Sentença de Julgado de Paz
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RELATÓRIOA..., melhor identificado a fls. 1, e B..., melhor identificada a fls.1, intentaram contra C..., melhor identificada a fls. 2 e 67, a presente acção declarativa de condenação (a fls. 3 a 5, que aqui se dão por reproduzidas), pedindo a condenação desta a proceder a obras em imóvel arrendado, de sua propriedade, que constam do seguinte:
1. Proceder à picagem e remoção do estuque danificado do tecto do quarto e estucagem do mesmo, picagem e remoção do estuque junto à sanefa, remoção e reposição do parquet e rodapé, efectuando o respectivo afagamento e envernizamento, bem como à pintura do quarto;
2. Proceder à reparação das fissuras do tecto da sala e à respectiva pintura;
3. Relativamente à cozinha, proceder de forma idêntica ao supra mencionado em 1;
4. Proceder à picagem e estucagem do tecto e paredes da casa de banho e à pintura com tinta acetinada;
Alegam, em síntese, que são arrendatários de fracção autónoma correspondente ao 1º andar letra D do prédio sito no nº ........, Seixal, que a Demandada detém a qualidade de senhoria do supra mencionado imóvel, que a 6 de Novembro de 2004 ocorreu uma inundação com origem no andar contíguo superior, que originou uma inundação na fracção arrendada e que resultou em graves danos. Igualmente alegam que cabe à senhoria proceder às reparações necessárias para que o locado se mantenha num estado de manutenção e conservação que garanta que se cumpre a finalidade do contrato de arrendamento alegado. Para tanto interpelaram por duas vezes a Demandada, através de mandatário, para executar as obras respectivas, o que não veio a ocorrer.
Juntaram 28 (seis) documentos (a fls. 23 a 40 e 60 a 68), que aqui se dão por reproduzidos.
Regularmente citados para contestar, a Demandada não o fez.
Não juntou documentos.
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Da ilegitimidade da Demandante B...No Douto Requerimento Inicial, vêm os Demandantes invocar a qualidade de arrendatária de C..., para aferir da sua legitimidade nos presentes autos.
No entanto, cotejando o contrato de sub-arrendamento junto aos autos pelos Demandantes (a fls. 23 a 25) não podemos deixar de concluir que o mesmo foi apenas celebrado, na qualidade de subarrendatário, pelo Demandante A....
Dispõe o art. 83º nº 1 do R.A.U. que “ seja qual for o regime matrimonial, a posição de arrendatário não se comunica ao cônjuge (…)”. Comentando este preceito, António Pais de Sousa (Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano (R.A.U.), 6ª Edição, Editora Rei dos Livros, 2001, p. 264) refere que “è evidente que este artigo só se aplica no caso de, apenas um dos cônjuges ter celebrado o contrato de arrendamento. Se houve a intervenção de ambos, o que é frequente na prática, qualquer deles é arrendatário”.
Acrescenta o art. 26º nº 1 do C.P.C. que “o autor é parte legítima quando tem interesse directo em demandar (…)”, que se exprime, nos termos do nº 2 do mesmo artigo “pela utilidade derivada da procedência da acção”.
Se bem que seja legítimo ao cônjuge do arrendatário com ele coabitar, nos termos da alínea a) do nº 1 e do nº 2 do art. 76º do R.A.U., na fracção arrendada, tal não lhe confere, por si só, o supra referido interesse directo, consequência de se ter celebrado determinado contrato, mas apenas um interesse reflexo, que depende daquela coabitação.
Assim, no caso sub judice, apenas é contraente no supra mencionado contrato o Demandante, pelo que não detém a Demandante B... a qualidade de arrendatária.
Configura-se a excepção dilatória da ilegitimidade da Demandante B..., sendo a mesma de conhecimento oficioso, nos termos do art. 495º do C.P.C.
Em face do exposto e sem necessidade de maiores considerações, declara-se a Demandante B..., parte ilegítima na presente acção, o que constitui uma excepção dilatória, nos termos do disposto no art. 494º e) do C.P.C. Em consequência, não pode este Julgado de Paz conhecer do mérito da causa, pelo que decido absolver da instância a Demandada, no que respeita a esta Demandante (art. 493º nºs 1 e 2 do C.P.C. e art. 63º da LJP).
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O Julgado de Paz é competente.Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não se verificam outras excepções dilatórias, nulidades ou outras questões prévias que obstem ao conhecimento da causa, ou excepções peremptórias que cumpra conhecer.
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Tendo sido agendada sessão de Pré-Mediação para dia 26 de Outubro de 2005, a ela não compareceu a Demandada, não vindo a justificar a respectiva falta, pelo que se procedeu a marcação de audiência de julgamento.**
Aberta a audiência e estando apenas presentes os Demandantes, foi esta suspensa, ficando os autos a aguardar o decurso do prazo para a justificação da falta, nos termos dos nºs 1, 2 e 4 do art. 58º da LJP, o que não veio a acontecer, pelo que se profere sentença.**
FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTOPara a convicção do Julgado, foram tomados em consideração os documentos juntos a fls. 23 a 40 e 60 a 68 e a confissão da Demandada – pela inexistência de contestação e falta à Audiência de Julgamento.
