DANOS PATRIMONIAIS
SENTENÇA
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RELATÓRIO:
O demandante, A, residente no Funchal instaurou a ação declarativa de condenação contra o demandado, B, NIF. xxxxxxx, residente no Funchal, ao abrigo da alínea g) do n.º 1 do art.º 9 da L.78/2001 de 13/07.
Para tanto, alega em síntese que, na qualidade de proprietário da fração autónoma AQ sita no edifício Apartamentos vvvvvv arrendou, em janeiro de 2010 a mesma ao demandado para fins habitacionais, conforme contrato que junta. Ao celebrarem o contrato o demandado apenas pagou o mês de renda não pagando a quantia de 400€ de caução, conforme era exigido. Para além disso também não pagou os meses de fevereiro a maio de 2010, na quantia de 1.500€, o que levou o demandante a interpela-lo. Sucede que permaneceu no locado até maio de 2012 tendo denunciado o contrato por telefone e sem respeitar o prazo de pré-aviso, o demandante aproveitou para lhe lembrar das rendas vencidas nos últimos 5 meses, o que não fez. Quando entregou o locado verificou que aquele não tinha pago diversas despesas da sua responsabilidade, o que motivou a interrupção do fornecimento de eletricidade e na mesma ocasião verificou ainda que havia danos no imóvel danificando algumas tomadas de eletricidade, desaparecera dois candeeiros, danificou a caixa do correio e o imóvel estava sujo, o que provocou despesas e várias tentativas para resolveram as questões. Conclui pedindo que seja condenado a) no pagamento da quantia de 2.000€ referente a rendas vencidas, acrescida da respetiva penalização legal de 50%; b) no pagamento da indemnização referente ao valor dos meses de pré-aviso na quantia de 800€; c) no pagamento da quantia de 377,81€ de despesas com água, eletricidade e gás da responsabilidade do demandado que foram suportadas; d) e na quantia de 200€ de reparação de danos patrimoniais causados no imóvel; e) na quantia de 500€ de danos não patrimoniais pelos transtornos e incómodos sofridos. Juntou 7 documentos.
O demandado foi regularmente citado. Contestou reconhecendo quem efetivamente não pagou todas as rendas e não pagou algumas despesas que eram da sua responsabilidade. Na sequência do mesmo as partes acordaram em fixar o termo de contrato e que deveria pagar a quantia total 1.500€ por tudo, pelo que entende nada mais dever ao demandante. Além disso a quantia peticionada de 50% sobre as rendas só será exigível nos termos do art.º 1055 do C.C. e não de revogação do contrato por acordo, tendo inclusive prescindo daquela quantia. Em relação a danos patrimoniais no dia em que entregou o locado foi precedido de uma vistoria e na época não havia qualquer dano. Em relação aos danos não patrimoniais é infundamentado, além de que deve o mesmo possuir o requisito do art.º 486 do C.C., ou seja grave que justifique ser indemnizável. Conclui pela improcedência parcial da ação, sendo condenado, apenas, na quantia de 1.500€.
TRAMITAÇÃO:
Realizou-se sessão de mediação sem obtenção de acordo entre as partes.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade judiciária e são legítimas.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na sua totalidade
AUDIENCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao n.º1 do art.º26 da LJP sem obtenção de consenso entre as partes. Seguiu-se para produção de prova, com a junção de 5 documentos pelo demandante, sem posição do demandado, conforme consta da ata de fls. 53 a 55, e a audição das testemunhas apresentadas pelo demandante, finalizando com as alegações finais.
FUNDAMENTAÇÃO-
I-FACTOS ASSENTES (POR ACORDO):
- A 9/01/2009, as partes celebraram por escrito um contrato de arrendamento urbano, com prazo certo, com fins habitacionais.
-O contrato tinha como objeto a fração autónoma AQ, propriedade do demandante, sita nos Apartamentos vvvvv, com a inscrição matricial xxxx da freguesia de vvvv, concelho Funchal.
-Que incidia sobre o arrendatário a obrigação de pagar mensalmente, de renda, a quantia de 400€, até ao dia 8 de cada mês, por transferência bancária.
-Que ficava a cargo do arrendatário as despesas com gás, eletricidade e água.
