Proc. n.º 133/2024-JPSTB
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Resumo da decisão:
- Condena a parte Demandada a pagar à parte Demandante a quantia de €1.130,85.
- A parte Demandada tem custas a pagar na quantia de €70,00 no prazo de 3 dias úteis.
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Sentença
Parte Demandante: ---
Condomínio do [ORG-1], n.º 22, 2910 [...], entidade equiparada a pessoa coletiva com o NIPC [NIPC-1], legalmente representado por [PES-1], e [PES-2], com domicílio na [...], n.º 22, 8.º Esq., e 1.º Esq., respetivamente. ----
Mandatário: Dr. [PES-3], Advogado, com escritório na [...], n.º 11, 3.º Esq., [Cód. Postal-1] [...]. ---
Parte Demandada: ---
[ORG-2], Lda., sociedade comercial com o número único de matrícula e pessoa coletiva [NIPC-2], com sede na [...], CCI 3201, [Cód. Postal-2] [...], legalmente representada por [PES-4], com domicílio profissional em [...], CCI 3201, [Cód. Postal-2] [...]. ---
Mandatário: Dr. [PES-5] do Cabo, Advogado, com escritório em [...], n.º 148 – 2.º B, [Cód. Postal-3] [...]. ---
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Matéria: Direitos e deveres de condóminos, al. c), do n.º 1, do art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, alterada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho, doravante designada por Lei dos Julgados de Paz. -
Objeto do litígio: Pagamento de prestações relativas a despesas e serviços de condomínio. ---
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Relatório: ---
O Demandante instaurou a presente ação, nos termos do requerimento inicial constante de fls. 4 a 7, que aqui se declara integralmente reproduzido peticionando a condenação da Demandada nas quotas de condomínio vencidas e não pagas, acrescidas de penalização regulamentar, na quantia global de €1.999,48, bem como, das quotas vincendas na pendência da ação. --
Juntou procuração forense e documentos. ---
Regularmente citada, a Demandada apresentou contestação nos termos de fls. 70 a 74, que aqui se declara integralmente reproduzida, alegando em suma que, já procedeu ao pagamento das quotas em dívida, e não aceita a penalização, por arbitrária e desproporcional. ---
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Nos termos do art.º 60.º, n.º 1, al. c), da Lei n.º 78/2001, de 13/07, alterada pela Lei n.º 54/2013, de 31/07 (Lei dos Julgados de Paz), a sentença inclui uma sucinta fundamentação. ---
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Fundamentação – Matéria de Facto: ---
Com interesse para a resolução da causa, ficou provado que: ---
1. Desde 24-03-2022, a Demandada tem registada a seu favor a aquisição da fração designada pela letra “W”, correspondente ao 6.º andar esquerdo, do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na [...], n.º 22, 2910 [...], descrita na 2.ª Conservatória do Registo Predial de [...], ficha n.º 1950, da freguesia de [...] (S. Sebastião), cf. fls. 36 a 39; ---
2. Por deliberação da assembleia dos condóminos constante na “ATA NÚMERO TRÊS/DOIS MIL E VINTE E TRÊS”, da reunião da assembleia dos condóminos datada de 28-02-2023, foi fixada uma quota extraordinária para obras, cabendo à referida fração a quantia de €1.314,50, a liquidar em 12 parcelas mensais, de €109,54, cada, com início em 01-03-2023, e termo em 08-02-2024, fls. 40 a 60:---
3. A Demandada não pagou as referidas quotas, na data do respetivo vencimento; ---
4. Por deliberação da assembleia dos condóminos constante na “ATA NÚMERO CINCO/DOIS MIL E VINTE E QUATRO”, da reunião da assembleia dos condóminos datada de 04-04-2024, foi fixada a quota ordinária da referida fração no montante mensal de €40,00, fls. 8 a 34; ---
5. A Demandada não pagou nas respetivas datas de vencimento, as quotas ordinárias vencidas em janeiro de 2024, e seguintes; ---
6. Até à entrada da ação venceram-se quotas ordinárias e extraordinárias não pagas, que totalizavam a quantia de €1.474,48;
7. Após a entrada da ação venceram-se as quotas ordinárias correspondentes aos meses de maio de 2024 a setembro de 2024, inclusive, no montante de €40,00, cada; ---
8. Após a entrada da ação venceram-se cinco quotas extraordinárias para obras na fachada do edifício, a liquidar em 12 prestações mensais no montante €73,17, cada, com início em 01-05-2024, fls. 82 a 109; ---
9. No dia 16-05-2024, a Demandada procedeu ao pagamento da quantia de €1.434,48, fls. 81; --
10. Na ata da assembleia dos condóminos mencionada no número 4, a assembleia dos condóminos tomou uma deliberação que aprovou uma pena pecuniária no montante de €525,00; ---
11. Com a entrada da presente ação o Demandante aplicou à Demandada a pena pecuniária referida no número anterior. ---
