Sentença de Julgado de Paz
A, com os demais sinais nos autos, intentou a presente acção declarativa respeitante ao arrendamento urbano contra C, melhor identificada a fls. 3, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de 975,00 €, correspondente às rendas dos meses de Fevereiro, Março e Abril de 2010 relativas ao pré-aviso de denúncia do contrato de arrendamento em falta, bem como a quantia de 956,41 €, referente às despesas tidas pelo demandante com a reposição do locado no estado em que fora entregue à demandada e com o pagamento de facturas de electricidade e água em atraso, tudo acrescido de juros moratórios vencidos e vincendos, à taxa legal, desde a citação da demandada até efectivo e integral pagamento.
Alegou, para tanto e em síntese, que é proprietário da fracção autónoma designada pela letra “J”, correspondente ao 2º andar direito traseiras do prédio urbano sito no concelho de Matosinhos, tendo dado a mesma de arrendamento à demandada em .../.../..., pelo prazo de cinco anos e mediante a renda mensal de 325,00 €, a pagar no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitasse, e a obrigação de suportar as despesas relativas ao consumo de electricidade, água e telefone durante a vigência do contrato, bem como a obrigação de conservar o locado em bom estado e de o restituir nas mesmas condições; mais alegou que a demandada denunciou o contrato por carta de 04/01/2010, informando que deixaria o locado no final desse mês, tal como veio a acontecer, mas carente de três candeeiros, de obras de reparação na sua pintura, de substituição da fechadura e de pagamento de facturas de electricidade e água, obrigando o demandante a suportar os respectivos custos.
Para prova da matéria por si alegada, o demandante juntou aos autos oito documentos.
Regularmente citada, a demandada apresentou contestação, pugnando pela improcedência da acção e alegando em suma que não denunciou o contrato, tendo-o antes resolvido, em virtude das infiltrações de água que o tornavam inabitável e que deterioraram alguns dos seus bens móveis, tendo antes interpelado verbalmente o demandante, na pessoa do seu sogro, para fazer obras, sem que nada tenha sido feito, e tendo entregado o locado em bom estado de conservação e pago os seus consumos de água e luz.
Realizou-se a sessão de pré-mediação, logo seguida da mediação, não tendo as partes, porém, logrado chegar a acordo.
Foi, então, marcada e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal.
Este julgado de paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º nº 1 a) e g) e 11º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há nulidades, excepções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer.
FACTOS PROVADOS:
1. O demandante é proprietário da fracção autónoma designada pela letra “J”, correspondente ao 2º andar direito traseiras do prédio urbano sito no concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o nº x e inscrito na respectiva matriz sob o artigo x.
2. Em .../.../..., o demandante celebrou com a demandada um contrato de arrendamento sobre a referida fracção, mediante a renda mensal de 325,00 €, a pagar no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitasse.
3. O referido arrendamento foi feito pelo prazo de cinco anos, com início em .../.../... e termo em .../.../..., renovando-se automaticamente por períodos sucessivos de um ano e em iguais condições, caso não fosse denunciado por qualquer das partes.
4. A demandada assumiu, enquanto inquilina, a obrigação de pagamento das despesas inerentes ao consumo de energia eléctrica, água, telefone e respectivos contadores, durante a vigência do referido contrato e até à entrega do locado ao senhorio.
5. Por força do mesmo contrato, a demandada assumiu também a obrigação de conservar, no estado em que se encontravam, as instalações e canalizações de água, luz e esgotos, bem como os demais equipamentos do locado, correndo por sua conta todas as reparações decorrentes de culpa ou negligência sua, e de manter em bom estado os respectivos pavimentos, portas, janelas, pinturas e vidros.
6. A demandada assumiu ainda a obrigação, sob pena de indemnização, de fazer uma utilização cuidada e prudente do locado, que lhe foi entregue em bom estado de conservação, mantendo-o e restituindo-o nas mesmas condições.
