Sentença de Julgado de Paz
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RELATÓRIO:A – SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA., identificada a fls. 1 e 4, intentou, em 31 de julho de 2014, contra B, UNIPESSOAL, LDA.; C E D, melhor identificados a fls. 2 e 4, a presente acção declarativa de condenação pedindo a condenação da primeira Demandada a: 1) permitir o acesso ao locado de pessoas contratadas pela Demandante para procederem à fiscalização da reparação do locado; e serem os Demandados solidariamente condenados a: B) pagar-lhe a quantia de 5.000,00 € (Cinco mil euros), correspondente às rendas de abril de 2014 – correspondente ao mês de maio de 2014 – até julho de 2014; C) pagar-lhe as rendas que se vierem a vencer na pendência da ação e até prolação de sentença, no valor mensal de 1.250,00 € (Mil duzentos e cinquenta euros) e D) a pagar-lhe a indemnização devida pela mora no pagamento da renda, atualmente no valor de 2.500,00 € (Dois mil e quinhentos euros).
Para tanto alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 7, que se dá por reproduzido, dizendo que celebrou contrato de sublocação com a primeira Demandada, em 30 de abril de 2010, o qual foi aditado em 5 de maio de 2014; o segundo e a terceira Demandados assumiram a posição de fiadores; na vigência do contrato a Demandada apresentou reclamação sobre alguns problemas do locado, nomeadamente, declarou existir entupimento de esgotos e humidade interior, os quais foram reclamados junto da seguradora pela Demandante, tendo a Demandante, a expensas suas, promovido o desentupimento dos esgotos; em 17 de abril de 2014, uma vistoria de salubridade confirmava a reparação da rede de esgotos e dava indicação para que se realizassem outras intervenções no locado; contudo, o locado nunca teve problemas de infiltrações e as infiltrações indicadas no auto de vistoria que afetam o locado têm origem nas obras de adaptação realizadas pela Demandada, pelo que entende(ia) a Demandante que as obras cuja realização lhe era ordenada nem seriam da sua responsabilidade; pese embora assim pensasse, a demandante contratou empreiteiro para proceder às obras recomendadas no auto de vistoria; todavia a Demandada, desde junho, não permite o acesso ao locado do empreiteiro responsável pelas obras, inviabilizando o fim das obras já iniciadas e que são recomendadas pela vistoria da Câmara Municipal do Seixal; a Demandada deixou de proceder ao pagamento das quantias devidas a título de renda desde a renda vencida em 1 de abril de 2014, respeitante ao mês de maio de 2014; porém a Demandada nunca deixou de exercer a sua atividade e, tendo sido interpelados para proceder ao pagamento das rendas vencidas, o segundo demandado respondeu dizendo que estava disponível para resolver o assunto; a Demandada alega dificuldades económicas para não proceder ao pagamento, encontrando-se vencidas as rendas vencidas em 1 de abril, de maio, de junho e de julho, no total de 4 meses; o valor da renda mensal é de 1.250,00 € (Mil, duzentos e cinquenta euros); a aplicação da taxa de retenção leva a que o valor liquido a pagar seja de 937,50 €, sendo 312,50 € para serem entregues pela Demandada à Administração Tributária; encontram-se vencidas e não pagas quatro rendas no valor unitário indicado no total de 5.000,00 € (4 x 1.250,00); considerando a mora da Demandada deverá a mesma ser condenada ao pagamento da indemnização correspondente a 50% do valor das rendas vencidas, no valor de 2.500,00 € (Dois mil e quinhentos euros) a que acrescerão as rendas que entretanto vierem a vencer, na pendência da ação e até à prolação de decisão, e que não sejam pagas.
Juntou 14 documentos que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Após inúmeras vicissitudes com a citação, vieram os Demandados a ser pessoal e regularmente citados para contestarem, no prazo, querendo, tendo a primeira Demandada apresentado a contestação de fls. 87 a 93, na qual, impugnando a versão dos factos apresentada pela Demandante, diz que é falso o alegado em 5.º do Requerimento Inicial, porquanto a Demandante não foi quem assumiu as despesas do desentupimento, conforme se protesta comprovar mediante junção de fatura/recibo e relatório da empresa que efetuou o desentupimento; quanto ao alegado em 6.º do Requerimento Inicial, a Demandada confirma a reparação das condutas de esgoto, efetuada na sequência da vistoria de salubridade; em 27 de Abril de 2014, aquando da primeira deslocação da equipa técnica dos Serviços Municipais de Salubridade, os esgotos encontravam-se abertos e foram fotografados pela referida equipa; o senhorio, tal como os demais comproprietários do edifício do prédio onde se localiza o locado, sempre admitiram a existência de infiltrações no terraço de cobertura, tal como a existência de intervenções no mesmo, ainda que mal executadas; relativamente à fachada do locado, o próprio empreiteiro que o Demandante enviou ao locado, de nome Sr. E, informou a ora Demandada, que a infiltração se devia ao descolamento da pedra mármore que reveste a fachada, o qual ocorreu devido à existência de um desnível existente no terreno e consequente abatimento do solo; na sequência de tal reconhecimento por parte do referido empreiteiro, foram efetuadas duas intervenções, uma executada no interior, com a abertura de uma caixa de visita no teto em pladur, junto à janela, de molde a acompanhar as infiltrações; sendo que a outra intervenção foi efetuada no exterior do locado, com impermeabilização de parte do revestimento cerâmico da fachada do edifício, junto às montras do locado; esta última intervenção, foi custeada também pela ora Demandada, tendo estado a seu cargo a deslocação do placar publicitário e das condutas de ar condicionado; estranha a Demandada que a Demandante alegue que nunca teve problemas de infiltrações, quando as intervenções efetuadas pelo empreiteiro Sr. E, foram efetuadas por indicação do mesmo; acresce que, a própria Demandada lhe endereçou diversas comunicações, dando-lhe conta da existência das infiltrações, bem como dos resultados das intervenções efetuadas por supra referido empreiteiro que a mesma indicou, enviando-lhe também fotografias do estado do locado; exemplos dessas comunicações são as missivas que se juntam como Docs. nºs 2 a 4; na comunicação junta como doc. n.