Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO:
A, identificado a fls. 1 e 3, intentou, em 7 de Janeiro de 2008, contra B, melhor identificada, também, a fls.1 e 3, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe a quantia de 920,10 € (Novecentos e vinte euros e dez cêntimos), relativa às quotas de condomínio, ordinárias, vencidas e não pagas no período compreendido entre os meses de Janeiro de 2006 e Dezembro de 2007; quotas extraordinárias para obras no interior do prédio e para instalação do pesa cargas dos elevadores e penalização de 250,00 € para despesas judiciais e/ou extrajudiciais de cobrança. Mais pediu a condenação da Demandada no pagamento de juros, vencidos e vincendos, até à sentença e bem assim no pagamento das quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio que se forem vencendo até à sentença.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 6, que aqui se dá por reproduzido, dizendo, em síntese e no que à presente decisão importa, que: o Demandante é representado pela sua administradora C;a Demandada é proprietária da fracção autónoma, designada pela letra “P”, correspondente ao segundo andar letra D, do prédio, constituído em propriedade horizontal, sito em Setúbal; as quotas devem ser pagas na sede administrativa do Demandante sita no concelho do Seixal; foram realizadas obras no prédio, cuja deliberação não foi vertida em acta, uma vez que a anterior administração não tinha conhecimentos técnicos e, consequentemente, não sabia o que deveria constar da acta, contudo todos os condóminos tiveram conhecimento dessa deliberação, aceitando-a e pagando o valor da sua responsabilidade; a Demandada não pagou a parte da sua responsabilidade, no valor de 22,50 €; a quota mensal para o ano de 2006, até ao mês de Maio, tinha o valor de 20,00 €; em Junho de 2006, foi aprovado pela assembleia de condóminos, que o valor da quota mensal passaria a ser de 25,00 €; na mesma data foi aprovada pela assembleia de condóminos a aplicação de uma coima, para fazer face a despesas judiciais e/ou extrajudiciais, no valor de 250,00 €, aos condóminos que tenham dívidas há mais de seis meses; também na mesma data, foi aprovada pela assembleia de condóminos uma quota extraordinária para colocação do pesa cargas nos elevadores no valor de 72,60 €; em 14 de Julho de 2007, a assembleia de condóminos decidiu manter o valor da quota mensal em 25,00 €; a Demandada foi regularmente notificada de todas as deliberações tomadas, não tendo impugnado nenhuma delas; a Demandada não pagou as prestações, ordinárias e extraordinárias, de condomínio devidas; encontram-se em dívida as quotas ordinárias de condomínio relativas ao período compreendido entre os meses de Janeiro de 2006 e Dezembro de 2007 e as quotas extraordinárias para obras no interior do prédio e para a colocação do pesa cargas nos elevadores, no valor global de 670,10 € e a Demandada, apesar de interpelada, não efectuou o pagamento dos valores em dívida.
Juntou 8 documentos (fls. 7 a 52) que igualmente se dão por reproduzidos.
Regularmente citada, a Demandada, nada disse.
A questão a decidir por este tribunal circunscreve-se ao apuramento da responsabilidade da Demandada no pagamento das quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio, ao incumprimento desta obrigação e às consequências desse incumprimento face às deliberações tomadas pela assembleia de condóminos.
Tendo o Demandante recusado o recurso à Mediação para resolução do litigio (fls. 6) e tendo decorrido o prazo para a apresentação da Contestação, sem que tal se tivesse verificado, foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento (fls.74 e 75).
Aberta a Audiência e estando apenas presente a representante do Demandante, foi esta suspensa, ficando os autos a aguardar o decurso do prazo para a justificação de falta, por parte da Demandada, nos termos dos n.ºs 2, 3 e 4 do Art.º 58.º da LJP, o que não aconteceu, pelo que se profere sentença.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomada em consideração a confissão por parte da Demandada, operada pela ausência de Contestação escrita e falta, injustificada, à Audiência de Julgamento. Foi ainda tomado em consideração o documento de fls. 22 a 30, considerando-se provados todos os factos alegados pelo Demandante.
Cumpre apreciar e decidir:
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
Dispõe o Art.º 58.º, n.º 2 da LJP que, se o Demandado, tendo sido regularmente citado, não comparecer, não apresentar contestação escrita nem justificar a falta no prazo de três dias, consideram-se confessados os factos articulados pelo Demandante.
In casu, a Demandada encontra-se regularmente citada, não apresentou contestação escrita, não compareceu à Audiência de Julgamento e não justificou a sua falta.
Opera, assim, a cominação prevista no supra mencionado normativo, pelo que se consideram confessados os factos articulados pelo Demandante.
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte da Demandada, das suas obrigações de condómina, pela falta de pagamento da quota ordinária de condomínio e das quotas extraordinárias aprovadas pela assembleia de condóminos para obras no interior do prédio e para a instalação do pesa cargas nos elevadores.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.
Por outro lado, a administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
Sendo certo que a assembleia de condóminos é o órgão deliberativo, o que lhe confere poderes de controlo, de aprovação e de decisão final sobre todos os actos de administração. O mesmo é dizer que a assembleia de condóminos é soberana quanto a tudo o que respeita às partes comuns do edifício e bem assim ao seu estado de conservação e manutenção.