-Que na vigência do contrato o demandado não pagou algumas rendas.
-Que na vigência do contrato o demandado não pagou algumas despesas.
-Que o demandado confessa ser devedor da quantia de 1.500€ de rendas vencidas.
-Que o demandado confessa ser devedor da quantia de 377,81€ de despesas de sua responsabilidade.
-Que, no dia 22/05/2012, as partes puseram termo ao contrato.
-Que o fizeram por documento escrito e subscrito por ambos.
II-FACTOS PROVADOS:
a)Que o demandado entregou as chaves do locado ao demandante, após a subscrição do documento.
b)Que o demandado não entregou o comando, nem as chaves da caixa do correio.
c)Que as partes fizeram breve inspeção ao locado.
d)Que o demandado assumiu a responsabilidade pelas rendas vencidas.
e)Que as partes acordaram o pagamento da divida em três prestações mensais e sucessivas.
f)Que ainda não foram pagas.
g)Que a quantia acordada foi sujeita a juros moratórios.
h)Que o demandante suportou as despesas da responsabilidade do demandado na quantia de 377,81€.
i)Que o imóvel encontrava-se sujo.
j)Que o imóvel tinha paredes com humidade e riscadas.
l)Que alguns objetos pertencentes ao locado não se podiam aproveitar.
m)Que o demandante teve de pintar algumas divisões.
n)Que o demandante teve de limpar o imóvel.
o)Que o demandante teve de substituir alguns utensílios de cozinha.
p)Que o demandante teve de substituir a fechadura da caixa de correio.
q)Que o demandante teve de substituir algumas tomadas elétricas.
r)Que o demandante despendeu nas reparações efetuadas a quantia de 228,57€.
s)Que o demandante despendeu tempo ao efetuar os pagamentos da responsabilidade do demandado, em vários locais.
t) Que o demandante ficou incomodado e aborrecido com a situação.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal firmou a convicção nas peças processuais, bem como na análise dos doze documentos juntos, que serviram para prova dos factos: e), f), g) e r).
O depoimento da testemunha, Vera Valério, prova dos factos: h), i), j), l), m), n), o),p), q) s) e t).
A testemunha C, teve um depoimento isento, servindo para provar os factos constantes das alíneas: a), b), c), l), m), o), p), q), s) e t).
III-DO DIREITO:
O caso controvertido refere-se ao incumprimento de um contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais, com prazo certo, regulado pelos art.º 1022 e seguintes do C.C. e pelo D.L.6/2006 de 27/02.
Este contrato foi em 09/01/2010 subscrito pelas partes por escrito, particular, tendo por objeto uma fração autónoma mobilada (art.º1065 do C.C.), sendo legalmente considerado como um arrendamento urbano, unitário, para fins habitacionais.
Em 22/05/2012 as partes puseram termo ao mesmo por meio de documento escrito e subscrito por ambas.
A questão fulcral consiste precisamente em apurar o sentido e alcance deste documento, pois dele depende saber quais os direitos do senhorio pelo não pagamento pontual de rendas, pela não observação do pré-aviso de denúncia e indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais.
Em relação ao termo do contrato foi junto aos autos um documento subscrito pelas partes, denominado por acordo de reconhecimento e regularização de divida, fls. 15 e 16, onde não se identificam os motivos do termo mas onde as partes acordam as consequências daquele.
No que respeita ao regime da cessação do contrato de arrendamento urbano tem natureza injuntiva devido aos interesses em causa (art.º 1080 C.C.), referindo-se no art.º 1079 do C.C. as varias causas que levam a sua extinção; nomeadamente por acordo das partes, resolução, caducidade denúncia e outras causas previstas na lei, entre as quais se destaca a oposição á renovação, contemplada nos art.º 1054, 1055, 1096 a 1098 do C.C.
Impondo-se no n.º2 do art.º 1080 do C.C. que o acordo extintivo seja celebrado por escrito quando não seja imediatamente executado, ou quando contenha cláusulas compensatórias ou outras cláusulas.
Uma das formas de extinção deste contrato corresponde precisamente a revogação que consiste na faculdade das partes cessarem por mútuo acordo o contrato, mediante a subscrição de um contrato extintivo celebrado ao abrigo da autonomia privada (art.º 405 do C.C.).