º3, datada de 20 de Novembro de 2012, a ora demandada deu conhecimento à Demandante, do transtorno em termos de funcionamento da demandada que representavam as infiltrações; para além de comunicações enviadas por correio eletrónico, a ora Demandada efetuou inúmeros contactos telefónicos e enviou mensagens escritas Docs. nºs 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 e ainda diversas deslocações à sede da Demandante, tendo sido recebida pelo filho do sócio gerente da Demandada, de nome Sr. G; quanto ao afirmado em 10.º do Requerimento Inicial, nunca a Demandada foi informada da intenção de reparação por parte da Demandante, nem do resultado da vistoria efetuada pelo perito da seguradora da Demandante; a Demandada teve conhecimento de algumas deslocações por parte de colaboradores da Demandante, designadamente do empreiteiro Sr. E e outros, as quais foram executadas sem comunicação prévia à ora Demandada, sendo que essas outras pessoas não se identificaram; pese embora tais comparências tenham sido efetuadas sem comunicação prévia, nem a demandada, nem as suas colaboradoras em seu nome, vedaram o acesso ao locado, com exceção da uma visita do Sr. E, ocorrida na segunda quinzena de Julho de 2014; com efeito, o referido senhor surgiu no locado, por volta das 14.00 horas desse dia, sem comunicação prévia, sendo que a representante da demandada estava de saída, saída que era inadiável, não sendo possível à mesma diligenciar no sentido do acompanhamento do referido senhor, uma vez que não tinha ninguém que pudesse permanecer no local; a representante da Demandada, solicitou ao Sr. E o reagendamento da deslocação, com comunicação prévia, no sentido de diligenciar o acompanhamento e a presença de alguém no locado; a Demandada não deixou de exercer a sua atividade, mas foi forçada a interromper diversas vezes o seu exercício, sendo que noutras situações, funcionou com limitações e com grande transtorno, tendo mesmo que recorrer à utilização da casa de banho do café “H”, o qual permitir que as crianças utilizassem as suas instalações sanitárias; não fosse a compreensão do proprietário do citado Café, à Demandada não restaria outra opção que não fosse fechar as portas, e aguardar que a Demandante procedesse às reparações necessárias ao regular funcionamento da loja; de resto, a Demandada viu-se forçada, por diversas ocasiões a desmarcar explicações, uma vez que o locado não tinha condições de funcionamento, o que aconteceu designadamente quando o locado foi inundado de dejetos provindo da canalização de esgotos; no que concerne ao afirmado em 13.º do Requerimento Inicial, a Demandada nunca recusou assumir as suas responsabilidades, designadamente o de proceder ao pagamento das rendas, sendo que nomeadamente mediante carta datada de 5 de Junho de 2014 (Doc. n.º 13) a mesma deu conta à Demandante das dificuldades económicas sentidas resultantes do abrandamento da atividade, provocado pelas infiltrações e limitações de exercício de atividade provocadas pela mesma; na citada carta, a Demandada refutou também o valor e o número de rendas que a Demandante alegava estarem em dívida, uma vez que as rendas em que se registava falta de pagamento eram apenas as relativas aos meses de Maio e Junho de 2014; com efeito, a renda relativa ao mês de Abril de 2014, já se encontrava liquidada em Março de 2014; para além da questão das rendas, a Demandada comunicou à Demandante na citada carta, a sua disponibilidade para negociar, sendo que nunca obteve qualquer resposta à referida carta, pese embora a mesma tenha sido entregue em 11 de Junho de 2014; acresce que, a Sr.ª Dr.ª I, Mandatária da Demandada, já tinha tentado anteriormente contactar com a Demandante, sendo que após muita insistência, conseguiu falar com o sócio gerente da mesma, Sr. AA, sendo que o mesmo declarou não estar disponível para negociar a dívida, nem para tratar de quaisquer outros assuntos relativos à loja; conforme a Demandante reconhece em 14.º do seu Requerimento Inicial, a Demandada estava disponível para resolver o assunto; quanto ao alegado em 15.º do Requerimento Inicial, conforme se supra expôs, a Demandada não pagou unicamente as rendas referentes aos meses de Maio, Junho e Julho, todos de 2014, sendo que a relativa a mês de Abril, foi liquidada em Março de 2014; acresce que, a Demandada aquando da celebração de contrato, liquidou caução. Protesta juntar documento; assim, não é inteiramente verdade o alegado em 16.º e 19.º do Requerimento Inicial; a 31 de Julho de 2014, apenas eram devidas as rendas referida em 25.