RELATÓRIO:
Os demandantes, A, B e C, intentaram a ação declarativa de condenação contra os demandados, D, e E, nos termos do art.º 9, n.º1 alínea g) da L.78/2001 de 13/07.
Para tanto, alegam em síntese que celebraram com a demandada um contrato de arrendamento comercial, com prazo certo e fiança, na qual o segundo demandado foi fiador. O contrato tinha a duração de 2 anos, renovável por acordo entre as partes, pagando mensalmente a quantia de 450€ e das despesas. Em ... o contrato foi renovado, porém não pagaram as despesas de condomínio entre julho de 2009 a fevereiro de 2011, o que se traduz na quantia de 1.061€, facto que originou um processo contra os demandantes, que tiveram que suportar a divida. Concluíram pedindo a condenação daqueles no pagamento da quantia de 1.061€. Juntaram 10 documentos.
Os demandados, regularmente citados, contestaram atempadamente. Alegam que apenas não pagaram a referida quantia por terem um acerto de contas a efetuar, em relação a obras que realizaram na fração por infiltração de águas, com o conhecimento daqueles tendo despesas na quantia de 2.855€. Em virtude disso decidiram denunciar o contrato, entregando as chaves da fração, para além disso ainda não lhes foi devolvido a caução que pagara no inicio na quantia de 450€, o que totaliza a quantia de 3.305€. Concluem pedindo que sejam condenados no pagamento de a) quantia de 450€ da caução; b) na quantia de 2.855€, de despesas; tudo acrescido dos respetivos juros a taxa legal. Juntaram 7 documentos.
Os demandantes responderam atempadamente ao pedido reconvencional. Excecionaram alegando que configura uma situação de litispendência. Impugnam os restantes factos, alegando que em momento algum acordaram em proceder ao pagamento de qualquer quantia apenas aceitaram que procedesse a obras de reparação da fração desde que acionasse o seguro dos pisos superiores uma vez que as infiltrações derivam do piso superior; impugnam a nota de débito apresentada porque não apresentam qualquer documento em prove que tivessem realizado alguma obra e de despesas efetuadas. Concluem pela improcedência da reconvenção. Juntaram 5 documentos
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou sessão de pré mediação por recusa da demandada.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na sua totalidade.
AUDIENCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao art.º 26 n.º1 da LJP, sem obtenção de consenso entre as partes. Seguiu-se para produção de prova com audição das testemunhas presentes e breves alegações finais pelos mandatários das partes.
FUNDAMENTAÇÃO
I-FACTOS ASSENTES (POR ACORDO):
1-Que o primeiro demandante doou, por escritura pública realizada á terceira a fração autónoma, designada por H2, sita no 2º andar do prédio denominado X, constituído sob regime da propriedade horizontal, pertencente a freguesia da X, concelho do Funchal.
2-Que a .../.../... o primeiro demandante celebrou por escrito com a primeira demandada um contrato de arrendamento comercial com prazo certo, sendo o segundo demandado fiador.
3-Que o contrato tinha por objeto a referida fração autónoma.
4-Que o contrato iniciou-se a .../.../..., pelo prazo de 2 anos, renovável apenas por acordo das partes.
5-Que pagaria de renda mensal 450€ e 450€ de caução.
6-Que as despesas de condomínio, água, eletricidade e telecomunicações ficavam a cargo da demandada, inquilina.
7-Que o segundo demandado, na qualidade de fiador daquela, renunciou ao benefício da excussão, sendo responsável solidariamente como principal pagador por todas as obrigações emergentes do contrato.
II-FACTOS PROVADOS:
a)Que o contrato foi renovado.
b)Que a demandada permaneceu no locado até fevereiro de 2011.
c)Que os demandantes tiveram que suportar as despesas de condomínio da fração autónoma, na sequência de transação em processo que correu termos no Julgado de Paz do Funchal, sob autos n.º x.
d)Que a demandada não pagou as despesas do condomínio.
e)Que a demandada entregou a chave do locado ao porteiro do edifício.
f)Que os demandantes somente em abril de 2011 receberam a chave do locado.
g)Que os demandantes enviaram, carta registada, aos demandados solicitando o pagamento da divida.
h)Que a fração autónoma esteve inundada em 2007 e 2010.
i)Que a demandada comunicou o facto ao demandante.
j)Que ocorreu danos materiais no locado.
l)Que a demandada comunicou o facto a administração do condomínio do edifício.
m)Que em 22/11/2010 a demandada emitiu uma nota de débito na quantia de 2.855€, enviada ao demandante a 29/11/2010.
n)Que, nessa carta, rescindiram o contrato de arrendamento.
o)Que a demandada solicitou, por carta, o reembolso da caução.
p)Que não foi devolvida.
q)Que a demandada teve conhecimento da alteração da posição contratual do senhorio.
r)Que os danos causados na fração proveem dos pisos superiores.
s)Que as partes não acordaram em acertar as contas.
t)Que o demandante acedeu a que a demandada efetuasse reparações na fração desde que acionasse o seguro do piso superior.
u)Que a demandante apresentou um valor estimativo das reparações.
v)Que a demandada não efetuou qualquer reparação.
x)Que o demandante reparou o soalho da fração.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal firmou a convicção nas peças processuais, conjugados com a análise dos 22 documentos juntos pelas partes, cujo teor considero reproduzido, servindo estes para prova dos factos: c), f), g), m), n), o) e t).
