Sentença de Julgado de Paz
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RELATÓRIO:A e B , identificados a fls. 1, intentaram, em 13 de novembro de 2013, a presente ação declarativa de condenação, contra C-; D-; E- e F-, melhor identificados a fls. 1, 2 e 3, pedindo que estes sejam condenados a cumprir o contrato de arrendamento celebrado entre si, com a duração de um ano, com termo em trinta de julho de 2014, e, em consequência, serem condenados no pagamento das rendas referentes aos meses de dezembro de 2013 a junho de 2014, no valor de 2.100,00 (Dois mil e cem euros).
Para tanto, alegaram os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 7, que se dá por reproduzido.
Juntaram 7 documentos (fls. 8 a 23) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Os Demandados foram, pessoal e regularmente, citados para contestarem, no prazo, querendo, nada tendo dito.
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Cabe a este tribunal decidir se os Demandados na qualidade de arrendatários e de fiadores, devem ser condenados no pagamento das rendas até ao final do contrato. **
Tendo os Demandantes optado pelo recurso à Mediação para resolução do litígio, foi agendado o dia 26 de novembro de 2013 para a realização da sessão de Pré-Mediação, a qual se realizou, seguida de sessão de Mediação, não tendo as partes logrado alcançar o acordo (fls.26 e 38 a 41), pelo que, não obstante estar a decorrer o prazo para a apresentação da Contestação, sem prejuízo do mesmo, foi designado o dia 13 de dezembro de 2013 para a realização da Audiência de Julgamento e não antes, atento o decurso daquele prazo e a indisponibilidade de agenda (fls. 43). **
Aberta a Audiência, e estando todos presentes, foram ouvidas as partes nos termos do disposto no art.º 57.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, com a redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho (LJP) tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no art.º 26.º do referido dispositivo legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à realização da Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal e, devido à acumulação de serviço, se designou a presente data para a sua continuação com prolação de sentença e não antes, atenta a ausência da signatária até ao dia 6 de janeiro e a indisponibilidade de agenda para data anterior. **
Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir: **
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTOA convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida, tendo sido tomadas em consideração a ausência de contestação, logo de impugnação dos factos alegados; as declarações das partes em audiência de julgamento e os documentos juntos pelos Demandantes.
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Com interesse para a decisão ficaram provados os seguintes factos:
1. Em 28 de Junho de 2013, os Demandantes e os Demandados celebraram contrato de arrendamento para habitação, relativo à referida fração autónoma, designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão direito, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na xxxxxxxx, n.º xx, freguesia de Arrentela, concelho do Seixal (Doc. n.º 2);
2. Os Demandados C- e D-, assumiram a posição contratual de inquilinos, sendo que os Demandados E- e F-, são seus fiadores (Doc. n.º2);
3. O prazo de duração do referido contrato é de um ano, com início no dia 1 de junho de 2013 e termo no dia 30 de Junho de 2014, podendo ser prorrogado por iguais períodos, caso não fosse denunciado no seu termo (Doc. n.º2); --
4. A renda mensal foi fixada em 300,00 € (Trezentos euros), devendo ser paga antecipadamente nos primeiros oito dias do mês anterior àquele a que respeitar, mediante transferência bancária (Doc. n.º2);
5. Na data da celebração do referido contrato, os Demandados pagaram dois meses de renda, no montante de 600,00 € (Seiscentos euros), referente ao mês de julho e ao mês de caução (Doc. n.º 2);
6. Nos termos da cláusula décima do referido contrato, qualquer uma das partes, o podia denunciar, através de comunicação escrita, dirigida à outra parte, com uma antecedência mínima de sessenta dias (Doc. n.º2);
7. Quando o contrato ainda não tinha dois meses de duração, os Demandados inquilinos, deslocaram-se a casa dos Demandantes, tendo-lhes comunicado que não se estavam a dar bem, pelo que o Demandado C pretendia rescindir o contrato;
8. A Demandante esclareceu que a rescisão tinha de ser efetuada por ambos os contraentes, inquilinos, e que havia que ter em conta que o contrato tinha a duração de um ano que tinham que cumprir, o que os Demandados não aceitaram;
9. Perante a posição assumida pelos Demandados, os Demandantes apresentaram-lhes proposta de pagarem apenas quatro meses de renda, o que os mesmos não aceitaram, tendo afirmado que então ficavam até ao fim do contrato;