º da presente peça processual, no valor de 3.750,00€ (Três Mil, Setecentos e Cinquenta Euros); a Demandada não liquidou as rendas supra referidas, com intuito de, perante a ausência de resposta por parte da Demandante, tentar levar a mesma a responsabilizar-se pela reparação urgente e imediata da infiltração; perante a inércia da Demandante, a Demandada viu-se forçada a canalizar parte do valor das referidas rendas, para execução de obras urgentes, designadamente de desentupimento, bem como limpeza do locado, após a intervenção de pesquisa negligente da infiltração, de molde a possibilitar a manutenção da porta aberta e em condições mínimas de funcionamento, e tentar assim, minimizar os prejuízos, já de si avultados, da sua empresa; considerando todo o supra exposto, bem como a abertura sempre demonstrada pela Demandada para resolver todos os problemas com a Demandante, apesar da postura por esta assumida, a demandada entende que o pedido de pagamento de 50% do valor das rendas não liquidadas é indevido e abusivo; o contrato de arrendamento foi celebrado por quatro anos, como início em 1 de junho de 2010 e termo em 30 de Junho de 2014, conforme cópia de contrato junto pela Demandante como doc. n.º1 e que se dá por integralmente reproduzido; a Demandada, perante a postura assumida pela Demandante, visando viabilizar o seu negócio, e estando objetivamente impedida de desenvolver a sua normal atividade, motivada pela infiltração, pelos danos decorrentes da mesma, pelo cheiro nauseabundo que empestava o locado, e pela ausência de intervenção e interesse efetiva da Demandante em resolver a situação, tomou decisão de rescindir o contrato de arrendamento, o que comunicou à Demandante, através de carta registada que se junta como; tal decisão só não foi tomada em data anterior, devido ao facto de no mês de Julho de 2014, as atividades da Demandada terem sido desenvolvidas fora do locado; na referida carta, a Demandada inclusivamente facultou à Demandante, a sua morada pessoal; em data anterior, a Demandada deslocou-se à sede da Demandante, no sentido de efetuar a declaração de rescisão de contrato e entregar da chave do locado, sendo que o Sr. AA declarou que não aceita, sendo que tudo deveria ser tratado com o seu Advogado; mais tarde, a Demandante solicitou à Demandada que procedesse à entrega de três chaves, o que a Demandada estranha, na medida em que, aquando do arrendamento apenas foi entregue à Demandada, uma chave da porta de entrada do locado, a qual a demandada teve substituir, uma vez que a mesma não oferecida condições de segurança; tal como sucedeu com os vidros; o locado já se encontra para arrendamento. Deduziu pedido reconvencional nos seguintes termos: a Demandada sofreu infiltrações durante vários anos, tendo que efetuar reparações e substituição de mobiliário e equipamentos para dar continuidade à atividade comercial, e foram realizadas pinturas, limpezas de manutenção e outras com produtos especiais, aquisição de máquinas para auxiliar na limpeza, no total de €1893,39 (mil oitocentos e noventa e três Euros e trinta e nove Cêntimos) para que o espaço conservasse condições mínimas para se manter em funcionamento. Docs. n.ºs 17 a 51; a Demandada realizou obras de benfeitorias (remodelação e reparação total do espaço, incluindo portas, vitrines, chão, teto falso, rede elétrica, decoração, paredes interiores, placar eletrónico de publicidade, separadores em vidro, caixilharia, sanitários) no montante de €30.367,00 (trinta mil trezentos e sessenta e sete Euros) e em projetos a quantia de €844,94 (oitocentos e quarenta e quatro Euros e noventa e quatro Cêntimos); as benfeitorias foram realizadas no âmbito das medidas de promoção de emprego, comparticipadas através de candidatura ao Centro de Emprego e Formação Profissional, pelo que a demandada teve que fazer a mudança de instalações para garantir a continuidade do projeto e do seu posto de trabalho; a mudança forçada para outras instalações representou a invalidação de perda de grande parte do investimento feito inicialmente para a abertura do espaço, visto que as benfeitorias, os projetos e a carpintaria danificada, não foram reaproveitados; a representante legal da Demandada, refere para além dos prejuízos materiais, sofreu o desgaste físico visto que em altura de chuvas intensas, foram efetuadas várias deslocações à noite e de madrugada ao espaço para se fazer a substituição de baldes já cheios de água, baldes esses, que estavam na montra do espaço, e que muitas vezes originou o disparo do alarme, com comunicação da Securitas solicitando a verificação do local; a Demandada sofreu bastante desgaste psicológico, e cujo cômputo não é inferior a € 5000,00 (cinco mil euros); a Demandada sofreu ainda danos na sua imagem comercial, tendo em conta as sucessivas inundações, os baldes na montra em pleno funcionamento do espaço, o que limitou as visitas e o acolhimento de novos clientes, colocando ainda em perigo a integridade física das crianças e colaboradores, que se viram obrigados a movimentações em piso húmido ou molhado durante os períodos de chuva; a Demandada com os danos na sua imagem comercial, deverá ser indemnizada no valor de €5.000,00 (cinco mil euros); a Demandada B - Unipessoal, Lda., foi bastante lesada com a celebração do contrato de sublocação que celebrou com a Demandante, tendo sofrido bastantes prejuízos patrimoniais e morais, cujo total é €43.105,33 (quarenta e três mil cento e cinco Euros e trinta e três Cêntimos). Termina pedindo que a contestação seja julgado totalmente procedente, por provada, e ser o pedido da Demandante declarado improcedente e a Demandada absolvida do mesmo. Mais pediu que o pedido reconvencional seja declarado procedente e a Demandante condenada a pagar à Demandada a quantia total de 43.105,33 (Quarenta e três mil, cento e cinco euros e trinta e três Cêntimos).
