respetiva licença de utilização. O que a lei regulou, no artigo 410º nº 3 do Código Civil, foi a situação especifica da transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fração autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, assegurando, por via do reconhecimento presencial, que quem reconhece também se certifica que existe licença de utilização ou de construção. No caso, a proteção é para o promitente comprador, para evitar que se comprometa a comprar edifício construído ou a construir, sem licença de utilização ou construção, quer isto dizer, que no final, pago o preço, não poderia ser utilizado para o fim para que tinha sido comprado.
É por isso que a parte final do artigo 410º nº 3 do Código Civil estabelece que a falta de forma não pode ser invocada pelo promitente vendedor salvo se a mesma tiver sido causada culposamente pelo promitente comprador. A disposição foi introduzida no Código Civil pelo Decreto-Lei n.º 236/80, de 18 de julho, em cujo preâmbulo se lê: «1. O contrato-promessa tem sido a via através da qual os interessados em habitação própria têm procurado garantir a aquisição da desejada unidade habitacional, nos casos em que, por qualquer motivo - designadamente o inacabamento da respectiva construção ou a inexistência imediata dos requisitos indispensáveis ao registo do direito de propriedade do transmitente -, não é possível a imediata celebração do contrato de compra e venda. Sucede, porém, que, por efeito do regime legal do contrato-promessa - adequado a épocas de estabilidade social e económica, mas que não responde na justa medida a situações de rápida mutação da conjuntura económica e financeira em que avulta, como factor preponderante, a desvalorização da moeda -, inúmeros promitentes-compradores encontram-se em situação que justifica diversa tutela normativa. Com efeito, ou veem frustradas as suas aspirações face à resolução do contrato pelo outro outorgante, com uma indemnização (o dobro do sinal passado) que nem sequer equivale já à importância inicialmente desembolsada, não cobrindo o dano emergente da resolução, ou acham-se coagidos, pela força das circunstâncias e para alcançarem o direito de propriedade da casa, que, muitas vezes, já habitam e pagaram integralmente, a satisfazer exigências inesperadas que incomportavelmente agravam o preço inicialmente fixado. Importa, assim, reajustar o regime legal do contrato-promessa, por forma a adequá-lo às realidades actuais, estabelecendo verdadeiro equilíbrio entre os outorgantes (o que passa pela mais eficiente tutela do promitente-comprador) e desmotivando a sua resolução com intuitos meramente especulativos. Prevê-se, para tal, a atualização da indemnização em certos casos e a criação de condições adequadas ao exato cumprimento da promessa em qualquer caso, mesmo pelo recurso à sua execução específica, embora sem prejuízo da adequada modificação do negócio, por alteração anormal das circunstâncias, nos termos que a lei já prevê. 2. Nesta conformidade, e como primeira medida destinada não só a dar mais solenidade ao contrato mas também a impedir que, sem conhecimento do promitente-comprador, possam ser objecto de promessa de venda prédios de construção clandestina, exige-se o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes no respectivo documento e que neste o notário certifique a existência da licença de construção do prédio, sem que, todavia, o promitente-vendedor possa tirar qualquer efeito da omissão desses requisitos, na hipótese de o promitente-comprador para ela não ter contribuído. (…)» (sublinhado nosso).
Este é o objetivo principal: - assegurar que há licença de utilização ou construção. É verdade que o legislador, no preâmbulo citado, também quis revestir o contrato de forma mais solene – e nesta decorrência até temos nota, no recente Acórdão do STJ de 26.10.2022 proferido no processo 5261/20.6T8BRG.G1.S1, da nulidade da cláusula que estipule antecipadamente a renúncia à invocação da nulidade decorrente da inobservância do artigo 410º nº 3 do Código
Civil – e que a solenidade não tem outro fito senão o de levar as partes à consciencialização da importância do negócio e de que, portanto, têm de ter sobre ele o inteiro conhecimento de que lhes resultará, em teoria, a inteira liberdade negocial.
Os factos dados como assentes permitem a conclusão de que os Demandantes e os 3º a 12º Demandados celebraram entre si, em 9 de abril de 2022, um contrato-promessa de compra e venda, tendo por objeto mediato 2 prédios, um urbano e um rústico. Verifica-se que o contrato-promessa foi celebrado por escrito particular e que não foi objeto de registo, nem de reconhecimento de assinaturas. Dispõe o artigo 410º, nº 3, do Código Civil, na sua atual versão (introduzida pelo Decreto-Lei nº 116/2008, de 4 de Julho): «3 - No caso de promessa respeitante à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respectiva licença de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte». A exigência de tais requisitos formais foi maioritariamente entendida como destinada a proteger, em primeira linha, o interesse do promitente da aquisição e, em segunda, o interesse público no combate a edificações clandestinas, este circunscrito à certificação da existência da licença respetiva de utilização ou de construção. O preceito é claro ao estatuir que o promitente-vendedor apenas pode invocar a omissão daqueles requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte, ou seja, o promitente-comprador. Fora desse específico caso, tal contraente não pode invocar a omissão das formalidades. Há, assim, uma limitação atinente à legitimidade substancial ativa para invocar a inobservância dos requisitos de forma prescritos na lei. No que respeita à sua invocação por terceiros, o Assento nº 15/94, atualmente com valor de Acórdão de Uniformização de Jurisprudência, publicado no Diário da República, I Série, de 28.06.1994, decidiu: «No domínio do nº 3 do artigo 410º do Código Civil (…), a omissão das formalidades previstas neste número não pode ser invocada por terceiros».