A testemunha, F, auxiliou na prova dos factos: j), v) e x).
A testemunha, G, enquanto funcionária da demandada, auxiliou na prova dos factos: a), b), d), e), g), h), i), j), l), m), n), o), p), q), r), e u).
Foi, ainda, relevante o depoimento da testemunha, H, que teve conhecimento direto dos factos por trabalhar no edifício onde se encontra a fração autónoma, auxiliando na prova dos factos: b), e), h), l), v), e x).
No que respeita ao depoimento da testemunha, I, mostrou-se pouco credível por contraditório com o conjunto da restante prova testemunhal, sobretudo em relação às ocorrências verificadas na fração, desconhecendo os contatos entre as partes, sendo uma testemunha indireta, reproduzindo apenas o que o seu sócio, que curiosamente também é socio da demandada, lhe contava.
III-DO DIREITO:
O caso em apreço prende-se com o exercício do direito de regresso, na sequência do incumprimento de um contrato de arrendamento comercial, com prazo certo e fiança, sendo regulado pelos art.º 1 e ss do C.C.
Questões a apreciar: litispendência; direito de regresso com base no contrato de arrendamento, a posição do fiador, e o pedido reconvencional da demandada referente a obras.
Em relação a litispendência alegada na resposta á reconvenção, não faz sentido aprecia-la uma vez que por despacho fundamentado, a ação que estava pendente neste Julgado (autos n.º x) foi remetida ao Tribunal Judicial da comarca do Funchal em razão do valor que a mesma detinha, uma vez que excedia o âmbito da competência deste tribunal, facto do qual os ilustres mandatários das partes foram devidamente notificados pelo Tribunal.
Em relação a segunda questão temos, pela análise do documento junto de fls. 15 a 18, um contrato de arrendamento urbano para fim não habitacional, celebrado por escrito ao abrigo da NRAU, porquanto tem aposto como data de início do negócio a .../.../... .
No arrendamento mercantil vigora o princípio da liberdade contratual (art.º 405 C.C.), deixando aos respetivos contraentes estabelecer o que bem lhes aprouver, por isso a maioria das normas, possuem natureza supletiva, aplicando-se, apenas, se os contraentes nada estabelecerem.
No que respeita a forma o art.º 1069 C.C. refere que os contratos de arrendamento urbano de duração superior a 6 meses devem ser celebrados por escrito, o que também se aplica ao arrendamento comercial, uma vez que do teor do art.º 1110 C.C. pressupõe-se que determinados assuntos sejam estipulados pelas partes, vocábulo que é entendido no sentido de cláusulas.
No que respeita a prazo acordaram que seria de 2 anos, renovável apenas por acordo das partes, o que deverá ter sucedido uma vez que se manteve até fevereiro de 2011.
Em relação a prestações de natureza pecuniária, para além da renda mensal, o contrato contempla expressamente na cláusula 5ª, n.3 que “ as despesas com o consumo de eletricidade e de água, bem como as do condomínio e provenientes de comunicações são da responsabilidade do inquilino, ou seja, as despesas correntes indispensáveis á utilização normal das partes comuns e os pagamentos de serviços de que beneficiam ficassem a cargo do inquilino (art.º 1424, n.º1 do C.C.).
Porém, embora conste do contrato o NIB do senhorio de modo a que o inquilino pudesse fazer esses pagamentos, o contrato é omisso em relação á forma como os pagamentos devem ser realizados, pelo que no caso em apreço será aplicável o art.º 1078 n.º5 e 6 do C.C., o que equivale a dizer que o senhorio deve apresentar no prazo de um mês o comprovativo do pagamento efetuado, vencendo-se a obrigação do inquilino no final do mês seguinte ao da comunicação pelo senhorio, devendo ser cumprida com a renda do mês seguinte.
No caso concreto os demandantes provaram que suportaram as despesas de condomínio na quantia de 1.061€, o que sucedeu na sequência de um processo que lhes foi movido pelo próprio administrador do condomínio, em representação deste, de fls. 20 a 24; no entanto desconhece o Tribunal se os demandantes terão anteriormente aquele processo comunicado ao inquilino as quantias que mensalmente teriam de pagar.
Provaram, ainda, que interpelaram os demandados para pagarem a mesma, o que fizeram por meio de carta registada, fls. 27, concedendo-lhes o prazo de 5 dias para o fazer, provaram ainda que os demandados não efetuaram qualquer pagamento, conforme o atestam no art.º 2 da respetiva contestação, pelo que o Tribunal não pode deixar de os condenar na quantia peticionada.
Por fim cumpre verificar a posição do segundo demandado, que no contrato assumiu a posição de fiador daquela (art.º 627 do C.C.).