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Motivação da Matéria de Facto: ---
A fixação da matéria de facto dada como provada teve por base a audição das partes e os documentos juntos aos autos, nomeadamente, as atas da assembleia dos condóminos, nas quais constam a deliberação com a eleição do administrador; a aprovação do último orçamento aprovado, mencionando a mensalidade do condomínio, e bem assim, a pena pecuniária respeitante ao incumprimento. ---
Foi ainda considerada a informação da conservatória do registo predial, na qual consta o registo da aquisição da fração autónoma identificada nos presentes autos a favor da Demandada. ---
Consigna-se que, para apuramento da matéria de facto não foi considerado o teor dos articulados com matéria tida por irrelevante, conclusiva ou de direito. --
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Fundamentação – Matéria de Direito: ---
A relação material controvertida circunscreve-se ao incumprimento por parte da Demandada, da obrigação de pagamento da sua quota-parte de contribuição para as despesas geradas pelo condomínio, e quais as consequências que derivam de tal facto. ---
Vejamos se lhe assiste razão ao Demandante: ---
A propriedade horizontal encontra-se regulada, designadamente, nos artigos 1414.º, e seguintes, do Código Civil. ---
Do regime legal da propriedade horizontal resulta que a posição de condómino confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção, conservação e serviços de interesse comum, abreviadamente despesas comuns. ---
A liquidação das despesas comuns advém, necessariamente, das receitas cobradas para esse efeito. ---
Na categoria das receitas do condomínio avultam as quotas dos condóminos, ou seja, a sua quota-parte de contribuição para liquidação das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum, enquadrando-se nessa categoria as quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio, a pagar por cada condómino, em princípio, na proporção do valor das respetivas frações, relativamente ao capital investido no edifício (cf., art.º 1424.º, n.º 1, do Código Civil). ---
A obrigação de contribuir para as despesas comuns encontra-se estabelecida no art.º 1424.º, n.º 1, do Código Civil, o qual dispõe que, “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações”. ---
Temos assim que, a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, na proporção da respetiva fração autónoma face ao capital investido no edifício, é uma obrigação que decorre expressamente da letra da lei, a qual assume natureza pecuniária, nos termos do citado art.º 1424.º, do Código Civil. Pelo que, o incumprimento da referida obrigação torna o devedor responsável pelos prejuízos que daí possam resultar para o condomínio, nos termos gerais das obrigações (cfr., art.º 798.º, do Código Civil).
O administrador do condomínio tem competências funcionais estabelecidas no art.º 1436.º, do Código Civil, cabendo-lhe a legitimidade material para agir em juízo no âmbito das suas competências (cf., art.º 1437.º, do Código Civil). ---
Uma das funções do administrador do condomínio consiste em cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, conforme resulta das alíneas d), e f), do n.º 1, do art.º 1436.º, do Código Civil. ---
Aliás, resulta do disposto no n.º 4, do art.º 6.º, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro (versão atualizada), que o administrador tem o dever de instaurar a ação de cobrança contra o condómino que não liquide atempadamente as quantias respeitantes à sua quota-parte de contribuição para as despesas comuns. ---
Ficou provado que, até à entrada da ação a Demandada não pagou atempadamente quotas ordinárias e extraordinárias no montante global de €1.474,48. ---
Ora, o pagamento da contribuição para as despesas comuns constitui uma obrigação irrenunciável para os condóminos, no sentido em que, enquanto comproprietários das zonas comuns do edifício não se podem eximir do vínculo ou recusar-se ao cumprimento, total ou parcialmente. ---
Assim, é inequívoca a responsabilidade da Demandada relativamente à referida quantia, pelo que, a ação deverá proceder nesta parte do pedido. ---
O Demandante vem ainda peticionar as quotas vencidas no decurso da ação. ---
Por efeito do fracionamento da quota anual em prestações, com vencimento calendarizado, a referida obrigação de contribuir para as despesas comuns assume carácter periódico. ---
Deste modo, as quotas vencidas na pendência da ação correspondem a prestações futuras, cujo pagamento pode ser exigido nos termos do n.º 1, do art.º 557.º, Código de Processo Civil; ou seja, tratando-se de prestações periódicas, caso o devedor deixe de pagar, podem compreender-se no pedido, e na condenação, tanto as prestações já vencidas como as que se vencerem enquanto subsistir a obrigação. ---
