Sentença de Julgado de Paz
A, melhor identificado a fls.1, intentou contra B, melhor identificada a fls. 1, e contra C, melhor identificado a fls. 1, a presente acção declarativa de condenação (a fls. 1 a 4, que aqui se dão por reproduzidas), pedindo a condenação destes a pagarem-lhe a quantia de € 3920,75 (Três mil, novecentos e vinte euros), a título de valor destinado a obras na fracção arrendada, bem como nas partes comuns do prédio onde a mesma se insere, e da qual os Demandados são, respectivamente, senhorios da fracção, e proprietários do edifício.
Mais peticiona a condenação dos Demandados no pagamento das custas processuais.
Em audiência de julgamento, o Demandante veio a aperfeiçoar o pedido, que passou a ser o seguinte:
1 - “Condenação dos Demandados a efectuar obras na clarabóia da escada (fornecimento e montagem de seis grelhas em rede metalizada para a dita clarabóia e colocação de dois vidros, que se encontram partidos);
2 – Reparação e pintura do tecto da cozinha, do quarto e da varanda da fracção arrendada pelo Demandante;
3 – Reparação da instalação eléctrica da escada, da qual consta a substituição do quadro eléctrico de serviços comuns;
4 – Colocação de três globos e lâmpadas nos patins da escada;
5 – Colocação de dois botões de pressão na entrada do prédio;
6 – Revisão das campainhas e colocação de anilhas na porta da entrada do prédio;
7 – Reparação de dois corrimãos em ferro metalizado existentes na varanda da fracção arrendada”.
Mais peticiona que a condenação dos Demandados na execução das obras no prazo de seis meses a contar de 17 de Janeiro de 2011, ou se assim não suceder, e subsidiariamente, no pagamento de € 3920,75 (Três mil, novecentos e vinte euros e setenta e cinco cêntimos).
Juntou 8 (Oito) documentos (a fls. 5 a 18 e 27, que aqui se dão por reproduzidas).
Regularmente citados para contestar, os Demandados vieram-no a efectuar (a fls. 34 a 36, que aqui se dão por reproduzidas). Alegam, em síntese, que deveria ser o inquilino a manter em bom estado os soalhos, vidros e pinturas, nos termos da alínea b) da cláusula 6ª do contrato de arrendamento celebrado, pelo que entendem não dever ser condenados nesta parte do pedido. Vêm ainda discordar da condenação no pagamento directamente ao Demandado, alegando não terem qualquer garantia em como o mesmo mande executar as obras referidas, e que estas sejam devidamente executadas. Alegam ainda terem procedido a obras há pouco tempo, tendo recorrido a endividamento para o efeito, e que as suas condições económicas não permitem grandes obras. Propõem-se, porém, fazer o pagamento da verba peticionada, de modo faseado, directamente aos empreiteiros, mediante factura enviada aos Demandados.
Notificados do aperfeiçoamento requerido pelo Demandado, vieram os Demandados responder ao mesmo (a fls. 104 a 106, que aqui se dão por reproduzidas). Alegam, em síntese, propor-se pagar as reparações aos empreiteiros a contratar, no máximo de “tranches” possível, com consentimento do Demandante, e sob vistoria da Câmara Municipal de Odivelas.
Juntaram 12 (Doze) documentos (a fls. 37 a 40 e 107 a 114, que aqui se dão por reproduzidas).
O Julgado de Paz é competente.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não se verificam outras excepções dilatórias, nulidades ou outras questões prévias que obstem ao conhecimento da causa, ou excepções peremptórias que cumpra conhecer.
Tendo sido agendada sessão de Pré-Mediação para dia 20 de Dezembro de 2010, a ela compareceu o Demandante, e não compareceram os Demandantes, pelo que se marcou audiência de discussão e julgamento.
Aberta a audiência, a 17 de Janeiro de 2011, verificou-se presença do Demandante e a ausência dos Demandados, ficando os autos a aguardar o prazo legal para a justificação das respectivas faltas, o que veio a ocorrer, tendo as mesmas sido consideradas justificadas. Igualmente ficaram os autos a aguardar prazo para resposta a aperfeiçoamento. Reaberta a audiência de julgamento a 16 de Janeiro de 2011, a ela compareceu Demandante e não compareceram os Demandados, pelo que se profere sentença.
FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
Para a convicção do Julgado, foram tomados em consideração os documentos juntos a fls. 5 a 18 e 27 e 37 a 40 e 107 a 114, bem como o acordo das partes nos seus articulados, assim como as testemunhas arroladas.Com interesse para a discussão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. O Demandante é arrendatário da fracção correspondente ao 2º andar esquerdo, do Lote 3, no concelho de Odivelas;
2. Os Demandantes são os actuais proprietários do imóvel, por doação dos anteriores dos anteriores proprietários;
3. O contrato de arrendamento foi celebrado em .../.../...;
4. Começando a produzir efeitos a partir daquela data;
5. Há mais de 20 (vinte) anos que não existe electricidade na caixa da escada do prédio;
6. A clarabóia das escadas encontra-se partida;
7. O quadro eléctrico das partes comuns necessita ser substituído;
8. A mulher do Demandante sofre de graves problemas de visão, pelo que a falta de electricidade nas escadas lhe dificulta a locomoção na entrada e saída da fracção em que habita;
9. O corrimão da varanda da fracção locada pelo Demandante encontra-se danificado;
10. Porque o metal de que é composto se encontra corroído;
11. O tecto da cozinha encontra-se com fissuras;
12. Bem como “abaulado”;
13. Necessitando reparação e pintura;
14. O tecto do quarto encontra-se com manchas de humidade;
15. Necessitando reparação e pintura;
16. A porta da rua do edifício não abre totalmente;
17. Devido ao desgaste e dilatação dos materiais;
18. Provocando uma situação de insegurança;
19. E necessitando da colocação de anilhas;
20. Inexistem três globos e lâmpadas nos patamares das escadas;
21. As campainhas necessitam ser reparadas;
22. Na entrada do prédio é necessária a colocação de dois botões de pressão;
23. A placa do prédio não permite o isolamento do mesmo, deixando passar infiltrações de águas para o seu interior;
24. Os orçamentos peticionados pelo Demandante para proceder a obras atingem € 3920,00 (Três mil, novecentos e vinte euros);
25. Os Demandados são pessoas doentes;
26. Recebendo do Demandante, a título de renda mensal, a quantia de € 53,22 (Cinquenta e três euros e vinte e dois cêntimos);
27. E do conjunto de todas as rendas do prédio de que são proprietários o montante de € 9112,80 (Nove mil, cento e doze euros e oitenta cêntimos), por ano;
28. Recebe a Demandada C a quantia de € 1511,35 (Mil, quinhentos e onze euros e trinta e cinco cêntimos), título de rendimento anual respeitante a pensões de invalidez e velhice;
29. O Demandado B recebe, anualmente, a título de pensões de invalidez e velhice o montante de € 3847,06 (Três mil, oitocentos e quarenta e sete euros e seis cêntimos);
30. O prédio foi alvo de obras de reparação, mandadas executar pelos senhorios, em altura que não se consegue precisar;
31. Em .../.../..., o Departamento de Gestão e Ordenamento Urbanístico da Câmara Municipal de Odivelas, efectuou uma vistoria ao prédio objecto dos presentes autos;
32. Da qual resultou um auto que concluiu pela notificação dos proprietários do mesmo;
33. No sentido de mandar efectuar obras de reparação e conservação necessárias;
34. De forma a devolver as condições de salubridade e segurança à construção;
35. Tendo constatado os seguintes factos sobre o edifício:
36. Que se verificou exteriormente que foram recentemente realizadas obras de conservação no edifício;
37. Que inexiste uma pedra de revestimento do alçado principal, junto à porta de entrada, que se desprendeu;
38. Que a porta principal da entrada do edifício não abre totalmente, devido ao desgaste e dilatação dos respectivos componentes;
39. Que a instalação da escada não funciona;
40. Que, na varanda do Demandante o corrimão metálico, embora pintado, se encontra carcomido pela ferrugem;
Não se consideram provados os seguintes factos:
1. Que, actualmente, o tecto da varanda da fracção locada pelo Demandante necessite reparação e pintura;
2. Que as reparações dos tectos do quarto e cozinha actualmente necessárias sejam da responsabilidade do inquilino ora Demandante.
FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE DIREITO
Resulta do art. 1022º do Código Civil que “locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar uma à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”, dizendo-se arrendamento quando versar sobre coisa imóvel (art. 1023º do C.C.). Ora, o art. 1º do RAU define arrendamento urbano como “o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição”.
No caso em apreço, resulta provado que o Demandante e os então proprietários do prédio (que o doaram posteriormente aos Demandados), celebraram um contrato de arrendamento, em que ficou estipulada uma renda mensal que actualmente atinge € 53,22 (Cinquenta e três euros e vinte e dois cêntimos) - (art. 8º alínea c) do RAU).
Resulta provado que, quer a fracção locada, quer as partes comuns de que os inquilinos se servem, se encontram a necessitar de obras.