7. Em 04/01/2010, a demandada comunicou por escrito ao demandante que iria deixar o locado em .../.../....
8. Aquando da entrega da chave do locado no dia .../.../..., este apresentava algumas paredes pintadas de cores diferentes.
9. Posto isso, o demandante comprou três candeeiros pelo preço de 90,85 €, procedeu à pintura e arranjo interior do locado, despendendo o total de 201,20 €, substituiu a fechadura do locado pelo preço de 40,00 € e pagou as facturas de electricidade e de água em atraso, tendo despendido o montante global de 624,36 €.
10. O locado encontra-se situado no último andar do edifício e no início do Inverno de 2009, com a chuva, começou a gotejar no quarto.
11. O sogro do demandante foi alertado e visitou o locado, mas não foi feita qualquer reparação até à cessação do contrato.
Não se provaram outros factos com interesse para a boa decisão da causa, designadamente que a demandada tivesse dissipado três candeeiros do locado nem que tivesse avariado a fechadura da porta do mesmo nem que tivesse deixado as respectivas paredes sujas e degradadas. Também não se provou que a demandada tivesse sofrido os prejuízos que invocou por efeito da infiltração de água no locado nem que tivesse pago a água e luz respeitante ao último período anterior à cessação do arrendamento.
CONVICÇÃO PROBATÓRIA:
Os factos n.os 1 a 7 resultam da prova documental junta aos autos, nomeadamente informação registral e matricial relativa ao locado, contrato de arrendamento e carta de cessação deste, sendo certo que houve também acordo das partes quanto aos mesmos.
O facto nº 10 resulta quer dos documentos juntos (talões ou facturas) quer do depoimento da testemunha C, o qual foi também relevante para efeitos do facto nº 11.
O facto nº 8 baseia-se no depoimento conjugado das testemunhas D, C e E.
O facto nº 10 tem apoio na caderneta predial urbana junta aos autos, bem como na conjugação dos depoimentos das testemunhas C e E.
DO DIREITO:
O arrendamento urbano é uma modalidade do contrato de locação e este define-se como “o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição” (cfr. artigos 1022º e 1023º do Código Civil). Deste contrato deriva um conjunto de obrigações para o locador (ou senhorio) e para o locatário (ou inquilino), nomeadamente aquelas que resultam dos artigos 1031º e 1038º do Código Civil, respectivamente, além daquelas que forem convencionadas entre as partes. Entre estas, para o que aqui releva, avultam a obrigação do senhorio de proporcionar o gozo do locado (cfr. artigo 1031º b) do Código Civil) e a obrigação do inquilino de restituir o mesmo no estado em que o recebeu (cfr. artigo 1038º i) do Cód. Civ.), bem como de suportar os encargos e despesas respeitantes ao fornecimento de bens ou serviços ao locado, na falta de estipulação em contrário (cfr. artigo 1078º, nº 2 do Cód. Civ.).
Por outro lado, no que respeita à cessação do contrato de arrendamento, pode a mesma ser feita por acordo das partes, denúncia, caducidade ou resolução (cfr. artigo 1079º do Código Civil). A cessação do contrato torna imediatamente exigível a desocupação do locado e a sua entrega, com as reparações que incumbam ao arrendatário (cfr. artigo 1081º, nº 1 do Código Civil).
Ora, as partes divergem quanto à causa de cessação do contrato de arrendamento, alegando o demandante que a demandada o denunciou e esta que o resolveu. Por um lado, a denúncia pode ser feita pelo arrendatário a todo o tempo, após seis meses de duração efectiva do contrato, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato, sendo certo que a inobservância desse prazo não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta (cfr. artigo 1098º, n.os 2 e 3 do Código Civil). E, por outro, o arrendatário pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte, designadamente quando o senhorio não realize obras que lhe competiam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado (cfr. artigo 1083º, n.os 1 e 4 do Código Civil). A resolução do contrato pelo arrendatário opera por comunicação à contraparte em que fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.