E, por sua vez, o Assento nº 3/95, publicado no Diário da República, I Série, de 01.02.1996, fixou a seguinte jurisprudência: «No domínio do nº 3 do artigo 410º do Código Civil (…), a omissão das formalidades previstas neste número não pode ser conhecida oficiosamente pelo tribunal».
Nesta parte, face à doutrina dos Acórdãos uniformizadores citados, que se mantém, é perfeitamente pacífico que se trata de uma nulidade atípica ou mista, consagrada com vista à proteção do promitente-comprador e que, por isso, não pode ser invocada por terceiros, nem oficiosamente conhecida.
Apesar de não nos pronunciarmos sobre tal circunstancialismo, não deixamos de aflorar a questão porquanto esclarecer é também uma das funções e formas de fazer JUSTIÇA!
DO INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
O incumprimento definitivo do contrato promessa tem, na sua origem a mora, traduzida na não realização da prestação, que ainda será possível, no prazo a que o contraente se vinculou. A obrigação considera-se não cumprida:
a) se o credor perder o interesse na prestação como consequência da mora;
b) se, existindo mora, o devedor não cumprir no prazo, razoável, que o credor lhe fixar, mediante interpelação;
c) se o devedor fizer uma declaração, clara, inequívoca e perentória que não cumprirá o contrato.
Porém, essa perda de interesse não poderá obviamente resultar de mero capricho da parte. Mostra-se necessário a prova do incumprimento do contrato e que tal incumprimento se possa ter como definitivo. Quando tal não ocorra, deve entender-se que o contrato continua a ter interesse para as partes, mesmo em caso de mora, e esta só pode converter-se em incumprimento definitivo se a prestação não vier a ser realizada em «prazo razoavelmente fixado pelo credor», na previsão do n.º 1 do art. 808º do CC – interpelação admonitória ou cominatória.
Estamos perante um contrato-promessa em que foi fixado o prazo de 240 para a celebração do contrato definitivo a contar da data da assinatura do contrato promessa de compra e venda, cfr. cláusula 3ª n.º 1. Resulta igualmente que a responsabilidade para a marcação do contrato prometido cabia aos demandantes, que tinham de avisar os promitentes-vendedores com pelo menos, 8 dias de antecedência.
Acresce que a cláusula 9ª, sob a epígrafe (Mora e Incumprimento), estabelece no seu n.º 1 a mora e o incumprimento definitivo por parte dos promitentes compradores e no seu n.º 2 a mora e o incumprimento definitivo por parte dos promitentes vendedores, referindo ambos os n.ºs que há incumprimento definitivo se, uns e outros, não puserem fim à mora no prazo de
30 dias após o prazo dos 240 dias. Ou seja, aos 271 dias, não colocando, promitentes-vendedores ou promitentes-compradores, fim à mora, o incumprimento transforma-se em definitivo.
Resulta também provado que, tendo o contrato promessa de compra e venda sido celebrado no dia 09-04-2022, o contrato definitivo/prometido, teria de ser celebrado até 240 dias depois, ou seja, até ao dia 05-01-2023. Mais resulta provado que no dia 05-02-2023 a mora se converteria em incumprimento definitivo.
Acresce que resulta provado que foram os Demandados, promitentes-vendedores, que, contrariamente ao contratualizado na cláusula 3ª n.º 1, marcaram a realização do contrato prometido para o dia 03-01-2023, o que fizeram por carta registada enviada para os Demandantes em 16-12-2022, e à qual responderam os Demandantes por carta datada de 22-12-2022, enviada Registada com AR, e na qual explicitam os fundamentos que os levam a não comparecer à celebração do Documento Particular Autenticado (DPA), assumindo particular relevância o facto de não terem conseguido a aprovação do empréstimo bancário por falta de documentação, cfr. resulta do Doc. 9 de fls. 38, uma vez que a entidade bancária nem sequer conseguiu proceder à avaliação do imóvel por falta de licença de utilização.