Pelo que, deve proceder o pedido de condenação relativamente às quotas vencidas na pendência da presente ação, sendo exigível e devido o seu pagamento, uma vez que, a contribuição para as despesas comuns constitui uma obrigação legal, que a Demandada não desconhece, ou desconhecendo, está obrigada a conhecer [cf., art.º 1436.º, n.º 1, als. d) e f), do Código Civil]. ---
Ficou provado que, durante a pendência da ação venceram-se quotas ordinárias correspondentes aos meses maio de 2024, a setembro de 2024, na quantia mensal de €40,00, mensais, que assim totaliza o montante de €200,00. ---
Também ficou provado que já se venceram cinco mensalidades da quota extraordinária para obras na fachada do edifício, no montante €73,17, cada, e que não foram tempestivamente pagas. -
Sendo assim, resulta da matéria provada que, a Demandada não pagou as quotas, nas respetivas datas de vencimento, acumulando uma dívida por falta de pagamento de quotas. ---
Ficou também provado que, na pendência da ação, a Demandada efetuou um pagamento parcial do valor em dívida, na quantia de €1.434,48. ---
Assim, na presente data, a dívida da Demandada ascende ao montante global de €1.130,85. ---
Pelo que, a ação deve ser declarada procedente nesta parte do pedido. ----
Relativamente à penalização pecuniária aplicada pelo Demandante, cumpre dizer o seguinte: ---
A aquisição de uma fração num edifício constituído em propriedade horizontal implica a constituição do respetivo proprietário na qualidade de condómino, determinando a sua vinculação a um regime jurídico específico, relativamente complexo, que não decorre apenas da lei, mas também, e em especial, do regulamento do condomínio (se existir), das deliberações da assembleia dos condóminos, e das decisões do administrador. ---
Nos termos do disposto no art.º 805.º, n.º 2, al. a), do Código Civil, há mora do devedor independentemente de interpelação, se a obrigação tiver prazo certo. ---
Por outro lado, no âmbito da propriedade horizontal, vigora o disposto no art.º 1434.º do Código Civil, que permite à assembleia dos condóminos estabelecer a aplicação de penas pecuniárias para sancionar a inobservância das disposições legais do Código Civil, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador. ---
Ora, no caso dos presentes autos a constituição da Demandada em mora decorre diretamente do prazo de vencimento da obrigação, isto é, o momento em que ocorre o facto pelo qual se torna exigível o pagamento de uma determinada mensalidade. ---
Sendo as quotas mensais, conforme resulta da deliberação constante em ata, a obrigação tem prazo de vencimento, pelo que, a constituição da Demandada em mora não está dependente de interpelação para o pagamento. ---
Ficou provado que a assembleia dos condóminos deliberou no sentido de ser aplicada uma pena pecuniária, no montante de €525,00, nos casos em que seja instaurada ação para cobrança de dívida, tendo ficado ainda provado que, o Demandante aplicou a referida pena pecuniária à Demandada com a instauração da presente ação, como decorre do requerimento inicial. ---
Na audiência de julgamento a Demandada manifestou o seu desagrado relativamente à forma como o administrador do condomínio tem exercido as suas funções, em especial a falta de informação sobre os assuntos do condomínio. ---
No entanto, a insatisfação da Demandada relativamente ao exercício das funções do administrador não é fundamento da exceção de não cumprimento da obrigação de pagamento das quotas, porque não há reciprocidade de prestações, nem o condomínio enquanto entidade se confunde com a atuação do respetivo administrador, o qual poderá ser demandado em nome próprio, para apuramento da eventual responsabilidade por atos ou omissões relacionados com o exercício do cargo.---
Deste modo, releva para a decisão sobre a matéria o seguinte: ---
As quotas de condomínio são devidas nos termos da lei e devem ser integralmente pagas nas respetivas datas de vencimento. ---
A Demandada estava em situação de incumprimento à data da instauração da ação, por falta de pagamento tempestivo das quotas de condomínio. ---
A assembleia dos condóminos aprovou uma deliberação que se traduz na possibilidade de ser aplicada uma pena pecuniária relativamente às situações de incumprimento da obrigação de pagamento das quotas de condomínio. ---
Na instauração da ação o Demandante aplicou à Demandada a pena pecuniária aprovada pela assembleia dos condóminos. ---