Juntou 69 documentos que, igualmente, se dão por reproduzidos.
O segundo e a terceira Demandados apresentaram a contestação de fls. 156 e 157, na qual declaram fazer sua e subscrever a contestação apresentada pela primeira Demandada.
A Demandante respondeu à Reconvenção, dizendo que a Demandada aceitou a dívida das rendas dos meses de maio a julho de 2014, confissão que aceita para não mais poder ser retirada, bem como resolveu o contrato sem cumprir o pré-aviso de 90 dias contratual, devendo, assim a Demandante ser indemnizada do valor do aviso prévio não cumprido, no montante de 3.750,00 € (Três mil, setecentos e cinquenta euros). Com o desenvolvimento ulterior à propositura da ação deixaram de ser possíveis os pedidos formulados em A), C) e D), pelo que deverá ser declarada a inutilidade superveniente da lide quanto aos mesmos. A Demandada deve ser condenada no pagamento das rendas cuja dívida confessou, relativas aos meses de maio, junho e julho de 2014, no montante de 3.750,00 € (Três mil, setecentos e cinquenta euros). Quanto à Reconvenção, o pedido deve ser liminarmente indeferido, atento o disposto no n.º 2 do art.º 48.º, da Lei dos Julgados de Paz, mas, se assim não se entender, os autos devem ser remetidos ao tribunal competente, em razão do valor. No mais impugna os factos alegados pela Demandada na Reconvenção, dizendo, em síntese, que a Demandante nunca admitiu a existência de infiltrações no terraço, nem que fosse responsável pelas mesmas; quando o contrato de sublocação foi celebrado o locado não se encontrava adaptado às necessidades da atividade da Demandada, tendo esta assumido a realização das obras necessárias, incluindo a instalação de um aparelho de ar condicionado na fachada do prédio; quando das primeiras queixas sobre infiltrações ordenou a deslocação de um técnico de construção civil para apurar a situação, tendo este informado que as infiltrações na fachada eram provenientes, por um lado, das condutas onde passavam os cabos de ar condicionado instalado e, por outro, pelas vitrines, também estas obra da Demandada; a Demandante sempre recusou qualquer responsabilidade na resolução de infiltrações provenientes de obras realizadas pela Demandante; quanto à infiltração no terraço de cobertura, a mesma a verificar-se, seria da responsabilidade do dono da fração do terraço, ou, sendo o terraço parte comum, do condomínio do prédio; em consequência das missivas remetidas pela Demandada, a Demandante promoveu participação junto da Companhia de Seguros, no ano de 2011 ou 2012 e, quando o técnico da Companhia de seguros avaliou a situação indicou que a infiltração na retaguarda do locado, nas casas de banho, tratava-se de bolor de condensação e não de infiltrações, razão que levou a seguradora a não assumir a responsabilidade pela reparação; quanto à alegada necessidade de mudança, a Demandada não foi forçada a mudar de instalações, mudando porque quis, por uma questão monetária, para poupar; a Demandada celebrou contrato sobre outro imóvel da titularidade da Caixa Geral de Depósitos, com dimensões similares e localizada precisamente na mesma rua; impugnam-se os documentos juntos aos autos pela Demandada para sustentar o seu pedido reconvencional porque tudo leva a crer que a Demandada quer que a Demandante se responsabilize pelas despesas do seu economato, sendo alguns ininteligíveis, o pedido formulado no art.º 43.º da contestação/Reconvenção não faz qualquer sentido face ao que foi vertido na cláusula 7.ª do contrato de sublocação, na qual a Demandada expressou contratualmente que não lhe assistia qualquer direito de indemnização ou mesmo de retenção sobre as obras realizadas no locado, não obstante não se inibiu de as levantar, com degradação do locado, mas isso serão outras núpcias; a Demandada nos artigos 46.º e 48.º sintetiza factos que, a serem verdade, e sendo indemnizáveis de acordo com as regras da responsabilidade civil e/ou contratual, apenas poderá, salvo melhor opinião, imputar às pessoas que realizaram as obras de adaptação do locado. Termina pedindo que A) face à resolução do contrato pela Demandada, posterior à entrada da presente, reconhecer a inutilidade superveniente da lide dos pedidos formulados em A), C) e D) do requerimento Inicial, mantendo-se o pedido B) de pagamento das rendas devidas; B) admitir o pedido formulado contra os Demandados no presente articulado, considerando as confissões da Demandada, ao abrigo dos art.ºs 465.º e 265.º, n.º 1, do CPC e, em consequência, condenar os Demandados a solidariamente pagar à demandante a quantia de 3.750,00 € (Três mil, setecentos e cinquenta euros) correspondentes ao não cumprimento do prazo para comunicação da resolução do contrato de sublocação, nos termos da cláusula 4.ª, n.º 3 do contrato celebrado entre as partes, bem como juros de mora, desde a citação até integral pagamento e C) Indeferir liminarmente o pedido reconvencional da Demandada; admitindo o pedido reconvencional, deverá V. Exa. Ordenar a remessa dos autos ao Tribunal competente para distribuição.
Foram juntos, aos autos, outros documentos, por iniciativa do tribunal, por se relevarem pertinentes à boa decisão.
Os Demandados não se opuseram à alteração do pedido, formulada pela Demandante.