Resulta também provado que a licença de utilização apenas foi emitida em 22-12-2022, e nunca foi enviada aos Demandantes, promitentes-compradores, razão pela qual estes não conseguiram dar andamento ao processo de financiamento bancário, necessidade de financiamento esta conhecida de todos os intervenientes, cfr. proposta de compra de pessoa individual, fls. 10 verso, e contrato-promessa de compra e venda, cláusula 6ª n.º 2, fls. 31 verso. Resulta igualmente provado que nas cláusulas 1ª e 2ª n.º 3 do Contrato Promessa de Compra e Venda assinado entre as partes, os promitentes vendedores confirmaram que, em 09-04-2022, já haviam solicitado à Câmara Municipal de Ferreira do Zêzere a emissão da licença de utilização, o que não corresponde à verdade (nem tal era possível) uma vez que o processo de licenciamento de obras (n.º 08/2022/502) apenas deu entrada em 23-06-2022, tendo sido emitido o alvará de legalização de licenciamento de obras n.º 135/2022 em 12-12-2022 e o alvará de autorização de utilização n.º 137/2022 em 21-12-2022. Mais resulta provado que o pedido de emissão da Licença de Utilização foi realizado em 13-12-2022, cfr. Doc. 10 de fls. 39, e só após este pedido é que os promitentes-vendedores enviaram aos Demandantes, promitentes-compradores, a carta de fls. 35, Doc. 8, a marcar o DPA para o dia 03-01-2023, por forma a ser cumprido o n.º 2 da cláusula 9ª do Contrato Promessa de Compra e venda.
Ou seja, todo este histórico leva a que este Tribunal considere que o Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes não foi incumprido por causa imputável aos promitentes-compradores, ora demandantes, mas sim, por causa imputável aos promitentes-vendedores, ora demandados, que não reuniram ou facultaram toda a documentação necessária para que os Demandantes pudessem solicitar financiamento bancário, tendo, inclusive, induzido estes em erro quando informaram, por mais do que uma vez, que já tinham solicitado a emissão da respetiva licença de utilização junto da [ORG-4].
Os promitentes-compradores, Demandantes na presente ação, não cumpriram o prazo para a marcação da escritura, que deveria ter sido feita até 05-01-2023, por exclusiva responsabilidade dos promitentes-vendedores. Aliás, o facto de terem sido os promitentes-vendedores a marcar o DPA, ainda sem emissão da respetiva licença de utilização, é ilustrativo da responsabilidade destes pelo incumprimento. Caso o incumprimento, de facto, fosse imputável aos promitentes-compradores, os promitentes-vendedores apenas tinham de estabelecer um prazo para que aqueles marcassem a respetiva escritura de compra e venda, o que não fizeram. E sabem muito bem porquê! Porque não tinham licença de utilização, documento necessário para que fosse feita a escritura pública de compra e venda, daí terem, também, optado pelo DPA.
Acresce que resulta provado que, no dia 05-01-2023, os prédios objeto do Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes, voltaram ao circuito imobiliário, cfr. resulta do Doc. 18, de fls. 58, tendo sido vendido a terceiros em 05-02-2023, cfr. confissão em sede de contestação dos demandados, o que vem reforçar, ainda mais, o incumprimento definitivo por parte dos promitentes-vendedores, o que desde já se declara.
E assim sendo, em 05-02-2023, o incumprimento por parte dos promitentes-vendedores converteu-se em incumprimento definitivo, de acordo coma cláusula 9ª n.º 2 do Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado, o que configura o direito de os Demandantes exigirem a restituição em dobro do que entregaram a título de sinal. Acontece que os Demandantes apenas peticionam a devolução do sinal em singelo, pelo que é neste valor que os Demandados, promitentes -vendedores, vão condenados, ou seja, na quantia de € 5.800,00 (cinco mil e oitocentos euros).
DOS DANOS INDEMNIZÁVEIS
Como se vê pelo pedido formulado pelos Demandantes, suscita-se a questão de saber se os Demandados promitentes-vendedores incorreram, ou não, em responsabilidade pré-contratual com o seu comportamento, que levou ao incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes, não imputável aos Demandantes, promitentes-compradores, sustentando estes que tal responsabilidade não lhes pode ser imputada, conforme supra exposto.
Nos termos do art. 227º n.º 1 do CC, «quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte». Tais regras da boa fé consagradas no art. 227º significam que, nas negociações preliminares e preparatórias do contrato, as partes se devem comportar como pessoas de bem, com correção e lealdade; pelo que, se alguém inicia e prossegue negociações, criando na outra parte expectativas de negócio, mas com o propósito de as romper ou de não fechar o contrato, ou formando no decurso dessas negociações tal propósito de forma arbitrária, dessa maneira defraudando a confiança que a outra parte tenha formado na celebração deste, deve indemnizar os prejuízos que causa. É que a ordem jurídica pretende conciliar, na fase pré-contratual, dois interesses a salvaguardar: por um lado, o interesse da liberdade negocial, que impõe que às partes, até ao último momento, seja reconhecida liberdade de optar entre contratar ou não; por outro, o interesse criado pela confiança no projeto de contrato, quer dizer, a legítima expectativa de contratar que as próprias negociações vão consolidando, pois que normalmente tal expectativa vai aumentando à medida que as negociações vão avançando e as partes vão chegando a acordos parcelares ou suportando despesas e encargos relacionados com essas negociações.