O pagamento extemporâneo total ou parcial das quotas em dívida na pendência da ação, não exonera a Demandada do pagamento da pena pecuniária que lhe foi aplicada, sob pena de a sentença esvaziar as normas legais que admitem o estabelecimento da referida sanção. ---
Sobre a alegada arbitrariedade da aplicação da sanção: ---
Não cabe no âmbito dos presentes autos averiguar se o Demandante aplicou ou não sanções pecuniárias relativamente a outros condóminos, que o Demandado alega que se encontram em situação de incumprimento. ---
Por outro lado, não resulta objetivamente dos autos que o Demandante tenha agido por preconceito ou de forma discriminatória relativamente ao Demandado. ---
Assim, a aplicação da sanção não é arbitrária, nem abusiva. ---
Sobre a alegada falta proporcionalidade da pena pecuniária: ---
Importa afirmar que, estando constituída uma determinada obrigação, a ordem jurídica espera que o cumprimento da prestação pelo devedor resulte de um ato voluntário. ---
Assim, o devedor cumpre quando realiza a prestação a que se encontra obrigado, cf., 762.º, n.º 1, do Código Civil. ---
Tal como resulta do teor da deliberação da assembleia dos condóminos que aprovou a aplicação da penalidade para o incumprimento, a razão de ser e o valor fixado para a mesma, radicam na necessidade de o condomínio ter de desenvolver um esforço de cobrança acrescido, com alocação dos meios necessários para a instauração da cobrança da dívida pela via coerciva. ---
Portanto, a situação anómala na relação jurídica em causa nos autos reside no incumprimento da Demandada, e não no estabelecimento da penalidade, que surge como uma forma que a lei expressamente admite para sancionar particularmente a referida conduta. ---
Ora, o valor da penalização é objetivamente compatível com as despesas em que, de acordo com os dados da experiência comum, o Demandante tem de incorrer para providenciar a cobrança de uma dívida. por via da instauração de uma ação em tribunal. ---
Deste modo, o montante da penalização não está ligado ao valor da dívida, porque não incide exclusivamente na mora do cumprimento, mas também, e sobretudo, tal penalização pretende atingir ou expressar o desvalor originado pela conduta inadimplente do Demandado, mostrando-se razoável e perfeitamente justificado o respetivo montante, tendo em conta a devida ponderação de todos os interesses em causa. ---
Assim, considerando os pagamentos efetuados e as quotas vencidas na pendência, a ação deve ser declarada totalmente procedente. ---
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DECISÃO
Atribuo à causa o valor de €1.999,48, por corresponder à quantia em dinheiro que o Demandante pretendia obter no momento da propositura da ação, cf., normas conjugadas dos artigos 306.º, n.º 1; 297.º, n.º 2; e 299.º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil, aplicáveis ex vi, art.º 63.º, da Lei dos Julgados de Paz. ---
Pelo exposto e com os fundamentos acima invocados: ---
Julgo a presente ação totalmente procedente, por provada, e consequentemente, condeno a Demandada a pagar ao Demandante a quantia global de €1.130,85, que inclui todas as quotas vencidas e não pagas até ao mês setembro de 2024, inclusive, e a pena pecuniária regulamentar aplicada. ---
Custas: ---
Taxa de justiça no montante de €70,00 (setenta euros) a cargo da Demandada, por ter ficado vencida, nos termos da primeira parte, da al. b), do n.º 1, do art.º 2.º, da Portaria n.º 342/2019, de 1 de outubro. -
O pagamento deverá ser feito no prazo de três dias úteis, mediante liquidação da respetiva guia de pagamento (DUC), emitido pela secretaria do Julgado de Paz. ---
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Extraia e notifique a guia de pagamento (DUC), ao responsável pelo pagamento das custas juntamente com cópia da presente decisão. ---
Após os três dias úteis do prazo legal para o pagamento, aplica-se uma sobretaxa no montante de €10,00 (dez euros), por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação, até ao máximo de €140,00 (cento e quarenta euros). ---
O valor da sobretaxa aplicável acresce ao montante da taxa de justiça em dívida. ---
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Após trânsito, verificando-se a falta de pagamento das custas, mesmo após o acréscimo da referida sobretaxa legal, conclua para emissão de certidão para efeitos de execução fiscal, a instaurar junto dos competentes serviços da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), pelo valor das custas em dívida acrescidas da respetiva sobretaxa. ----
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Registe e notifique. ---
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Julgado de Paz de Setúbal, em 23 de setembro de 2024
O Juiz de Paz
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Carlos Ferreira