Sentença de Julgado de Paz
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A. Imobiliária, Lda.”, ...., na qualidade de administradora do prédio constituído no regime de propriedade horizontal denominado “B.” sito à Rua …, n.º … e Rua …, n.ºs …, em …., Vila Nova de Gaia;
Demandado: C.,
II - OBJECTO DO LITÍGIO
A Demandante veio propor contra o Demandado a presente acção declarativa, enquadrada na al. c) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação deste a pagar a quantia de €576,78 (quinhentos e setenta e seis euros e setenta e oito cêntimos), relativa às prestações de condomínio referentes aos anos de 2003 e Janeiro a Junho de 2004 (€538,98) e juros vencidos contabilizados à taxa legal até à data da entrada da presente acção (€37,80); e ainda os que se vierem a vencer durante a acção.
Veio em Audiência de Julgamento requerer a ampliação do pedido de forma a abranger as quotas referentes aos 3º e 4º trimestres de 2004 no montante de €274,98, a qual foi admitida nos termos do n.º 2 do art.º 273º do C. P. C., dado tratar-se do desenvolvimento do pedido inicial.
Alegou, para tanto e em síntese, que o Demandado, na qualidade de condómino do prédio sito na Rua …, n.º …, onde é proprietário da fracção “D”, correspondente ao 4º Esquerdo Traseiras, tem em dívida o montante peticionado.
Juntou documentos.
O Demandado, devidamente citado, apresentou Contestação, onde alega, em síntese, que decidiu deixar de pagar as quotas de condomínio enquanto a Demandante não resolver o problema de infiltrações de água verificado na sua fracção, provenientes das partes comuns, tal como consta do relatório de peritagem por aquela solicitado. Mais alega que desconhece o porquê de lhe serem cobradas e exigidas prestações do fundo de Reserva, quando este valor já deveria estar incluído no valor da quota de condomínio mensal e ainda que entende não ter que pagar juros, bem como as despesas com o presente processo, uma vez que não foi ele a dar origem ao problema
Juntou documentos.
As partes participaram na sessão de Mediação, da qual não resultou Acordo, tendo, então, sido designada data para realização da Audiência de Julgamento.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da matéria carreada para os autos resultou provado que:
A) O Demandado é proprietário da fracção “D” correspondente ao correspondente ao 4º Esquerdo Traseiras do prédio sito na Rua …., n.º …, em …, Vila Nova de Gaia;
B) A Demandante é administradora do prédio constituído no regime de propriedade horizontal denominado “B.” sito à Rua …, n.º … e Rua …, n.ºs …, em …, Vila Nova de Gaia;
C) O Demandado tem em dívida as quotas de condomínio desde Setembro de 2003 a Dezembro de 2004;
D) Em Assembleia de Condóminos de 28 de Fevereiro de 2003, foi deliberado por unanimidade que o fundo comum de reserva é de valor equivalente a 10% das despesas do orçamento e que a sua cobrança se efectua duas vezes por ano, sendo a primeira em Julho e a Segunda em Novembro;
E) O Demandado não esteve presente na supra referida assembleia mas foi notificado da respectiva acta;
F) Em Assembleia de Condóminos de 05.02.2004 foi aprovado por maioria o relatório de contas respeitante ao ano de 2003, dele constando um défice orçamental no montante de €1.204,53;
G) O Demandado esteve presente na Assembleia referida em F) onde teve conhecimento do relatório de contas, tendo-lhe sido enviada a acta por carta registada com A/R;
H) Em data que não foi possível apurar, o Demandante detectou humidades no tecto do quarto da sua fracção autónoma;
I) Em Setembro de 2003 o Demandado interpelou a administração, por escrito, pedindo a resolução do problema das infiltrações;
J) Em Outubro de 2003, o Demandado solicitou à administração do condomínio a convocação de uma assembleia extraordinária, com vista à resolução do seu problema;
K) A Demandante pediu uma peritagem à fracção do Demandado, donde se concluiu que as infiltrações derivavam de uma parte comum do edifício;
L) A Demandante, em Março de 2004 solicitou ao Demandado o orçamento de reparação dos tectos para ser enviado à seguradora;
M) Até à data o Demandado não facultou o orçamento pretendido.