Há, assim, que verificar se os demandados, promitentes-vendedores, terão atuado, no decurso das negociações que tiveram com os demandantes promitentes-compradores com vista à celebração do contrato de compra e venda dos aludidos prédios rústico e urbano, de forma a violar aquele princípio da boa fé, o que os demandados promitentes-vendedores sustentam não ter acontecido na medida em que, segundo entendem, quem incumpriu o contrato-promessa celebrado foram os promitentes-compradores ao não terem comparecido na celebração do DPA.
Ora, na fase preliminar ou negociatória, que se desenrola durante um período de duração variável no decurso do qual se prepara, discute e até, tantas vezes, se celebram acordos parcelares que podem eles próprios originar obrigações contratuais, as partes usufruem de uma liberdade muito maior que na fase posterior à conclusão do negócio, podendo sempre proceder a reformulações ou a reajustamentos, mais difíceis, senão mesmo impossíveis, na fase ulterior. Mas essa margem de liberdade, perante a nítida intenção do legislador de proteger a confiança formada na outra parte no decurso das negociações, não é total, nem surge desenhada por forma discricionária, em termos de abranger o simples capricho ou arbítrio inesperado e imprevisível dos negociadores. Com efeito, se bem que qualquer das partes, ao iniciar negociações, tenha forçosamente de efetuar estudos preparatórios que lhe apontem para a probabilidade de sucesso e de assumir o risco de não conduzirem a bom termo, também há que ter em conta que as próprias negociações e a conduta da outra parte a podem ter levado a proceder a novos estudos de mercado, consultas, elaboração de orçamentos, contratos de prestação de serviços com outrem, seguros e demais atividades onerosas, porventura dispendiosas, determinantes de despesas que a lei entende por bem proteger contra arbitrariedades e caprichos. É esta a razão de ser do instituto da responsabilidade pré-contratual, entre nós estudada ainda na vigência do Código Civil de 1867 (Prof. Mota Pinto, «A responsabilidade pré negocial pela não conclusão dos contratos», 1963 – separata do Boletim da FDC XIV -, e Prof. Manuel de Andrade – «Teoria Geral das Obrigações», 2ª ed., 1963, pág. 402), e em sede dos trabalhos preparatórios do Código Civil (Prof. Vaz Serra, «Culpa do devedor ou do agente», BMJ 68), sendo que o dever de agir segundo os ditames da boa fé consagrado no citado art. 227º do CC é válido tanto para os contratos consensuais como para os contratos formais, proibindo toda a conduta, consistente no rompimento das negociações, que traduza uma apreciável falta de consideração pelos interesses da contraparte, e originando a sua violação culposa, isto é, merecedora de um juízo de censura ou reprovação, a obrigação de indemnizar os danos causados, pois, como refere o Prof. Menezes Cordeiro («Dolo na conclusão do negócio, culpa in contrahendo» – «O Direito», 125, 1993, I-II, 161), «a autonomia privada é conferida às pessoas dentro de certos limites e sob as valorações próprias do Direito; em consequência, são ilegítimos os comportamentos que, desviando-se de uma procura honesta e correta de um eventual consenso contratual, venham a causar danos a outrem. Da mesma forma são vedados os comportamentos pré-contratuais que inculquem, na contraparte, uma ideia distorcida sobre a realidade contratual». Por outro lado, em princípio, apenas são objeto da obrigação de indemnizar os danos que constituam lesão do chamado interesse contratual negativo ou interesse da confiança, ou seja, os danos que o lesado não teria sofrido se não tivesse confiado na expectativa negocial criada pela parte contrária, embora possam ser também objeto de indemnização por culpa in contrahendo os danos integrantes do interesse contratual positivo quando, pelo encontro da proposta e da aceitação, já tenha sido obtido acordo, com a chegada a bom termo da fase decisória da negociação e faltando apenas a formalização do contrato, pois nesse caso é de entender que existe um verdadeiro dever de conclusão cuja violação implica a indemnização do interesse do cumprimento, isto é, considerando-se como indemnizável o ganho que derivaria da celebração (formalização) do contrato e que não se obteve. Necessário é, porém, que, para haver obrigação de indemnizar quando o contrato negociado não chegue a ser concluído, se verifique o rompimento arbitrário e culposo, por uma das partes, das negociações, determinante de danos da outra parte, e o facto específico da criação, nesta, por força da conduta da primeira, da expectativa ou da confiança na celebração do contrato. Acresce que o dever geral de boa fé na formação dos contratos se desdobra em vários deveres de atuação, sabiamente enumerados pela Dra. Ana Prata («Notas sobre a responsabilidade pré contratual», in «Revista da Banca», 16, Outubro/Dezembro, 1990, 75 e segs.), que são o dever de informação, os deveres de guarda e restituição, o dever de segredo, o dever de clareza, o dever de lealdade e os deveres de proteção e conservação, entre eles se destacando com interesse para a hipótese dos autos os deveres de informação, clareza e lealdade, que impõem a qualquer das partes que não ocultem uma à outra as suas respetivas intenções negociais nem os elementos no seu entender suscetíveis de conduzirem à decisão de contratar ou não, esclarecendo a contraparte do que efetivamente pretendem no tocante à celebração do contrato e não faltando aos compromissos que no decurso das negociações vão assumindo, de forma tácita ou expressa. Por outro lado ainda, sendo certo que não se trata de questão pacífica saber se a responsabilidade pré-contratual constitui uma forma de responsabilidade contratual ou antes de responsabilidade aquiliana (para os Profs. Menezes Cordeiro e Vaz Serra e Cons. Mário de Brito, constitui responsabilidade obrigacional, ao passo que para os Profs. Mota Pinto e Almeida Costa e Dra. Ana Prata, integra responsabilidade extracontratual), entende-se que a responsabilidade pré-contratual, por não determinar desde logo a aplicação do regime próprio do contrato visado mas já poder integrar obrigações resultantes das próprias negociações e portanto já de natureza negocial e não simplesmente derivadas de um dever de conduta genérico, constitui um instituto de regime híbrido, situado a meio caminho entre aqueles, como referiu por exemplo o Acórdão deste Supremo de 4 de Abril de 2006 (www.dgsi.pt, sob o n.º 06A222), e justificativo da aplicação, em parte por analogia, e em parte, no que nomeadamente à norma constante do art. 799º n.º 1 do CC, respeita, - por tal norma ser de considerar
excecional na medida em que como excecional deve ser considerada a culpa ficcionada -, por interpretação extensiva, visto tratar-se, qualquer acordo celebrado no domínio das negociações prévias, de uma situação que nitidamente cabe no espírito daquele dispositivo (art. 11º do CC), das normas próprias de cada um daqueles dois outros regimes, ora de um, ora do outro, conforme a situação concreta que se verifique, neste sentido apontando também o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 18/11/04, igualmente acessível em www.dgsi.pt. Isto é, se no decurso das negociações forem desde logo alcançados acordos de natureza contratual, embora não formalizados, justifica-se a aplicação do regime da responsabilidade contratual, nomeadamente no que à presunção de culpa se refere, ao contrário das hipóteses em que não se tenha chegado a tais acordos parcelares, se bem que o n.º 2 do art. 227º citado, tenha consagrado para este tipo de responsabilidade a prescrição nos termos do disposto no art. 498º do CC. É que a fixação da prescrição nesses termos, para além de se justificar perante a complexidade e carácter duvidoso da situação, que conduz à necessidade de uma mais rápida definição da situação jurídica, encontra-se desacompanhada de qualquer outra regulamentação do instituto, o que origina que se conclua que o legislador pretendeu a sua regulamentação de acordo com a interpretação feita com base nos princípios gerais do direito e os plasmados naquele art. 227. Ora, na hipótese dos autos, comprovado que se encontra que os promitentes-vendedores atestaram que já tinha solicitado junto da Câmara Municipal de Ferreira do Zêzere a emissão da respetiva licença de utilização a quando da celebração do Contrato Promessa de Compra e Venda, em 09-04-2022, documento imprescindível para que os Demandantes, promitentes-compradores, solicitassem o financiamento necessário para a aquisição dos prédios objeto dos presentes autos junto da entidade bancária consultada para o efeito, bem como a respetiva avaliação, e também para a celebração da escritura pública de compra e venda, com eles negociando a respetiva aquisição, tem de se concluir que criaram nos demandantes, promitentes-compradores, forte expectativa e confiança na celebração definitiva do contrato. Assim, manifesto se torna o seu incumprimento definitivo (dos promitentes-vendedores) quando no último dia do prazo do contrato promessa decidem vender a terceiro os prédios que faziam parte do contrato promessa de compra e venda celebrado, violando o dever de lealdade a que se encontravam sujeitos para com aqueles, daí que seja de considerar arbitrário o incumprimento definitivo por parte dos promitentes-vendedores, determinante de danos na esfera jurídica dos promitentes-compradores, causados pela quebra da confiança criada nestes pela conduta negocial daqueles. Verificam-se, pois, todos os requisitos determinantes da responsabilidade pré-contratual dos promitentes-vendedores demandados para com os promitentes-compradores: o facto voluntário, consistente na criação, nestes, da expectativa ou confiança na conclusão do contrato negociado, e no rompimento das negociações; o dano, consistente no prejuízo que os promitentes-compradores sofreram em consequência da realização do contrato-prometido; a ilicitude, traduzida na própria arbitrariedade do rompimento e violação do dever de lealdade nos termos acima indicados em infração do disposto no citado art. 227º; a culpa, consistente no juízo de censura e de reprovação que a demonstrada conduta negocial dos promitentes-vendedores merece; e o nexo de causalidade entre a descrita conduta dos promitentes-vendedores e os danos sofridos pelos promitentes-compradores, pelo que sobre aqueles recai efetivamente a obrigação de indemnizar estes.
