I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandantes:1 - A e 2 - B
Demandados: 1 - C; 2 - D e 3 - E
Os Demandantes vieram propor contra os Demandados a presente acção declarativa, enquadrada na al. g) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação destes a pagar a quantia de € 975,00 (novecentos e setenta e cinco euros) referente a rendas em atraso (€ 650,00) e indemnização no montante de 50% do valor em débito (€ 325,00); e ainda todas as rendas que se vençam a partir de Março de 2007; bem como as custas do processo.
Alegaram, para tanto e em síntese, que são legítimos proprietários de um prédio urbano sito no de concelho de Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz predial sob o artigo x; que no dia .../.../..., celebraram um contrato de arrendamento do supra referido imóvel, exclusivamente para habitação, com a primeira Demandada, por um período limitado de um ano, que se iniciaria a .../.../... e terminaria a .../.../...; que os segundos Demandados foram fiadores da primeira Demandada no presente contrato, o qual prevê uma renda mensal de € 325,00; que até Janeiro de .../ a renda foi paga embora não atempadamente, sendo que, após essa data, a primeira Demandada deixou de a pagar, tendo rendas em atraso no valor de € 650,00, respeitante aos meses de Fevereiro e Março de .../; que, apesar de interpelados para o efeito, os Demandados ainda não pagaram o montante em dívida, nem deram qualquer tipo de justificação plausível para este facto.
Juntaram documentos.
A Demandada C, regularmente citada, não apresentou Contestação, tendo faltado à sessão de Pré-Mediação e à Audiência de Julgamento, não justificando a sua falta a qualquer uma delas.
Os Demandados D e E, também devidamente citados, apresentaram Contestação, onde alegam, em síntese, que foram fiadores no contrato de arrendamento celebrado entre os Demandantes e a primeira Demandada mas apenas por um ano; que tiveram conhecimento que os inquilinos se colocaram numa situação precária mesmo antes da constituição da obrigação de fiadores, ela desempregando-se e ele fugindo para os EUA, de forma a que os fiadores em Janeiro de .../ requereram a liberação da garantia por carta, tendo recebido a resposta dos Demandantes a 22.01.2007; que não pretenderam os fiadores obrigar-se indefinidamente pois a fiança tinha carácter certo, determinado e limitado conforme consta da cláusula primeira do contrato junto aos autos, pelo que é nula a cláusula 11ª do referido contrato pela qual os fiadores se constituem na obrigação de garante para além do prazo de um ano fixado nessa cláusula 1ª; que a estes factos acresce que os fiadores, devido ao agravamento da situação económica dos devedores, liberaram-se da obrigação através de comunicação escrita aos senhorios, apesar de aqueles não o terem aceite, pelo que nada lhes devem.
Juntaram um documento.
O Demandado D compareceu à sessão de Pré-Mediação, seguida de Mediação, da qual não resultou acordo, pelo que foi determinada a realização da Audiência de Julgamento, na qual aquele esteve presente, bem como a Demandada E.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento com as formalidades legais como da acta se infere.
Cumpre apreciar e decidir.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da matéria carreada para os autos, resultaram provados os seguintes factos:
A) Os Demandantes são legítimos possuidores de um prédio urbano sito no concelho de Vila Nova de Gaia;
B) Os Demandantes celebraram um contrato de arrendamento do supra referido imóvel, exclusivamente para habitação, com a primeira Demandada, por um período limitado de um ano;
C) Os segundo e terceiro Demandados foram fiadores da primeira Demandada no presente contrato;
D) O contrato em apreço prevê uma renda mensal de € 325,00;
E) Após Janeiro de .../, a primeira Demandada deixou de pagar a renda;
F) A Demandada entregou as chaves do locado em data que não foi possível apurar mas que terá sido em meados de Julho de .../;
G) Em Janeiro de .../, os fiadores requereram a liberação da garantia por carta, tendo recebido a resposta dos Demandantes por carta datada de 22.01.2007.
Motivação da matéria de facto provada:
Para os factos A), B), C), D) e G) atendeu-se aos documentos de fls. 5 a 6 v., 8 e 27.
Para os factos E) e F), tendo presente a matriz da livre apreciação probatória, o Tribunal motivou a sua convicção no depoimento dos Demandantes, ouvidos oficiosamente, cujas declarações lograram convencer o Tribunal da veracidade dos mesmos, tanto mais que, tratando-se o pagamento de uma excepção peremptória, caberia aos Demandados o ónus da sua prova, além de que, recaindo a presunção de culpa sobre o devedor - art.º 799º do Código Civil – também lhes caberia o ónus de demonstrar ter sido entregue a chave do locado antes da data enunciada pelos Demandantes em Audiência de Julgamento, sendo certo que a primeira Demandada nunca compareceu no Julgado de Paz nem tão pouco apresentou Contestação.
IV - O DIREITO
Perante os factos articulados e dados como assentes, é inequívoco que entre as partes se celebrou um típico contrato de arrendamento.
A primeira e mais elementar obrigação de todo o locatário, como tal enunciada na al. a) do art.º 1038º, do C. Civil, é a de pagar oportunamente a renda estipulada.
Essa obrigação provém da natureza onerosa e sinalagmática do contrato (art.º 1022º, do C. Civil), e deve ser cumprida no tempo e lugar devidos (art.º 1039, do C. Civil), sob pena de constituir o locatário em mora (art.º 1041º).
O tempo e o lugar do pagamento da renda são disciplinados nos artigos 20º e 21º do R.A.U., em coordenação com o art.º 1039º, do C. Civil.
Salvo convenção em contrário, se as rendas tiverem sido estipuladas em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito (cfr. art.º 20º, do R.A.U.).
Apurou-se que a Demandada arrendatária terá procedido à entrega das chaves do arrendado apenas em meados de Julho de 2007, não obstante ter feito mudanças em data que não foi possível apurar mas que terá sido algures em Abril do mesmo ano. Mas ainda que tivesse provado, o que não logrou fazer, ter entregue as chaves do locado aquando da mudança, seria sempre devedora das rendas mensais referentes aos noventa dias de pré-aviso sobre a data em que se operam os efeitos da denúncia do contrato mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio – cfr. n.º 4 do art.º 100º, do RAU. - sendo certo que não comunicou por escrito aos Demandantes, conforme decorre da lei e do contrato, ser essa a sua intenção.
Assim, é a primeira Demandada devedora das rendas mensais vencidas em Fevereiro e Março de .../, referentes, respectivamente, aos meses de Março e Abril.
Por outro lado, os Demandantes peticionam ainda o pagamento das rendas vencidas a partir de Março de .../. Ora, tratando-se de prestações periódicas, como o são as rendas imputadas ao locatário na execução de um contrato de arrendamento– que no caso em apreço se cifram em € 325,00/mês - pode, conforme o disposto no n.º 1 do art.º 472º do Código de Processo Civil, compreender-se no pedido e na condenação tanto as prestações já vencidas como as que se vencerem enquanto subsistir a obrigação, pelo que, vai a Demandada condenada ainda no pagamento das rendas vencidas nos meses de Abril, Maio e Junho.
Quanto à indemnização pedida no valor de 50% das rendas, vejamos que direito assiste aos Demandantes.
À disposição do n.º 1 do Art.º 1041º do Código Civil prevendo a possibilidade de o locador, em caso de mora do locatário no pagamento das rendas, poder exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento, está subjacente a faculdade que o locatário tem de sobrestar no despejo mediante o pagamento ou depósito do montante das rendas em dívida acrescido da referida indemnização (purgação da mora).
No entanto, constituindo esta disposição um estímulo ao pagamento pontual, é perfeitamente legítimo ao senhorio peticionar as rendas acrescidas da indemnização numa acção em que o que se pretende não é o despejo - para o qual o Julgado de Paz nem sequer tem competência – mas sim o pagamento das rendas em dívida, até porque o locador se fosse essa a sua intenção, poderia ter optado pela resolução do contrato e subsequente despejo, e o locatário se quisesse manter o arrendamento teria para todos os efeitos que pagar a sobredita indemnização a acrescer às rendas em dívida.
Mas,
verificou-se que na pendência da presente acção, a Demandada entregou o locado.
Ora, tal como, verificando-se a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas, nos casos em que o locatário não proceda aos pagamentos supra referidos, o locador não terá o direito a receber a referida indemnização conjuntamente com a resolução do contrato e subsequente restituição do locado, também no caso vertente, são apenas devidas as rendas em atraso, em singelo.
Uma outra questão…
Vêm os Demandados fiadores invocar que o contrato de arrendamento em questão foi celebrado apenas por um ano e como tal a sua obrigação cingir-se-ia a esse prazo.
Ora,
Tal questão pressupõe a resolução de uma questão prévia que consiste em saber se o contrato de arrendamento celebrado foi ou não, por vontade das partes, sujeito ao regime do contrato de duração limitada, com especial relevância para os artigos 98º e seguintes do R.A.U.