10. Porém, em 30 de setembro de 2013, os Demandados, inquilinos, enviaram aos Demandantes carta na qual denunciam o contrato, com efeitos ao dia 30 de novembro de 2013, correspondendo a renda do mês de novembro de 2013, ao mês de caução (Doc. n.º 3);
11. Na sequência da receção da referida carta, os Demandantes endereçaram aos primeiros Demandados, inquilinos, carta registada, com aviso de receção, datada de 4 de Outubro de 2013 (Doc. n.º4);
12. Carta em que os Demandantes informaram os primeiros Demandados de que a denúncia do contrato de arrendamento pode ser efetuada com uma antecedência mínima de sessenta dias, sendo que as restantes condições previstas no contrato têm de ser cumpridas, sendo que o contrato tem a duração de um ano, pelo que as rendas respeitantes a esse período teriam de ser pagas (Doc. n.º 4);
13. No que concerne ao mês de caução, esclareceram os Demandantes que a mesma permanece na posse destes até o final do contrato, altura em que será efetuado o acerto de contas, pelo que consideram que a renda referente ao mês de Novembro de 2013 deveria ser paga (Doc. n.º4);
14. Os Demandados, inquilinos, receberam a referida carta em 9 de outubro de 2013 (Doc. n.º 5);
15. Os Demandantes enviaram também aos Demandados, fiadores, carta registada, com aviso de receção, datada de 4 de Outubro de 2013, informando-os da posição assumida pelos Demandados, inquilinos, bem com da posição dos Demandantes, enviando-lhes cópia de carta enviada aos primeiros (Doc. n.º6);
16. Carta que foi recebida pelos destinatários em 9 de outubro de 2013 (Doc. n.º 7);
17. Nenhum dos Demandantes deu resposta aos Demandantes;
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão.
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FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações decorrentes da celebração de um contrato de arrendamento entre as partes e aos direitos e obrigações decorrentes do mesmo.
Ora, o arrendamento é a locação de uma coisa imóvel e nos termos do disposto no Código Civil, “é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.” (art.ºs 1022.º e 1023.º), sendo uma das obrigações principais do locatário (inquilino) o pagamento da renda (Art.º 1038.º do C.C.) e bem assim das restantes despesas que são contratualmente da sua responsabilidade. -
Nos termos do disposto no art.º 1100.º, n.º 1, com a redação que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto “Após seis meses de duração efectiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência seguinte: b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se, à data da comunicação, este tiver até um ano de duração efetiva.”.
E, nos termos do disposto no n.º 3, do mesmo dispositivo “A denúncia do contrato nos termos dos números anteriores, produz efeitos no final de um mês do calendário gregoriano, a contar da comunicação.”.
Sendo que o n.º 6 do art.º 1098.º do Código Civil, aplicável por remissão do disposto no n.º 4 do referido dispositivo legal, dispõe que “A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à cessação do contrato mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.”
Feito que está o aresto legal, aplicável ao caso, vejamos, então a situação concreta.
Em primeiro lugar, deve esclarecer-se que não resultou provado que os Demandantes sejam proprietários do locado, como alegam no contrato de arrendamento que celebraram e bem assim no seu Requerimento Inicial, uma vez que o documento que juntam aos autos para prova desse facto não corresponde ao alegado.
Ora, a titularidade do direito de propriedade apenas pode ser provado por documento e, sendo certo que o locado terá vindo à posse dos Demandantes, por sucessão, não é menos certo que a situação Registral e fiscal não foi ainda regularizada, mantendo-se o bem em nome de G-.
No entanto para o caso dos autos, o que interessa é quem celebrou o contrato de arrendamento – porque é quem fica vinculado ao seu cumprimento – e dúvidas não restam de que foram os Demandantes, pelo que nada obsta à apreciação do mérito da causa.
Quanto à decisão a tomar nos presentes autos, não existe controvérsia quanto aos factos alegados, nem quanto à forma como o contrato celebrado entre as partes cessou.
Também não existe desacordo quanto ao cumprimento do prazo de sessenta dias de pré-aviso pelos Demandados.
A questão que opõe as partes é meramente jurídica, já que os Demandantes pugnam pelo cumprimento integral do contrato, logo pelo pagamento das rendas correspondentes aos meses remanescentes de um ano de duração contratada e os Demandados entendem que nada mais têm a pagar.
A posição dos Demandantes é, inexplicavelmente, recorrente, já que não é a primeira vez que tal pedido é formulado em processos neste tribunal.
É uma posição que não se compreende; que não encontra apoio legal e que representaria um eventual enriquecimento sem causa dos senhorios, os quais podiam até estar a receber rendas dos anteriores inquilinos e dos atuais, caso tivessem voltado a arrendar o locado.