Motivação da matéria de facto provada:
O facto A) considerou-se admitido por acordo.
Para os factos B), D), E), F), G), 2ª parte, H), I), J), K), L) tiveram-se em conta os doc.s de fls. 26 a 34, 71 a 83, 86 a 88, 95 e 96.
Os factos C), G), 1ª parte, e M) resultaram da confissão do Demandado em Audiência de Julgamento consignada em acta.
Teve-se ainda em referência o depoimento da testemunha E., funcionária da Demandante que referiu que a seguradora na sequência da participação, pede orçamentos para reparação dos danos verificados de forma a dar andamento aos processos, pelo que terá sido enviada ao Demandado uma carta a pedir que apresentasse o orçamento da sua fracção.
As restantes testemunhas confirmaram a existência de humidades na habitação do Demandado e o facto de este ter deixado de pagar as quotas enquanto a Demandante não lhe resolvesse o problema.
IV – O DIREITO
É o Código Civil que, nos seus artigos 1414º a 1438º-A, desenha o regime jurídico da propriedade horizontal. E que, concretamente, estabelece quais os direitos e obrigações dos condóminos.
E aí se estabelece, designadamente, que:
- as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.- art.º 1424º, n.º 1;
- a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador – art.º 1430º, n.º 1;
- a assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com dez dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência… - art.º 1432º, n.º 1;
- a convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos - art.º 1432º, n.º 2;
- as deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido – art.º 1432º, n.º 3;
- se não comparecer o número de condóminos suficiente, a assembleia reunirá numa outra data (se não for dito na convocatória, na semana seguinte, no mesmo dia e hora), podendo então deliberar por maioria de votos de condóminos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio – art.º 1432º, n.º 4;
- as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo máximo de 30 dias- art.º 1432º, n.º 6;
- as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado – art.º 1433º, n.º 1.
Nos termos no disposto no artigo 1433º do Código Civil, as deliberações contrárias ou não à lei ou regulamentos anteriormente aprovados tornam-se definitivas se não for requerida a anulação por qualquer condómino que as não tenha aprovado, podendo, no prazo de 10 dias contados da deliberação para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação para os condóminos ausentes, ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes (n.º 2), e podendo no prazo de 30 dias contados nos termos do número anterior, qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem (n.º 3). O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação (n.º 4).
Ora, conforme decorre da matéria de facto dada como provada, o Demandado confessou dever à Demandante na qualidade de administradora do Condomínio em causa as quotas de condomínio e seguros desde Setembro de 2003 a Dezembro de 2004 num total de €692,24.
Manifestou no entanto a sua discordância relativamente às quantias que lhe são exigidas a título de prestações de fundo de reserva, no total de €60,14, bem como do valor dos retroactivos de 2003, contencioso e juros de mora que lhe estão a ser cobrados.
Ora, o art.º 4º do Decreto-Lei n.º 268/94 impõe a constituição de um fundo de reserva destinado a solver as despesas de conservação do prédio, facilitando assim a realização dessas obras, sobretudo quando de carácter urgente, e permitir o seu rápido pagamento, sem necessidade de promover ad hoc as correspondentes prestações de cada condómino, contribuindo cada condómino para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
Assim, neste âmbito foi deliberado em assembleia de condóminos de 28.02.2003 que a cobrança da comparticipação para o fundo comum seria a efectuar duas vezes por ano, sendo a primeira em Julho e a segunda em Novembro, tendo o Demandado sido notificado da respectiva acta.
Quanto ao montante peticionado de €26,58 a título de retroactivos referentes ao ano de 2003 foi pela Demandante em Audiência de Julgamento alegado que tal quantia se reporta a um défice orçamental resultante do relatório de contas de 2003. Ora, tal relatório foi aprovado em assembleia de condóminos de 05.02.2004, na qual o Demandado esteve presente, tendo a Demandante procedido ao envio da respectiva acta por via postal registada.
O Demandado não impugnou qualquer das deliberações.