No que diz respeito aos danos indemnizáveis, a jurisprudência tem entendido que a indemnização abrange o interesse contratual negativo, «podendo, em casos limites e de acordo com as circunstâncias concretas do caso, incluir o interesse contratual positivo, se já existia um acordo global e faltava apenas a formalização do negócio», cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 25-10-2012, proferido no âmbito do processo n.º 2625/09.0TVLSB.L1.S1, em que é relator Bettencourt de Faria, disponível em www.dgsi.pt). No mesmo sentido, se a culpa «estiver na violação de um dever de conclusão de um contrato, é de indemnizar o interesse positivo, ou seja, o interesse do cumprimento».
De todo o exposto, a conduta dos demandados, promitentes-vendedores, ao não cumprirem o Contrato Promessa de Compra e Venda nos termos em que o fizeram, tendo contribuído reforçadamente para a confiança investida pelos demandantes, promitentes-compradores, na conclusão do contrato de compra e venda, mas desistindo injustificadamente do mesmo, é de molde a justificar a violação da tutela da confiança na celebração do negócio ao abrigo do art. 227º do CC nos termos acima explanados. E, neste sentido, havendo violação do dever de conclusão do contrato definitivo, devem os demandados, promitentes-vendedores, indemnizar o interesse contratual positivo, ou seja, o interesse do cumprimento que, neste caso, corresponde ao montante dos € 5.800,00 sinalizados, bem como a uma indemnização por danos não patrimoniais.
Quanto à indemnização por danos não patrimoniais, no valor de € 6.000,00 (seis mil euros), sempre diremos o seguinte: a obrigação de indemnizar pressupõe a existência de um dano real, concreto, efetivo – artºs. 563º e 564º n.º 2 do CC, dano esse que pode ser patrimonial ou não patrimonial (v.g. os danos morais).
Estes últimos são «prejuízos (como as dores físicas, os desgostos morais, os vexames, a perda de prestígio, de reputação, de descanso, os complexos de ordem estética) que, sendo insuscetíveis de avaliação pecuniária, mas porque atingem bens (como a saúde, o bem estar, a liberdade, a beleza, a perfeição física, a honra ou o bom nome) que não integram o património do lesado, apenas podem ser compensados com a obrigação pecuniária imposta ao agente, sendo esta mais uma satisfação do que uma indemnização», cfr. A. Varela, Das Obrigações, pág. 623) e que, de harmonia com o disposto no n.º 1 do art. 496º do CC, «na fixação da indemnização deve atender-se aos danos não patrimoniais que, pela sua gravidade, mereçam a tutela do direito.». Significa isto que o dano deve ser de tal modo grave que justifique a concessão da indemnização pecuniária ao lesado, ou seja que o dano (moral) sofrido pelo demandante deverá ser considerado suficientemente gravoso ao ponto de justificar a atribuição de indemnização pecuniária, não podendo integrar-se neste contexto quaisquer simples contrariedades, transtornos ou arrelias. A situação em apreço, provocou certamente aos demandantes, incómodos e arrelias. Mas não só.
Dispõe o indicado art. 496º, nº 1, do CC, que na fixação da indemnização deve atender-se aos danos não patrimoniais que, pela sua gravidade, mereçam a tutela do direito. O que significa que devem rejeitar-se indemnizações por simples incómodos ou meras contrariedades.
Como se sumariou no acórdão do STJ de 24.5.2007, Proc.07A1187, em www.dgsi.pt que perfilhamos «Dano grave não terá de ser considerado apenas aquele que é «exorbitante ou excecional», mas também aquele que «sai da mediania, que ultrapassa as fronteiras da banalidade». Um dano considerável que, no seu mínimo, espelha a intensidade de uma dor, de uma angústia, de um desgosto, de um sofrimento moral que, segundo as regras da experiência e do bom senso, se torne inexigível em termos de resignação».
Ora, os factos provados, conjugados com frustração dos objetivos e expectativa criados nos Demandantes, promitentes-compradores, de criação de um novo capítulo familiar, para si e para as suas filhas menores, além da tristeza sentida, têm, como os mesmo realçam ao longo do seu requerimento inicial, bem como das suas declarações em sede de audiência de julgamento, contornos de melindre, de desgosto e relevante incomodidade, aliados ao decurso temporal de 8/9 meses, que, segundo as máximas da experiência, do bom senso, e das regras do homem médio pressuposto pela ordem jurídica, tornam inexigível que os Demandantes se tenham de resignar a suportá-los, devendo, por conseguinte, considerar-se que são suficientemente graves os danos por si sofridos, de per si, e como família, pois aqueles e as suas filhas menores efetivamente constituem uma família, cujo bem-estar ficou comprometido, o que afeta todos, quer atual, quer futuramente. Família que como elemento fundamental da sociedade tem proteção constitucional, nos termos dos artºs. 65º (com a epígrafe Habitação …), n.º 1, e 67º (com a epígrafe Família), n.º 1, da CRP, e infraconstitucional, a coberto do art. 1673º (com a epígrafe Residência da Família), n.º 1, do CC., pelo que a situação em apreço apurada, em termos de danos morais, obriga à sua ressarcibilidade pelos promitentes-vendedores, aqui demandados, que, com a sua conduta, ilícita e culposa, os causaram.