Isso mesmo foi explicado na audiência de julgamento, tendo todos percebido a situação.
Ora, conforme se referiu, a principal obrigação do locatário é a de proceder ao pagamento da renda acordada, pontual e mensalmente e, neste caso, no dia 1 do mês anterior a que disse respeito.
Por conseguinte, em outubro de 2013, os Demandados estariam a pagar o mês de novembro de 2013, pelo que o contrato acabou por ter uma duração efetiva de cinco meses.
Também quanto ao mês de caução têm os Demandantes uma perspetiva um pouco distorcida, uma vez que tal mês deve ser descontado no último mês de execução do contrato de arrendamento, sendo certo que nada consta do contrato que se destine a outro fim.
Por conseguinte, entenderem que o mês de caução servirá para eventual acerto de contas, não é legítimo, porque o contrato é omisso a esse respeito.
Assim, na normalidade das coisas o referido mês é sempre imputado ao último mês de execução do contrato, como entenderam os Demandados.
Só assim não seria se, no contrato, tivesse sido convencionado outro destino para o mês pago adiantadamente e o qual foi imperfeitamente de mês de caução.
Tanto que a renda era paga no mês anterior ao que dissesse respeito.
Quanto às rendas pedidas até ao fim do contrato, a denúncia do contrato pelo arrendatário, após seis meses de duração efetiva é, conforme se viu, livre, não ficando aquele adstrito ao seu cumprimento pelo período convencionado, desde que observe o prazo do pré-aviso, pelo que nem bem se compreende como podem os Demandantes formular este pedido.
Por outro lado, também não se compreende como chegaram os Demandados a este verdadeiro “braço de ferro”, sem se informarem das suas obrigações legais.
Na verdade, se os Demandantes exageraram no exercício dos seus direitos, também os Demandados se centraram no prazo de sessenta dias do Pré-aviso – que cumpriram – recusando-se a reconhecer aos Demandantes qualquer outro direito.
Ora, os contratos devem ser cumpridos pontualmente e com observância dos ditames da boa-fé contratual (art.º 406.º do Código Civil), o que, vimos a verificar, nem sempre acontece com evidentes prejuízos para uma das partes contratantes. -
Neste caso, os Demandados só poderiam denunciar livremente (sem qualquer motivo) o contrato, após seis meses de duração, nos termos do supra mencionado dispositivo, pelo que tendo-o denunciado após cinco meses de duração, está fora de dúvida de que terão de suportar o encargo com o sexto mês, uma vez que observaram o prazo do pré-aviso.
E, assim sendo, como é, terão os Demandados de ser condenados no pagamento da renda correspondente ao sexto mês, no montante de 300,00 € (Trezentos euros). -
Os primeiros Demandados, ao incumprirem a sua obrigação legal responsabilizaram também os Demandados, fiadores, que, no contrato, assumiram a posição de fiadores que o mesmo é dizer assumiram a responsabilidade pela obrigação principal, nos mesmos moldes em que esta foi assumida pelos Demandados, inquilinos (art.º 634.º, do Código Civil).
No entanto, os Demandados fiadores, não tendo renunciado ao benefício da excussão prévia, poderão recusar o cumprimento enquanto os Demandados, inquilinos, tiverem bens.
Efetivamente, dispõe o n.º 1, do art.º 638.º do Código Civil que “Ao fiador é lícito recusar o cumprimento enquanto o credor não tiver excutido todos os bens do devedor sem obter a satisfação do seu crédito.”.
Assim, caso a sentença não seja cumprida pelos Demandados, inquilinos, - como deve – os Demandantes apenas podem executar bens dos fiadores, quando não existirem bens dos inquilinos para penhora.
Aproveita-se para explicar às partes que todas as sentenças são de cumprimento obrigatório e se cumprem de duas maneiras, a saber: voluntaria ou coercivamente, neste caso, através de ação executiva, própria para obrigar alguém a cumprir a sentença que não cumpriu voluntariamente, com penhora de bens suficientes para o pagamento do valor da condenação.
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DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente ação parcialmente procedente, porque parcialmente provada, decido condenar os Demandados a pagar aos Demandantes a quantia de 300,00 € (Trezentos euros). DECISÃO
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As custas serão suportadas pelos Demandantes e pelos Demandados, em razão do decaímento e na proporção respectiva de 85% e 15% (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro). --**
Registe. **
Seixal, 15 de janeiro de 2014(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 131.º/5 do C.P.C.)
Fernanda Carretas