A revogação é a única causa extintiva deste negócio que é deixada ao critério das partes, podendo livremente regular os seus efeitos, convencionarem prazos para entrega do imóvel, e eventuais pagamentos compensatórios.
No caso concreto estamos perante um acordo extintivo reduzida a escrito, posteriormente á celebração do contrato primitivo com sinal inequívoco oposto aquele, consistindo na destruição voluntária da relação negocial pelos próprios autores, constando expressamente na cláusula 1ª do documento que as partes acordam por termo ao contrato de arrendamento no dia 22/05/2012, mediante a entrega das chaves, comando da garagem e do locado em bom estado de conservação e higiene, com todo o mobiliário inicial.
Desse documento consta, ainda, uma cláusula acessória, nomeadamente o reconhecimento pelo arrendatário da quantia em divida e convencionaram um plano de pagamento desta, em três prestações mensais e sucessivas, na quantia de 500€, estabelecendo a data precisa em cada uma delas se vencia, coincidindo a primeira com a data exata em que celebraram este contrato.
Convencionaram, também, que o não pagamento pontual de uma prestação importa o vencimento e exigibilidade das restantes, acrescida dos juros moratórios, a qual se traduz numa cláusula resolutiva (art.º 270 do C.C.) e compensatória.
Isto significa que as partes acordaram o término da relação contratual sujeitando-o á condição do pagamento pontual de parte da divida que se vencia nesse dia, o que não sucedeu, pelo que a clausula compensatória dos juros seria de imediato exigível, bem como implicava o vencimento antecipado das restantes prestações.
Embora a lei faculte ao credor a possibilidade de requerer a aplicação do art.º 1041 do C.C. que lhe permite obter uma penalização de 50% sobre o valor da quantia em divida, também lhe permite, posteriormente a celebração do negócio, renunciar aos direitos legais em caso de não cumprimento e mora (art.º 809 do C.C á contrario). No caso concreto com a aposição desta cláusula entende-se que optou por esta em vez da faculdade legal, uma vez que na data em que subscreveram o contrato extintivo o demandante já era conhecedor do incumprimento da obrigação de pagamento pontual das rendas por parte do demandado e se nada disse em relação a estas foi porque assim o entendeu, por isso não pode em momento posterior vir pedir aquilo de que prescindira.
Assim, a quantia em divida (1.500€) é acrescida dos devidos juros, a taxa legal, a contar desde a data do incumprimento (n.º2 alínea a) do art.º 805 do C.C.) até efetivo e integral cumprimento da obrigação (art.º806 C.C.), conforme resulta da cláusula quatro do contrato revogatório.
Em relação a denúncia do contrato e eventual inobservação do prazo legal, a lei, conforme já foi referido, aponta esta como uma das formas de cessar o contrato, consistindo numa declaração unilateral de uma parte, para os contratos sem prazo de duração, no entanto se for do lado do arrendatário nem precisa de alegar qualquer motivo (art.º 1100 do C.C.), se for da parte do senhorio só o poderá fazer em duas situações e precisa de justificar o motivo (art.º 1101 e seguintes do C.C.).
Ora qualquer contrato só poderá cessar por uma única forma, não faz sentido para uma situação admitir a revogação e para outra a denúncia ou qualquer outra forma legalmente admissível.
Poder-se ia, também, colocar a questão de saber se no dia em as partes subscreveram este acordo extintivo o contrato de arrendamento ainda se manteve durante algum tempo, isto porque as partes podiam ter convencionado que a entrega das chaves seria posterior a celebração do acordo extintivo, prova esta que competia ao demandante fazer (art.º 342 do C.C.) mas que não sucedeu. Assim conclui-se que se as partes convencionaram, por acordo, por termo ao contrato, o contrato não cessou por denúncia, logo não faz sentido apreciar a questão do pré-aviso, uma vez que era em sede desta que teria de ser apreciada.
Como já se disse o contrato cessou por acordo, aliás é isso que ressalta expressamente do documento que ambos subscreveram, veja-se o n.º1 da cláusula 1.