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Cabe a este tribunal decidir sobre a alteração do pedido; a admissibilidade da reconvenção e, na negativa, decidir se os Demandados devem ser condenados a pagar à Demandante a quantia correspondente a três meses de renda e ao prazo de pré-aviso ou se se verifica justa causa para a denúncia do contrato, caso em que o período do pré-aviso não é devido. **
Tendo a Demandante optado pelo recurso à Mediação para resolução do litígio, foi agendado o dia 19 de agosto de 2014 para a realização da sessão de Pré-Mediação, a qual foi desmarcada em virtude de os Demandados não se mostrarem citados. Efetivada a citação dos Demandados, foi a referida sessão agendada para o dia 27 de fevereiro de 2015, a qual se realizou, seguida de duas sessões de Mediação (em 27/2 e em 3/3/2015), em que as partes não lograram alcançar o acordo, pelo que foi designado o dia 13 de abril de 2015 para a realização da Audiência de Julgamento e não antes, por absoluta indisponibilidade de agenda, devido à acumulação excecional de serviço (Fls. 205). **
Aberta a Audiência e estando apenas presente o Ilustre mandatário da Demandante – Sr. Dr. J – foi esta suspensa, ficando os autos a aguardar a justificação da falta, por parte dos Demandados, nos termos do disposto no n.º 2, do art.º 58.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, com a redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho (LJP), tendo-se designado. Desde logo, o dia 5 de maio de 2015 para a sua continuação. Os Demandados vieram requerer a justificação da sua falta, por motivo não atendível, pelo que a mesma foi declarada injustificada.
Reaberta a Audiência de Julgamento e estando presente o representante legal da Demandante – Sr. AA – acompanhado do seu Ilustre mandatário – Sr. Dr. J –; a representante legal da primeira Demandada – Sra. D. L –; o segundo e a terceira Demandados – Sr. C e Sra. D – foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no n.º 1, do art.º 57.º da LJP, tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, o que não logrou alcançar-se, pelo que se procedeu à Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, conforme da respetiva ata melhor se alcança.
Devido à necessidade de junção de documentos, com interesse relevante para a decisão, e respetivo prazo para observância do direito ao contraditório, foi a Audiência suspensa, designando-se, desde logo, o dia 18 de maio de 2015 para a sua continuação.
Reaberta a Audiência, e estando todos presentes, tentou-se de novo a conciliação das partes, sem sucesso, pelo que foi dada a palavra ao Ilustre mandatário da Demandante para breves alegações e às partes para comentário final, observando-se, mais uma vez, o formalismo legal, conforme da respetiva ata melhor se alcança.
Devido à necessidade de ponderação da prova produzida, foi a audiência suspensa, designando-se, desde logo, a presente data para a sua continuação, com prolação de sentença.
Por não ter sido possível ter o documento pronto na data designada e tendo em consideração a anormal duração do processo, foi a decisão comunicada às partes, oralmente, tendo-se elaborado a presente sentença oito dias mais tarde.
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Cumpre antes de mais, decidir sobre a admissibilidade da alteração do pedido e sobre a Reconvenção deduzida pelos Demandados, o que faremos de seguida: Quanto à alteração do pedido, verifica-se que a mesma radica no desenvolvimento subsequente da relação contratual.
Efetivamente, quando a ação foi proposta, o contrato de sublocação subsistia ainda, pelo que o pedido foi formulado em consonância com essa realidade.
Acontece que a Demandada, no próprio dia da entrada da ação, denunciou o contrato, reconhecendo na sua contestação, que devia as rendas dos meses de maio junho e julho de 2014, pelo que o pedido não podia permanecer conforme formulado, verificando-se a inutilidade superveniente da lide dos pedidos formulados em A), C) e D), conforme requerido pela Demandante.
Ora, dispõe o art.º 264.º do CPC que, havendo acordo das partes, o pedido pode ser alterado ou ampliado em qualquer altura, salvo se a alteração ou ampliação perturbar inconvenientemente a instrução, discussão e julgamento do pleito.
Ainda que não se verifique o acordo das partes, a causa de pedir pode ser alterada no prazo de 10 dias após a confissão do réu, sendo certo que o autor pode, em qualquer altura, ampliar o pedido, até ao encerramento da discussão em 1.ª instância, se a ampliação for o desenvolvimento ou a consequência do pedido primitivo.
No caso dos autos, verificam-se ambas as situações, sendo certo que a alteração consiste na manutenção do pedido de pagamento das rendas confessadamente em dívida e, em consequência da denúncia do contrato, no pedido de pagamento do pré-aviso contratualizado.
Decisão:
Face ao que antecede, admito a requerida alteração do pedido.
Quanto ao pedido reconvencional, dispõe o n.º 1, do art.º 48.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, com a redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho (LJP) que “Não se admite a reconvenção, exceto quando o Demandado se propõe obter a compensação ou tornar efetivo o seu direito a benfeitorias ou despesas relativas à coisa cuja entrega é pedida.”.
Assim sendo, como é, a Reconvenção, no âmbito do Julgado de Paz, só é admissível naqueles dois casos.
Sem curarmos, agora de saber se o pedido formulado tem sustentação ou não, Neste caso, a Demandada pede que a Demandante seja condenada a pagar-lhe a quantia relativa às obras que teve de levar a efeito para adaptação do locado ao fim que tinha em vista; obras que alegadamente levou a efeito em decorrência de infiltrações no locado, desgaste físico e psicológico da sua sócia gerente e danos na sua imagem comercial, tudo num total de 43.105,33 € (Quarenta e três mil, cento e cinco euros e trinta e três cêntimos).
