Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO
“A”, melhor identificada a fls.1, intentou contra “B”, melhor identificada a fls. 2, a presente acção declarativa de condenação (a fls. 1 a 10, que aqui se dá por reproduzida), pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de € 4711,60 (Quatro mil, setecentos e onze euros e sessenta cêntimos) relativa a taxa de ocupação mensal de espaço desde Fevereiro de 2009 até Janeiro de 2010 (inclusive).
Mais peticiona que a condenação da Demandada no pagamento de juros de mora à taxa legal, acrescida de dois pontos percentuais, sobre o valor peticionado, contados desde o respectivo vencimento e até integral pagamento, bem como das custas, procuradoria e demais despesas legais decorrentes da presente acção.
Juntou 8 (oito) documentos (a fls. 11 a 41, que aqui se dão por reproduzidas).
Regularmente citada para contestar, a Demandada não o veio a efectuar.
Não juntou documentos.
O Julgado de Paz é competente.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não se verificam outras excepções dilatórias, nulidades ou outras questões prévias que obstem ao conhecimento da causa, ou excepções peremptórias que cumpra conhecer.
Tendo sido marcada sessão de Pré-Mediação para dia 5 de Março de 2010, não se realizou a mesma devido a falta da Demandada, que não veio a justificar a respectiva falta. Em consequência, foi agendada Audiência de Discussão e Julgamento.
Aberta a audiência, a 17 de Março de 2010, verificou-se a ausência da Demandada, ficando os autos a aguardar o prazo para justificação de falta, o que não foi efectuado, pelo que se profere sentença.
FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
Para a convicção do Julgado, foram tomados em consideração os documentos juntos a fls. 11 a 41, e a confissão da Demandada – pela inexistência de contestação e falta injustificada à Audiência de Julgamento, considerando-se confessados todos os factos alegados pela Demandante.Com interesse para a discussão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. A Demandante é uma sociedade que tem por actividade a realização de todas as operações inerentes à exploração comercial de supermercados e à distribuição de produtos alimentares e não alimentares, bem como à gestão de centros comerciais, e exploração de postos de abastecimento de combustíveis;
2. Sob a insígnia “C”;
3. A Demandada tem por objecto a comercialização de produtos para a saúde, nutrição, dermocosmética, ortopedia, fitoterapia, puericultura, estética, higiene, bem como a venda de medicamentos não sujeitos a receita médica, prestação de serviços de estética, nutrição, podologia, dermatologia e fisioterapia;
4. A Demandante é proprietária de uma unidade comercial sita no concelho de Odivelas;
5. Denominada “C”, com D;
6. No âmbito da sua actividade, a Demandante celebrou com a Demandada, a 31 de Agosto de 2007, um contrato que denominou “de D”;
7. Destinando-se a loja nº x exclusivamente ao exercício da actividade de comercialização de produtos para a saúde, nutrição, dermocosmética, ortopedia, fitoterapia, puericultura, estética, higiene, bem como à venda de medicamentos não sujeitos a receita médica;
8. Tendo o mesmo contrato sido celebrado pelo prazo inicial de 12 meses;
9. E sendo o mesmo automaticamente renovável;
10. Através do qual era cedido à Demandada o espaço correspondente à loja com o nº x, que se encontra integrada na D;
11. Pelo espaço cedido, ficou convencionado que a ora Demandada pagaria à Demandante aquilo que foi denominado “taxa de ocupação mensal” no valor de € 500,00 (Quinhentos euros), a que se somavam € 25,00 (vinte e cinco euros), devidos por despesas de condomínio, acrescidos de I.V.A. à taxa legal em vigor;
12. O pagamento teria de ser efectuado até ao quinto dia de cada mês, correspondendo o valor à utilização e fruição de espaço cedido no mês imediatamente anterior;
13. Em Abril de 2009 a Demandada não procedeu ao pagamento do valor correspondente à utilização e fruição do espaço durante o mês de Fevereiro do mesmo ano;
14. Apesar da falta de pagamento, a Demandante decidiu aguardar que a Demandada procedesse à liquidação da quantia em falta;
15. Contudo, a falta de pagamento voltou a repetir-se durante os meses seguintes, desde Março de 2009 a Dezembro do mesmo ano;
16. Tornando-se a situação insuportável para a Demandante;