Na cláusula primeira do contrato celebrado consignaram os outorgantes que o contrato é celebrado pelo prazo inicial de um ano, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais, e nas mesmas condições, caso não seja denunciado por qualquer das partes, nos termos da lei. Esta lei não pode ser outra que não o R.A.U, em vigor à data, sendo certo que não foram alegadas, nem se vê que existam, circunstâncias que imponham ao Tribunal a conclusão de que foi outra a vontade das partes que não a de celebrar um contrato de arrendamento sujeito ao regime jurídico vigente.
O teor de tal cláusula, que contém a vontade expressa das partes, vai contra a disposição legal imperativa do artigo 98º nº 2 do R.A.U., que impõem a duração mínima de cinco anos, pelo que tal cláusula é nula (artigo 294º do Código Civil).
A nulidade da cláusula não determina a invalidade de todo o negócio celebrado, sendo certo que nada indicia que o contrato de arrendamento para habitação não teria sido celebrado sem a cláusula em questão (artigo 292º do Código Civil).
Haverá então que proceder à redução do negócio (contrato de arrendamento) celebrado entre as partes, considerando-o válido quanto a todos os seus elementos, de acordo com a vontade expressa das partes contratantes, à excepção da cláusula que fixou o prazo inicial de duração do contrato. E segundo a vontade expressa no contrato escrito junto aos autos, estamos em presença de um contrato de arrendamento para habitação com estipulação de um prazo efectivo de duração e não de um contrato de arrendamento pelo prazo supletivo constante do artigo 10º do RAU automaticamente renovável, já que tal interpretação não tem correspondência no texto do contrato subscrito e na correspondente declaração negocial emitida por ambas as partes. Tendo sido cumpridas pelas partes as formalidades previstas no nº 1 do artigo 98º do RAU, o prazo inicial efectivo do arrendamento celebrado entre as partes não poderá ser inferior a cinco anos, de acordo com o nº 2 do mesmo preceito.
Do que vem de ser exposto decorre que Demandantes e Demandados celebraram um contrato de arrendamento sujeito, no que se reporta à cessação do contrato, ao regime específico dos artigos 98º a 101º do R.A.U..
Tendo as partes acordado no sentido da sujeição do contrato ao regime de duração limitada inserido o acordo no texto escrito do contrato por elas assinado, o facto de terem estipulado o prazo de vigência de um ano não tem como consequência ter-se celebrado tal contrato sem prazo mas sim ter-se celebrado pelo prazo de cinco anos uma vez que o prazo previsto no art. 98º, nº 2, do R.A.U. se deve ter também por prazo supletivo.
E assim também ensina Januário Gomes da Costa, o prazo de cinco anos deve ter-se também por prazo supletivo, no caso de as partes, clausulando embora o regime dos contratos de duração limitada, terem omitido estipulação de prazo.”
Como tal, ainda que a fiança pelas obrigações do locatário, nos termos do art.º 655º do Código Civil aplicável ao caso, abranja apenas, salvo estipulação em contrário, o período inicial de duração do contrato, conforme se vem de referir tal período é de cinco anos, sendo como tal os Demandados D e E, na qualidade de fiadores, e solidariamente responsáveis pelo cumprimento de todas as cláusulas constantes do contrato de arrendamento que outorgaram, devedores solidários das rendas vencidas até Junho de .../.
No que refere aos juros peticionados, verificando-se um retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, ora Demandados, constitui-se este em mora e, consequentemente, na obrigação de reparar os danos causados ao credor, ora Demandante – art.º 804º do C. Civil.
Tratando-se de obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros a contar do dia da constituição em mora – art.º 806º do C. C..
Nos termos do art.º 805º, n.º 2, alínea a), do C. Civil, o devedor fica constituído em mora, nomeadamente, se a obrigação tiver prazo certo, vencendo-se as rendas referentes aos meses de Março, Abril, Maio, Junho e Julho no primeiro dia útil dos meses de Fevereiro, Março, Abril, Maio e Junho, respectivamente, pelo que é desde essas datas que deverão ser contabilizados os juros.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo procedente a presente acção, e, por consequência, condeno, solidariamente, os Demandados, a pagar aos Demandantes, a quantia de € 1.625,00 (mil seiscentos e vinte e cinco euros), acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos, contabilizados à taxa legal em vigor, desde a data de vencimento das rendas devidas até efectivo e integral pagamento.
Custas pelos Demandados.
Cumpra-se o disposto nos artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 29 de Fevereiro de 2008
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)