Sem curarmos, agora, de saber se o pedido formulado tem sustentação ou não, é importante dizer que resulta claro que não se verifica a compensação por se tratar de obrigações que têm por objeto coisas fungíveis de espécie e qualidade diferentes.
Também não se verifica a segunda hipótese, uma vez que a Demandada não pretende tornar efetivo o seu direito a benfeitorias ou despesas relativas à coisa cuja entrega é pedida, porque, pura e simplesmente, não era pedida a entrega do locado, mas sim o acesso ao mesmo para conclusão da reparação dos danos causados pelo rebentamento da caixa de esgotos.
Pedido que, aliás, perdeu a sua validade com o desenvolvimento subsequente da relação contratual.
Como assim, a Demandada se persistir em responsabilizar a Demandante pelas despesas que alegou na sua reconvenção, terá de lançar mão da ação própria para o efeito, conforme, verbal e reiteradamente, lhe foi explicado pela signatária.
Decisão:
Com os invocados fundamentos, não admito a Reconvenção por se tratar de pedido legalmente inadmissível.
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Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir: **
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTOA convicção probatória do Tribunal, de acordo com a qual selecciona a matéria dada como provada ou não provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomadas em consideração as declarações e o acordo das partes em Audiência de Julgamento e nos seus articulados; os documentos juntos e os depoimentos das testemunhas apresentadas por ambas as partes.
Ponderaram-se os depoimentos das testemunhas, as quais prestaram depoimento com isenção, revelando conhecimento directo dos factos sobre os quais testemunharam, embora, algumas delas, dos factos concretos que interessavam à decisão da causa, pouco soubessem. Assim:
1.ª- E, que, aos costumes declarou prestar serviços de construção civil à Demandante e ter sido quem resolveu os problemas de infiltrações denunciados pela Demandada. A sua relação profissional com a Demandante não retirou credibilidade ao seu depoimento.
2.ª- G, que, aos costumes, declarou ser filho do sócio gerente da Demandante e também seu sócio, o qual atendeu algumas vezes as queixas da Demandada. A sua especial qualidade não retirou credibilidade ao seu depoimento, até porque dos factos concretos, pouco sabia.
3.ª M, que, aos costumes declarou conhecer a representante legal da Demandada por ter um café aberto em frente ao locado.
4.ª N que, aos costumes, declarou ser professor e conhecer a legal representante da Demandada por prestar serviços para a mesma, desde o ano de 2013. Também neste caso a especial qualidade da testemunha não retirou credibilidade ao seu depoimento, tendo até contrariado em parte a posição processual da Demandada no que se refere aos constrangimentos e danos sofridos com as alegadas infiltrações.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. A Demandante e a primeira Demandada celebraram, em 30 de abril de 2010, contrato de sublocação da fração autónoma de que é locatária, designada pela letra “A”, correspondente à cave, destinada a comércio, com entrada pelo n.º -- da Rua O, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua P , n.º -- e Rua Q, n.ºs -- e -- -, no lugar e freguesia de Amora, concelho do Seixal (Doc. n.º 1);
2. Contrato que foi aditado em 5 de maio de 2010 (Doc. n.º 2);
3. O segundo e a terceira Demandados assumiram a posição de fiadores da sublocatária;
4. A renda mensal convencionada era no valor de 1.250,00 € (Mil, duzentos e cinquenta euros), devendo a Demandada reter o montante de 312,50 € relativo à retenção na fonte, do imposto devido;
5. A primeira Demandada, na vigência do contrato, apresentou reclamação sobre alguns problemas de que o locado padecia, nomeadamente entupimento de esgotos e humidade interior que atribuía a infiltrações;
6. No início do mês de abril de 2014, rebentou uma caixa dos esgotos, tendo a Demandante participado o sinistro à sua seguradora, tendo, antes, promovido o desentupimento dos esgotos;
7. Em 17 de abril de 2014, o Relatório de salubridade confirmava já a reparação da rede de esgotos e dava indicação para que se realizassem outras intervenções no locado (Doc. n.º 3);
8. A Demandante entendia que as reparações necessárias não eram da sua responsabilidade por se ficarem a dever às obras de adaptação levadas a efeito pela primeira Demandada;
9. Mas, contratou empreiteiro para proceder às obras recomendadas no Auto de Vistoria, no que se refere ao rebentamento da caixa de esgotos, tendo, antes contratado o mesmo empreiteiro para proceder à eliminação da entrada da água pelas montras;
10. A representante legal da primeira Demandada, em junho de 2014, exigia comunicação do sócio gerente da Demandante para a permanência do empreiteiro nas suas instalações para proceder à reparação dos danos causados pelo rebentamento da caixa de esgotos;
11. A primeira Demandada deixou de proceder ao pagamento da renda vencida em 1 de abril de 2014, respeitante ao mês de maio de 2014;
12. A demandada nunca deixou de exercer a sua atividade;
13. Em 23 de abril de 2014, a primeira Demandada foi interpelada para proceder ao pagamento da renda em dívida (Doc. n.º 4);
14. O segundo e a terceira Demandados foram – em 12 de maio de 2014 – informados das rendas em atraso (Doc. n.º 5);
15. Em 5 de junho de 2014, a primeira Demandada respondeu a uma comunicação que recebera em 2 de junho de 2014, dizendo que lamentava o incumprimento que se ficava a dever aos constrangimentos da economia nacional, “mas também a um conjunto de situações e sinistros agravados pela negligência do senhorio, que muito condicionaram o desempenho da atividade para a qual as instalações foram arrendadas” (Doc. n.º 6);