No entanto, no contrato revogatório as partes não estabeleceram qualquer outra indemnização para os casos de existirem danos no locado, nem em relação as despesas, que mais uma vez colocou a tónica serem da responsabilidade do arrendatário suporta-las, até á data do termo do contrato.
O contrato que extingue o contrato de arrendamento urbano, tal como qualquer outro contrato deve ser pontualmente cumprido (art.º 406 do C.C.) pelas partes. O demandado reconhece, assim, não ter pago todas as despesas que eram da sua responsabilidade, na quantia de 377,81€, quantia esta que ainda não satisfez mas que deverá faze-lo.
No que respeita a indemnização por dano patrimoniais, resulta do contrato extintivo que o demandado devia entregar todas as chaves que pertenciam ao imóvel e que tinha na sua posse, o que não cumpriu na íntegra, pelo que estamos face ao cumprimento defeituoso do contrato (art.º 798 e 799 ambos do C.C.), o que provocou danos na medida em que o demandante teve de substituir a fechadura da caixa do correio e adquirir outro comando para a garagem.
Para além disso, conforme consta dos termos contrato acordou-se que o imóvel fosse entregue com todo o mobiliário inicial, com condições de higiene e em bom estado de conservação. Resulta que as partes fizeram uma breve inspeção ao local onde não foram imediatamente denunciados danos mas que se vieram a apurar existir, em momento posterior.
Embora á primeira vista os danos não fossem denunciados não significa que não existissem, conforme efetivamente foi relatado pelas testemunhas apresentadas na audiência, danos que resultam de uma utilização imprudente e desleixada de uma coisa que não era própria e sobre a qual tinha o ónus de a entregar conforme a recebeu, o que consubstancia novamente o cumprimento defeituoso do contrato, e do qual resultaram danos patrimoniais para o demandante, ao tentar repor o estado do imóvel nas condições que tinha antes de o entregar ao demandado para locação, não só em termos de higiene, como também de alguns bens que ficaram inutilizados.
No que respeita ao pedido de indemnização por dano não patrimoniais é entendido pela doutrina e jurisprudência serem ressarcíveis mesmo nos casos de incumprimento contratual, todavia a lei coloca o assento tónico no entendimento do n.º1 do art.º496 do C.C., ou seja apenas são considerados os danos que pela sua gravidade mereçam a tutela do direito, o que á partida exclui os aborrecimentos e transtornos causados ao demandante e á sua vida diária, pois todos temos de suportar as agruras da vida e nem por isso merecemos ser ressarcidos.
Por fim denota-se que os danos patrimoniais sofridos pelo demandante foram superiores a quantia peticionada, não obstante tal não invalida que o Tribunal na determinação do quantum compensatório possa valorizar qualquer das parcelas em que se desdobra o pedido global desde que não ultrapasse o valor do pedido, no mesmo sentido AC. STJ de 15/06/1993: BMJ, 428-530 e AC. STJ de 4/11/2003: CJ, 2003,3º-138, motivo pelo qual se condena o demandado a pagar a quantia de 228,57€ de danos patrimoniais ao demandante.
DECISÃO:
Nos termos expostos julga-se a ação parcialmente procedente e em consequência condena-se o demandado a pagar ao demandante a quantia de 1.500€ de rendas vencidas, acrescidas dos respetivos juros, a taxa legal, desde 22/05/2012 até efetivo cumprimento da obrigação e da indemnização por danos patrimoniais na quantia de 606,38€.
CUSTAS:
São da responsabilidade das partes na proporção do respetivo decaimento fixando-se em 40% para o demandante e 60% para o demandado, devendo por isso efetuar o pagamento da quantia de 7€ (sete euros) a título de custas da respetiva responsabilidade, num dos 3 dias úteis subsequentes a notificação da presente decisão, sob pena de incorrerem na sobretaxa de 10€ (dez euros) por cada dia de atraso no efetivo cumprimento (art.º 8 e 10 da Portaria n.º 1456/2001 de 28/12, na redação dada pela Portaria n.º 209/2005 de 24/02).
Proceda-se ao reembolso do demandante, na quantia de 7€ (sete euros).
Funchal, 15 de Abril de 2013
A Juíza de Paz (redigido e revisto pela signatária, n.º5 do art.º 138 do C.P.C.)
(Margarida Simplício)