17. Perante a promessa, por parte da Demandada, de pagar os valores devidos, foi celebrada uma reunião no dia 25 de Novembro de 2009, entre as gerências da Demandante Demandada, de forma a discutirem o pagamento do valor em dívida por esta última;
18. Num total de € 4418,00 (Quatro mil, quatrocentos e dezoito euros);
19. Equivalente a sete meses de rendas em atraso;
20. A gerente da Demandada comprometeu-se a “liquidar todos os meses o equivalente a um mês e meio de renda, sendo € 1014,97 (Mil e catorze euros e noventa e sete cêntimos) no prazo de 12 meses a fim de amortizar o valor em dívida;
21. Indiferente ao acordo de pagamento assinado a 25 de Novembro de 2009, a Demandada continuou a não pagar o devido;
22. Em 17 de Dezembro de 2009, face ao reiterado incumprimento da Demandada no pagamento das remunerações mensais, a Demandante declarou a resolução do contrato;
23. Exigindo, nessa mesma comunicação, o pagamento total da dívida até ao dia 28 de Dezembro de 2009;
24. O que nunca chegou a acontecer;
25. A Demandada não entregou a Loja x à Demandada durante todo o mês de Janeiro de 2010;
26. Tendo-se vencido igualmente a respectiva remuneração;
27. Pelo que a Demandada era devedora, no âmbito do contrato celebrado, da quantia de € 5711,60 (Cinco mil, setecentos e onze euros e sessenta cêntimos);
28. Ao valor referido no número anterior deverá ser descontado a caução paga pela Demandada, no valor de € 1000,00 (Mil euros), prestada aquando da celebração do contrato;
29. A Demandada abandonou a Loja x no início de Janeiro de 2010;
30. Em 29 de Janeiro de 2010, a Demandante enviou nova carta à Demandada, requerendo:
31. O pagamento total da dívida, no valor de € 5711,60 (Cinco mil, setecentos e onze euros e sessenta cêntimos);
32. Bem como a remoção dos bens que se encontravam no referido espaço;
33. No entanto, a Demandada limitou-se a não dar qualquer resposta, não tendo também comparecido na D, propriedade da Demandante;
34. Encontrando-se a Demandante desembolsada da quantia de € 4711,60 (Quatro mil, setecentos e onze euros e sessenta cêntimos).
FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida respeita ao incumprimento contratual por parte da Demandada de contrato celebrado com a Demandante, e que as partes estipularam denominar “D.Resulta provado que a Demandada não procedeu ao pagamento de determinada quantia a título de renda pelo uso e fruição do espaço correspondente à Loja x, e é desse incumprimento que passaremos a cuidar.
Nos presentes autos, não trataremos de qualificar juridicamente do contrato celebrado, porque tal não releva para a decisão da causa. Ou, por outras palavras, não analisaremos se estamos perante um contrato atípico (como defendem, entre outros, Antunes Varela, Oliveira Ascensão e Pedro Paes de Vasconcelos), ou se, ao contrário, e pese embora a denominação que as partes lhe derem, não deixamos de nos encontrar perante verdadeiros contratos de arrendamento comercial (aderiram a esta tese: Inocêncio Galvão Telles, Jorge Pinto Furtado, Coutinho de Abreu e Rui Rangel). Da primeira tese, há apenas que reter que os seus defensores apelam a conceitos que entendem ultrapassar o de arrendamento comercial: “entre as múltiplas obrigações geralmente assumidas pelo organizador do centro, cedente da exploração de cada uma das lojas aos comerciantes seleccionados ou admitidos com a finalidade organizativa unitária própria do shopping” destacam-se “as relativas à iluminação, higiene, limpeza , policiamento e segurança dos edifícios, às comunicações com o exterior, ao funcionamento dos serviços de interesse comum, à conservação e reparação das coisas de utilização comum, à promoção da publicidade do centro em geral, etc.” (…)”, (Antunes Varela, Centros Comerciais (Shopping Centers, Natureza Jurídica dos Contratos de Instalação de Lojistas, 1995, Coimbra Editora, p. 52). Para Oliveira Ascensão, os lojistas não têm uma posição autónoma em relação às suas lojas, uma vez que “o seu gozo passa forçosamente pela mediação da concedente”, que controla a utilização do local, limitando o lojista a importantes restrições, de forma a integrá-lo no centro comercial, visto enquanto empresa de conjunto (Integração empresarial e centros comerciais, Revista da Faculdade de Direito de Lisboa, L. Mool. XXXII, 1991, p. 59).
Já Galvão Teles veio a impugnar a tese do contrato atípico, defendendo que estes não podem ser criados nem pela doutrina nem pela jurisprudência, mas apenas pelos seus contraentes. E mesmo quando por estes convencionado, tal qualificação cede quando se amoldem à estrutura essencial de certo contrato típico. Isto é, “quem concede a outrem por certo tempo e mediante retribuição a fruição de um objecto está tipicamente, a realizar uma locação (um arrendamento se o objecto é imóvel) - (Utilização de espaços nos shopping centers (Colectânea, XV-II, p. 30). Já Jorge Pinto Furtado acrescenta a esta ideia que nestes contratos é “invariável e expressamente – estipulada a concessão do gozo da respectiva fracção demarcada de prédio urbano, temporariamente, mediante retribuição, a que praticamente sem excepção se chama renda, e através de escritura pública”, o que configura um contrato de arrendamento comercial” (Os Centros Comerciais e o seu regime jurídico, 2ª Edição, Almedina, Coimbra, 1998, p. 29). Isto é, nenhum dos traços novos do regime “é incompatível com o arrendamento, antes o potencia, assim como o não é, aliás com uma fruição em propriedade horizontal, que também noutros casos, costuma praticar- -se”.
No caso em apreço, resulta provado que a Demandada não procedeu ao pagamento de € 4711,60 (Quatro mil, setecentos e onze euros e sessenta cêntimos), no âmbito de contrato celebrado com a Demandante.
Se se entender que nos enquadramos no arrendamento, então resultará do art. 1022º do Código Civil que “locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar uma à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”, dizendo-se arrendamento quando versar sobre coisa imóvel (art. 1023º do C.C.). Ora, o art. 1º do RAU define arrendamento urbano como “o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição”.
No caso em análise, e se considerarmos estarmos perante um verdadeiro contrato de arrendamento, resulta provado que a Demandante e a Demandada celebraram um contrato nesse molde qualificado, em que ficou estipulada uma renda mensal de € 500,00 (Quinhentos euros), acrescida de € 25,00 (Vinte e cinco euros), a título de pagamento de quota de condomínio (art. 8º c) do RAU), acrescido de I.V.A. à taxa em vigor. Ora, “a primeira e mais elementar obrigação de todo o locatário, como tal enunciada na alínea a) do art. 1038º do C.C., é a de pagar oportunamente o aluguer ou renda estipulada” (Manual do Arrendamento Urbano, Jorge Henrique da Cruz Pinto Furtado, 3ª Edição, Almedina, p. 766). Estando o tempo e o lugar próprio do pagamento da renda previstos no art. 1039º do C.C. Resulta ainda provado que a Demandada procedeu ainda, no momento da celebração do contrato de arrendamento supra referido, ao pagamento de caução no valor de e 1000,00 (Mil euros). Pelo facto de “o inquilino por vezes estar a pagar um mês adiantado, ou seja, no dia 1 de um mês estar a pagar o mês seguinte, não implica que, se não pagar a renda que se vence, embora esteja num mês que já está pago, não fique em mora. A renda do mês adiantado enquanto da duração do contrato assume-se como pagamento do último mês aquando da respectiva cessação” (Novo Inquilinato, Artur Victoria, Porto Editora, p. 159), pelo que “não pode se compensada a falta de pagamento de um mês de renda com esta referida entrega antecipada emergente dos usos e costumes” (Idem, p. 33), e hoje prevista no art. 21º do RAU.
Resulta, pois, provado que a Demandada não procedeu ao pagamento das rendas vencidas entre Fevereiro de 2009 e Janeiro de 2010 (inclusive), pelo que assiste ao Demandante o direito de exigir o seu pagamento, o que veio fazer nos presentes autos.