Porém, desde logo, a demandada não cumpriu o ónus de fundamentação da resolução contratual na sua comunicação ao demandante. Aliás, a demandada não só não expressou que estava a proceder à resolução como nem sequer invocou algum incumprimento contratual por parte do demandante. Por outro lado, a esse respeito, provou-se apenas que, com as chuvas do início do Inverno, passou a gotejar no quarto, mas não que esse facto só por si comprometesse a habitabilidade do locado. E, além disso, ainda que o demandante tivesse sido alertado para o facto, por intermédio do seu sogro, a falta de realização de obras no locado por sua parte, até ao momento em que a demandada comunicou o seu propósito de deixar o mesmo, poderia configurar um caso de mora (cfr. artigos 804º e 805º, nº 1 do Código Civil), mas não necessariamente de incumprimento definitivo. De facto, nestas situações, a mora só se converte em incumprimento definitivo se houver recusa de cumprimento, expressa ou tácita, ou perda do interesse do credor na prestação (cfr. artigo 808º do Código Civil). Ora, neste caso, ainda que se admitisse que um gotejo temporário no quarto (e só isso é que ficou provado) pudesse objectivamente levar à perda de interesse no locado, certo é que a demandada não invocou esse facto na sua comunicação ao demandante a pôr termo ao contrato. Assim sendo, ainda que hipoteticamente lhe pudesse assistir o direito de resolução, a verdade é que a demandada não se apresentou a exercê-lo, pelo menos validamente. Nesse sentido, a sua comunicação ao demandante tem necessariamente que ser havida como uma denúncia contratual, com os efeitos previstos no artigo 1098º, nº 3 do Código Civil. Deste modo, a demandada tem que pagar ao demandante as rendas correspondentes ao prazo de aviso prévio em falta, tal como peticionado pelo demandante, tanto mais que não provou ter sofrido prejuízos que pudesse eventualmente compensar com esse débito.
Por outro lado, não parece que o demandante tenha razão no que respeita às despesas que alegadamente suportou para repor o locado no estado em que foi entregue à demandada. Em primeiro lugar, porque não se provou que tivessem ficado em falta três candeeiros ou a fechadura danificada e inoperacional, por facto imputável à demandada. Além disso, no que respeita às paredes, ficou apenas provado que a demandada as pintou de cores diversas em algumas divisões. Porém, como é óbvio, a obrigação consignada nos artigos 1043º, nº 1 e 1073º, nº 2 (Dever de conservação e de reparação do locado) refere-se ao estado de conservação do locado, prevenindo as deteriorações lícitas feitas pelo arrendatário no locado. Deteriorações significam estragos e não foi isso que a demandada fez no locado. O demandante pode ter gostos diferentes da demandada, mas se a autorizou a pintar o locado, descontando-lhe um mês de renda em contrapartida, tal como resultou da discussão da causa, não lhe pode exigir que reponha o locado na cor original, dado que não lhe colocou essa condição previamente nem a pintura divergente pode ser considerada um estrago. Aliás, a demandada só pintou de modo original a sala comum e o demandante acabou por pintar mais divisões, nomeadamente por ter que reparar o quarto dos efeitos das infiltrações de água. Assim sendo, não há fundamento para que a demandada indemnize o demandante nesta parte, sendo certo que a beneficiação do locado para posterior colocação no mercado de arrendamento é do interesse do seu proprietário, cabendo-lhe suportar a respectiva despesa.
Finalmente, resta analisar o pedido de pagamento dos consumos de água e electricidade feitos no locado pela demandada antes da cessação do contrato, tendo presente que o contrato de arrendamento imputa a respectiva responsabilidade à demandada (e a lei, no silêncio do mesmo, aponta no mesmo sentido).