Com interesse para a discussão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. O Demandante é subarrendatário de uma fracção autónoma correspondente ao 1º andar, letra D, do prédio em regime de propriedade horizontal com o nº 14 de polícia, na Avenida ......, Seixal;
2. Em 6 de Novembro de 2004, quando o Demandante e a sua mulher chegaram ao imóvel supra mencionado em 1, deparou-se-lhes uma inundação cuja origem advinha da circunstância de pingar abundantemente água do tecto do locado;
3. Resultante de inundação que ocorreu na fracção contígua superior;
4. Que originou igualmente uma inundação no locado de que o Demandante é subarrendatário;
5. E que resultou em danos graves naquela fracção;
6. Que tornaram a casa inabitável por razões de desconforto e de insalubridade, e que consistem no seguinte:
7. O tecto do quarto de dormir ressume humidade, tem maus cheiros e está completamente negro;
8. Certos locais do tecto da cozinha igualmente ressumem humidade e está o mesmo completamente manchado;
9. Após a remoção da água da supra referida inundação de 6 de Novembro, os tacos do chão do quarto levantaram;
10. Não existindo soalho na condição de bom estado;
11. Torna-se necessário proceder ao seguinte:
12. Picagem e remoção do estuque danificado do tecto do quarto e estucagem do mesmo, picagem e remoção do estuque junto à sanefa, remoção e reposição do parquet e rodapé, efectuando o respectivo afagamento e envernizamento, bem como a pintura do quarto;
13. Reparação das fissuras do tecto da sala e à respectiva pintura;
14. Relativamente à cozinha, proceder de forma idêntica ao supra mencionado em 12;
15. Proceder a picar e estucar o tecto e paredes da casa de banho e à pintura com tinta acetinada;
16. O Demandante tem em seu poder orçamento datado de 11 de Setembro de 2005, com validade de 90 (noventa) dias, com o valor de €2618,00 (Dois mil, seiscentos e dezoito euros), a que deverá acrescer I.V.A., respeitante às obras supra mencionadas;
17. O Demandante, através de Mandatário, interpelou a Demandada para executar as supra referidas obras em 1 de Junho de 2005, mas esta não deu cumprimento à interpelação;
18. Em 21 de Julho de 2005 o Demandante insistiu, de novo através de Mandatário, para que a Demandada procedesse a obras, mas de novo sem êxito.
Não se encontram provados os seguintes factos:
1. Que o Demandante seja arrendatário da fracção supra citada em 1 dos factos provados.
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FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE DIREITO
Dispõe o art. 58º nº 2 da LJP que, se o Demandado, tendo sido regularmente citado, não comparecer, não apresentar contestação escrita nem justificar a falta no prazo de três dias, consideram-se confessados os factos articulados pelo autor.
In casu, a Demandada encontra-se regularmente citada, não apresentando contestação escrita, nem comparecendo à audiência de Julgamento, e não vindo a justificar a respectiva falta.
Operam, assim, as cominações previstas no supra mencionado normativo, pelo que se consideram confessados os factos articulados pelo Demandante.
A relação material controvertida circunscreve-se às relações entre arrendatário (no caso sub judice, subarrendatário) e a respectiva senhoria, proprietária da fracção objecto dos presentes autos.
Resulta provado terem existido no local arrendado danos provenientes de inundação ocorrida no andar contíguo superior, que provocaram deteriorações nos tectos e paredes do quarto e cozinha, no parquet e rodapé daqueles, no tecto e paredes da sala, e nas paredes e tecto da casa de banho.
Veio o Demandante pedir a condenação da senhoria na execução das supras mencionadas reparações. Vejamos se lhe assiste razão.
Encontramo-nos perante a existência de um contrato de sub-arrendamento celebrado entre o Demandante A..., na qualidade de subarrendatário e “D..., S.A.R.L.”, na qualidade de arrendatária, que se diz “devidamente autorizada pela senhoria” para a celebração do contrato supra referido.
Dispõe o art. 1060º do C.C. que “a locação diz-se sublocação, quando o locador a celebra com base no direito do locatário que lhe advém de um precedente contrato locativo”. Acrescenta o art. 1061º do C.C. que “a sublocação só produz efeitos em relação ao locador ou a terceiros a partir do seu reconhecimento pelo locador ou da comunicação a que se refere a alínea g) do art. 1038º”.
Na sequência do supra citado art. 1060º do C.C. há ainda que referir que “ao subarrendamento, como arrendamento que é, se aplicam as normas do arrendamento, por exemplo, quanto aos direitos e obrigações do locador e do locatário, quanto à capacidade, à legitimidade, ao objecto, aos requisitos de forma, etc.” (Pereira Coelho, ob. cit., p. 219).Ou, por outras palavras, “como espécie do subcontrato, o subarrendamento é influenciado pelo seu regime e subsistência pelo seu contrato base – o contrato de arrendamento” (Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 3ª Edição, Almedina, Coimbra, 2001, p. 522).
No Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça (16.11.1999, Revista nº 749/99 – 2ª Secção) refere-se que” a autorização de sublocação implica que o locador e o locatário se tornem expressamente sujeitos negociais, quer pelo reconhecimento, quer pela comunicação; de contrário, não pode o locatário fazer exigências ao locador (…)”.
No caso em apreço, muito embora não tenha sido alegada pelo Demandante a existência de tal comunicação, não veio a Demandada aos autos contestar, no sentido de afastar a sua existência, pelo que não cabe a este Tribunal pronunciar-se sobre a supra referida matéria.
Dispõe o nº 1 do art. 11º do R.A.U. que “nos prédios urbanos e para efeitos do presente diploma, podem ter lugar obras de conservação ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação”.
Acrescenta o nº 2 do mesmo artigo que obras de conservação ordinária, que são aquelas, em geral “destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração”, encontrando-se estas a cargo do senhorio (arts. 11º e 12º do R.A.U.). Acrescenta António Pais de Sousa (ob. cit., p. 96), e no mesmo sentido o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 11.05.1995 (Col. Jur., Ano XX, t. 3, p. 100) que “em princípio, o senhorio tem obrigação de fazer as obras no objecto locado, que sejam necessárias para o conservar em termos de assegurar o gozo do arrendatário; salvo as que sejam provocadas pela utilização do arrendatário, que serão da responsabilidade deste”.
Muito embora resulte provado terem os danos sido consequência de inundação na fracção contígua superior, parece-nos estarmos perante o previsto no supra citado nº 2, uma vez que os danos causados afastam o locado das suas condições requeridas pelo fim do contrato existentes à data da sua celebração.
O Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 25.11.1998 (Revista nº 942/98 – 2ª Secção) refere, a este propósito, que “o risco de deterioração ao longo do tempo de um prédio arrendado corre por conta do senhorio, que deve estar a par do que se passa, atento o dever de vigilância a cargo do proprietário (art. 492º do C.C.). Não é o facto de grande parte dos danos terem sido produzidos por terceiro que irresponsabiliza o senhorio”. Assim se passa, de facto, no caso sub judice: resultando provado ter existido uma inundação oriunda da fracção contígua superior que provocou danos cuja reparação é peticionada nos presentes autos, não deixa o senhorio de por eles responder, no âmbito da relação contratual celebrada pelo Demandante. Tal não afasta, todavia, eventuais direitos de regresso por parte da senhoria contra quem de direito, que igualmente não trataremos de analisar nestes autos.
Também não podemos deixar de referir, mutatis mutandis, o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 09.07.1998 (Processo nº 611/98, - 2ª Secção), que defende que “provando-se que o inquilino dum prédio urbano não teve qualquer responsabilidade em infiltrações provenientes do andar de cima, é o senhorio quem deve arcar com os prejuízos daí decorrentes, por ter a obrigação de assegurar o gozo para os fins a que o prédio se destina”.
Assim, e sem necessidade de maiores considerações, não podemos deixar de dar provimento aos pedidos formulados pelo Demandante.
Ao Julgado de Paz cumpre decidir do pedido, tendo em consideração a matéria de facto provada e a lei aplicável.
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DECISÃONos termos e com os fundamentos invocados, julgando totalmente procedente, por provada, a presente acção, decido condenar a Demandada a proceder às seguintes obras na fracção autónoma correspondente ao 1º andar, letra D, do prédio em regime de propriedade horizontal com o nº 14 de polícia, na Avenida ......, Seixal:
Relativamente ao quarto e à cozinha, a proceder à picagem e remoção dos estuques danificados do tecto, à estucagem dos mesmos, à picagem e remoção do estuque junto à sanefa, à remoção e reposição do parquet e rodapé, efectuando o respectivo afagamento e envernizamento, bem como às respectivas pinturas; relativamente à sala, a proceder à reparação das fissuras do tecto e à respectiva pintura; relativamente à casa de banho, a proceder à picagem e estucamento do tecto e paredes, bem como à respectiva pintura com tinta acetinada.
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Custas a cargo da Demandada, que se declara parte vencida, na proporção de 2/3, e da Demandante B..., na proporção de 1/3, nos termos do disposto no art. 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, e do art. 446º nº 2 do C.P.C..**
Registe e notifique.**
Seixal, em 5 de Janeiro de 2006(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art. 138º nº 5 do C.P.C.)
Ana de Almeida Flausino