Na sua fixação, atende-se à equidade e as circunstâncias referidas no art. 494º, isto é, o grau de culpa do agente, a sua situação económica e do lesado e outras circunstâncias do caso, como dispõe o mencionado art. 496, nº 4, 1ª parte, do CC. A mera culpa dos demandados afigura-se ser de grau elevado. Por outro lado, o montante a fixar deve ser proporcionado à gravidade do dano, tomando em conta na sua fixação todas as regras de boa prudência, de bom senso prático, de justa medida das coisas e da criteriosa ponderação das realidades da vida (segundo sábias palavras de A. Varela, em ob. cit., Vol. I apontado, nota 6. ao mencionado artigo, pág. 474). Ponderando os aludidos critérios legais, temos por equilibrado, adequado e justo fixar o valor dos danos morais em € 6.000,00 (seis mil euros), ou seja, € 500,00 (quinhentos euros) por cada um dos 12 promitentes-vendedores, e ora demandados.
Quanto aos demais pedidos indemnizatórios, por nenhuma prova ter sido feita, vão os demandados absolvidos.
DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA 1ª DEMANDADA IMOBILIÁRIA
Da análise dos factos provados resulta que os 3º a 14º Demandados contrataram com a 1ª Demandada no sentido de esta obter comprador para dois prédios de sua propriedade, um urbano e um rústico. Contudo estes prédios, ou melhor, o prédio urbano, encontrava-se ilegal, tendo sido necessária a sua legalização, bem como a realização de obras, com vista à emissão de licença de utilização.
Nos termos do art. 17° n° 1 b) e c) da Lei n.º Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, que estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária, as empresas de mediação são obrigadas a: a) Certificar-se, no momento da celebração do contrato de mediação, que os seus clientes têm capacidade e legitimidade para contratar nos negócios que irá promover; b) Certificar-se da correspondência entre as características do imóvel objeto do contrato de mediação e as fornecidas pelos clientes; c) Propor aos destinatários os negócios de que for encarregada, fazendo uso da maior exatidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento do imóvel em causa, de modo a não os induzir em erro; d) Comunicar imediatamente aos destinatários qualquer facto que possa pôr em causa a concretização do negócio visado.
E embora na atual redação do artº 17, nº1 al. b) e c), se não faça já constar, à semelhança do disposto no artº 18, nº1, al. b) do D.L. 77/99 de 16/03/99 que as empresas mediadoras são obrigadas a certificar-se antes da celebração do contrato de mediação, «se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos», deve entender-se que se mantém intocada esta obrigação nas alíneas b) e c) deste preceito, porque integrados nas características relevantes do imóvel essenciais ao negócio visado e que podem obstar à sua realização.
Nos presentes autos, não restam dúvidas de que a 1ª Demandada, mediadora, não teve o cuidado exigível em transmitir aos Demandantes, que o prédio urbano necessitava de licenciamento para que pudesse ser emitida licença de utilização, bem sabendo que à data da assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda esta ainda nem sequer tinha sido requerida pelos promitentes-vendedores, tendo sempre deixado os demandantes acreditar que a mesma já tinha sido requerida, quando bem sabia que ainda não tinha sido, em virtude da necessidade de licenciamento do referido prédio urbano, permitindo que os demandantes celebrassem o contrato promessa com os promitentes-vendedores e lhes entregassem a quantia de € 5.800,00 a título de sinal.
A Mediadora mostrou aos Demandantes os prédios em causa, negociou as condições para aquisição dos mesmos e os termos do contrato promessa, sem nunca a alertar os demandantes que a licença de utilização do prédio urbano ainda não havia sido requerida, porquanto era necessário proceder ao licenciamento do mesmo. A falta de diligência legalmente exigível, causou aos demandantes um dano computado no exato montante do sinal entregue. Houve, pois, negligência por parte da 1ª Demandada mediadora que foi a causa de os demandantes terem entregue aos Demandados promitentes-vendedores o sinal. É esta demandada, por isso e em princípio, responsável por essa entrega, que constitui o dano dos demandantes, que tem de reparar, entregando-lhe quantia de igual montante. Logo existe nexo de causalidade entre a conduta desta demandada e a entrega da aludida quantia do sinal. Dir-se-á que a entrega do sinal resultou do contrato promessa e não da conduta da mediadora. A verdade é que foi essa conduta que levou à celebração do mesmo contrato. Deste modo, não cumpriu nos termos do contrato de mediação, a que estava obrigada, nomeadamente nos do art. 17° n° 1 b) e c) da Lei n.º Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.