16. Na mesma carta, a primeira Demandada referia as infiltrações das águas pluviais; colapso dos esgotos e inundações provocadas pelo refluxo de águas sujas e outros e lamentava a negligência por parte do senhorio no tratamento das questões que elencava (idem);
17. E que houve várias tentativas de resolver as questões, incluindo através de advogada mandatada para o efeito, sem sucesso, disponibilizava-se para não se encontrava em situação económica para avançar com uma proposta de pagamento, sob pena de não a poder cumprir, manifestando a sua disponibilidade para conjuntamente procurar uma solução que minimizasse os prejuízos das partes envolvidas (idem);
18. À data da propositura da ação, encontravam-se por pagar as rendas relativas aos meses de maio a agosto de 2014, no montante global de 5.000,00 € (Cinco mil euros);
19. As condutas de esgoto foram reparadas cerca de uma semana após o seu rebentamento, ficando a caixa aberta e evidenciando as paredes sinais de fungos, advenientes de humidade, em 17 de abril de 2014, quando foi realizada a vistoria de salubridade (Doc. n.º 1, junto à contestação);
20. Na sequência da reclamação da entrada de água pelas montras, foram efetuadas duas intervenções, por indicação da Demandante;
21. A primeira Demandada enviou à Demandante, em 10 de dezembro de 2010, comunicação, dando-lhe conta das infiltrações, alegadamente provenientes do terraço, as quais foram intervencionadas, mas que se mantinham e provocavam danos no interior do locado e solicitando a rápida intervenção (Doc. n.º 2, junto à contestação);
22. Em 20 de novembro de 2012, a primeira Demandada pedia a intervenção urgente no imóvel arrendado, devido às infiltrações na retaguarda e descarga de águas pluviais em duas montras, referindo os danos daí advenientes e que a situação já durava desde o início do contrato, dando-lhe conta do transtorno que a situação causava ao normal exercício da sua atividade (Doc. n.º 3, junto à contestação);
23. Em 6 de fevereiro de 2013, voltou a primeira Demandada a pedir intervenção urgente no locado, referindo que o técnico ali tinha estado, e enunciando os mesmos problemas (Doc. n.º 4, junto à contestação);
24. A representante legal da demandada efetuou ainda alguns contactos por mensagens escritas sobre a questão do rebentamento da caixa de esgotos (Docs. 5 a 10);
25. Em 21 de julho de 2014, o empreiteiro contratado pela Demandante informava a representante legal da primeira Demandada de que precisava muito ir ao locado para dar seguimento aos trabalhos (Doc. n.º 11);
26. Na mesma data a representante legal da primeira Demandada respondeu dizendo que aguardava contacto do sócio gerente da demandante para o efeito (Doc. n.º 12);
27. Em 2 de junho de 2014, o mandatário da Demandante enviou carta à primeira Demandada, solicitando-lhe o pagamento das rendas em dívida ou a apresentação de uma proposta válida de pagamento e que, findo o prazo que lhe concedia, intentaria a ação judicial (Doc. fls. 114);
28. A demandada respondeu com a carta referida em 15.;
29. O empreiteiro e seus trabalhadores estiveram várias vezes no locado para proceder a intervenções sem que as mesmas tenham sido previamente comunicadas à Demandada;
30. Apesar disso não foi vedado o acesso às instalações, com exceção de uma deslocação do empreiteiro às instalações na segunda quinzena de julho em que o referido empreiteiro surgiu às 14,00 horas, sem prévia comunicação, sendo que a representante legal da Demandada lhe comunicou que estava de saída, que era inadiável e que não tinha ninguém que pudesse diligenciar o acompanhamento e a presença de alguém nas instalações;
31. Na altura do rebentamento da caixa de esgoto, a Demandada teve de recorrer à utilização do equipamento sanitário do café em frente, por não poderem ser utilizados os seus;
32. Em 31 de julho de 2014, a primeira Demandada enviou à Demandante carta na qual lhe comunicava que, a partir do mês de agosto de 2014, iria deixar de desenvolver a atividade no locado (Doc. fls. 117);
33. Na referida carta explicava a Demandada que a decisão de entregar o imóvel visava a minimização dos prejuízos que causou à Demandante “com o não pagamento das rendas desde abril, na sequência de vários acontecimentos que condicionaram o desenvolvimento do negócio, e que sem resolução, ou diálogo entre as partes com vista à mesma, determinaram a incapacidade de cumprimento dos valores acordados.”, reiterando a sua disponibilidade para negociar a liquidação das rendas em atraso (idem);
34. A carta e a chave do locado foram entregues na referida data;
35. A primeira Demandada iniciou negociações com a Caixa Geral de Depósitos, no mês de junho de 2014, com vista ao arrendamento de outra loja, tendo recebido a resposta daquela instituição no mês de julho de 2014, tendo, no decurso daquele mês, retirado os seus pertences do locado, transferindo-os para as novas instalações;
36. A primeira Demandada nunca deixou de exercer a sua atividade no locado por força dos problemas de que reclamava.
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão da causa.
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FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITOA relação material controvertida circunscreve-se ao contrato de sublocação celebrado entre as partes e às vicissitudes por que o mesmo passou nos pouco mais de 4 anos da sua vigência.
Entende a Demandante que a Demandada não podia ficar a dever-lhe as rendas que, confessadamente, não pagou e que não podia denunciar o contrato sem cumprir o período do pré-aviso contratualizado entre ambos.