Designadamente, e quanto às partes comuns do edifício, porque inexiste electricidade na caixa da escada do prédio, necessitando o quadro eléctrico de substituição; inexistem três globos e lâmpadas nos patamares das escadas; as campainhas necessitam ser reparadas; na entrada do prédio é necessária a colocação de dois botões de pressão; a clarabóia das escadas encontra-se partida, deixando entrar águas para o seu interior; a placa do prédio não permite o isolamento do mesmo, deixando passar infiltrações de águas para o seu interior; a porta da rua do edifício não abre totalmente, devido ao desgaste e dilatação dos materiais, necessitando da colocação de anilhas.
Quanto à fracção locada pelo Demandante, resulta provado que a mesma enferma dos seguintes problemas, também eles a necessitarem uma intervenção a nível da respectiva reparação: o corrimão da varanda da fracção locada pelo Demandante encontra-se danificado, porque o metal de que é composto se encontra corroído; o tecto da cozinha encontra-se com fissuras, bem como “abaulado” na sua extensão, necessitando reparação e pintura; o tecto do quarto encontra-se com manchas de humidade, necessitando reparação e pintura.
Não resultam provadas as deficiências do tecto da varanda.
Dispõe o art. 12º do RAU que “as obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio (…)”. Mesmo quando se trate de obras de conservação extraordinária e de beneficiação, as mesmas continuam a ficar a cargo do senhorio, sempre que a sua execução lhe seja ordenada pela câmara municipal competente (nº 1 do art. 13º do RAU).
Propuseram os Demandados, quer em douta Contestação, quer em resposta a requerimento de aperfeiçoamento, fazer o pagamento da verba peticionada, de modo faseado, directamente aos empreiteiros, mediante factura enviada aos Demandados.
Ora, sempre caberá aqui referir que para que se pudesse celebrar acordo entre as partes, quer Demandante, quer os Demandados (ou quem os viesse representar, no caso de impossibilidade pessoal de comparência) teriam que comparecer em sede de Mediação ou de Julgamento, para que o mesmo pudesse ser vertido a escrito e homologado por sentença. Não pode ser tomada em consideração por este Julgado de Paz a proposta de acordo dos Demandados, em sede de sentença.
Resultando provada a necessidade de obras a realizar pelos senhorios quanto aos aspectos supra referidos, não pode, pois, deixar de proceder o primeiro pedido formulado pelo Demandante, a saber: a execução das obras mencionadas no prazo de seis meses a contar de 17 de Janeiro de 2011, com excepção da reparação do tecto da varanda, cujas deficiências não resultaram provadas.
Vem ainda, subsidiariamente, e no caso de não cumprimento deste pedido, o Demandante peticionar o pagamento dos Demandados da quantia de € 3920,75 (Três mil, novecentos e vinte euros e setenta e cinco cêntimos).
Vejamos se lhe assiste razão.
Não resulta alegado, que o arrendatário tenha procedido à execução de obras por sua conta, nos termos do nº 1 do art. 16º do RAU.
Não se vê, em consequência, qualquer base legal para vir peticionar a condenação dos Demandados no pagamento do valor orçamentado para as mesmas – e que ainda não foram realizadas.
Face ao que antecede, e sem necessidade de maiores considerações, deve improceder esta parte do pedido.
Ao Julgado de Paz cumpre decidir do pedido, tendo em consideração a matéria de facto provada e a lei aplicável.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando parcialmente procedente, por provada, a presente acção, decido condenar os Demandados a procederem às seguintes obras no prédio sito no concelho de Odivelas:Nas suas partes comuns - Substituição do quadro eléctrico geral; colocação de três globos e lâmpadas nos patamares das escadas; reparação das campainhas; colocação de dois botões de pressão na entrada do prédio; reparação das deficiências da clarabóia das escadas e da placa do prédio; colocação de anilhas na porta da rua do edifício;
Na fracção correspondente ao segundo andar esquerdo do mesmo prédio - reparação do corrimão da varanda da fracção locada; reparação e pintura dos tectos da cozinha e do quarto.
Mais decido absolver os Demandados do restante peticionado.
Custas a cargo do Demandante e Demandados, na proporção de 50% para cada um dos lados, declarando-se ambos partes parcialmente vencidas, nos termos do disposto no art. 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, e do art. 446º nº3 do C.P.C..
Registe.
Odivelas, em 28 de Fevereiro de 2011
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art. 138º nº 5 do C.P.C.)
Ana de Almeida Flausino
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art. 138º nº 5 do C.P.C.)
Ana de Almeida Flausino