Temos assim que os demandantes sofreram um dano patrimonial – a entrega do sinal – que foi causado pelas condutas concorrenciais dos promitentes vendedores e da mediadora.
A questão que se coloca é a de saber se a obrigação de restituir de um, por força do art. 442º do CC, e de outro, por força da responsabilidade civil contratual em que incorreu, são obrigações solidárias. Pode ser entendido que, por terem causas diferentes, as obrigações não poderiam ser solidárias, embora visassem a reparação do mesmo dano. O facto de duas obrigações terem causas diferentes, não obsta a que possa existir solidariedade entre elas – cfr. Antunes Varela Obrigações 2ª ed. I 618. Necessário é que tenham o mesmo fim, a satisfação do mesmo interesse do credor – id. 621. Por outro lado, como refere o mesmo Mestre – id. 646 -: «A discussão perdeu, entretanto, grande parte do seu interesse…porque vários sistemas legislativos, entre os quais o nosso, solucionaram diretamente, à margem de todos os preconceitos de simetria formal, os vários problemas que cabem no regime de solidariedade (sublinhado nosso)».
Ora, o art. 513º do CC determina que a solidariedade de devedores ou credores só existe quando resulte da lei ou da vontade das partes. E o art. 17° n° 1 b) e c) da Lei n.º Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, determina a solidariedade passiva da mediadora nos casos em que houver responsabilidade civil da sua parte. Donde resulta que, tendo os demandados promitentes vendedores e a 1ª Demandada mediadora ambos a obrigação de reparar o mesmo dano, ou seja, estando obrigados a prestações com a mesma finalidade, tratando-se de responsabilidade civil por parte da demandada mediadora, tem de haver solidariedade entre os titulares dessas obrigações. E nem se diga que, a ser desta maneira, haverá um enriquecimento sem causa por parte do promitente faltoso, por ver a sua obrigação de devolver o sinal parcialmente atenuada, por não a ter de suportar sozinho. É verdade que o promitente vendedor sairá de alguma forma beneficiado. Mas o seu benefício tem causa, ou seja, a imposição legal da solidariedade. Esse benefício não funciona, pois, como causa de exclusão da solidariedade, antes é uma consequência da referida imposição legal.
DECISÃO
Face ao que antecede e às disposições legais aplicáveis, julgo a presente ação parcialmente procedente por provada e, em consequência, condeno os 1º e 3º a 14º Demandados, solidariamente, a pagar aos Demandantes a quantia de € 5.800,00 (cinco mil e oitocentos euros) correspondente ao sinal entregue pelos Demandantes. Mais condeno os 3ºs a 14º Demandados a pagar aos Demandantes a quantia de € 6.000,00 (seis mil euros) a título de indemnização no âmbito da responsabilidade pré-contratual pelo interesse contratual positivo.
Do demais peticionado, em virtude de nenhuma prova ter sido feita, vão os demandados absolvidos. Quanto ao 2º Demandado, porquanto o mesmo apenas atuou enquanto legal representante da 1ª Demandada, vai o mesmo absolvido de todos os pedidos formulados pelos demandantes.
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Custas: no valor de € 70,00 (setenta euros), a suportar pelos 1º e 3º a 14º Demandados, solidariamente, desde já declarados, parte vencida.
Considerando o disposto nos n.ºs 3 e 4 do art. 536º do CPC e nos termos da Portaria n.º 342/2019, de 1 de outubro, condeno os 1º e 3º a 14º Demandados, solidariamente, no pagamento das custas processuais, no valor de € 70,00 (setenta euros), pelo que deverão, no prazo de 3 (três) dias úteis a contar da presente data, proceder ao pagamento da referia quantia – através de terminal de pagamento automático, multibanco e homebanking, após emissão do documento único de cobrança (DUC) pelo Julgado de Paz – sob pena da aplicação de uma sobretaxa de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso e até um máximo de € 140,00 (cento e quarenta euros). Transitada em julgado a presente decisão, sem que se mostre efetuado o pagamento das custas, emita-se a respetiva certidão para efeitos de execução por falta de pagamento, e remeta-se aos Serviços da Autoridade Tributária competentes, pelo valor das custas em dívida, acrescidas da respetiva sobretaxa, com o limite máximo previsto no art. 3º da citada Portaria.
Registe e notifique, sendo que a parte demandada também para o pagamento das custas da sua responsabilidade, por via postal registada simples.
Após o trânsito, arquivem-se os autos.
Sertã, Julgado de Paz, 19 de fevereiro de 2024
A Juíza de Paz,
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(Marta Nogueira)