Por seu turno, o administrador é o órgão executivo que tem por função, como o próprio nome indica, executar as deliberações da assembleia, sendo o “rosto visível” desta.
Sendo função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as quotas ordinárias de condomínio e bem assim as extraordinárias a pagar por cada condómino.
Ora, resulta provado que o valor da quota mensal da responsabilidade da Demandada, entre o mês de Janeiro e o mês de Maio de 2006, tinha o valor de 20,00 e que, a partir daquela data e para o ano de 2007 se cifra em 25,00 €. Mais resulta provado que foi deliberado pela assembleia de condóminos o pagamento de uma quota extraordinária para obras no interior do edifício, no valor de 22,50 e para a instalação do pesa cargas nos elevadores, no valor de 72,60 €.
A Demandada, na qualidade de condómina, não pagou as quotas ordinárias de condomínio relativas ao período compreendido entre os meses de Janeiro de 2006 e Dezembro de 2007.
Igualmente resulta provado que a Demandada não efectuou o pagamento das quotas extraordinárias aprovadas pela assembleia de condóminos, no valor total de 95,10 €.
Está, assim, em dívida a quantia global de 670,10 € (Seiscentos e setenta euros e dez cêntimos).
A situação de incumprimento mantém-se até à presente data.
Assim, em consonância com o pedido formulado pelo Demandante, ao valor em dívida terá de acrescer o valor das quotas vencidas até à presente data, ou seja as quotas condominiais dos meses de Janeiro, Fevereiro e Março de 2008, no valor global de 75,00 €, o que perfaz o montante total em dívida de 745,10 € (Setecentos e quarenta e cinco euros e dez cêntimos).
É inequívoca a responsabilidade da Demandada quanto ao valor da dívida, uma vez que se trata de obrigação legal que não desconhece, assistindo ao Demandante o direito de exigir o seu pagamento.
Mais do que um direito, diríamos que o Demandante tem a obrigação de pedir o pagamento das despesas aprovadas aos faltosos, sob pena de, generalizando-se o incumprimento, deixar de poder fazer face, sequer, às despesas de manutenção do edifício.
A cultura do incumprimento que – temos vindo a constatar – se instalou nos condomínios tem de ser contrariada porque violadora de normas legais e dos interesses dos condóminos.
O Julgado de Paz, pelas suas características, tem, nesse particular, um importante papel a desempenhar, o que sempre faz quer com a presença das partes, promovendo o cumprimento das obrigações voluntariamente, quer coercivamente com as sentenças aí proferidas nos termos da lei vigente.
Face ao exposto, não pode deixar de proceder o pedido formulado pelo Demandante, quanto a esta parte.
Vem o Demandante pedir a condenação da Demandada no pagamento da “coima” de 250,00 € para despesas judiciais e/ou extrajudiciais de cobrança e bem assim no pagamento de juros, vencidos e vincendos, à taxa legal até à sentença. Vejamos:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o art.º 806.º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (art.º 559.º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
Neste caso, as partes convencionaram o pagamento da quantia de 250,00 € a aplicar aos condóminos que tenham dívidas há mais de seis meses, para fazer face a despesas judiciais e/ou extrajudiciais, estabelecendo, por via dessa deliberação, a forma de indemnização que o devedor prestaria em caso de incumprimento, no âmbito da liberdade contratual.
Deliberação que foi notificada à Demandada, que não a impugnou.
Aplicando os preceitos referidos ao caso dos autos, temos que, existindo deliberações que estabelecem sanção diferente para o incumprimento dos condóminos, assiste ao demandante, por força das referidas deliberações, o direito de ser indemnizado pelos prejuízos sofridos com a falta de pagamento, uma vez que a demandada não pagou as quotas de condomínio de sua responsabilidade. E, temos também, que essa indemnização corresponde, neste caso, ao pagamento da quantia de 250,00 €, conforme deliberado em assembleia de condóminos.
Procede, assim, o pedido do Demandante também quanto a esta parte.
Quanto à condenação do Demandado no pagamento de juros à taxa legal até integral pagamento, conforme já se viu resulta provado que a assembleia de condóminos quis afastar (e afastou) a regra geral, convencionando outra penalização para os casos de mora.
E, assim sendo, como é, não pode proceder o pedido formulado.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção parcialmente procedente, porque provada, decido condenar a Demandada – B – a pagar ao A a quantia de 995,10 € (Novecentos e noventa e cinco euros e dez cêntimos), relativa às quotas ordinárias de condomínio vencidas, e não pagas, no período compreendido entre os meses de Janeiro de 2006 e Março de 2008, inclusive; quotas extraordinárias aprovadas pela assembleia de condóminos e penalização por falta de pagamento. Mais decido absolver a Demandada do pedido de pagamento de juros, vencidos e vincendos, até à sentença.
As custas serão suportadas pela Demandada, que se declara parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe.
Seixal, 12 de Março de 2008
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.
(Fernanda Carretas)
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.
(Fernanda Carretas)
Depositada na Secretaria em 2008-03-12