A fiança é uma garantia das obrigações, nos termos da qual fica pessoalmente obrigado perante o credor, que passa também a ter o património do fiador como garante da obrigação assumida pelo devedor. Esta garantia em regra é acessória e subsidiária face á obrigação principal que pertence ao devedor, todavia por força da renúncia ao benefício da excussão prévia (art.º 638 e 640 alínea a) do C.C.), o fiador passa a ser um verdadeiro devedor do credor, embora a obrigação que assume não é própria.
Nos termos do art.º 634 C.C. a obrigação do fiador possui o mesmo conteúdo da obrigação principal e cobre também as consequências da mora, ou seja molda-se na obrigação do devedor, abrangendo tudo aquilo a que está obrigado, inclusive a reparação de danos.
No caso concreto resulta do conteúdo do contrato, de fls. 15 a 18, a constituição do segundo demandado como fiador, surgindo como terceiro contraente. A obrigação deste abrange não só o contrato inicial, como também as eventuais renovações efetuadas apenas de comum acordo entre as partes, sendo responsável por todas as obrigações que emergem deste contrato. Ora uma dessas obrigações, conforme já foi referido, são as despesas de condomínio, que acabaram por ser suportadas pelos demandantes, pelo que também será responsável pelo respetivo pagamento perante os demandantes.
No que respeita ao pedido reconvencional, admitido nos termos do art.º 48 da LJP, uma vez que a demandada pretende por esta via obter uma compensação, proveniente de despesas com reparações no locado que alegadamente terá realizado.
Nos termos do art.º 342, n.º1 do C.C. a prova dos factos constitutivos do direito de que se arroga compete fazer aos demandados.
No contrato especifica-se que, apenas, podem ser realizadas obras de adaptação ao fim da atividade a que se destina mas sujeitas a autorização expressa do senhorio, dada por escrito.
Acrescentando, ainda, que as benfeitorias que o inquilino realize serão consideradas como pertença do locado e findo o contrato não poderá exigir qualquer indemnização, podendo no entanto retirar do locado as que não causem deterioração ao imóvel.
No caso concreto as provas produzidas em sede de julgamento não permite concluir que a demandada tenha efetuado obras de reparação no locado, conforme as testemunhas F e H, foram os próprios demandantes que as efetuaram, nomeadamente a restauração do soalho, facto que descreveram terem visto; note-se que da simples emissão de uma nota de crédito, enquanto documento interno contabilístico, não se pode concluir que efetivamente tivessem realizado quaisquer obras no locado.
De facto, das declarações prestadas pela testemunha, G depreende-se que o referido documento foi apenas uma estimativa das quantias que iriam ser despendidas nas reparações, uma vez que também não seriam efetuadas todas de uma vez. Porém, numa análise mais aprofundada do documento que serviu de base a emissão da nota de crédito, documento a fls. 101, que enviou ao demandante a 22/11/2007, verifica-se que inclui a estimativa de algumas reparações, como também de uma indemnização pela paralisação parcial da sociedade demandada. Ora nenhuma das testemunhas apresentadas pela própria demandada atestou que a demandada deixasse de laborar devido as inundações que tiveram em 2007 e em 2010, todas disseram que se mantiveram no locado, e inclusive a testemunha I afirmou que a empregada J, a secretária, continuou a atender os telefonemas e a dar seguimento ao expediente, apenas a G aparecia esporadicamente no locado, embora não soubesse se a ausência tinha ou não a ver com as inundações.
Para além disso, a testemunha G, enquanto funcionaria da demandada, que laborava na época dos factos no locado afirmou que a segunda inundação (2010) teria sido maior e mais danosa do que a primeira. Porém pela análise deste documento o mesmo não resulta, uma vez que o valor peticionado preenche quase a totalidade dos supostos danos que a demandada teve em 2007, veja-se que apresentava o valor estimativo de 2.641,08€ e ainda não tinha contabilizado todos os estragos, a fls. 101. Devido a todas estas incongruências o Tribunal considera que não fez prova das obras, nem das despesas que alega, decaindo assim o pedido reconvencional, evitando assim uma análise das regras de direito material aplicáveis a situação concreta.
DECISÃO:
Nos termos expostos julga-se a ação procedente por provada e em consequência condenam-se os demandados no pagamento da quantia de 1.061€.
Em relação a reconvenção julga-se improcedente por não provada, absolvendo-se assim os demandantes do referido pedido.
CUSTAS:
São da responsabilidade dos demandados, devendo efetuar o pagamento da quantia de 35€ (trinta e cinco euros) no prazo de 3 dias úteis após receção da sentença, sob pena de lhe ser aplicável a sobretaxa diária quantia de 10€ (dez euros), art.º 8 e 10 da Portaria n.º 1456/2001 de 28/12 na redação da Portaria n.º 209/2005 de 24/02.
Em relação aos demandantes cumpra-se o disposto no art.º 9 da Portaria.
Funchal, 26 de junho de 2013
A Juíza de Paz
(redigido e revisto pela signatária, art.º 138, n.º5 C.P.
(Margarida Simplício)