Se se entender estarmos perante uma qualificação contratual diversa do arrendamento, nomeadamente perante aquilo que as partes convencionaram qualificar como “contrato de cessão de utilização de espaço integrado em galeria comercial”, resulta provado que a Demandada se comprometeu a pagar mensalmente o valor supra referido mencionado a título de renda (neste contrato, a título de “retribuição”). Resulta igualmente provado que a Demandada não procedeu ao pagamento do montante relativo aos meses que supra se referenciaram. Ora, segundo o art. 406º do C.C., os contratos devem ser pontualmente cumpridos, nos termos em que foram celebrados. A que acresce o previsto no nº1 do art. 405º do mesmo diploma, que permite às partes, dentro dos limites da lei, a possibilidade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diversos dos previstos no Código Civil, ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver. Ora, estando previstas determinadas prestações mensais a pagar pela Demandada, resulta provado que a mesma as incumpriu, pese embora nelas tenha acordado.
Assim sendo, não se pode deixar de dar provimento ao peticionado pela Demandante.
Vem ainda a Demandante peticionar que à quantia em dívida acresçam juros de mora calculados à taxa legal acrescida de dois pontos percentuais.
Resulta do art. 559º nº 1 do C.C. que “os juros legais e os estipulados sem determinação de taxa ou quantitativo são os fixados em portaria conjunta dos Ministros da Justiça e das Finanças e do Plano”. Ora, os juros, face à sua origem, subdividem-se em convencionais ou legais, sendo estes últimos “aqueles cuja obrigação de pagamento emerge directamente de uma disposição legal e que se vençam independentemente da existência de qualquer acordo de vontades; convencionais ou negociais são aqueles cuja obrigação de pagamento resulta de negócio jurídico ou cuja taxa aplicável emerge não directamente da lei, mas da vontade das partes” (Abílio Neto, Código Civil Anotado, Ediforum, 2001, p. 616). Relativamente à “natureza da obrigação principal de que emergem, podemos assentar na dicotomia entre juros civis e juros comerciais” (Abílio Neto, C.C. Anotado, p. 616). Quanto à função que desempenham, subdividem-se em juros remuneratórios, quando “visam possibilitar o rendimento de determinado capital, correspondendo à sua capacidade criadora de riqueza”, em juros compensatórios que “têm por finalidade satisfazer uma pessoa pela privação desse mesmo capital”, juros moratórios, que “são devidos a título de indemnização pelo não cumprimento tempestivo de uma obrigação pecuniária”, e os juros indemnizatórios que “são, mais latamente, os que se vençam pela prática de um incumprimento ou de um acto ilícito, independentemente de mora em sentido próprio” (Meneses Cordeiro, in “Banca, Bolsa e Crédito”, p. 199).
Assim, ao Demandante assiste, nos termos legais, o direito de exigir da Demandada o pagamento dos respectivos juros convencionais às taxas legais que se vierem a vencer, acrescidas de dois pontos percentuais para as prestações em atraso, nos termos do contrato celebrado entre as partes.
Vem ainda a Demandante requerer o pagamento de custas, procuradoria e demais despesas legais decorrentes da presente acção.
Relativamente a custas, serão as mesmas decididas infra.
Não se aplicando o Código das Custas Processuais à tramitação dos Julgados de Paz, não há lugar a procuradoria.
No que respeita a demais despesas legais decorrentes da presente acção, nada é alegado (e ainda menos provado) a este título pela Demandante, pelo que há que absolver a Demandada desta parte do pedido (sem prejuízo das custas processuais, que se decidirão infra).
Ao Julgado de Paz cumpre decidir do pedido, tendo em consideração a matéria de facto provada e a lei aplicável.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando parcialmente procedente, por provada, a presente acção, decido condenar a Demandada a pagar à Demandante a quantia de € 4711,60 (Quatro mil, setecentos e onze euros e sessenta cêntimos), acrescidos de juros de mora às taxas legais que se vierem a vencer, acrescidas de dois pontos processuais.Mais decido absolver dos restantes pedidos a Demandada.
Custas a cargo da Demandada, que se declara parte vencida, nos termos do disposto no art. 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe.
Odivelas, em 26 de Março de 2010
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art. 138º nº 5 do C.P.C.)
Ana de Almeida Flausino
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art. 138º nº 5 do C.P.C.)
Ana de Almeida Flausino