Por seu turno, a primeira Demandada e os Demandados entendem que os problemas de que o locado padeceu na vigência do contrato são justa causa para a denúncia e que, por isso, não tinham de observar o pré-aviso.
A questão parecendo bastante intrincada apresenta-se com relativa simplicidade, atento o facto de não ter sido admitida a reconvenção.
Efetivamente, quanto às rendas em dívida não existe controvérsia, tendo sido confessada a dívida das rendas dos meses de maio, junho e julho de 2014, no montante de 3.750,00 € (Três mil, setecentos e cinquenta euros).
A controvérsia surge quanto ao pagamento do pré-aviso para denúncia do contrato.
Ora bem, entre as partes foi celebrado um contrato de sublocação que, nos termos do disposto no art.º 1060.º, do Código Civil “A locação diz-se sublocação, quando o locador a celebra com base no direito de locatário que lhe advém de um precedente contrato locativo”.
O contrato de que nos ocupamos preenche os requisitos para o contrato de sublocação, definidos na legislação em vigor.
Dir-se-á, neste momento, que os contratos devem ser cumpridos pontualmente e sob os ditames da boa-fé [art.º 406.º do Código Civil (CC)].
No referido contrato acordaram as partes que o contrato era celebrado pelo prazo de quatro anos, prorrogável por períodos de um ano.
Assim, tendo o contrato produzido os seus efeitos entre o dia 1 de junho de 2010 e o dia 30 de junho de 2014, à data da denúncia do contrato havia já operado uma primeira renovação do mesmo.
Nos termos da cláusula quarta do contrato celebrado entre as partes, a primeira Demandada poderia “denunciar ou revogar livremente a presente sublocação, após o decurso de doze meses desde o início de vigência do contrato, por meio de carta registada com aviso de receção a remeter à Primeira Contraente, e com a antecedência mínima de 90 (noventa) dias relativamente à data em que se operem os seus efeitos (…)”.
Por conseguinte, a Demandada não podia denunciar o contrato no próprio dia, como fez, a não ser que existisse justa causa para pôr termo ao contrato.
A Demandada alega precisamente factos que, caso tivessem a dimensão que esta lhes atribuiu, poderiam configurar justa causa para a denúncia.
Todavia, conforme resulta provado, sendo certo que a última ocorrência (rebentamento da caixa de esgotos) foi bastante grave, interferindo no normal funcionamento da empresa, não resultou provado que houvesse infiltrações provenientes do terraço; que a entrada de água pelas montras (cuja execução fez partes das obras de adaptação levadas a efeito pela demandada) e que a demora na reparação dos danos causados pelo refluxo das águas sujas fossem aptos a impedir a Demandada de funcionar. Isso mesmo foi declarado pela testemunha que apresentou, o que é sintomático.
De facto, se as alegadas infiltrações do terraço e a entrada de água pelas montras atingissem a gravidade que a Demandada lhes atribui, o contrato não chegaria ao seu termo e não se teria renovado, como ocorreu.
Por outro lado, o problema com a caixa de esgotos é um problema que a Demandante não podia controlar, sendo-lhe, no entanto, exigível maior diligência na reparação dos danos que a situação causou às instalações (portas, chão, rodapés).
Mas, a menor diligência neste campo não foi apta senão a trazer alguns constrangimentos ao funcionamento dos serviços da Demandada não os impedindo.
Por conseguinte, compreendendo embora, os constrangimentos sofridos pela primeira Demandada no seu funcionamento, não podemos concluir – como não concluímos – que a os problemas fossem tão graves que constituíssem justa causa para a denúncia do contrato.
Cabe aqui esclarecer que o ónus da prova dos factos constitutivos de determinado direito cabe àquele que invoca o direito (art.º 342.º, n.º 1, do Código Civil) e a Demandada não logrou provar os factos que determinariam a existência de justa causa para a denúncia do contrato.
Atente-se que já no mês de junho de 2014, a Demandada estava a levar a efeito diligências no sentido de mudar de instalações - por sinal com uma renda de metade da que pagava à Demandante - e que, nessa circunstância, mandava a boa-fé contratual que denunciasse o contrato com a antecedência que havia contratado.
Não o fez, pelo que terá de sofrer as consequências da forma como pôs termo ao contrato e pagar à Demandante os noventa dias de pré-aviso contratados, no montante de 3.750,00 € (Três mil, setecentos e cinquenta euros).
Quanto ao segundo e à terceira Demandados, estes assumiram no contrato celebrado a posição de fiadores e, renunciando ao benefício da excussão prévia (possibilidade dada ao credor de executar os fiadores pela dívida, ainda que o devedor principal tenha bens para o efeito), assumiram solidariamente com a Demandada o cumprimento de todas as obrigações decorrentes do contrato celebrado, pelo que terão também de ser condenados no pedido.
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DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, decido declarar a acção totalmente procedente, por provada, e, em consequência: DECISÃO
1. Declarar extinta a instância, por inutilidade superveniente da lide quanto aos pedidos formulados em A), C) e D) do Requerimento Inicial;
2. Condenar os Demandados solidariamente a pagar à Demandante a quantia de 7.500,00 € (Sete mil e quinhentos euros), relativa às rendas em dívida e ao pré-aviso em falta.
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Custas a suportar pelos Demandados (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro). **
Registe. **
Seixal, 28 de maio de 2015(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 131.º/5 do C.P.C.)
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(Fernanda Carretas)Depositada na secretaria em 5 de junho de 2015, devido à acumulação excecional de serviço.