No que respeita à electricidade, a própria factura de fls. 20 evidencia que há uma parcela em que se decompõe o débito representado pela mesma, que diz respeito a um período posterior à cessação do contrato de arrendamento. De facto, o montante de 6,94 € corresponde ao consumo estimado entre 01/02/2010 e 05/02/2010, que já não é imputável à demandada. Por outro lado, muito embora o aviso de cobrança de fls. 21, no montante de 40,06 €, também englobado na factura de fls. 20, não seja explícito quanto ao período que está em causa, é óbvio que o mesmo, por remeter para factura já vencida, só pode ser anterior ao período de facturação iniciado em 12/01/2010, a que respeita a citada factura de fls. 20, sendo, por isso, respeitante ao período de vigência do contrato de arrendamento (se fosse anterior ao início deste, a fornecedora já teria procedido ao corte da electricidade).
Deste modo, no que respeita à electricidade, a demandada terá que pagar ao demandante a quantia de 297,79 €, por força das obrigações assumidas contratualmente.
Por seu turno, no que respeita à água, o demandante juntou documentos comprovativos (fls. 22 a 24) de ter pago o total de 278,55 €, em 11/02/2010, além de ter apresentado ainda uma factura, com esta mesma data, de 41,08 € (cfr. fls. 25). Porém, muito embora esta factura remeta para uma leitura do contador efectuada em Janeiro de 2010, não é claro, nomeadamente em face do recibo de fls. 24, que também se refere a Janeiro de 2010, se o período de facturação deste documento é (apenas) o referido mês de Janeiro ou se tem a ver com momento posterior. Assim sendo, não é possível concluir com segurança que o valor desta factura seja da responsabilidade da demandada, pelo que, sendo o ónus de prova destes factos do demandante, não se pode onerar aquela com o respectivo pagamento.
Quanto ao mais, a demandada alegou que entregou ao demandante os valores correspondentes aos consumos efectuados até .../.../..., mas não logrou provar esse facto, até porque foi nesse particular desmentida pela testemunha E, seu companheiro, que explicou que fizeram a leitura dos contadores naquela data e ficaram à espera do contacto do sogro do demandante após a chegada das respectivas facturas. Além disso, este referiu que tinha apresentado reclamação, por intermédio do sogro do demandante, titular do contador de água do locado, da facturação de Outubro de 2009, no valor de 179,28 €, alegando anomalia deste aparelho. E o seu testemunho foi confirmado nessa parte pela testemunha C e o respectivo facto comprovado pelo duplicado da referida reclamação, que ficou nos autos. Contudo, não há evidência de que essa reclamação tenha sido atendida pela F, sendo certo que se trata de matéria de excepção, cujo ónus de prova competia à demandada (cfr. artigo 342º, nº 2 do Código Civil). E, de resto, o recibo de fls. 22, de 11/02/2010, que se refere justamente à facturação de Outubro de 2009, contempla o montante posto em causa na referida reclamação, acrescido de juros de mora, donde poder concluir-se que, pelo menos até àquela data, a mesma não foi deferida. Assim sendo, a demandada não pode furtar-se ao pagamento de tal quantia ao demandante, sem prejuízo da possibilidade, meramente hipotética, de vir eventualmente a ter um crédito sobre este igual ou inferior àquele valor, em função da correcção operada, caso a referida reclamação tenha sido posteriormente atendida.
Finalmente, os valores em dívida vencem juros de mora, à taxa legal de 4%, a partir da citação da demandada, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 804º, 805º nº 1 e 806º, n.os 1 e 2 (com referência ao artigo 559º, nº 1) todos do Código Civil.
DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção parcialmente procedente e provada e, por via disso, condeno a demandada a pagar ao demandante a quantia total de 1.558,28 €, sendo 975,00 € correspondentes ao período de aviso prévio da denúncia contratual em falta e 583,28 € respeitantes às despesas com o fornecimento de electricidade e água ao locado durante o período de vigência do contrato de arrendamento, acrescida de juros moratórios, à taxa legal, desde a citação até ao efectivo e integral pagamento.
Custas por demandante e demandada na proporção do respectivo decaimento, fixando as mesmas em 20% para o primeiro e 80% para a segunda.
Registe e notifique.
Porto, 31 de Março de 2011
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)