Já quanto ao montante de €35,00 de contencioso correspondente às despesas com a entrada da presente acção, parece que, salvo melhor opinião só poderiam ser imputadas ao Demandado após decisão neste processo. Até porque poderia acontecer que a acção fosse julgada improcedente ou apenas parcialmente procedente e aí não faria sentido cobrar tal quantia ao Demandado. Por outro lado, a Demandante obtendo vencimento de causa acabaria sempre por ser reembolsada das custas dispendidas neste Julgado de Paz nos termos do art.º 9º da Portaria n.º 1456/2001 pelo que a sua cobrança ao condómino relapso traduzir-se-ia num duplo reembolso.
No que refere aos juros peticionados, verificando-se um retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, ora Demandado, constitui-se este em mora e, consequentemente, na obrigação de reparar os danos causados ao credor, ora Demandante – art.º 804º do C. Civil.
Tratando-se de obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros a contar do dia da constituição em mora – art.º 806º do C. C..
No caso em apreço não foi alegada a data de vencimento singular das quotizações, como tal constituiu-se o Demandado em mora, nos termos do art.º 805º, n.º 1, do C. Civil, depois de ter sido judicialmente interpelado para cumprir.
Por seu lado,
O Demandado alega que não cumpre a sua obrigação enquanto a Demandante não cumprir a que lhe incumbe de reparação dos danos provocados na sua fracção autónoma por infiltrações de água provenientes das partes comuns.
Ora, dispõe o art.º 428º, n.º 1 do C. Civil que “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.”
Quando se vem exigir ao Demandado a sua comparticipação nas despesas do condomínio, ou quando este pretende que a Demandante na sua qualidade de administradora e representante do condomínio, repare o defeito que lhe tem causado danos, estamos perante obrigações “propter rem”, ou seja, obrigações a que o respectivo sujeito passivo está vinculado, não por via de um contrato mas por ser titular de um determinado direito real. Neste sentido Ac. R. P. de 01.04.0993, in CJ II, p. 201, o qual seguiremos de perto.Trata-se de verdadeiras obrigações, ou seja, de vínculos jurídicos por virtude dos quais uma pessoa, na qualidade de titular de um direito real, fica adstrita a realizar uma prestação em benefício de outra. Pelo que, e como ao nos dar a noção de obrigação, o art.º 397º do C. Civil, não faz qualquer alusão à sua fonte, parece, por isso, que o regime jurídico das obrigações “propter rem” será o regime geral em tudo o que não seja contrariado pela sua especificidade. E o facto de a inserção da disciplina da excepção do não cumprimento estar na secção respeitante aos contratos e a própria letra da lei o dizer, tem-se defendido que isso não significa que não se possa ir mais além, pois que o sinalagma que está na base da exceptio tem mais que ver com o aspecto funcional, ou seja, com a reciprocidade das obrigações do que com a sua génese.
Assim entendida, a excepção do não cumprimento aparece fundamentalmente como um afloramento de um princípio de boa fé segundo o qual quem viola uma obrigação não pode, sem abuso, exigir o cumprimento de uma outra que em relação àquela está em nexo de reciprocidade.
Por isso, e reportando-nos ao caso dos autos, seria de admitir, em princípio, que o Demandado pudesse recusar o pagamento da sua contribuição para as despesas necessárias à fruição e conservação das partes comuns enquanto o condomínio, representado pela Demandante, não procedesse à reparação de um defeito existente em parte comum, gerador de danos para aquele.
No entanto, no caso em apreço, a Demandante, após peritagem efectuada, interpelou o Demandado para que apresentasse orçamento de reparação dos tectos da sua fracção a ser enviado à seguradora, o que aquele não fez. Há portanto mora do credor nos termos do disposto no art.º 813º do C. Civil, 2ª parte, com as consequências previstas nos artigos subsequentes, por omissão dos actos indispensáveis à realização da prestação, porquanto a Demandante para cumprir necessita da colaboração do Demandado, a qual este até à data não deu.
Improcede assim a invocada excepção.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção, e, em consequência, condeno o Demandado a pagar ao Demandante, a quantia de €778,96 (setecentos e setenta e oito euros e noventa e seis cêntimos), e ainda os juros vencidos e vincendos, desde a citação, à taxa legal de 4%, até efectivo e integral pagamento.
Custas na proporção do decaimento e reembolso nesses precisos termos.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 28 de Janeiro de 2005
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia